COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 15 JANVIER 2026

N° RG 22/05745 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-NA7T

S.A.R.L. PIERRE ET PATRIMOINE

S.A.S. PIERRES ET TERRES

c/

[T] [P]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 octobre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] (chambre : 7, RG : 21/02546) suivant déclaration d’appel du 19 décembre 2022

APPELANTES :

S.A.R.L. PIERRE ET PATRIMOINE

société au capital de 10.000 €, dont le siège social est situé à [Adresse 9] immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 751 073 743 représentée par son représentant légal domicilié es qualité audit siège social

S.A.S. PIERRES ET TERRES

RCS 429 543 549, dont le siège est [Adresse 4], agissant en la personne de son représentant légal demeurant à cette qualité audit siège

Représentées par M^e Frédéric CUIF de la SELARL LX BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistées de M^e Florence MOLERES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[T] [P]

né le 26 Mai 1982 à [Localité 10]

de nationalité Française

Profession : Maître de chai,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e François RUFFIE, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 18 novembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de Mme [V] [G], attachée de justice.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

01. Par acte en date du 24 septembre 2019, M. [P] a conclu un compromis de vente avec la Sarl Pierre et Patrimoine et la Sas Pierres et Terres, portant sur la vente d’un immeuble situé [Adresse 1] (Gironde) au prix de 139 000 euros. M. [P] a versé une provision pour frais d’acte de 300 euros et un dépôt de garantie de 2 000 euros.

02. Des conditions suspensives avaient été prévues et l’acte devait être réitéré au plus tard le 30 décembre 2019. De plus, le compromis de vente avait prévu une clause pénale de 10% du prix de vente à titre de dommages et intérêts, au cas où les conditions étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte.

03. Parmi ces conditions figurait notamment celle de l’individualisation des réseaux desservant les lots et la création d’une servitude de passage pour un accès. Or, par courrier du 7 février 2020, la société Enedis a informé la société Pierres et Terres de l’impossibilité de pouvoir procéder aux travaux de raccordement, à la suite du refus de la mairie. Cette dernière a en effet indiqué « qu’aucune déclaration préalable ou autre permis de construire n’avaient été déposés en mairie pour un éventuel projet concernant cette habitation, qui par ailleurs, était déjà raccordée au réseau électrique ». Les deux sociétés en cause maintenaient toutefois qu’aucune autorisation d’urbanisme n’était nécessaire.

04. Face à ce refus, les sociétés Pierres et Terres et Pierre et Patrimoine ont informé leur notaire de la non réalisation des conditions suspensives prévues dans l’acte. Le 12 février 2020, M. [P] a été informé de l’impossibilité de réitérer la vente par acte authentique, laquelle n’a donc pas été menée à son terme.

05. C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 17 mars 2021, M. [P] a assigné la Sarl Pierre et Patrimoine et la Sas Pierres et Terres devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en paiement du dépôt de garantie et de la clause pénale. Il a considéré que la vente n’avait pu être achevée, pour des raisons imputables aux seules sociétés venderesses, alors que pour sa part, il avait satisfait à la condition suspensive d’obtention du prêt.

06. Par ordonnance du 17 septembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné une médiation, laquelle s’est avérée infructueuse.

07. Par jugement du 25 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté que le dépôt de garantie de 2 000 euros a été restitué à M. [T] [P] ;

— condamné solidairement la Sarl Pierre et Patrimoine et la Sas Pierres et Terres à payer à M. [T] [P] la somme de 13 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2020 ;

— débouté M. [T] [P] du surplus de ses demandes ;

— débouté la Sarl Pierre et Patrimoine et la Sas Pierres et Terres de leur demande en dommages et intérêts ;

— condamné solidairement la Sarl Pierre et Patrimoine et la Sas Pierres et Terres à payer à M. [T] [P] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de plein droit ;

— condamné solidairement la Sarl Pierre et Patrimoine et la Sas Pierres et Terres aux dépens.

08. Par déclaration du 19 décembre 2022, la Sarl Pierre et Patrimoine et la Sas Pierres et Terres ont interjeté appel de cette décision.

09. Par ordonnance de référé du 26 janvier 2023, la cour d’appel de Bordeaux a notamment :

— débouté l’Eurl Pierre et Patrimoine et la Sas Pierres et Terres de leur demande tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire résultant du jugement du 25 octobre 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux ;

— autorisé ces sociétés à consigner le montant des condamnations prononcées par ce jugement sur le compte CARPA de Mme le Bâtonnier de l’Ordre des avocats de [Localité 5], constituée comme séquestre.

