COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 23 AVRIL 2026

N° RG 22/04986 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M6PC

[F] [M]

c/

[I] [L] (décédé)

[O] [S] veuve [L]

[B] [J] [L]

[P] [L]

[G] [L]

[W] [L] épouse [R]

[H] [L]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 septembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (RG : 21/00636) suivant déclaration d’appel du 31 octobre 2022

APPELANT :

[F] [M]

né le 28 Septembre 1951 à [Localité 2]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Alexandre LEMERCIER de la SELARL LEMERCIER AVOCAT, avocat au barreau de PERIGUEUX

INTIMÉS :

[I] [L]

né le 22 Juin 1967 à [Localité 3]

décédé

de nationalité Française

Profession : Fonctionnaire,

demeurant [Adresse 2]

[O] [S] veuve [L]

née le 11 Mai 1946 à [Localité 4] (24)

de nationalité Française

Retraitée,

demeurant [Adresse 3]

[B] [J] [L]

né le 06 Juillet 1968 à [Localité 5] (33)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

[P] [L]

née le 11 Décembre 1970 à [Localité 3]

de nationalité Française

Profession : Fonctionnaire,

demeurant [Adresse 5]

Représentés par M^e Sylvie BERTRANDON de la SELARL CABINET BERTRANDON, avocat au barreau de PERIGUEUX

INTERVENANTS :

[G] [L]

demeurant [Adresse 6]

venant aux droits de son père [I] [L], décédé

[W] [L] épouse [R]

demeurant [Adresse 7]

venant aux droits de son père [I] [L], décédé

[H] [L]

demeurant Chez Mme [Z] [T] [U] [Adresse 8]

venant aux droits de son père [I] [L], décédé

Représentés par M^e Sylvie BERTRANDON de la SELARL CABINET BERTRANDON, avocat au barreau de PERIGUEUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques BOUDY, Président, et de Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de M. [V] [X], stagiaire avocat

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

LES FAITS ET LA PROCEDURE

1. Par acte du 24 mai 2019, les consorts [L] ont vendu à M. [F] [M] un immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 1] en Dordogne.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 juin 2019, M. [M] a informé ses vendeurs qu’il venait de découvrir, à l’occasion des travaux qu’il avait entrepris des fissures sur les cloisons et le sol et les mettait en demeure de procéder à des travaux de reprise, considérant que les désordres auraient été dissimulés lors de la vente.

Les consorts [L] s’y sont opposés, contestant toute responsabilité.

2. M. [M] a assigné les consorts [L] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Périgueux aux fins d’expertise.

3. Par ordonnance du 24 février 2019, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire, laquelle a été confiée à Mme [N].

4. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 3 décembre 2020.

5. Par acte du 13 avril 2021, M. [M] a assigné les consorts [L] devant le tribunal judiciaire de Périgueux pour les voir condamner, sur le fondement des articles 1641, 1137, 1231-1 du code civil, à lui payer les sommes suivantes:

—  44000 euros au titre des travaux de reprise,

-7671,84 euros au titre des travaux préventifs,

-21 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, depuis son acquisition,

—  1500 euros au titre de son préjudice de jouissance, pendant les travaux de reprise,

-10 500 euros au titre de son préjudice moral,

—  3338, 11 euros au tire des frais d’expertise,

-5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

6. Par jugement du 6 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Périgueux a débouté M. [M] de toutes ses demandes.

7. Par acte du 31 octobre 2022, M. [M] a relevé appel de cette décision.

8. Aux termes de ses dernières conclusions il demande à la cour d’appel :

— d’infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Périgueux le 6 septembre 2022,

A titre principal,

— de dire que la responsabilité des consorts [L] est engagée vis-à-vis de Monsieur [M] au titre de la garantie des vices cachés,

A titre subsidiaire,

— de dire que la responsabilité des consorts [L] est engagée vis-à-vis de lui sur le fondement du dol, et à tout le moins du défaut d’information de leur part,

En tout état de cause,

— de condamner solidairement les consorts [L] à lui régler les sommes suivantes :

—  44 000 euros TTC au titre des travaux de reprise

—  7 671,84 euros TTC au titre des travaux préventifs

—  42 000 euros au titre du préjudice de jouissance depuis l’acquisition

—  1 500 euros au titre du préjudice de jouissance pendant les travaux de reprise

—  21 000 euros au titre du préjudice moral

—  3 338,11 euros au titre des frais d’expertise

— de débouter les consorts [L] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— de condamner solidairement les consorts [L] à lui régler la somme de 9 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire,

de condamner solidairement les consorts [L] aux entiers dépens de la procédure.

9. Aux termes de leurs dernières écritures les consorts [L] demandent quant à eux à la cour d’appel de confirmer le jugement entrepris et de condamner M. [M] à leur verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

A titre subsidiaire, si la cour devait retenir leur responsabilité de ramener :

— le montant des travaux réparatoires à la somme de 39856 euros,

— le préjudice de jouissance à la somme de 2000 euros,

— le préjudice moral à la somme de 2000 euros,

De statuer ce que de droit sur la demande de M. [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

De statuer ce que de droit sur les dépens de l’instance.

