COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 23 MARS 2026

N° RG 23/05872 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NSHK

,

[C], [P] épouse, [L]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-33063-2023-9055 du 22/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 1])

,

[J], [L]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-33063-2023-9071 du 27/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 1])

c/

S.A. DOMOFRANCE

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 27 novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de, [Localité 1] (RG : 23/00134) suivant déclaration d’appel du 29 décembre 2023

APPELANTS :

,

[C], [P] épouse, [L]

née le 19 Avril 1991 à, [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant, [Adresse 1]

,

[J], [L]

né le 17 Août 1990 à, [Localité 3]

de nationalité Française

demeurant, [Adresse 1]

Représentés par M^e Béatrice LARRIEU, avocat au barreau de BORDEAUX, substitutée par M^e Anna-Christina DOS SANTOS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A. DOMOFRANCE S.A. de HLM inscrite au RCS de, [Localité 1] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

,

[Adresse 2]

Représentée par M^e Marie-José MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, substituée par M^e Malorie ALLEMAND, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Tatiana PACTEAU, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Tatiana PACTEAU, conseillère

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

En présence de :, [Y], [N], assistante de justice

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Par contrat du 14 mai 2014, la société Logevie, aux droits de laquelle vient désormais la SA Domofrance, a donné à bail à Mme, [C], [G] née, [P] et M., [J], [L] un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 3].

2. Par acte du 8 novembre 2022, les époux, [L] ont fait assigner la société Domofrance devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de voir constater l’indécence du logement, le manquement à ses obligations en ne procédant pas aux travaux de mise en conformité, l’engagement de sa responsabilité à ce titre et d’obtenir sa condamnation à les relogers, sous astreinte, outre l’indemnisation de leurs préjudices.

3. Par jugement contradictoire du 27 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté les époux, [G] de l’ensemble de leurs demandes ;

— rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les époux, [L] aux dépens.

4. Les époux, [L] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 29 décembre 2023, en ce qu’il a :

— débouté les époux, [G] de l’ensemble des leurs demandes ;

— rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les époux, [L] eux dépens.

5. Par dernières conclusions déposées le 9 octobre 2024, Mme, [L] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 27 novembre 2023 en ce qu’il a :

— débouté les époux, [G] de l’ensemble de leurs demandes ;

— rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les époux, [L] aux dépens.

Statuant à nouveau :

— constater que la société Domofrance loue un bien qui ne respecte pas les caractérisées d’un logement décent ;

— déclarer que la société Domofrance a manqué à ses obligations contractuelles en ne procédant aux travaux de mise en conformité du logement ;

— déclarer la société Domofrance responsable des préjudices subis.

En conséquence :

— condamner la société Domofrance à la réalisation des travaux ;

— ordonner la consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts et des consignations et ce, jusqu’à parfaite exécution de l’obligation de mise en conformité par la société Domofrance ;

— condamner la société Domofrance en raison de la mise à disposition d’un logement indécent à verser aux consorts, [L] à titre de dommages et intérêts les sommes de :

—  2 740,85 euros au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance subi depuis le mois d’octobre 2020 ;

—  2 000 euros au titre du préjudice moral.

— condamner la société Domofrance à verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— débouter la société Domofrance de l’ensemble de ses demandes.

6. Par dernières conclusions déposées le 3 juin 2024, la société Domofrance demande à la cour de :

— débouter les époux, [L] de leurs demandes, fins et prétentions.

Y faisant droit :

à titre principal :

— constater l’absence de manquement de la société Domofrance à ses obligations en qualité de bailleresse ;

— rejeter les demandes des époux, [L], faute de preuve valable de leur bien-fondé ;

— rejeter la demande indemnitaire formulée à l’encontre de la société Domofrance à hauteur de 20% du loyer mensuel à compter du mois d’octobre 2020, compte tenu de l’absence de toute mise en demeure qui aurait été adressée au bailleur.

À titre subsidiaire :

— réduire à plus forte proportion la demande indemnitaire des consorts, [L] à compter du 29 décembre 2023.

En tout état de cause :

— condamner les époux, [L] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les époux, [L] aux entiers dépens de l’instance.

7. L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 9 février 2026. L’instruction a été clôturée par ordonnance du 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

8. Les appelants ont abandonné en appel leur demande de relogement, soutenant que leur logement n’est effectivement pas totalement inhabitable et n’ayant pas engagé de procédure en vue de faire constater son insalubrité.

Au soutien de l’infirmation du jugement, ils font toutefois valoir l’humidité importante du logement depuis mai 2014 et encore aujourd’hui et sollicitent la remise en état du logement aux frais du bailleur ainsi que sa condamnation à leur verser une indemnité au titre du préjudice de jouissance égale à 20% du montant du loyer depuis octobre 2020, date de la visite du service hygième et sécurité de la ville.

