ARRET N°32

FV/KP

N° RG 22/01407 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GRZL

[E]

[M]

C/

[Adresse 10]

[K]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 17 JANVIER 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/01407 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GRZL

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 06 mai 2022 rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 12].

APPELANTS :

Monsieur [R] [E]

né le 25 Décembre 1967 à [Localité 9] (93)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Ayant pour avocat plaidant M^e Aurélia DE LA ROCCA de la SELARL GASTON – DUBIN SAUVETRE – DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS.

Madame [G] [M]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Ayant pour avocat plaidant M^e Aurélia DE LA ROCCA de la SELARL GASTON – DUBIN SAUVETRE – DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS.

INTIMES :

Monsieur [I] [O]

né le 10 Juin 1968 à ST JULIEN L'[Localité 8] (86)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Ayant pour avocat plaidant M^e Guillaume ALLAIN, avocat au barreau de POITIERS.

Madame [T] [K]

née le 19 Avril 1967 à [Localité 11] (79)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Ayant pour avocat plaidant M^e Guillaume ALLAIN, avocat au barreau de POITIERS.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 08 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 12 octobre 2020, Madame [T] [K] et Monsieur [I] [O] d’une part, Madame [G] [M] et Monsieur [R] [E] d’autre part, ont conclu un compromis de vente portant sur une maison et un studio situés [Adresse 2], la réitération de l’acte devant intervenir au plus tard le 05 décembre 2020.

Se plaignant de ce que Madame [G] [M] et Monsieur [R] [E] avaient investi (après autorisation) les lieux dans l’attente de cette réitération sans toutefois que cette dernière n’intervienne, Madame [T] [K] et Monsieur [I] [O] les ont mis en demeure, par lettre recommandée envoyée avec demande d’avis d’accusé de réception reçue le 16 octobre 2021 de libérer les lieux dans le délai d’un mois.

Par exploit d’huissier de justice en date du 14 janvier 2022, Madame [T] [K] et Monsieur [I] [O] ont fait assigner Madame [G] [M] et Monsieur [R] [E] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Poitiers en référé afin d’obtenir leur expulsion et leur condamnation in solidum à leur verser une indemnité d’occupation de 750 € par mois à compter de l’assignation et jusqu’à la libération des lieux, ainsi que la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé en date du 06 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers a statué ainsi:

— Ordonnons à Madame [G] [M] et Monsieur [R] [E] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

— Disons qu’à défaut pour Madame [G] [M] et Monsieur [R] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [T] [K] et Monsieur [I] [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

— Condamnons Madame [G] [M] et Monsieur [R] [E] in solidum à payer à Madame [T] [K] et Monsieur [I] [O], à titre provisionnel et à compter du 14 janvier 2022, une indemnité d’occupation mensuelle de 750 €.

— Condamnons Madame [G] [M] et Monsieur [R] [E] à payer à Madame [T] [K] et Monsieur [I] [O] la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamnons Madame [G] [M] et Monsieur [R] [E] in solidum aux dépens.

— Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Pour statuer comme il l’a fait, le juge des contentieux de la protection a retenu que Madame [T] [K] et Monsieur [I] [O] justifiaient être propriétaires du bien litigieux du fait que le compromis de vente n’avait pas été réitéré ; la présence des défendeurs dans ce bien, sans possibilité de produire un titre leur permettant d’y résider était constitutif d’un trouble manifestement illicite au droit de propriété des demandeurs.

Par déclaration au greffe de la cour en date du 02 juin 2022, Monsieur [R] [E] et Madame [G] [M] ont fait appel de cette décision en visant ses chefs expressément critiqués.

Par acte d’huissier en date du 21 juin 2022, Madame [T] [K] et Monsieur [I] [O] ont fait délivrer un commandement de quitter les lieux à Monsieur [R] [E] et Madame [G] [M].