10. L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2026.

MOTIFS

Sur les vices cachés

11. Le tribunal a jugé que l’acte de vente contenait une clause d’exclusion de garantie des vices cachés laquelle ne pouvait être écartée alors que les vendeurs n’étaient pas des vendeurs professionnels et que leur mauvaise foi n’était pas démontrée et qu’en outre, l’expertise n’avait pas permis de déterminer la cause des désordres ni davantage la date d’apparition des fissures. Le premier juge a ajouté que si des fissures extérieures avaient été colmatées par les vendeurs, cela ne démontrait pas que ceux-ci avaient eu connaissance du vice portant atteinte à leur immeuble et pas davantage qu’ils aient voulu dissimuler l’existence d’un vice.

12. M. [M] considère que ses vendeurs ont entrepris des manoeuvres pour lui cacher l’existence du vice litigieux. Il ajoute que l’immeuble vendu est affecté de fissures intérieures et extérieures antérieures à la vente et l’expertise a démontré qu’elles avaient pour cause des périodes de sécheresse. Or, elles ont été masquées par les vendeurs qui les ont dissimulées par un parquet flottant qui a été posé en 2005. Il précise que ces fissures rendent l’immeuble partiellement inutilisable puisqu’il ne peut en l’état utiliser certaines pièces dont la cuisine ou le salon. Or, s’il avait eu connaissance de ces désordres, il n’aurait pas acheté l’immeuble au prix proposé par les vendeurs. Les vendeurs qui ont colmaté les fissures extérieures et qui ont recouvert celles intérieures par un parquet flottant ou par le positionnement judicieux de meubles de cuisine, les connaissaient nécessairement et auraient dû l’en informer de sorte que la clause d’exonération des vices cachés devait être écartée en raison de leur mauvaise foi. Il poursuit qu’il résulte des propres conclusions des consorts [L] qu’ils n’étaient pas assurés au moment de l’épisode de sécheresse, ce qui explique pourquoi, ils n’ont pas entrepris de déclaration de sinistre catastrophe naturelle et qu’ils ont décidé de recouvrir les fissures plutôt que d’éradiquer les causes de celles-ci.

13. Les consorts [L] font valoir qu’ils n’ont jamais cherché à dissimuler des fissures dès lors qu’ils n’en avaient pas connaissance et qu’elles n’ont été révélées que par les travaux de rénovation de l’immeuble entrepris par leur acheteur. Ils rappellent que les améliorations qui démontreraient leur connaissance du vice ont été réalisées quinze ans avant la vente de l’immeuble à M. [M] et n’avaient vocation qu’à améliorer leur maison et non de dissimuler des fissures qui sont apparues très certainement après ces travaux, rappelant que l’expert n’avait pas été en mesure de dater leur apparition. Ils relèvent une erreur factuelle dans le rapport d’expertise lequel a indiqué qu’ils auraient masqué les fissures situées entre la cuisine et le salon par un doublage de plaques de plâtre collées alors qu’en réalité ces plaques de plâtres ont été posées en même temps que la cuisine lors de la construction de la maison. Ils font observer que le procès-verbal de constat dressé le 17 juillet 2019 permet de constater que les fissures n’ont pas été rebouchées.

Sur ce

14. Il convient de constater que l’expertise judiciaire a confirmé l’existence de fissures dans plusieurs pièces de l’immeuble lesquelles sont dues à un tassement des sols d’assise sous les fondations de la maison et un tassement du remblai sous le dallage. L’expert judiciaire a ainsi écrit : ' ces désordres sont vraisemblablement consécutifs aux périodes de sécheresse aggravées par la proximité de la végétation… et la configuration des lieux ….'

15. Toutefois, alors que l’immeuble a été construit dans les années soixante-dix, l’expert a ajouté que la date d’apparition des désordres était inconnue mais à son avis ' très ancienne '

16. La garantie des vices cachés, prévue à l’article 1641 du Code civil, impose à l’acquéreur de prouver l’existence d’un vice caché, son antériorité à la vente et sa gravité. Il lui appartient également de démontrer que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice dès lors que, comme en l’espèce, il existe une clause élusive de la garantie des vices cachés.

17. Si, dans le cas présent, le vice caché existe et qu’il était antérieur à la vente, puisque l’expert judiciaire a précisé qu’il était à son sens ancien, les vendeurs sont présumés de bonne foi, sauf à M. [M] de rapporter la preuve contraire.

18. Si la preuve de la connaissance du vice par les vendeurs peut résulter d’indices graves, précis et concordants, ceux-ci sont en l’espèce insuffisants.