10. Dans leurs dernières conclusions du 14 juin 2023, la Sarl Pierre et Patrimoine et la Sas Pierres et Terres demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

— les a condamnées à régler à M. [P] la somme de 13 500 euros, outre 3 000 euros d’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

— les a déboutées de leurs demandes de dommages et intérêts et d’article 700 du code de procédure civile ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [P] de ses demandes au titre des frais d’actes d’un montant de 300 euros et des dommages et intérêts à hauteur de 15 000 euros.

Statuant à nouveau,

à titre principal,

— débouter M. [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— ordonner la nullité et la caducité du compromis de vente ;

— condamner M. [P] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre du préjudice lié à la perte de temps et 2 500 euros au titre du préjudice moral pour chacune des sociétés ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [P] de ses demandes au titre des frais d’acte d’un montant de 300 euros et des dommages et intérêts à hauteur de 15 000 euros.

A titre subsidiaire, si la cour considérait la clause pénale justifiée,

— réduire dans de plus justes proportions la clause pénale ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [P] de ses demandes au titre des frais d’actes d’un montant de 300 euros et des dommages et intérêts à hauteur de 15 000 euros.

En tout état de cause,

' condamner M. [P] à leur payer la somme de 3 000 euros, pour chacune des sociétés, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [P] au paiement des dépens d’instance, comprenant notamment les frais de médiation.

11. Dans ses dernières conclusions du 11 avril 2023, M. [P] demande à la cour de :

— confirmer la décision entreprise ;

— constater la responsabilité contractuelle des sociétés Pierre et Patrimoine et Pierres et Terres pour inexécution de leurs obligations.

En conséquence,

— constater que la Sarl Pierre et Patrimoine et la Sas Pierres et Terres lui ont restitué le dépôt de garantie de 2 000 euros postérieurement à la délivrance de l’assignation ;

— condamner in solidum la Sarl Pierre et Patrimoine et la Sas Pierres et Terres à lui payer la clause pénale pour la somme de 13 900 euros ;

— dire que cette somme portera intérêts à compter de la mise en demeure du 20 octobre 2020.

Y ajoutant,

— condamner in solidum la Sarl Pierre et Patrimoine et la Sas Pierres et Terres à lui rembourser les frais d’acte exposés à hauteur de 300 euros ;

— condamner in solidum ces sociétés au paiement d’une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— les condamner aux entiers dépens ;

— condamner in solidum les sociétés Pierre et Patrimoine et Pierres et Terres à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que ces sommes porteront intérêts à compter de l’assignation.

12. L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2025.

13. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement de la clause pénale contractuelle,

14. Dans le cadre du présent appel, les sociétés Pierre et Patrimoine ainsi que Pierres et Terres critiquent le jugement entrepris qui les a condamnées à payer à M. [P] la somme de 13 500 euros au titre de la clause pénale contractuelle de 10%, en se fondant sur un moyen qui n’avait pas été discuté contradictoirement entre les parties et consistant à leur faire grief de ce qu’elles n’avaient pas fait procéder à réalisation d’un document d’arpentage par un géomètre expert pour parvenir à la division cadastrale de la parcelle concernée.

15. Elles font grief au tribunal d’avoir retenu qu’en n’exécutant pas cette obligation, elles avaient porté atteinte à la substance même du bien immobilier et ainsi méconnu leur obligation de délivrance de sorte qu’elles devaient être condamnées au paiement de la clause pénale contractuelle.

16. Outre une violation manifeste du principe du contradictoire, la cour ne peut qu’acquiescer aux critiques formulées par les sociétés appelantes pour dire que le présent moyen n’est pas fondé. En effet, en présence comme au cas d’espèce, d’une vente sous conditions suspensives, l’exécution de l’obligation de délivrance s’apprécie, non point au jour de la signature du compromis, mais au jour de la réalisation des conditions suspensives, laquelle a pour effet de rendre l’acte efficace. De plus et en tout état de cause, contrairement aux allégations de M. [P], il ressort des pièces 13 et 14 produites par les sociétés Pierre et Patrimoine ainsi que Pierres et Terres que la division parcellaire a été effectivement réalisée et que le moyen ainsi soulevé est inopérant.

17. En réalité, la clause pénale litigieuse telle que prévue en page 20 du compromis de vente, intitulée 'stipulation de pénalité’ prévoit que 'au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne réaliserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie une somme représentant 10% du prix de vente à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil'.

18. La mise en oeuvre de la clause pénale vient donc sanctionner le comportement fautif de l’une des parties, qui refuserait de signer l’acte authentique, alors que toutes les conditions suspensives auraient été préalablement réalisées.

