COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 23 MARS 2026

N° RG 23/05632 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NRRJ

,

[K], [H]

c/

E.U.R.L. LAFONTAINE IMMOBILIER, [Localité 1]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 novembre 2023 par le Tribunal de proximité de COGNAC (RG : 11-22-244) suivant déclaration d’appel du 13 décembre 2023

APPELANT :

,

[K], [H]

né le 26 Mars 1987 à, [Localité 2] (33)

de nationalité Française,

demeurant, [Adresse 1]

Représenté par M^e Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

E.U.R.L. LAFONTAINE IMMOBILIER, COGNAC

demeurant, [Adresse 2]

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Tatiana PACTEAU, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Tatiana PACTEAU, conseillère

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

En présence de :, [G], [Q], assistante de justice

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. M., [K], [H] est propriétaire d’un logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 1].

Suivant mandat du 23 juillet 2018, M., [H] en a confié la gérance à l’EURL Lafontaine Immobilier, [Localité 1], lequel a fait l’objet d’un avenant le 25 août 2018.

Le 4 août 2018, la société Lafontaine Immobilier, [Localité 1] a donné à bail l’appartement à M., [N], [A] et à Mme, [C], [T] moyennant un loyer mensuel de 420 euros hors charges. Un dépôt de garantie d’un montant de 420 euros a été versé et un état des lieux d’entrée a été régularisé le 4 août 2018.

2. Un conflit a opposé d’une part M., [A] et Mme, [T] et d’autre part M., [H], qui habitait l’appartement contigu au cours de l’année 2019, au sujet de déjections canines laissées dans la cour commune.

À la suite d’un signalement de M., [A] et Mme, [T], le 4 mars 2020 se plaignant de la non conformité du logement, le Pôle de Lutte contre l’Habitat Indigne de la Charente (ci-après GIP) a organisé sur site une réunion en présence des locataires, du propriétaire et de l’agence immobilière. Dans son rapport, le GIP a relevé la présence d’humidité et de moisissures, des traces d’infiltration d’eau au niveau du mur de l’entrée, en bas de l’escalier et une non-conformité du garde-corps de la fenêtre de la mezzanine au regard de la norme NFP 01-012. Le GIP a retenu deux motifs de non décence : une absence de ventilation du logement et une non-conformité des garde-corps de la fenêtre à l’étage.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 mai 2020, il a été proposé aux locataires quatre dates pour procéder aux travaux nécessaires. Toutefois, ces derniers n’ont pas retiré le pli.

3. À la suite du conge délivré par les locataires, un état des lieux de sortie est intervenu le 16 septembre 2020. M., [H] a mandaté un commissaire de justice lequel a dressé un procès-verbal le 30 septembre 2020.

Par courriers des 2 janvier et 5 mars 2021, M., [H] a reproché à la société Lafontaine Immobilier, [Localité 1] la mauvaise gestion de son bien immobilier, lui reprochant de ne pas avoir relevé l’ensemble des dégradations commises par les locataires.

Dans le cadre d’une procédure entre assurances du locataire et du bailleur suite à la déclaration de sinistre, le cabinet POLYEXPERT, mandaté, le 30 septembre 2020 par l’assureur des locataires (MMA Iard), a déposé son rapport du 22 octobre 2020, Le rapport d’expertise amiable du cabinet A.G. PEX, expert du bailleur, suite à une visite du 20 octobre 2020 a déposé son rapport le 11 janvier 2021.

Sur la base du rapport Polyexpert, l’agence a établi un compte débiteur des locataires de 645,71 euros, après remboursement du dépôt de garantie d’un montant (420 euros) et imputation des réparations locatives (863,71 euros) et des frais de nettoyage des lieux (202 euros).

4. Par acte du 13 décembre 2022, à la suite de l’échec d’une tentative de médiation sous l’égide de la FNAIM, M., [H] a fait assigner la société Lafontaine Immobilier, [Localité 1] aux fins, notamment, de voir engager sa responsabilité et d’obtenir sa condamnation à réparer ses différents préjudices.

