Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 23 MAI 2025

(n° , 20 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10471 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHY7E

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Avril 2023 – Tribunal judiciaire de CRETEIL – RG n° 21/03640

APPELANTE

SCCV ASTR’AL immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 818 718 702, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée de M^e Matthieu RAOUL de la SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0158 substitué par M^e Ariel BITTON, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

Monsieur [O] [W] [U] [B] né le 13 Février 1979 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [E] [H] née le 16 Août 1985 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tous deux représentés et assistés de M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34 substitué par M^e Benoît EYMARD de l’AARPI EYMARD SABLIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J025

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 février 2025 , en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS DE LA PROCEDURE

La société civile de construction vente ASTR’AL a pour associés la Sas Promotion [G] et la Sarl Promobat.

La société Sas Promotion [G] est une société holding de gestion de prise de participation dans des sociétés de commercialisation, construction et vente de programmes immobiliers. Elle a pour associé unique et président, [L] [G].

La société ASTR’AL a fait réaliser sous sa maîtrise d’ouvrage, un ensemble immobilier composé de 3 immeubles (A, B et C) comprenant 45 logements à usage d’habitation et parkings dénommé « RESIDENCE ASTR’AL » situé [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 5] mis en vente en l’état futur d’achèvement.

La maîtrise d''uvre d’exécution a été confiée à la société Sarl ECOTECH INGENIERERIE dont le gérant et associé unique est [L] [G].

Par acte authentique du 2 avril 2019, Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H] ont fait l’acquisition d’un appartement numéro B401 et de deux emplacements de parking numéro 11 et 12 en l’état futur d’achèvement dans cet ensemble immobilier moyennant un prix de 404 000.00 euros.

La livraison du bien était prévue au deuxième trimestre de 2019, soit le 30 juin 2019 au plus tard, sous réserve des énonciations contenues à cet égard à la page 38 de l’acte authentique « Engagement d’achever les travaux ».

Par lettre recommandée du 8 juillet 2020, par le truchement de leur conseil, Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H], au rappel des stipulations de l’acte authentique prévoyant une livraison à intervenir au plus tard à la fin du deuxième trimestre 2019, contestaient l’achèvement des travaux au regard des intempéries alléguées alors même que ces dernières ont eu lieu avant la signature du contrat de vente ou après la mise hors d’eau du bâtiment et formaient une réclamation à hauteur de leur préjudice au regard de l’absence de preuve de la réalité des causes légitimes de suspension ou cas de force majeur invoqués évaluée aux sommes suivantes :

— Paiement de loyers : 14 615.80 euros

— Frais de parking : 330.35 euros

— Intérêts intercalaires : 1 443.08 euros

— Préjudice moral : 10 000 euros

Soit une somme totale de 26 389.23 euros arrêté au mois de juillet 2020 à parfaire.

Par exploit du 26 avril 2021, Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H] ont fait assigner la société ASTR’AL devant le tribunal judiciaire de Créteil.

Le procès-verbal de livraison a été signé par Monsieur [B] et Madame [H] le 24 novembre 2020, avec réserves représentant un retard de 17 mois.

Par un jugement en date du 11 avril 2023, le tribunal judiciaire de Créteil a statué en ces termes :

«  CONDAMNE la SCCV ASTR’AL à payer à Monsieur [W] [B] et Madame [E] [H] la somme de 11 561.18 euros

CONDAMNE la SCCV ASTR’AL à payer à Monsieur [W] [B] et Madame [E] [H] la somme de 350 euros

CONDAMNE la SCCV ASTR’AL à reprendre les désordres suivants

— Trappe de la baignoire qui se décroche

— VMC du salon qui n’est pas connecté

— Becquet béton sous le garde-corps cassé

— Salon atteint de fissures qui doivent être comblées

Sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification du jugement, et pour une période de 30 jours

RAPPELLE qu’en application des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE la SCCV ASTR’AL aux dépens

CONDAMNE la SCCV ASTR’AL à payer à Monsieur [W] [B] et Madame [E] [H] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

ACCORDE aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties. "

Par déclaration en date du 13 juin 2023, la société ASTR’AL a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :

— Monsieur [O], [W], [U] [B]

— Madame [E] [H]

MOYENS DES PARTIES

Par conclusions d’appelante n°2 signifiées le 12 mars 2024, la société ASTR’AL demande à la cour:

Vu l’article 1137 du Code civil,

Vu l’article 1642-1 du Code civil,

Vu l’acte authentique de vente du 2 avril 2019,

Il est demandé à la Cour de :

Infirmer le jugement du 11 avril 2023 rendu par la 4ème chambre du Tribunal judiciaire de CRETEIL, dans les limites de la déclaration d’appel.

Statuant à nouveau,

Juger que la SCCV ASTR’AL a respecté les clauses de l’acte authentique de vente en état futur d’achèvement du 12 octobre 2018 et s’est conformé à ses obligations de vendeur en état futur d’achèvement.

Juger que la SCCV ASTR’AL n’a pas commis de dol à l’encontre de Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H]

Juger que la SCCV ASTR’AL a rempli ses obligations concernant les travaux de reprises des réserves transmises par Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H].

En conséquence, et en tout état de cause

Débouter Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H] de leur appel incident, et plus généralement de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H] à payer la somme de 5.000 ' à la SCCV ASTR’AL sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à supporter l’ensemble des dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Matthieu RAOUL.

Par conclusions d’intimés en réplique signifiées le 11 avril 2024, Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H] demandent à la cour :

Vu les articles 1104, 1137, 1178, 1642-1, 1190, 1192 du Code civil,

Vu les pièces produites,

Il est demandé à la Cour d’appel de Paris de :

DEBOUTER la SCCV ASTRAL de son appel ;

CONFIRMER le jugement du 11 avril 2023 ;

Y ajoutant :

CONDAMNER la SCCV ASTR’AL à payer à monsieur [B] et madame [H] les dommages et intérêts suivants :

—  19.082,06 EUR au titre des loyers payés du 1er juillet 2019 jusqu’à la livraison

—  467,90 EUR au titre du stationnement du véhicule entre juillet et octobre 2020

—  893,28 EUR au titre de la location d’un box pour entreposer le mobilier de cuisine

—  350 EUR au titre de frais d’huissier

—  17.000 EUR au titre du préjudice de jouissance

—  20.000 EUR au titre du préjudice moral

CONDAMNER la SCCV ASTR’AL à reprendre l’intégralité des désordres listés au procès-verbal de livraison ainsi que ceux qui ont été dénoncés dans le mois de la livraison selon lettres des 4 et 16 décembre 2020, en particulier la VMC ;

ASSORTIR cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 10.000 EUR par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ;

CONDAMNER la SCCV ASTR’AL à payer à monsieur [B] et madame [H] la somme de 7.000 EUR au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCCV ASTR’AL aux entiers dépens.