19. En l’espèce, il est acquis que le compromis de vente litigieux contient diverses conditions suspensives stipulées tant dans l’intérêt de l’acquéreur que du vendeur. S’agissant de l’acquéreur, l’acte prévoit 8 conditions suspensives dont notamment celle 1) d’obtention d’un prêt correspondant à des caractéristiques pré définies (….) et celle 7) de réalisation par le vendeur et à ses frais des travaux nécessaires à la réalisation à la désolidarisation de tous les réseaux (EP, [Localité 6], gaz, électricité) d’avec ceux alimentant le reste de la propriété restant appartenir au vendeur,de telle sorte que le bien vendu ait ses propres réseaux et arrivées individuels, selon les modalités décrites plus hauts'. A ce titre, il a été prévu que 'le vendeur devra fournir à son notaire préalablement à la signature de l’acte réitérant les présentes les factures des entreprises ayant réalisé lesdits travaux'.

20. S’agissant du vendeur, il a été stipulé à son profit une condition suspensive consistant en la constitution d’un gage espèces, de sorte que ' il devra être versé par l’acquéreur ou pour son compte entre les mains du notaire désigné pour recevoir l’acte authentique une somme égale au montant du prix et des frais ( sous déduction des fonds versés, le cas échéant à titre de dépôt garantie séquestre et éventuellement des fonds empruntés pour lesquels l’acquéreur aura justifié d’une offre acceptée par lui)'.

22. De plus, il a été prévu aux termes du compromis que ' les conditions suspensives ci-dessus stipulées devraient être réalisées au plus tard le 15 ème jour précédant la date la plus tardive retenue pour la signature de l’acte authentique, sauf en ce qui concerne le gage-espèces qui devra être constitué au plus tard pour la date la plus tardive retenue pour la signature de l’acte authentique et sous réserve des conventions stipulées quant à l’obtention le cas échéant d’un prêt '.

23. S’agissant tout d’abord de la condition suspensive relative à l’obtention du prêt, stipulée dans le seul intérêt de l’acquéreur, elle n’a pas été réalisée dans les délais requis, puisque le compromis prévoyait que ' le prêt serait réputé obtenu et la condition suspensive réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L313-24 du code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes et par l’obtention de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurances aux conditions exigées par la banque, la réception de l’offre devant intervenir au plus tard le 25 novembre 2019". En réalité, à cette échéance, M. [P] s’est trouvé dans l’impossibilité de justifier d’une offre de prêt qu’il n’a en réalité obtenue que plus tardivement, soit le 4 janvier 2020, au vu de la pièce n°11 qu’il verse aux débats.

24. De même, la condition suspensive relative à la désolidarisation des différents réseaux n’a pas été réalisée, à la suite du refus de la mairie de [Localité 7] d’autoriser les travaux y afférents, et ce alors même qu’aux termes de l’acte elle devait intervenir au plus tard le 15 ème jour précédant la date la plus tardive retenue pour la signature de l’acte authentique à savoir au plus tard le 15 décembre 2019, puisque la signature de l’acte authentique devait intervenir le 30 décembre 2019 au plus tard. En effet, les sociétés venderesses n’ont informé le notaire de l’acquéreur de l’impossibilité de réaliser les travaux, que le 12 février 2020. Pour autant, aucune faute ne peut être reprochée de ce chef aux sociétés Pierre et Patrimoine ainsi que Pierres et Terres, dans la mesure où lesdites sociétés ont engagé les démarches nécessaires en vue de l’obtention de l’autorisation d’exécuter les travaux de désolidarisation des réseaux en temps utile et qu’elle se sont heurtées à un refus de la mairie totalement indépendant de leur volonté. Ici encore, la condition suspensive stipulée dans l’intérêt de l’acquéreur a défailli.

25. Pour ce qui est de l’unique condition suspensive stipulée dans l’intérêt du vendeur et consistant pour l’acquéreur à constituer un gage-espèces, en versant entre les mains du notaire destiné à recevoir l’acte authentique une somme égale au montant du prix et des frais, force est de constater qu’elle n’a jamais été réalisée, alors qu’il était rappelé à l’acte qu’elle devait intervenir au plus tard à la date la plus tardive retenue pour la signature de l’acte authentique, soit le 30 décembre 2019 et qu’il était précisé en outre qu’elle devait être appliquée strictement de sorte qu’elle ne pourrait en aucune façon faire l’objet d’une prorogation ou d’une renonciation tacite, toute prorogation ou renonciation ne pouvant qu’être expresse ou écrite.

26. En sa page 19, le compromis prévoyait en outre que 'en cas de non réalisation d’une condition suspensive à la date prévue, il y aurait caducité de la vente, sans qu’il soit besoin d’aucune mise en demeure ou formalité quelconque. De surcroît, il était mentionné à l’acte que 'passé le 31 janvier 2020, sans que la vente ait été réalisée, même en cas de dépôt par l’acquéreur du prix de vente et des frais ou de la justification par ce dernier d’une offre de prêt acceptée à la date convenue soit le 30 décembre 2019, le vendeur pourra à son gré demander la caducité du contrat et refuser de réitérer'.