Monsieur [R] [E] et Madame [G] [M], par dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 octobre 2022, demandent à la cour de :

Vu les articles 835 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile,

Vu les articles 2 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Réformer l’ordonnance de référé du 06 mai 2022 :

En ce qu’elle a ordonné à Madame [G] [M] et Monsieur [R] [E] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision ;

En ce qu’elle a ordonné l’expulsion de Madame [G] [M] et Monsieur [R] [E] ;

En ce qu’elle a condamné Madame [G] [M] et Monsieur [R] [E] au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 750 € à compter du 14 janvier 2022 ;

En ce qu’elle a condamné Madame [G] [M] et Monsieur [R] [E] au règlement de la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Statuant de nouveau :

Constater que Madame [G] [M] et Monsieur [R] [E] sont titulaires d’un titre sur l’immeuble situé [Adresse 1].

Dire et juger qu’il n’y a lieu à référé.

Débouter Monsieur [I] [O] et Madame [T] [K] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamner solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [T] [K] à régler la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions RPVA datées du 24 octobre 2022, Monsieur [I] [O] et Madame [T] [K] sollicitent de la cour de :

Vu l’article 835 du code de procédure civile

Débouter Monsieur [E] et Madame [M] de leurs demandes, fins et conclusions.

Confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

Condamner in solidum Monsieur [E] et Madame [M] à payer à Monsieur [O] et Madame [K] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

La clôture de l’instruction de l’affaire est intervenue suivant ordonnance datée du 25 octobre 2022 pour être plaidée à l’audience du 08 novembre 2022. Puis, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’existence d’une voie de fait

1. Monsieur [R] [E] et Madame [G] [M], appelants, font valoir :

— qu’ils disposent d’un titre leur permettant d’occuper le bien objet du litige dès lors qu’ils disposent d’un bail verbal au sens des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 l’occupation des lieux l’étant à usage d’habitation et constituant leur résidence principale.

— que ce bail verbal est prouvé dès lors qu’ils payent un loyer depuis plusieurs mois d’une valeur égale à celle réclamée à titre d’indemnité d’occupation, qu’ils ont souscrits une assurance afin de garantir tout sinistre lié à l’occupation des lieux, ont fait l’avance d le’achat d’une nouvelle chaudière qui devait leur être remboursée par les bailleurs.

2. Monsieur [I] [O] et Madame [T] [K] répliquent :

— que l’occupation du logement par Madame [M] et Monsieur [E] était temporaire et qu’aucun texte ne subordonne l’existence d’une convention d’occupation précaire à la rédaction d’un écrit ;

— qu’en revanche, il résulte des dispositions de l’article 3 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 que « Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État (') ».

3. La cour rappelle que la voie de fait, quel que soit son mode de réalisation, suppose une atteinte au droit de propriété ou à une liberté publique fondamentale et qu’ainsi, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue en soi un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile en ce qu’elle porte atteinte au droit de propriété de valeur constitutionnelle, défini à l’article 544 du Code civil.

4. La cour relève que si Monsieur [I] [O] et Madame [T] [K] ont signé un compromis de vente avec Monsieur [R] [E] et Madame [G] [M] suivant acte notarié en date du 12 octobre 2020 qui apporte effectivement la preuve de la propriété de ce bien par les intimés, il n’en demeure pas moins qu’ils ne versent aucun élément aux débats susceptible d’expliquer l’occupation par les appelants des lieux anciennement promis à la vente, laquelle est accompagnée du versement d’un loyer dont l’existence et la récurrence résultent aussi bien des pièces des appelants (pièce n°7) que des intimés (pièces n°11).

5. Cette situation, qualifiée par les uns de contrat de bail verbal et d’une occupation précaire par les autres est exclusive d’une occupation illicite décrite par le premier juge et nécessite, pour la caractériser juridiquement, une appréciation des faits de la cause qui ne relève pas du juge de l’évidence mais exclusivement du juge du fond, cette question nécessitant en effet une analyse et une appréciation du titre fondant l’occupation Monsieur [R] [E] et Madame [G] [M] des lieux, objet du compromis de vente.

6. La décision déférée sera réformée, la situation ne relevant pas du juge des référés. En l’absence de voie de fait, les dispositions de l’ordonnance relatives à l’indemnité d’occcupation seront elles aussi réformées.

Sur les frais de procédure

7. Il apparaît équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

8. Monsieur [I] [O] et Madame [T] [K] qui échouent en leurs prétentions supporteront les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme dans toutes ses dispositions l’ordonnance des référés du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers en date du 06 mai 2022,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé,

Rejette toutes autres demandes,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [I] [O] et Madame [T] [K] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,