La société ASTR’AL a signifié des conclusions d’appelant n°2 le 23 janvier 2025 à 12h11 et Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H] ont conclu le 24 janvier 2025 au rejet des conclusions en raison de leur tardiveté.

La clôture était prononcée par ordonnance en date du 23 janvier 2025

SUR QUOI

LA COUR

1- Sur la recevabilité des conclusions signifiées par la société Astr’al le jour de l’ordonnance de clôture

La société ASTR’AL a signifié des conclusions d’appelant n°2 le 23 janvier 2025 à 12h11 introduisant les pièces 23 et 24 selon le bordereau communiqué annexé aux conclusions visant un Devis de la société IVLAD MAD et le Quitus d’intervention signé par les acquéreurs.

Elle fait valoir que ses conclusions ont pour objet uniquement de faire état de l’intervention qui avait eu lieu les jeudi et vendredi 16 et 17 janvier 2025, soit la semaine précédant la clôture, au sein de l’appartement des consorts [B]-[H], concernant la dernière réserve subsistante au titre de la VMC et que dans ces conditions, les conclusions faisant état de cette situation ont été établies et validées immédiatement après réception de ces éléments, ont ainsi pu être signifiées in extremis, ce qui n’est pas de nature à caractériser une intention dilatoire de la part de la SCCV ASTR’AL.

Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H] ont sollicité au visa des articles 15 et 16 du code de procédure civile le rejet des débats des conclusions signifiées le 23 janvier 2025 par la société appelante, le jour de la clôture ainsi que des nouvelles pièces adverses communiquées le même jour et numérotées 23 et 24 suivant bordereau annexé au titre des conclusions. Ils opposent que le comportement déloyal de l’appelante a empêché que le principe de la contradiction et des droits de la défense soit respecté. En effet, bien que la date de clôture soit connue depuis le 16 avril 2024 (date de fixation du calendrier) et que les dernières conclusions signifiées par les intimés l’aient été le 11 avril 2024, l’appelante a cru pouvoir attendre le jour de la clôture, 9 mois plus tard, pour verser aux débats deux de nouvelles pièces non datées dont l’objet est de tenter d’imputer aux intimés la persistance du dommage dont ceux-ci réclament réparation. Ils soutiennent que ces deux nouvelles pièces et les conclusions signifiées le 23 janvier qui en tirent parti, appelaient une réponse de la part des intimés (concernant notamment les circonstances critiquables dans lesquelles ces pièces ont été établies), réponse qui n’a évidemment pu être donnée dans le laps de temps imparti avant la clôture (40 minutes) et que rien ne justifie que l’appelante ait attendue le jour de la clôture pour produire ces pièces et conclure à nouveau.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile : « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »

Selon l’article 802 du code de procédure civile : « Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption. Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47. »

Il en résulte que si des conclusions récapitulatives et de nouvelles pièces sont déposées tardivement, il convient de caractériser les circonstances particulières empêchant l’adversaire de répondre.

En l’espèce la société appelante a signifié le jour de l’ordonnance de clôture moins de deux heures avant l’audience deux nouvelles pièces et des conclusions visant à faire reconnaître la levée de la réserve tenant à la VMC du fait de l’intervention tardive de la société mandatée à cet effet.

Ce faisant par le fait de cette communication tardive les intimés n’ont pas été mis en mesure de répondre utilement tant sur les circonstances de l’intervention du locateur d’ouvrage invoquée par l’appelante que sur les conséquences de cette intervention quant à la levée de la réserve liée à la VMC qui est en litige.

Les circonstances particulières de cette communication imputables à la société appelante ont donc mis les intimés dans l’impossibilité de répondre : les conclusions d’appelant n°2 signifiées le 23 janvier 2025 à 12h11 introduisant les pièces 23 et 24 selon le bordereau communiqué annexé aux conclusions seront donc écartées des débats.

2- Sur le dol commis par la société Astr’al

Le jugement du 11 avril 2023 retient, au visa des articles 1103 et 1137 du code civil et L261-11 du code de la construction et de l’habitation, que constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Il relève que le contrat de réservation du 8 octobre 2018 prévoit la même date de livraison, soit au plus tard le 30 juin 2019, que l’acte authentique signé le 2 avril 2019 sauf survenance d’un cas de suspension du délai de livraison. Il retient que l’attestation du maître d''uvre prévue contractuellement pour établir les causes de report légitime de livraison ne crée pas de présomption d’ignorance de l’état d’avancement du chantier jusqu’à ce qu’elle soit établie de sorte que l’attestation du 9 avril 2019 faisant état de 94 journées d’intempéries entre mai 2018 et mars 2019 reportant de 6 mois la livraison ne pouvaient être ignorée du maître d’ouvrage à la signature de la vente le 2 avril 2019. Dès lors, le jugement relève que la société venderesse se devait d’attirer l’attention des cocontractants sur le retard prévisible de la livraison du bien et qu’il était de sa responsabilité d’en tirer les conséquences du retard sur la date de livraison du bien. Enfin, le tribunal judiciaire de Créteil fait droit à l’action pour dol intentée par les consorts [B]-[H] dont il ressort des pièces produites que le bien acquis était destiné à abriter leur résidence principale, ces derniers ayant inscrit leur enfant dans une école limitrophe et la recevabilité de leur dossier d’adoption étant conditionné par l’établissement de leur domicile dans le bien acquis.

La société ASTR’AL fait valoir que l’attestation du maître d''uvre du 9 avril 2019 est postérieure à l’acte de vente du 2 avril 2019 de sorte que les griefs invoqués par les acquéreurs quant au report de la livraison ne sauraient être opposés à l’appelante qui n’a été informé du retard que postérieurement à la signature de la vente. Au soutien de l’infirmation du jugement, l’appelante fait valoir qu’aucun élément ne permet d’établir que la société ASTR’AL avait connaissance du quantum des jours d’intempéries avant la réitération par acte authentique de la vente ni qu’elle était en mesure d’en connaître l’impact sur le décalage de la date de livraison. En tout état de cause, l’appelante soutient que le dol au sens de l’article 1137 du code civil se caractérise par l’expression d’un mensonge ou l’omission faite sciemment d’informations déterminantes du consentement du cocontractant ce qui ne reflète pas le comportement de la société ASTR’AL qui n’a délivré aucune information mensongère aux consorts [B]-[H] ni détenu une information déterminante dès lors qu’il n’est pas démontré la connaissance des jours d’intempéries par la société venderesse et leur impact. Elle ajoute que le consentement des acquéreurs a d’autant moins été surpris par réticence dolosive que ces derniers ont bénéficié du projet d’acte authentique dont ils ont pu prendre connaissance avant signature et n’ont émis aucune remarque sur les causes légitimes de suspension des délais d’achèvement prévues, causes légitime dont il était également fait état dans le contrat de réservation. L’appelante rappelle le principe de l’autonomie de la personne morale qu’il convient de retenir pour le maître d’ouvrage et le maître d''uvre, sociétés distinctes, de sorte que le maître d’ouvrage à qui il n’appartient pas de porter une quelconque appréciation sur l’avancement de travaux, n’avait pas connaissance à la signature de l’acte authentique des intempéries ayant freiné le chantier. En l’absence de preuve de l’immixtion du maître d’ouvrage, l’appréciation de la maîtrise d''uvre est souveraine.

Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H] font valoir qu’ils entendaient déménager dans un délai maîtrisé dans un appartement spacieux avec des espaces extérieurs en vue d’agrandir leur famille et qu’ils ont engagé au mois de novembre 2019 un processus d’adoption auprès des services compétents du département de leur résidence définitive. Ils ajoutent que, parents d’un petit garçon, ils entendaient organiser sereinement la rentrée scolaire de ce dernier dans une école à proximité du bien acquis, le retard de livraison les ayant contraints d’inscrire leur fils puis de demander l’annulation de sa radiation dans son école parisienne. Les intimés excipent que c’est au vu du délai de livraison prévu au 30 juin 2019, inférieur à 3 mois, qu’ils se sont engagés avec la société ASTR’AL qui leur a sciemment caché le retard de livraison dont elle avait connaissance au jour de la vente. Ils relèvent que la mauvaise foi de la société venderesse ressort notamment de sa tentative de se retrancher derrière les attestations du maître d''uvre, la société ECO TECH INGENIERIE, avec qui elle partage les mêmes locaux et le même gérant, de sorte qu’elle avait parfaitement connaissance de l’état du chantier au jour de la vente et que ces man’uvres sont constitutives d’un dol, les attestations étant de complaisance dès lors que la société ECO TECH est une filiale du groupe [G]. Ils ajoutent que le dol est d’autant plus apparent que la société ASTR’AL n’a eu de cesse de reporter le délai de livraison postérieurement, pour causes d’intempéries, alors que l’immeuble aurait dû être hors d’eau et hors d’air à cette époque. Ils ajoutent que s’ils avaient été informés de l’impossibilité de livraison à la date prévue, ils auraient étudié d’autres possibilités avec des promoteurs concurrents, d’autant que l’acte authentique ayant été reçu par le notaire du promoteur, ils n’ont eu aucune possibilité de le faire modifier ni même de savoir que le maître d''uvre dépendait du maître d’ouvrage. Ils ajoutent que la qualité de maître d’ouvrage implique de participer aux réunions de chantier et d’en recevoir les comptes-rendus de sorte qu’il ne peut être informé d’un retard sur le chantier uniquement par l’attestation du maître d''uvre produite à l’intention des acquéreurs.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 1137 du Code civil constitue un dol, la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il est admis que le juge du fond, saisi d’un dol par réticence du fait du silence gardé par le vendeur sur un élément dont il savait le caractère déterminant pour l’acquéreur et à l’appui duquel l’annulation de la vente n’était pas demandée, a pu, sans avoir à se prononcer expressément sur le caractère intentionnel de la réticence constatée et qui s’analysait aussi en un manquement à l’obligation précontractuelle d’information du vendeur, allouer des dommages-intérêts à l’acquéreur en réparation de son préjudice. ( Civ. 1ère, 28 mai 2008, 07-13.487)

La cour observe que la SCCV Astr’al, en sa qualité de maître de l’ouvrage présente ou représentée lors des réunions de chantier, avait connaissance du retard de celui-ci lors de la signature de l’acte authentique de vente le 2 avril 2019. Ceci n’est pas utilement contredit par la société venderesse qui excipe de son impossibilité de connaître les jours d’intempéries, le retard définitif s’appréciant en fin de chantier or, ce moyen ne remet pas en cause sa connaissance de la date prévisionnelle de fin des travaux au vu de l’avancement du chantier acté dans lesdits compte-rendu et alors que deux mois après la signature de la vente, le 28 mai 2019, les acquéreurs ont reçu la première notification du retard pris par le chantier au vu de l’attestation de son maître d''uvre, la société Eco Tech, du 9 avril 2019 produite à l’appui de la justification des intempéries que la société Astr’al entend voir reconnaître comme une des causes légitimes de report du délai de livraison, à hauteur de 94 journées d’interruption du chantier entre 1er mai 2018 et le 31 mars 2019.

La Sccv Astr’al, maître de l’ouvrage représentée lors des réunions de chantiers et venderesse du programme, avait donc connaissance du retard pris par le chantier acté lors des réunions de chantier antérieurement à la vente et a manqué à ses obligations en ne révélant pas ce retard aux acquéreurs alors que le délai d’achèvement en matière de vente sur plans est un élément déterminant de la vente dont il conditionne la livraison.

En effet selon le courrier en réponse de la société [G] IMMOBILIER du 5 octobre 2018 intitulé " informations complémentaires Astral-[Localité 5] " produit par les intimés en pièce n°2, les futurs acquéreurs s’étaient intéressés à deux projets immobiliers commercialisés par la société [G], l’une à [Localité 7] avec une date de livraison au quatrième trimestre de 2020 et l’autre à [Localité 5] avec une date de livraison au deuxième trimestre 2019 que Monsieur [B] et Madame [H] ont finalement choisi compte-tenu des délais plus courts de livraison de sorte que la société venderesse ne pouvait méconnaître que le délai de livraison était une condition déterminante du consentement des acquéreurs.

Monsieur [B] et Madame [H] sont donc fondés à se prévaloir du dol par réticence imputable à la société Astr’al sans qu’il y ait à rechercher le caractère intentionnel de la non délivrance de l’information, ce manquement étant établi en raison de la dissimulation de l’information déterminante tenant au retard de livraison et le jugement de ce chef sera confirmé.

La cour relève cependant que les acquéreurs ne sollicitent pas la réparation d’autres préjudices que ceux invoqués comme étant en lien avec le manquement de la société venderesse à son obligation de livraison qui seront donc examinés ci-après.

3- Le manquement de la société Astr’al à son obligation de livraison

3-1Sur la force probante des attestations du Maître d''uvre

La société ASTR’AL fait valoir que la production des certificats du maître d''uvre d’exécution, tiers au contrat de vente, suffit à justifier la suspension du report de livraison dès lors que les parties s’en remettent contractuellement à ces certificats pour apprécier les causes de suspension légitime prévues au contrat. L’appelante rappelle le principe de l’autonomie de la personne morale qu’il convient de retenir pour le maître d’ouvrage et le maître d''uvre, deux sociétés distinctes de sorte qu’en l’absence de preuve de l’immixtion du maître d’ouvrage, l’appréciation de la maîtrise d''uvre est souveraine.

Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H] font valoir que les sociétés ASTR’AL et ECO TECH INGENIERIE sont domiciliées à la même adresse et animées par la même personne : [L] [G] de sorte que le maître d''uvre d’exécution est une structure du groupe [G] dont dépend également la société venderesse. Ils excipent que les attestations du maître d''uvre sont des attestations de complaisance dressées par une filiale du groupe [G].

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1100-2 du Code civil : « Les faits juridiques sont des agissements ou des événements auxquels la loi attache des effets de droit. Les obligations qui naissent d’un fait juridique sont régies, selon le cas, par le sous-titre relatif à la responsabilité extracontractuelle ou le sous-titre relatif aux autres sources d’obligations. »

Selon les articles 1358 et 1359 du Code civil, pour le premier : « Hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen » et pour le second : « L’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. »

Il en résulte que tout ce qui ne relève pas de la catégorie des actes juridiques dont le montant excède 1500 euros est soumis au principe de la liberté de la preuve et que les faits juridiques peuvent être prouvés par tout moyen.

S’il est admis que l’adage « Nul ne peut se constituer de preuve à lui-même » n’est pas applicable aux faits juridiques " (Cass. 1ère civ. 1er févr. 2005, n°02-19.757), il appartient au juge du fond d’apprécier la force probante de la preuve des faits juridiques au regard des circonstances de la cause et des autres éléments de preuve qui lui sont soumis.

Selon les stipulations du contrat de vente, les causes légitimes de suspension énumérées visent notamment « les intempéries retenues par le maître d''uvre, gênant les travaux ou l’exécution du corps d’état considéré, et dûment justifiées par les relevés de la station météorologique la plus proche de l’immeuble. »

La clause de Report du délai de livraison stipule in fine : « Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l’acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité. »

Il résulte de ces dispositions que l’attestation du maître d''uvre relevant les intempéries doit être étayée par les relevés de la station météorologique la plus proche mais qu’elle suffit, conformément à la volonté des parties, à faire la preuve des autres causes légitimes de report tenant à la défaillance d’une entreprise et au retard pris par les concessionnaires, dans la mesure où elle est établie sous la propre responsabilité de son auteur, ceci induisant sa qualité de tiers par rapport au contrat de vente.

Les parties s’opposent seulement sur la qualité de tiers du maître d''uvre la société Eco Tech, la société Astr’al soutenant que cette qualité est démontrée du fait de la personnalité morale distincte de la société venderesse et de la société de maîtrise d''uvre et de l’absence de preuve d’une immixtion entre les deux sociétés, les acquéreurs invoquant la collusion d’intérêts manifeste entre le vendeur et le maître d''uvre, tous deux directement liés à la société [G] Promotion et abritées dans les mêmes locaux.

La société Astr’al, se prévaut d’un décalage de 572 jours ouvrés ou 25 mois, excédant le report effectif de livraison et invoque, pour rapporter la preuve des faits juridiques caractérisant les causes légitimes de suspension du délai de livraison au sens du contrat de vente, deux attestations délivrées par la société Eco Tech en date du 9 avril et 11 octobre 2019 et d’un courrier du 12 février 2020 aux termes desquelles le maître d''uvre impute le retard de livraison respectivement :

— Au nombre très important d’intempéries au regard des données météorologiques de la station d'[Localité 8]

— Au retard du concessionnaire Enedis pour la dépose des réseaux

Il résulte de l’extrait K Bis produit par les intimés que la société Eco Tech, auteur de ces attestations en qualité de maître d''uvre de l’opération, est une personne morale dont l’associé unique et bénéficiaire effectif est [L] [G], le nom [G] apparaissant sur tous les courriers et courriels adressés aux acquéreurs.

Il en résulte que le gérant de la Sarl Eco Tech, maître d''uvre, et le gérant de la Sccv Venderesse Astr’al, sont une seule et même personne, [L] [G], qui se trouve par l’interposition des deux personnes morales distinctes, à la fois vendeur et maître d''uvre d’exécution dudit programme.

La circonstance invoquée par l’appelante, relative au lien de subordination habituel dans les relations entre le constructeur et le maître d''uvre est inopérante, dans la mesure où ce n’est pas la relation de travail qui est ici en cause mais la qualité de tiers au contrat de vente du maître d''uvre dont les stipulations contractuelles énoncent que lorsqu’il établit l’attestation relative à la gêne du chantier liée aux intempéries, agit sous sa propre responsabilité. Or, cette qualité de tiers est précisément remise en cause par le fait que nonobstant l’autonomie des personnes morales, relevée à bon droit par le tribunal, les gérants associés de la société venderesse et le gérant associé de la société de maîtrise d''uvre sont une seule et même personne, [L] [G], et que la communauté d’intérêts manifeste entre le vendeur et le maître d''uvre est de nature à faire naître un doute légitime sur l’indépendance de ces deux opérateurs l’un par rapport à l’autre et l’autonomie de leur responsabilité respective dans la rédaction des attestations litigieuses.

La preuve des faits juridiques étant libre ainsi qu’il a été vu plus haut, les attestations du maître d''uvre ne seront donc pas écartées mais jugées insuffisantes à faire la preuve exclusive des faits auxquels elles font référence et pour lesquels il convient de rechercher s’ils sont corroborés par d’autres éléments.

3-2 Les causes légitimes de suspension du délai contractuel de livraison

La période de COVID-19

La société ASTR’AL fait valoir que la crise sanitaire est prévue comme une cause légitime de suspension du délai de livraison et, en tout état de cause, représente un cas de force majeure exonératoire de responsabilité de sorte que le report est justifié à hauteur de 4 mois.

Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H] font valoir que la cause de retard invoquée au titre de la crise sanitaire n’est aucunement justifiée ni les délais invoqués par une quelconque attestation du maître d''uvre en violation des clauses claires de l’acte de vente. Ils ajoutent que s’ils ont subi la période COVID, c’est en raison du retard caché lors de la signature de la VEFA puisque si la date de livraison avait été respectée le bien aurait été livré avant le confinement. Ils font valoir que s’agissant des conséquences de la crise sanitaire sur l’avancement du chantier, la société ASTR’AL n’a justifié d’aucune attestation du maître d''uvre alors même que les chantiers sont restés ouverts pendant le confinement. Les intimés excipent que le caractère général des indications de l’appelante sur les conséquences du COVID relève de l’abstention de cette dernière à démontrer pour quelles raisons le chantier a été arrêté et pendant combien de temps.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1601-1 du Code civil : « La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement. »

L’acte notarié de vente signé le 2 avril 2019 stipule une clause dite Report en page 39-40 aux termes de laquelle :

«  Le Vendeur s’oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés et les locaux, objets des présentes, livrés dans les délais ci-dessus visés en première partie du présent acte.