5. Par jugement contradictoire du 20 novembre 2023, le tribunal de proximité de [Localité 1] a :

— dit que la société Lafontaine Immobilier, [Localité 1] a commis un manquement dans le cadre de son contrat de gérance ;

— condamné la société Lafontaine Immobilier, [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal, à payer à M., [H] la somme de 1.538,66 euros au titre des dégradations non visées dans l’état des lieux de sortie ;

— débouté M., [H] sa demande indemnitaire au titre des pertes locatives et des frais de commissaire de justice ;

— condamné la société Lafontaine Immobilier, [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de l’instance ;

— débouté M,.[H] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

6. M., [H] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 13 décembre 2023, en ce qu’il a :

— condamné la société Lafontaine Immobilier, [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal, à payer à M., [K], [H] [uniquement] la somme de 1.538,66 euros au titre des dégradations non visées dans l’état des lieux de sortie ;

— débouté M., [H] de sa demande indemnitaire au titre des pertes locatives et des frais de commissaire de justice ;

— débouté M., [H] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

7. Par dernières conclusions déposées le 11 septembre 2024, M., [H] demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris, du 20 novembre 2023, rendu par le tribunal de proximité de Cognac en ce qu’il a :

— condamné la société Lafontaine Immobilier, [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal, à payer à M., [H] [uniquement] la somme de 1.538,66 euros au titre des dégradations non visées dans l’état des lieux de sortie ;

— débouté M., [H] de sa demande indemnitaire au titre des pertes locatives et des frais de commissaire de justice ;

— débouté M., [H] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— confirmer le jugement déféré, du 20 novembre 2023, susmentionné, en ce qu’il a dit que la société Lafontaine Immobilier, [Localité 1] a commis un manquement dans le cadre de son contrat de gérance.

Statuant à nouveau :

— condamner la société Lafontaine Immobilier, [Localité 1] à payer à M., [H] la somme totale de 5 175,48 euros en réparation des préjudices qu’il a subi du fait de ses manquements, suivant détail ci-après :

—  1.740,66 euros en réparation des dégradations locatives non stipulées dans l’état des lieux de sortie ;

—  2 020,39 euros en réparation des dommages consécutifs au phénomène de condensation ;

—  884,99 euros en réparation des dommages consécutifs à un défaut d’entretien ;

—  1 050,00 euros en réparation des pertes locatives ;

—  545,15 euros en réparation de son préjudice financier annexe (frais de commissaires de justice) ;

Moins : la somme de 1 065,71 euros récupérée sur les locataires ;

— condamner la société Lafontaine Immobilier, [Localité 1] à payer à M., [H] 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— confirmer pour le surplus le jugement entrepris en ses dispositions non contraires aux présentes.

Et par conséquent :

— débouter la société Lafontaine Immobilier, [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Ajoutant au jugement entrepris :

— condamner la société Lafontaine Immobilier, [Localité 1] aux entiers dépens d’appel ;

— condamner la société Lafontaine Immobilier, [Localité 1] à payer à M., [H] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— débouter la société Lafontaine Immobilier, [Localité 1] de toutes demandes plus amples ou contraires.

8. Par dernières conclusions déposées le 12 juin 2024, la société Lafontaine Immobilier, [Localité 1] demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel incident formé par société Lafontaine Immobilier, [Localité 1] ;

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— débouté M., [H] de sa demande indemnitaire au titre des pertes locatives et des frais de commissaire de justice ;

— débouté M., [H] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— dit que la société Lafontaine Immobilier a commis un manquement dans le cadre de son contrat de gérance ;

— condamné la société Lafontaine Immobilier, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M., [H] la somme de 1.538,66 euros au titre des dégradations non visées dans l’état des lieux de sortie ;

— condamné la société Lafontaine Immobilier, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de l’instance.