20. En effet, si M. [M] soutient que les consorts [L] ont dissimulé les fissures en posant un parquet flottant en 2005 et en colmatant les fissures extérieures, ce qui démontrerait leur connaissance du vice et qu’il invoque également le fait que les vendeurs n’étaient pas assurés lors de l’épisode de sécheresse de 2003/2005, ce qui expliquerait leur choix de masquer les fissures plutôt que de déclarer un sinistre, l’expertise judiciaire n’a pas permis de dater avec précision l’apparition des fissures, se bornant à indiquer qu’elles étaient « très anciennes ». Par ailleurs, les consorts [L] contestent toute volonté de dissimulation, expliquant que les travaux réalisés en 2005 visaient à améliorer leur habitation et non à masquer des désordres.

Ils relèvent en outre une erreur factuelle dans le rapport d’expertise concernant la pose de plaques de plâtre.

21. Or la simple réalisation de travaux antérieurs à la vente ne suffit pas à caractériser la connaissance du vice par le vendeur, en l’absence de preuve que ces travaux avaient pour objet de dissimuler un défaut.

22. Par ailleurs, la preuve de la connaissance du vice par les vendeurs ne peut résulter de simples présomptions, mais doit être établie par des éléments concrets et en l’espèce, les éléments invoqués par M. [M] ne permettent pas de caractériser de manière certaine la connaissance des fissures par les consorts [L] au moment de la vente.

En effet, les travaux réalisés en 2005, soit quinze ans avant la vente, ne constituent pas un indice suffisant de leur connaissance du vice, d’autant que l’expertise n’a pas pu dater l’apparition des fissures.

23. Par ailleurs, l’absence de déclaration de sinistre en 2003/2005 ne saurait, à elle seule, établir la mauvaise foi des vendeurs.

24. Aussi, le premier juge a, à juste titre retenu que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés ne pouvait être écartée, les consorts [L] n’étant pas des vendeurs professionnels et leur mauvaise foi n’étant pas démontrée.

Le jugement entrepris est donc confirmé.

Sur le dol

26. Le tribunal a considéré qu’aucun élément du dossier de M. [M] était de nature à caractériser une man’uvre ou un mensonge même par omission portant sur un élément déterminant de son consentement qui l’aurait amené à passer l’acte de vente.

27. M. [M] considère au contraire qu’il est probable que l’immeuble vendu a fait l’objet d’un sinistre en 2003 à la suite d’un épisode de sécheresse qu’ils ont dû percevoir une indemnisation et entreprendre des travaux au rabais consistant à cacher les fissures plutôt que d’en traiter les causes. Ces camouflages caractérisent le dol au sens de l’article 1137 du code civil. L’importance et le nombre des fissures démontrent qu’ils n’ont pu les ignorer. Aussi, le fait de l’en avoir pas informé constitue une omission dolosive.

28. Les consorts [L] réaffirment leur bonne foi et font observer que M. [M] ne démontre ni l’existence de man’uvres dolosives ni leur intention de dissimulation ni la rétention d’une information qu’il savait décisive.

Sur ce

29. Le dol, défini à l’article 1137 du Code civil, suppose la preuve d’une man’uvre frauduleuse destinée à tromper l’acquéreur sur les qualités substantielles du bien.

30. L’acquéreur doit rapporter la preuve d’une intention dolosive de la part de son vendeur.

Le défaut d’information, quant à lui, suppose que le vendeur ait omis de communiquer une information déterminante pour le consentement de l’acquéreur, alors qu’il en avait connaissance.

31. En l’espèce, si M. [M] soutient que les consorts [L] auraient dissimulé les fissures et omis de l’informer de leur existence, ce qui caractériserait un dol ou un défaut d’information, il ne prouve pas leur connaissance de ces fissures et leur intention de les dissimuler

32. Or, la simple existence de travaux antérieurs ne suffit pas à caractériser une man’uvre dolosive, en l’absence de preuve d’une intention de tromper.

En effet, les consorts [L] ont expliqué que les travaux de 2005 visaient à améliorer leur habitation et non à dissimuler des désordres.

33. Par ailleurs, ni l’expertise judiciaire ni aucune autre pièce n’ont établi que les fissures étaient connues des vendeurs au moment de la vente.

34. La cour relève que M. [M] ne rapporte pas la preuve d’une man’uvre frauduleuse ou d’une omission intentionnelle de la part de ses vendeurs, les éléments invoqués par lui (pose de parquet, colmatage de fissures extérieures) sont trop anciens et trop généraux pour caractériser une intention dolosive.

35. En conséquence, en l’absence de preuve certaine de la connaissance des fissures par les consorts [L] au moment de la vente, et au vu des éléments de l’expertise judiciaire, la cour confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Périgueux le 6 septembre 2022.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

35. M. [M] succombant sera condamné aux dépens d’appel.

36. Par ailleurs, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles qu’elle a engagée devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris,

Condamne M. [F] [M] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.