27. Il résulte des développements précédents que les conditions suspensives susvisées n’ont pas été réalisées dans les délais requis et qu’en tout état de cause, à la date du 31 janvier 2020, la vente n’était pas réalisée de sorte que le compromis de vente ne pourra qu’être déclaré caduc. Pour autant, cette caducité, qui s’avère la résultante du défaut de réalisation des conditions suspensives et qui n’est nullement corrélée à une faute imputable aux sociétés Pierre et Patrimoine ainsi que Pierres et Terres ne saurait permettre de voir mettre en oeuvre la clause pénale contractuelle. En l’absence de tout comportement fautif des sociétés appelantes, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné solidairement la société Pierre et Patrimoine et la Sas Pierres et Terres à payer à M. [P] la somme de 13 500 euros au titre de la clause pénale contractuelle, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2020.

Sur les autres demandes de M. [P]

28. A titre liminaire, la cour ne pourra que confirmer le jugement entrepris qui a constaté que le dépôt de garantie d’un montant de 2000 euros avait été restitué à M. [P] à raison de l’absence de réitération de la vente.

29. Ensuite, M. [P] critique pour sa part le jugement entrepris qui l’a débouté de sa demande en restitution de la somme de 300 euros au titre des frais d’acte, indiquant qu’il a versé ladite somme conformément aux dispositions de la page 23 du compromis de vente.

30. S’il est exact que ce dernier a prévu que ' l’acquéreur versera sous huit jours au compte de l’office notarial Selarl [C] [I] et [C] [R], notaire associé à [Localité 8] (Gironde), [Adresse 3], la somme de 300 euros', il n’est nullement établi pour autant, par la transmission de la comptabilité officielle de l’office notarial, que cette somme ait été réellement versée. De plus, cette somme correspond à la rédaction du compromis, qui a été effectivement réalisée quand bien même la vente ne serait pas réitérée ultérieurement. Dans ces conditions, la cour ne pourra que confirmer le jugement entrepris qui a débouté M. [P] de cette demande.

31. M. [P] sollicite aussi la condamnation de ses adversaires à lui régler la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, dans la mesure où les sociétés venderesses ne pouvaient ignorer que le projet était voué à l’échec alors qu’il s’agissait pour lui d’un projet de vie afin d’offrir à sa famille et à ses enfants un cadre agréable avec jardin.

32. Toutefois c’est à juste titre que les premiers juges ont rejeté une telle demande, considérant qu’il n’était pas démontré que les préjudices allégués soient distincts de ceux déjà prévisibles lors de la rédaction du compromis de vente, compte-tenu des conditions suspensives stipulées et du risque de non réalisation de la vente y afférent. De plus, à supposer les préjudices invoqués soient matériellement établis, ils ne peuvent être mis en lien avec une quelconque faute imputable tant à la société Pierre et Patrimoine qu’à la Sas Pierres et Terres. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qui’l a débouté M. [P] de cette demande indemnitaire.

Sur les demandes indemnitaires des sociétés appelantes,

33. La société Pierre et Patrimoine ainsi que la société Pierres et Terres réclament la condamnation de M. [P] à leur payer la somme de 2000 euros au titre de la perte de temps passé, compte tenu notamment des contacts ayant été rendus nécessaires avec le notaire, leur avocat, le suivi du dossier. Elles réclament également la condamnation de ce dernier à leur payer la somme de 5000 euros en indemnisation de leur préjudice moral compte tenu de la nécessité de se défendre dans une procédure judiciaire parfaitement injustifiée et de subir les tracas y afférents.

33. S’il est exact que toute procédure judiciaire est source de soucis et de tracasseries, il appert qu’en l’espèce, les sociétés appelantes ne démontrent par aucun élément objectif, outre leurs propres allégations, la matérialité des préjudices qu’elles invoquent. Elles seront donc déboutées de leurs demandes formées de ce chef et le jugement entrepris confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes,

34. Les dispositions prises en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens seront infirmées. Statuant de nouveau de ces chefs, la cour condamnera M. [P] à payer à chacune des sociétés Pierre et Patrimoine et Pierres et Terres la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de médiation.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes indemnitaires autres que celles portant sur la clause pénale contractuelle,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [T] [P] de sa demande de condamnation des sociétés Pierre et Patrimoine et Pierres et Terres, au paiement de la clause pénale contractuelle,

Y ajoutant,

Condamne M. [T] [P] à payer tant à la société Pierre et Patrimoine qu’à la société Pierres et Terres la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [T] [P] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de médiation.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,