Ce délai serait différé en cas de force majeure ou d’une autre cause légitime.

Pour l’application de cette disposition pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai :

— Les intempéries retenues par le maître d''uvre, gênant les travaux ou l’exécution du corps d’état considéré, et dûment justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche de l’immeuble, (surligné par la cour)

— Les grèves (qu’elles soient générales, particulières au bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises ou ses sous-traitants travaillant sur le chantier),

— La cessation de paiement, la procédure de sauvegarde, le redressement ou la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux (même postérieure à la fin des travaux dans la mesure où les évènements ayant conduit à la mise en 'uvre de ces procédures auront provoqué la cessation ou l’interruption du marché de travaux par cette ou ces entreprises.

— Les jours de retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le Vendeur à l’Acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d''uvre du chantier à l’Entrepreneur défaillant.

— Les jours de retard entraînés par la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci. (surligné par la cour)

— Les difficultés d’approvisionnement,

— La résiliation d’un marché de travaux due à la faute de l’entreprise, (surligné par la cour) les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux (à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au Maître d’ouvrage)

— Les jours de retard consécutifs à l’intervention de la Direction des Monuments Historiques ou autres administrations en cas de découverts de vestiges archéologique dans le terrain.

— Les troubles résultant d’hostilités, révolutions, cataclysmes naturels, les accidents de chantier, inondations, incendies

— Les retards de la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides (surligné par la cour)

— Les retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, découvert de site archéologique, de poche d’eau, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou particulières, découverte d’une pollution du sous-sol) et plus généralement tous les éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation.

— Injonction administratives ou judiciaires de suspendre les travaux.

— Retards imputables aux compagnies cessionnaires.

— Retard de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser. Ce cas sera justifié par le seul constat du non-paiement d’une fraction exigible du prix à l’échéance.

— Incidence des éventuels travaux complémentaires ou modificatifs demandés par l’Acquéreur et acceptés par le Vendeur.

S’il survenait en cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui du double pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l’acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité. "

Aux termes des dispositions de l’article 1218 du Code civil : " Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

La clause contractuelle vise le cas de force majeure au titre des causes légitimes de suspension du délai de livraison et la période de confinement liée à l’état d’urgence sanitaire du Covid 19 s’est étendue du 17 mars 2020 au 11 mai 2020, son caractère irrésistibles résultant de l’impossibilité de se fournir en matériaux et main d''uvre compte tenu des restrictions légales à la libre circulation des personnes.

La crise sanitaire est un cas de force majeur caractérisant une cause légitime de suspension du délai de livraison et son impact sur ce délai est établi à hauteur de 37 jours ouvrés qui, par l’effet de la clause dite de doublement, à porter à 4 mois.

Il convient donc de retenir une cause de suspension légitime du délai de livraison de 37 jours ouvrés liée au cas de force majeure du Covid 19 entre le 17 mars 2020 et le 17 juillet 2020 soit, compte tenu de la clause dite de doublement, un report de 4 mois, sous réserve que d’autres causes légitimes de suspension soient retenues et conduisent à reporter le délai initial de livraison prévu au 30 juin 2019 au-delà du 17 mars 2020.

Les intempéries

La société ASTR’AL fait valoir que le contrat de vente prévoit que les intempéries sont une cause légitime de report de livraison correspondant au double du temps égal à l’événement considéré et que ces intempéries doivent être justifiées par attestation du maître d''uvre qui a dûment été produite en l’espèce de sorte que les acquéreurs sont mal fondés à contester le décompte des journées d’intempéries. L’appelante relève que les intimés se prévalent des relevés de la station météorologique de Montsouris ou [Localité 10] qui serait plus proche du chantier de quelques kilomètres sans pour autant justifier en quoi la production de ces bulletins aurait une incidence quelconque ou ne démontrerait une quelconque discordance entre les stations. Elle excipe que la clause prévoyant que la justification des intempéries doit provenir des relevés de la station météorologique la plus proche ne doit pas être interprétée strictement par les acquéreurs pour les besoins de la cause, les relevés des stations étant payant et le maître d''uvre étant abonné à la station d'[Localité 8]. Le tribunal ayant omis de prendre en compte la clause de doublement prévue au contrat, l’appelante conclue à un report justifié de livraison de 240 jours au titre des intempéries.

Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H] font valoir, sous réserve de l’inopposabilité des jours d’intempéries que les intempéries alléguées sont souvent mineures et n’ont pu avoir aucune incidence véritable sur le chantier. Ils font également valoir qu’il ressort des stipulations contractuelles que les intempéries ne sont une cause légitime de retard qu’autant qu’elles gênent les travaux ou le corps d’état considéré et qu’elles sont attestées par un relevé de la station météorologique de la station de Paris Montsouris, qui est la station la plus proche du chantier, [Localité 10]. Ils excipent qu’en l’espèce, aucune des attestations du maître d''uvre ne justifie en quoi les intempéries retenues ont gêné l’avancement des travaux ou tel ou tel corps d’état considéré et que les relevés fournis sont ceux de la station d'[Localité 8], plus éloignée du chantier que la station Paris Montsouris, de sorte que l’appelante n’est pas en mesure d’opposer aux intimés les intempéries retenues par son maître d''uvre sur des relevés d’une station non prévue au contrat. Ils ajoutent que l’attestation du 11 octobre 2019 ne peut valablement être invoquée par l’appelante les 94 premiers jours relevant d’une période antérieure au contrat de vente et les 26 jours supplémentaires n’ayant pas été relevés sur la station météorologique la plus proche du chantier, d’autant que l’immeuble aurait en principe dû être hors d’air et hors d’eau à cette époque au vu de l’appel de fonds du 17 avril 2019.

Réponse de la cour

Les stipulations contractuelles précitées prévoient que peuvent être considérées comme une cause légitime de suspension du délai de livraison les intempéries retenues par le maître d''uvre, gênant les travaux ou l’exécution du corps d’état considéré, et dûment justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche de l’immeuble. (Surligné par la cour)

Le contrat de vente a été signé le 2 avril 2019, prévoit une date de livraison au 30 juin 2019.

Les acquéreurs affirment, sans être utilement contredits sur ce point par la société venderesse que l’immeuble était hors d’eau, à compter du 17 avril 2019.

Il en résulte que la société Astr’al est infondée à se prévaloir des intempéries comme étant des causes légitimes de suspension des travaux postérieurement au 17 avril 2019 sauf à démontrer un cas de force majeure ayant empêché ou retardé la poursuite des travaux nonobstant la mise hors d’eau de l’ouvrage, non allégué ni a fortiori démontré en l’espèce excepté le cas du Covid 19 précédemment retenu comme une cause légitime de suspension entre le 17 mars 2020 et le 17 juillet 2020.