En conséquence, et statuant à nouveau :

— débouter M., [H] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M., [H] à verser à la société Lafontaine Immobilier, [Localité 1] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M., [H] aux dépens, en ce compris les dépens de première instance.

9. L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 9 février 2026. L’instruction a été clôturée par ordonnance du 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

10. La cour est saisie par appel principal de l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il n’a pas retenu l’ensemble des réparations locatives à mettre à la charge de l’agence de gestion locative et a débouté M., [H] de ses demandes au titre de la perte de revenus locatifs et de remboursement des frais d’huissier. Par appel incident l’intimée conteste le comportement fautif dans la gestion locative du bien et sollicite l’infirmation de toute condamnation mise à sa charge.

I – Sur le principe de la responsabilité de l’agence immobilière

11. Aux visas des articles 1191 et 1992, le jugement déféré a retenu la faute de l’intimée dans la rédaction incomplète de l’état de sortie n’ayant pas permis d’attribuer aux locataires sortants l’ensemble des dégradations locatives. Il n’a en revanche pas retenu de manquement à une obligation de conseil liée au respect de la réglementation mettant à la charge du propriétaire l’obligation de donné à bail un logement décent.

12. L’appelant soutient qu’au moment de l’entrée dans les lieux, l’agence avait en qualité de rédacteur du bail l’obligation de vérifier que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, notamment celles tenant à l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent à savoir ici un système de ventilation et des gardes corps aux fenêtres.

Il soutient également qu’au cours de l’exécution du bail, l’agence aurait dû l’informer des désordres dénoncés par les locataires, à savoir des moisissures sur les murs directement en lien avec l’absence de ventilation et l’alerter sur les travaux à réaliser, avant même que l’état du logement se dégrade.

Après le rapport du GIP, l’appelant reproche à l’agence de s’être contentée de travaux à minima sur l’aération qui n’ont pas permis de rendre le logement conforme à la réglementation et alors qu’elle avait l’obligation d’avoir son accord pour tous travaux supérieurs au montant du loyer et par conséquent de le conseiller sur les travaux à réaliser.

De même, alors qu’elle connaissait l’existence de dégradations commises par les locataires dans l’appartement donné à bail, l’appelant soutient qu’en ne procédant pas à un état des lieux contradictoire et détaillé, mais en se contentant d’annoter l’état des lieux d’entrée de manière parcellaire, elle a privé la possibilité pour le bailleur de pouvoir se faire rembourser les dégradations par les locataires sortants.

Enfin, ayant dû engager des travaux postérieurement à la fin du délai de préavis sans le prévenir de ce que les locataires étaient partis 2 mois avant et ayant du reprendre l’ensemble des désordres plus importants que si l’agence avait été diligente au cours du bail, l’appelant soutient avoir perdu la possibilité de louer le bien pendant 2,5 mois.

13. L’intimée conteste toute responsabilité, rappelant au demeurant n’avoir été informée des manquements du bailleur qu’après le dépôt du rapport du GIP le 31 mars 2020, avoir effectué un grand nombre de diligences auprès des locataires pour obtenir des dates pour faire réaliser les travaux de conformité, et avoir également tenu informé le bailleur tout au long de l’exécution du contrat de bail. Elle rappelle également n’être tenue que d’une obligation de moyens.

Elle soutient que le logement était bien pourvu de systèmes de ventilation dont elle ne pouvait connaître l’insuffisance, alors même que le rapport GIP note l’absence de toute ventilation. Subsidiairement, si sa faute était retenue, elle conteste tout préjudice pour le bailleur qui devait faire réaliser des travaux de conformité.

Elle confirme avoir effectué l’état des lieux de sortie sur le même document qu’à l’entrée, rappelant l’absence d’obligation particulière en la matière et a bien noté les dégradations, soutenant la conformité de cet état des lieux de sortie avec le procès-verbal d’huissier que l’appelant a fait réaliser. Elle relève en outre que l’état des lieux de sortie reprend les mêmes dégradations que celles relevées par l’expert des locataires Polyexpert.