I – Sur l’indécence du logement

9. Les appelants se fondent sur le rapport de visite de l’inspecteur du service communal hygiène et sécurité du 15 octobre 2020, des photographies des lieux ainsi que sur le rapport de la société Analyzair du 14 janvier 2022 ayant conclu à un problème important d’humidité.

Ils contestent les interventions du bailleur sur l’origine de l’humidité.

S’ils n’ont pas adressé de mise en demeure au bailleur, ils l’ont alerté sur l’état du logement dès 2021 en solicitant leur relogement et en tout état de causes soutiennent que l’intimée est au courant des désordres depuis le dépôt des concluions en première instance.

10. L’intimée s’oppose aux demandes des locataires, rappelant les nombreuses interventions de la société Proxiserve les 23 novembre 2019, 3 août 2020, 6 août 2021 et 21 octobre 2021 pour procéder à l’entretien régulier des équipements dont la VMC, ainsi que la pose de tourelle pour améliore le fonctionnement de la VMC sur le toit de l’immeuble mais également l’intervention de la société Compagnons batisseurs pour effectuer les réglages des VMC avec cette tourelle dans chaque habitation.

Elle soutient enfin avoir fait intervenir cette même société pour des travaux d’embellissement murs et plafonds le 20 octobre 2021, laquelle a posé un support contre la prolifération des champignons avant de repeindre, comme en atteste la facture.

Elle soutient en conséquence que l’humidité est due à un mauvais entretien du logement par les locataires.

Sur ce

11. Le bailleur est tenu aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil de délivrer à son locataire un logement décent, d’entretenir la chose en état de servir à son usage, d’en faire jouir paisiblement le bailleur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait cette même obligation au bailleur de délivrer un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé du locataire. Il est tenu de même pendant la durée du bail d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Le logement décent est celui qui notamment, selon les dispositions des articles 2 et 3 décret du 30 janvier 2022.

12. Le jugement déféré a retenu que le bailleur était intervenu régulièrement pour entretenir les équipements, sans que l’indécence du logement soit rapporté.

13. Suite à la visite de l’inspecteur du service communal hygiène et sécurité en octobre 2020, qui a relevé 'le développement de moisissures en cueillie du plafond des trois chambres. Des moisissures se développent sur ces zones humides. Les deux chambres juxtaposées exposées à l’Est sont les plus affectées, particulièrement celle mitoyenne à la salle de bain. En cueillie de plafond de la dernière chambre précitée, les test ont révélé une surface humide.' ainsi que la contravention 'aux prescriptions du Règlement Sanitaire Départemental, qui était nature à avoir des effets négatifs sur la santé', il a été adressé un courrier au bailleur qui n’est toutefois pas produit aux débats ne permettant pas à la cour de vérifier les prescriptions demandées à ce dernier.

14. En tout état de cause, le bailleur est intervenu pour entretenir et améliorer la performance de la ventilation des VMC des habitations et en a fait mandaté une entreprise pour les travaux d’embellissements, dont traitement anti-fongique sur les murs de l’appartement donné à bail aux appelants.

15. Toutefois, le 26 janvier 2022, une étude d’analyse de l’air effectuée par la société Analysair à la demande des appelants conclu que 'les résultats des prélèvements ont démontré une contamination fongique des chambres, les souches de moisissures retrouvées peuvent être allergisantes voire pathogènes. Ainsi, présentes en quantité elles peuvent avoir un impact sur la santé. La présence de bactéries montre également une forte humidité du logement'.

Le rapport préconisait 'la réparation de la cause de cette humidité, assécher les murs humides, faire un contrôle de fuites et d’infiltration d’eau dans les murs, vérifier le système de ventilation et d’aération, évacuer tous les matériaux contaminés, faire un nettoyage complet avec une fongicide avéré ou un détergent.'

Les appelants n’ont pas adressé de mise en demeure au bailleur avec copie de ce rapport, mais l’ont joint à leur assignation et il n’est pas contesté que des médiations ont été engagées durant l’année 2022, sans que le bailleur justifie de son intervention pour constater, évaluer et au besoin réparer les désordres mentionnés.

Si ce rapport a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties, il ne s’agit que d’un rapport privé établi à l’initiative d’une des parties, lequel corrobore le rapport précédent du service communal d’hygiène et de sécurité ainsi que les travaux déjà entrepris par le bailleur, mettant en exergue de réels problèmes d’humidité dans le logement.

16. La cour estimant qu’au vu des éléments produits par les appelants, elle ne dispose pas de suffisamment d’éléments sur l’origine de l’humidité constatée dans le logement donné à bail pour lui permettre de statuer sur les demandes, il convient d’ordonner une expertise dont les missions seront définies dans le dispositif de la présente décision.