La cour relève par conséquent que seuls sont susceptibles d’impacter le délai contractuel de livraison prévu au 30 juin 2019 les faits survenus postérieurement à la signature du contrat de vente du 2 avril 2019 et antérieurement à la mise hors d’eau du bâtiment, intervenue le 17 avril 2019, sauf cas de force majeure avéré de nature à caractériser une gêne dans l’exécution des travaux au sens des stipulations contractuelles justifiant un retard de travaux postérieurement à la mise hors d’eau, de sorte que le débat sur les relevés de Météo France de la station [Localité 8], plus éloignée du chantier de 2km que la station Paris Montsouris, antérieurement au 2 avril 2019, est sans emport puisque les causes légitimes de suspension du délai de livraison étaient déjà prises en compte par l’acte de vente fixant le délai de livraison au 30 juin 2019.

Il convient donc de rechercher si les attestations du maître d''uvre faisant état d’intempéries antérieurement au 17 avril 2019, sont corroborées par des éléments extrinsèques faisant la preuve que lesdites intempéries, au vu du relevé de la station météorologique la plus proche, ont eu un impact gênant le déroulement du chantier ou l’exécution d’un corps d’état.

— Attestation de la société Eco Tech du 9 avril 2019 : elle fait état de 94 journées d’interruption du chantier liée aux intempéries entre 1er mai 2018 et le 31 mars 2019. Elle est corroborée par les relevés météorologiques de la station [Localité 8] portant mensuellement le justificatif des retards au regard du nombre d’heures pouvant être considéré comme intempéries au regard des critères posées par la Fédération française du Bâtiment.

Il convient en outre de relever que les intempéries et précipitations relevées dans les bulletins mensuels de Météo France ne caractérisent pas en elles-mêmes une cause légitime de suspension des travaux si elles ne sont pas corroborées par la preuve du retard impactant le chantier.

Ainsi seules peuvent être prises en considération les causes légitimes de suspension établies par les relevés météorologiques de la station la plus proche du chantier, portant mensuellement le justificatif des retards sur le chantier au regard du nombre d’heures pouvant être considéré comme intempéries.

Cet impact sur le chantier est précisément détaillé par les relevés Météo France de la station [Localité 8], établis par la Fédération Française du Bâtiment, (FFB) produits par la société Astr’al entre le mois d’octobre 2017 et le mois de décembre 2018, qui donnent mensuellement le nombre d’heures d’intempéries à l’origine du retard du chantier.

Ainsi, le contrat de vente ayant été signé le 2 avril 2019, soit 2 jours ouvrés après le 31 mars 2019, dernier jour de la période d’intempéries alléguée par l’attestation du 9 avril 2019, aucune journée d’intempérie n’est justifiée par les relevés météorologiques produits, considérant qu’à partir du mois de janvier 2019 sont produits des relevés météorologiques mensuels de Météo France faisant état des températures, précipitations, vitesse du vents, non corroborés par la mention des retards imputables aux intempéries, la seule indication manuscrite, au bas de certains relevés mensuels d’un nombre de jours par le maître d''uvre, ne suffisant pas à faire la preuve de l’impact gênant des intempéries sur le déroulement du chantier ou l’exécution d’un corps d’état, dès lors que les attestations établis par le maître d''uvre ne peuvent suffire à faire cette preuve selon l’analyse ci-avant, d’autant que les journées d’intempéries sont antérieures à la signature du contrat de vente.

— Attestation du 11 octobre 2019 faisant état de 26 jours d’intempéries du 1er avril au 31 août 2019 : pour les motifs énoncés plus haut cette attestation ne suffit pas à faire la preuve des retards imputables aux intempéries sur le déroulement du chantier ou l’exécution d’un corps d’état lesquels ne peuvent résulter de la seule affirmation du maître d''uvre non corroborée par la mention des retards imputables aux intempéries.

Le jugement sera donc infirmé sur le quantum des intempéries retenues comme constitutives d’une cause légitime de suspension du délai de livraison contractuel qui doit donc être reporté de :

0 jour ouvré à compter du 30 juin 2019 maintenant le délai de livraison initialement prévu au 30 juin 2019.

Le retard des concessionnaires

La société ASTR’AL fait valoir que l’ouvrage n’était pas livrable avant que les raccordements ne soient réalisés, le vendeur étant tenu à une obligation de délivrance conforme. L’appelante rappelle que le contrat de vente visait expressément le retard des concessionnaires comme cause légitime de suspension et que bien que le bien était en état d’être livré compte-tenu de son avancement au premier trimestre de 2020, la société ASTR’AL a dû faire face au retard des concessionnaires ENEDIS et GRDF, la proposition de raccordement n’ayant été reçue que le 27 janvier 2020 alors que la demande avait été faite le 15 novembre 2018 et que le raccordement prend entre 3 et 5 mois. Elle fait valoir que le retard est justifié à hauteur du double du temps nécessaire au raccordement soit 258 jours conformément aux stipulations contractuelles.

Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H] font valoir que la cause de retard invoquée pour le raccordement ENEDIS n’est aucunement justifiée par une quelconque attestation du maître d''uvre en violation des clauses claires de l’acte de vente. Ils ajoutent qu’il apparaît que la société ASTR’AL ne justifie pas de relances alors qu’elle évoque une demande faite le 15 novembre 2018 de sorte qu’aucune cause de retard ne peut être opposée.

Réponse de la cour

Le courrier de la société venderesse du 12 février 2020 indiquant que cette dernière est toujours dans l’attente du raccordement électrique de la résidence malgré le devis de raccordement reçu le 24 janvier 2020, le délai d’intervention étant estimé entre 3 et 5 mois, reportant la livraison au deuxième trimestre 2020 n’est pas corroborée par d’autres éléments et le retard du raccordement n’est pas non plus justifié comme étant imputable à une cause légitime de suspension du délai contractuel de livraison, au vu de la production, en pièce n°18 du devis de la société Enedis en date du 27 janvier 2020, sans aucune justification établissant la date à laquelle celle-ci est entrée en relation avec le maître d’ouvrage, les deux courriels produits en pièces 19, du mois de juillet 2020 pour la réception des compteurs Linky et en pièce 20, du mois d’août 2020, pour la réception de la colonne et la mise sous tension ne permettant pas d’imputer le retard d’exécution de l’ouvrage au concessionnaire Enedis ou à celui chargé du gaz.

Sur infirmation du jugement, aucune cause légitime de suspension du délai contractuel de livraison ne sera retenue du chef des concessionnaires.