Sur ce

14. Il n’est pas contesté que l’agence immobilière intimée a été chargée de la commercialisation du bien, ayant ainsi eu connaissance de la volonté de M., [H], acquéreur d’en faire un investissement locatif.

L’appelant ayant fait le choix de recourir à un professionnel de la gestion immobilière, il lui a ainsi donné mandat pour le représenter dans l’ensemble de ses droits et obligations de bailleur.

Le mandant de gérance locative signé entre les parties prévoyait ainsi pour l’agence immobilière quant à la gérance des travaux de 'faire exécuter toutes réparations incombant au mandant dont le montant ne dépasse pas 100% du loyer mensuel ou 1 mois de loyer et celles plus importantes mais, [P], en aviser rapidement le mandant; prendre toutes mesures conservatoires ; pour tous les autres travaux, hors travaux de construction les faire exécuter après accord écrit du mandant; s’adjoindre le concours d’un maître d’oeuvre ou d’un technicien, si le mandataire le juge nécessaire et après accord écrit du mandant et en régler les factures dans la limites des fonds disponibles'.

Les conventions obligent, non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature. L’intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d’un contrat de bail est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à son efficacité juridique.

15. C’est ainsi que l’intimée a non pas informé le nouveau propriétaire de la nécessité de procéder à la 'réfection complète des revêtements muraux afin de mettre le logement au goût du jour’ , mais lui a mentionné le prix à la location des logements identiques au sien avec réfection complète des revêtements muraux’ sans toutefois faire mention de la conformité ou non aux normes de décence auquel le bailleur est tenu en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2022.

16. Il n’est pas contesté que le système d’aération était insuffisant ni que les fenêtres étaient dépourvues de garde-corps. Le relevé de la présence de grilles d’aération parfois naturelles dans les pièces ne pouvait être suffisant, le GIP, qui en a pris connaissance ayant estimé que leur présence équivalait à une absence totale de système d’aération et ayant rappelé que la seule mise en 'uvre de modules d’entrée d’air ne peut être considérée comme satisfaisante au regard de la réglementation. Elle doit être complétée d’extracteurs mécaniques dans les pièces de service. A défaut, il doit être mise en 'uvre des ventilations haute et basse dans les pièces de services.

17. L’agence immobilière chargée de la gestion locative ne pouvait ignorer la réglementation existante en sa qualité de professionnel.

Ainsi, en omettant d’attirer l’attention du bailleur sur les travaux indispensables pour mettre le logement en conformité avec les normes de décence, l’intimée a manqué à ses obligations.

18. Il est établi par l’intimée qu’après le dépôt du rapport du GIP, l’appelante dans les jours qui suivent a rappelé aux locataires dès le 17 mars 2020 la nécessité pour eux de déclarer leur sinistre auprès de leur assureur, puis leur a rappelé par courrier du 11 mai 2020 la nécessité d’effectuer des travaux et leur a fait des propositions pour effectuer des devis, et que devant l’inertie des locataires, elle n’a pu faire établir ces devis entre juin et septembre 2020.

Toutefois, ce manquement de l’agence a perduré pendant le temps d’exécution du bail, l’intimée ayant pris connaissance des désordres locatifs le jour de la remise de la sommation de payer par l’huissier le 4 août 2018, l’huissier attestant avoir informé immédiatement l’agence de ses constatations quant aux moisissures présentes dans l’appartement mais celle-ci n’ayant procédé à l’établissement de devis pour la réalisation de travaux de conformité qu’entre juin et septembre 2020, après communication du rapport du GIP au bailleur, ayant ainsi laissé l’appartement litigieux se dégrader par l’effet de l’absence de système de ventilation adéquat.