17. Il sera par conséquent sursis à statuer sur les demandes d’indemnisation du préjudice de jouissance dans l’attente du rapport d’expertise, sans qu’il soit fait droit à la demande de consignation des loyers, en l’absence d’information sur les travaux devant être mis à la charge du bailleur, conformément à l’article 20-1de la loi du 06 juillet 1989.

18. Les dépens et les frais irrépétibles seront réservés dans l’attente de l’expertise, et suivront le sort de l’affaire au fond.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Avant dire droit

Ordonne une expertise confiée à :

Expert inscrit sur la liste probatoire

M., [I], [M]

,

[Adresse 4],, [Localité 4]

Port. : 06.98.00.10.63 – Mèl :, [Courriel 1]

et à défaut en cas d’indisponibilité :

Mme, [R], [D] ép., [B]

,

[Adresse 5],, [Localité 5]

Tél :, [XXXXXXXX01] -, [Localité 6]. : 06.09.21.59.67

Mèl :, [Courriel 2]

Avec pour mission de rechercher l’existence de points d’indécence du logement leur origine et les travaux pour y remédier.

Pour ce faire :

— convoquer les parties dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire remettre tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur place, visiter les lieux et les décrire ;

— examiner les désordres allégués par M. Et Mme, [U] de l’inspecteur du service d’hygiène et de sécurité de la ville de, [Localité 7], rapport de la société Analyzair ), les décrire. Donner son avis sur leur réalité, leur date d’apparition, leur origine, leur cause et leur importance,

— indiquer si les désordres compromettent la décence du logement loué au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent,

— fournir tous les éléments techniques et de faits nécessaires pour déterminer les responsabilités éventuellement encourues et évaluer s’il y a lieux les préjudices subis, notamment de jouissance,

— indiquer et évaluer les travaux nécessaires à la réfection des lieux et installations.

— préciser la durée de réalisation des travaux, les préjudices accessoires pouvant en résulter tels que la privation ou limitation de jouissance.

Dit que l’expert pourra recevoir la conciliation des parties et, dans ce cas, dressera procès verbal, sinon déposera son rapport au greffe dans un délai de quatre mois à compter de l’avis donné par le greffe de la consignation.

Dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

' fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

' rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Dit que l’expert devra remplir personnellement la mission qui lui a été confiée, et préciser dans son rapport qu’il a adressé un exemplaire de celui-ci aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception,

Dit qu’il devra convoquer les parties et leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause nécessaires à l’accomplissement de sa mission et prendre en considération les observations et réclamations des parties, préciser la suite qui leur aura été donnée et lorsqu’elles seront écrites, les joindre à son avis,

Dit que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, demeure et profession, ainsi que s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

Dit que l’expert judiciaire devra communiquer aux parties et à leur conseil respectif un pré-rapport d’expertise, au moins un mois avant la date du rapport d’expertise ;

Fixe à la somme de 3 000 € la provision concernant les frais d’expertise à valor sur la rémunération de l’expert,

Rappelle que M. et Mme, [L] bénéficient de l’aide juridictionnelle totale et qu’il n’y a pas lieu à consignation, les frais d’ expertise étant pris en charge au titre de l’aide juridictionnelle

Dit que l’expert pourra immédiatement débuter ses opérations dès réception de l’ordonnance ;

Rappelle que toute demande de l’expert portant sur une consignation complémentaire devra être formulée au greffe du juge chargé du contrôle des expertises la cour d’appel de Bordeaux durant l’accomplissement de la mission et avant le dépôt du rapport d’ expertise ;

Dit que de toutes ses opérations et constatations, l’expert dressera un rapport qu’il déposera au secrétariat-greffe de cette Cour dans les 5 mois de la réception de l’ordonnance ;

Dit que l’expert devra déposer le rapport de ses opérations avant le 25 août 2026 date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le magistrat sur demande de l’expert ;

Dit que ce dépôt sera précédé par la communication aux parties, d’un pré-rapport dont copie sera adressée au magistrat chargé du service du contrôle des expertises, leur fixant un délai d’un mois pour présenter leurs observations;

Rappelle que pour l’exécution de sa mission l’expert pourra recourir à la plate-forme sécurisée d’échanges OPALEXE ;

Renvoie la cause et les parties pour la suite de l’instruction à la mise en état de la cour d’appel de Bordeaux,

Surseoit à statuer sur les demandes principales dans l’attente du rapport d’expertise,

Dit que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de la procédure au fond.

Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, Conseillère, en remplacement de Laurence MICHEL, présidente légitimement empêchée, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.