En définitive, sur infirmation du jugement, il convient de retenir que la société Astr’al, n’est fondée à se prévaloir d’aucun report de livraison maintenant le délai contractuellement prévu au 30 juin 2019 de sorte qu’elle ne peut exciper du report lié au Covid 19 survenu postérieurement à l’expiration du report du délai de livraison, les acquéreurs étant fondés à se prévaloir d’un retard de 17 mois.

4 – Sur les demandes indemnitaires

Le jugement écarte les demandes au titre des loyers retenant que si le retard de livraison a conduit les acquéreurs à poursuivre le paiement des loyers, cependant pour établir le cumul du paiement des loyers avec le remboursement des échéances du prêt immobilier, le tableau d’amortissement produit est insuffisant à établir que les remboursements ont débuté en avril 2019 s’agissant d’une vente en l’état futur d’achèvement pour laquelle, selon l’usage, seuls les intérêts intercalaires sont réglés jusqu’à la livraison du bien. Il retient que le retard de livraison a occasionné un préjudice financier aux acquéreurs privés de la jouissance des parkings acquis entraînant le paiement d’une somme de 467.90 euros au titre du stationnement de leur véhicule ainsi que des frais occasionnés par la location d’un box pour entreposer du mobilier correspondant à une somme de 893.28 euros. Il constate que les acquéreurs n’ont pu jouir de leur bien durant le retard de livraison s’analysant en un préjudice de jouissance évalué à 7 200 euros. Il retient enfin que le retard de livraison a occasionné des incertitudes sur la date prévisible du déménagement de la famille et des doutes sur la compétence opérationnelle du vendeur ainsi que sur la qualité du bien finalement livré de sorte que le préjudice moral est constitué à hauteur de 3 000 euros. Il retient en outre, au regard du contexte et du doute manifesté sur la compétence opérationnelle du maître d’ouvrage, que les acquéreurs sont fondés à faire établir des preuves de sorte que les frais d’huissier seront remboursés à hauteur de 350 euros.

La société ASTR’AL fait valoir, au soutien de l’infirmation du jugement, qu’elle n’a commis aucune réticence dolosive et que dès lors les causes de retard invoquées sont légitimes et justifiées. Elle fait également valoir qu’il ne saurait lui être réclamé des dommages et intérêts au titre des travaux de levée des réserves réalisés conformément aux stipulations contractuelles. L’appelante ajoute que le préjudice matériel allégué au titre du paiement des loyers parisiens en cumul avec les amortissements du prêt immobilier ne fait l’objet d’aucun justificatif. En tout état de cause elle souligne qu’il est constant qu’en matière de vente en l’état futur d’achèvement le remboursement du prêt ne commence qu’à la livraison du bien de sorte que l’appelante sollicite le rejet des prétentions des intimés. Elle ajoute, au rejet du préjudice de jouissance, que les acquéreurs se heurtent aux causes légitimes de report de livraison et ne produisent aucun justificatif de l’inscription de leur fils dans une école d'[Localité 5], l’attestation de chargement de forfait Navigo n’étant pas de nature à apporter la preuve de cette situation. Elle excipe qu’elle ne peut, à défaut de faute de sa part, être tenue responsable de la situation personnelle des acquéreurs et que ces éléments ne viennent pas alimenter l’existence d’un préjudice de jouissance se définissant comme une atteinte au droit de propriété. Elle ajoute au titre du préjudice moral, qu’elle ne peut être tenue responsable de la situation personnelle des acquéreurs, d’autant que le dommage n’était pas prévisible à la conclusion du contrat.

Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H] font valoir qu’ils sont fondés à obtenir le remboursement des loyers versés du 1er juillet 2019 au 24 novembre 2020, période pendant laquelle ils ont été contraints de rembourser leur prêt bancaire en sus des loyers de leur bail parisien. Ils ajoutent que tous les loyers ont été payés à perte puisqu’à partir de la date de livraison prévue au contrat, les acquéreurs auraient dû rembourser leur prêt bancaire sans avoir de loyer à régler. Ils font valoir, au soutien de la confirmation du jugement dont ils adoptent les motifs, que faute d’avoir pu jouir à la date convenue des emplacements de parking et de l’appartement, ils ont exposé des frais de stationnement et de location d’un box pour entreposer du mobilier dont ils sollicitent le remboursement. Ils ajoutent qu’ils ont été contraints de faire appel à Maître [V], huissier de justice, pour une somme de 350 euros. Ils excipent que le bien acquis est plus spacieux que le bien qu’ils louaient dans l’attente de sorte que de ne pas avoir disposé du bien pendant l’année 2020, soit pendant la crise sanitaire, constitue un préjudice de jouissance au même titre que la contrainte des allers-retours à l’école dans laquelle ils avaient inscrits leur fils en vue de leur déménagement. Ils ajoutent que les procès-verbaux de réception produits font état de nombreuses réserves et sollicitent à ce titre la réparation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 17 000 euros. S’agissant du préjudice moral, ils font valoir que la désorganisation de leur vie quotidienne résulte directement du dol commis par la société ASTR’AL, d’autant qu’ils souhaitent adopter un enfant et que la procédure ne peut être engagée que dans le département de leur résidence définitive, que Madame [H] a accouché concomitamment à la livraison avec réserves et que n’ayant aucune visibilité sur ladite livraison les reports ayant toujours été notifiés tardivement, leur préjudice moral doit être évalué à hauteur de 20 000 euros.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1611 du Code civil : Dans tous les cas le vendeur doit être condamné à des dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Il en résulte que la société Astr’al doit être condamnée aux dommages et intérêts pour lesquels les appelants démontrent un préjudice en conséquence d’un retard de livraison de 17 mois.

— Le paiement des loyers : il est justifié par les avis d’échéance valant quittance pour le mois précédent produits par les intimés pour les mois de juin 2019 date à laquelle le bien aurait dû être livré, contraignant les acquéreurs à exposer des frais de loyer supplémentaires à décembre 2019 à hauteur de 1 026,11 euros au titre du loyer mensuel hors charge soit la somme totale de 7 182,77 euros et du mois de janvier 2020 au mois de novembre 2020 date de la livraison effective du bien, à hauteur de 1 041,81 euros hors charge soit la somme totale de 11 459,91 euros représentant une somme globale de 18 642,68 euros que la société Astr’al sera condamnée à régler à Monsieur [B] et Madame [H], le jugement étant infirmé de ce chef.

— Les frais de stationnement : il n’est pas justifié que ces frais soient en lien avec le retard de livraison et l’impossibilité d’utiliser le parking dépendant de l’appartement, l’historique des paiements Paybyphone entre le mois de juillet 2019 et le mois d’octobre 2020 produit par les intimés pour un montant total de 382.70 euros ne mentionnant pas le lieu de stationnement et aucun élément ne venant étayer la raison de ce paiement. Cette demande sera donc rejetée.