19. De même, alors qu’elle avait déjà connaissance des dégradations locatives et qu’elle a pu les constater le jour de la visite du GIP le 4 mars 2020 pour, l’intimée n’a pas été diligente dans la préservation des droits du bailleur en se contentant d’annoter l’état des lieux d’entrée.

Il ressort en effet une différence importante dans les dégradations telles que reprises par l’agence immobilière dans ses annotations de l’état des lieux d’entrée et celles relevées par le commissaire de justice dans le procès-verbal de constat réalisé à la demande du bailleur.

Alors que l’état des lieux d’entrée annoté manuscritement fait état des désordres suivants :

'- Entrée : porte sale, moisissure importante sur les murs ;

— Séjour/salon : Sol : linoléum enlevé par locataire ' carrelage sale – Mur : moisissures dans toute la pièce;

. Équipements : évier sale, hotte : filtre sale, meuble bas : très sale, meuble haut : sale ;

— Chambre : porte : sale, sol : sale, plinthe : moisi, mur : moisissures dans toute la pièce ;

— WC : porte : sale, mur : moisi derrière cuvette, WC : sale ;

— Salle de bains : mur : moisissure dans toute la SDB ; douche, flexible et lavabo : sale/ calcaire, meuble 1 vasque : détérioration au fond ; mitigeur, mitigeur lavabo : calcaire ;

— Mezzanine : mur : fibre de verre peint blanc : déchiré sous fenêtre ' 1 auréole côté gauche. '

Le procès-verbal de constat du commissaire de justice précise quant à lui :

'- Entrée : Détérioration importante de la porte vitrée du rez-de-chaussée sur le montant fixe en sa partie basse ; Deux carreaux fêlés ; Importantes salissures et traces de projection sur le mur. A l’angle droit de la montée d’escalier : traces de moisissures et détériorations du revêtement tapisserie, revêtement extrêmement sale;

— Pièce principale : Plinthes et bas de mur très sales, peinture des plinthes extrêmement dégradée ; Barre de seuil entre l’entrée et la pièce principale arrachée ; Toutes les vitres extrêmement sales, avec des traces de salissure et de boue dues à des pattes d’animaux sur la portée d’entrée principale ;

— Pièce à usage de cuisine :, [Localité 3] sales et plinthes griffées ;

— Salle de bain : Tiroirs du meuble de toilette extrêmement sale, ainsi que le radiateur de type convecteur électrique ;

— WC : un WC très sale, tant le siège que l’abattant, l’ensemble en mauvais état de conservation, l’intérieur des WC très sale, ainsi que le sol, les plinthes et les murs ;

— Montée de l’escalier desservant la chambre en mezzanine : sale avec des détériorations du revêtement tapisserie :

— Chambre : Au pied de la fenêtre de la chambre : importantes dégradations du revêtement dues à des griffures animales, outre les nuances de couleur dues à des salissures ;

Puis par avenant au PV de constat réparant trois omissions :

— Tache rouge incrustée dans le revêtement du sol dans la mezzanine ;

— Fuite d’eau dans la cuvette des WC ;

— Porte de placard située à hauteur de la hotte aspirante de la cuisine : dégradation importante de la charnière droite (les points d’encrage dans la structure agglomérée stratifiée ne permettent plus la parfaite fixation de la charnière dont il est fait état)

Cet appartement est laissé en mauvais état d’entretien et de conservation, nauséabond, très sale, tant les murs, les plinthes, les sols et plafonds. Les salissures constatées sur les murs sont dues à des projections avec présence en outre à proximité de ces projections de traces de griffures animales'.

20. Il est sans conteste que le procès-verbal du commissaire de justice est plus complet et décrit au demeurant la nature des désordres justifiant les travaux de réparation devant être engagés par le bailleur sans qu’il puisse lui être opposé une volonté d’embellir son appartement donné à bail.

21. Les dégradations omises de l’état des lieux de sortie (mur entrée cote radiateur, porte basculante meuble hotte aspirante,pan de mur cote monté d’escalier, parquet flottant mezzanine avec tache rouge) ont été chiffrés par l’expert de la compagnie d’assurance du bailleur à 1.740,66 euros alors que les seules réparations résultant des mentions de l’état des lieux de sortie ont été chiffrées à 863,73 euros, somme que les locataires sortants ont remboursé à l’agence immobilière, en plus des frais de nettoyages de 202 euros déduction faite du dépôt de garantie.

22. Le jugement déféré qui a retenu la faute de l’agence dans le défaut de diligences de ses missions d’établir un état des lieux de sortie garantissant le bailleur dans ses droits sera par conséquent confirmé.

II – Sur le montant du préjudice

23. L’intimée soutient l’absence de causalité, en ce qu’elle n’est pas subrogée dans les droits du bailleur pour poursuivre les locataires au titre des dégradations locatives et que le préjudice n’est pas certain, le bailleur ne démontrant pas avoir épuisé les voies de recours contre les locataires partants.

24. L’appelant ne sollicite pas la condamnation de l’agence locative en lieu et place des locataires qu’elle n’aurait pu toucher ou qui auraient refusé de payer, mais en réparation des fautes commises par l’intimée, de sorte que le moyen tiré de l’épuisement de voies de recours est inopérant.

— sur la demande au titre des réparations locatives non stipulées dans l’état des lieux de sortie

25. L’appelant sollicite 1.740,66 euros au titre des dégradations locatives non stipulées dans l’état des lieux de sortie. L’intimée s’y oppose, cette somme n’étant pas justifiée par la seule production du rapport du cabinet d’expertise de l’appelant.

26. Au vu des devis établis par le cabinet d’expertise AG Pex, l’intimée ne contestant pas celui évaluant les réparations mises à la charge des seuls locataires, il est justifié que le préjudice relatif aux désordres non visés dans l’état des lieux de sortie qui n’a pu être mis à la charge des locataires et résultant directement de la faute de l’intimée s’élève à la somme de 1.740,66 euros.

27. Il n’y a toutefois pas lieu de déduire les frais de nettoyage de 202 euros comme l’a fait le premier juge, cette somme venant en plus des réparations listées par l’expert.

Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

— sur la demande au titre des réparations locatives pour défaut d’entretien

28. L’appelant sollicite 884,99 euros au titre des dommages consécutifs à un défaut d’entretien soutenant que ces frais sont complémentaires de ceux déjà mis à la charge des locataires.

29. Ces montants correspondent à la réfection du sol de la cuisine qui n’est pas noté comme nécessitant une reprise totale dans le constat du commissaire de justice valant état des lieux de sortie et cette somme ayant déjà été portée au débit du compte des locataires par l’agence, de sorte que l’appelant ne peut la solliciter par deux fois.

— sur la demande au titre des réparations suites aux désordres directement liés au phénomène de condensation

30. L’appelant sollicite la somme de 2 020,39 euros à laquelle s’oppose l’intimée en ce qu’il ne produit aucune facture mais uniquement les devis et que cette condensation ne relève pas de sa faute.

L’appelant verse la facture du 21 novembre 2020, de la SARL Morin, relative aux travaux de remise en état y afférents, d’un montant total de 5 239,63 euros reprenant les évaluations de l’expert.

31. Au vu de l’évaluation produite par l’expert de la compagnie d’assurance qui identifie effectivement les travaux de condensation séparément des travaux mis à la charge des locataires de ceux non repris dans l’état des lieux de sortie, il est justifié que ces travaux sont indépendants de ceux consécutifs à la fuite d’eau qui restent à la charge du propriétaire comme relevant d’un vice de construction. Ces travaux sont en effet situés dans la salle de bain, les WC et la chambre et résultent d’un défaut de système d’aération tout au long du bail, la cour ayant relevé la faute de l’agence immobilière qui n’avait pas informé ni conseillé le bailleur de la nécessité de mettre le logement en conformité quant aux normes d’aération.

32. L’agence immobilière sera condamnée au paiement de la somme de 2.020,39 euros et le jugement déféré infirmé de ce chef.

— sur les frais d’huissier

33. L’appelant sollicite le remboursement du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie du 30 septembre 2020 et de la sommation de payer adressée aux locataires pour obtenir le remboursement des sommes dues en date du 10 juin 2021.

34. Les frais d’état des lieux établis par procès-verbal de commissaire de justice sont à partager par moitié entre le locataire et le bailleur, de sorte que si l’agence immobilière y avait effectivement procédé à son initiative pour garantir les droits du bailleur, ce dernier en aurait conservé la moitié à sa charge.

En revanche, les frais de sommation de payer que M., [H] a effectivement réglé seront mis à la charge de l’agence immobilière, laquelle aurait pu se contenter d’intégrer les sommes restant à la charge des locataires sortant dans le décompte locatif sans frais d’exécution.

L’agence La fontaine immobilier sera par conséquent condamnée à régler à M., [H] la somme de 347,10 euros.

— sur la perte de loyers

35. L’appelant sollicite la somme de 1 .050,00 euros, correspondant aux loyers perdus hors charges du 16/09/2020 au 30/11/2020, correspondant à la fin des travaux de remise en état du logement.

Il soutient à cet effet que l’agence immobilière ne l’a pas prévenu que les locataires étaient partis avant la fin du préavis, de sorte qu’il n’a pu entreprendre les travaux qu’après leur départ, retardant d’autant la location de l’appartement.

36. L’intimée conteste toute faute.

37. La fin du préavis était au 22 septembre 2020, les locataires ont quitté les lieux avant, l’état des lieux de sortie datant du 16 septembre, soit 6 jours, comprenant un week-end.

Si le retard de l’agence n’a pas eu de conséquence sur la perte de loyers, en revanche, les fautes commises dans la mise en oeuvre de son mandant ont entraîné des travaux plus importants que ceux qui auraient dû être effectués du fait de la seule dégradation du logement par les locataires.

Toutefois, l’appelant ne démontre pas avoir reloué son bien dès les travaux terminés et cette faute ne peut s’analyser qu’en une perte de chance qui sera fixée à 300 euros.

38. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

III – Sur les frais irrépétibles et les dépens

39. L’appelant sollicite l’infirmation du premier jugement qui l’a débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile au motif qu’il bénéficiait d’une assurance de protection juridique.

Il sollicite la fixation d’une somme de 1.500 euros en première instance et 2.000 en cause d’appel.

40. L’agence La fontaine immobilier, partie perdante sera condamnée aux dépens ainsi qu’au versement à M., [H] de la somme de 3.000 euros, à charge pour l’assurance qui l’assiste dans le cadre d’une protection juridique de récupérer les sommes engagées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il :

— a rejeté la responsabilité de l’agence Lafontaire Immobilier de son obligation d’information et de conseil

— a débouté M., [H] de ses demandes au titre des réparations locatives non stipulées dans l’état des lieux, celles relatives au phénomène de condensation, aux frais ainsi qu’à la perte de loyers,

— a débouté M., [H] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés et y ajoutant,

Condamne l’agence La fontaine Immobilier à verser à M., [H] les sommes de :

—  1.740,66 euros au titre des réparations locatives non stipulées dans l’état des lieux de sortie,

—  2.020,39 euros au titre des travaux liés à la condensation,

—  347,10 euros au titre des frais,

—  300 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu relouer le bien avant la fin des travaux.

Condamne l’agence La fontaine Immobilier à verser à M., [H] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne l’agence La fontaine Immobilier aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, Conseillère, en remplacement de Laurence MICHEL, présidente légitimement empêchée, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.