— Les frais de constat d’huissier : ils sont justifiés par la facture de Maître [V] du 14 octobre 2020 adressée à Monsieur [B] et Madame [H] au titre du procès-verbal de constat pour un montant total de 350 euros que la société Astr’al sera condamnée à leur payer le jugement étant confirmé de ce chef.

— Les frais de location d’un box de stockage de mobilier : ils sont justifiés par le contrat de location souscrit par les consorts [B]-[H] avec la société Une Pièce En Plus le 19 septembre 2020 pour une redevance mensuelle de 223.32 euros pour les mois d’octobre et novembre 2020, la livraison effective étant intervenue le 24 novembre 2020, soit un total de 446.64 euros que la société Astr’al sera condamnée à leur payer le jugement étant infirmé du chef du montant du préjudice

— Le préjudice de jouissance : il n’est produit aucun élément au soutien des désagréments liés à l’allongement des transports scolaires et aux caractéristiques du logement moins spacieux que celui acquis. Cette demande sera donc rejetée le jugement étant infirmé de ce chef.

— Le préjudice moral : la notification des retards de livraison dont les acquéreurs ont été destinataires à 5 reprises : le 28 mai 2019, le 5 novembre 2019, le 12 février 2020, le 12 juin 2020, le 10 septembre 2020, pour des motifs non étayés, a fait naître dans l’esprit des acquéreurs un doute sérieux sur la capacité de la société venderesse à mener jusqu’à son terme l’opération et les en outre a contraints à retarder leur demande d’agrément en suite de la procédure d’adoption initiée auprès du Conseil Général du Val de Marne le 4 novembre 2019 dont les différents échanges établissent qu’elle était notamment liée à l’acquisition de l’appartement réservé, bénéficiant du nombre de pièces adequat et d’espaces extérieurs. Ce préjudice aggravé par la déloyauté de leur vendeur lié au dol sera donc évalué à la somme de 8 000 euros que la société Astr’al sera condamnée à régler à Monsieur [B] et Madame [H], le jugement de ce chef étant infirmé.

5 – Sur la demande de levée des réserves

Le jugement du 11 avril 2023 retient que plusieurs quitus de levée des réserves sont particulièrement imprécis ne mentionnant pas la pièce pour laquelle les observations qui y sont portées doivent s’appliquer. Il retient qu’il appartient à la société Astr’al d’apporter la preuve de la levée des réserves, cette dernière n’étant pas démontrée en l’espèce, et fait droit à la demande des acquéreurs de reprise des désordres tels qu’ils apparaissent dans leurs écritures à l’exception de la faïence de la salle de bain. Il constate que le procès-verbal de constat fait état de traces blanchâtres sur la faïence au même titre que les lettres de réserves produites de sorte que ces éléments n’établissent pas les rayures invoquées et la reconnaissance de microfissures par la société Astr’al ne suffit pas à ordonner le renouvellement de la totalité du carrelage de la salle de bain. Le jugement retient que les réserves invoquées, à l’exception de la faïence, seront reprises sous astreinte.

La société ASTR’AL fait valoir qu’il ressort des quitus d’intervention établis et signés par les acquéreurs qu’ont été réalisés les travaux de reprises au titre des réserves. Ils ajoutent que les réserves pour lesquelles les acquéreurs maintenaient leurs demandes ont pour l’essentiel été levées à l’exception de la réserve relative à la VMC qui a fait l’objet d’un devis de la société EIDM 45 du 21 mai 2023 accepté par le maître d’ouvrage le 1er juin 2023 de sorte que le jugement sera intégralement infirmé de ce chef.

Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H] font valoir qu’ils ont dénoncé des désordres dans le mois de la livraison intervenue le 24 novembre 2020 et malgré la confirmation de la prise en charge des réserves par le service après-vente du groupe [G], au jour de l’assignation, l’ensemble des réserves n’étaient pas levées contredisant la défense de la société ASTR’AL et faisant état de sa mauvaise foi. Ils ajoutent que le groupe [G] ne répondait plus aux demandes des acquéreurs alors même que Madame [X] en charge du service après-vente reconnaissait l’existence de réserves. Finalement les réserves ont été levées tardivement, aggravant le préjudice moral et de jouissance des acquéreurs, à l’exception de la VMC qui fonctionne après l’intervention d’électriciens mais dont le travail n’est pas fini l’intervention ayant laissé des fils apparents de sorte que les intimés sollicitent la confirmation du jugement.

Réponse de la cour

Il résulte des pièces produites par Monsieur [B] et Madame [H] que seule subsiste un désordre ayant fait l’objet d’une réserve non levée tenant à la VMC donc les acquéreurs indiquent qu’elle fonctionne mais qui laisse apparaître des fils électriques extérieurs non gainés.

La société Astr’al sera donc condamnée à lever cette réserve dans un délai de 30 jours à compter de la signification du présent arrêt sans qu’il y ait lieu de faire droit à la demande d’astreinte au regard de la nature du désordre subsistant ; de ce chef le jugement sera donc infirmé.

6 – Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement qui a condamné la société Astr’al à régler à Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H] une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles sera confirmé.

Y ajoutant la société Astr’al à régler à Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H] une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

ECARTE des débats les conclusions d’appelant n°2 signifiées le 23 janvier 2025 à 12h11 introduisant les pièces 23 et 24 selon le bordereau communiqué annexé aux conclusions seront donc écartées des débats ;

INFIRME le jugement excepté en ce qu’il a statué sur les frais de commissaire de justice, les frais irrépétibles et les dépens ;

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmé

DIT que la société Astr’al n’est pas fondée à opposer à Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H] un report de livraison ;

DIT que la société Astr’al a manqué à son obligation contractuelle de livrer le bien à la date du 30 juin 2019 ;

DIT que la société Astr’al n’est pas fondée à exciper du report lié au Covid 19 survenu postérieurement à l’expiration du report du délai de livraison au 30 juin 2019 ;

DIT que Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H] sont fondés à se prévaloir d’un retard de 17 mois imputable à la société Astr’al ;

CONDAMNE la société Astr’al à régler à Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H] les sommes de :

—  18 642,68 euros au titre du paiement des loyers entre les mois de juillet 2019 et octobre 2020;

—  446, 64 euros au titre des frais de location d’un box de stockage de mobilier pour les mois d’octobre et novembre 2020 ;

—  8 000 euros au titre du préjudice moral

DEBOUTE Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H] de leurs demandes au titre des frais de stationnement et du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société Astr’al à lever la réserve tenant à la VMC dans un délai de trente jours à compter de la signification de l’arrêt ;

DEBOUTE Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H] de leur demande d’astreinte ;

CONFIRME le jugement pour le surplus de ses dispositions ;

CONDAMNE la société Astr’al à régler à Monsieur [O] [B] et Madame [E] [H] une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens exposés à hauteur d’appel ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE