ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 17 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/04924 – N° Portalis DBVK-V-B7C-N2U4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 SEPTEMBRE 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 18/02439

APPELANTS :

Monsieur [W] [E]

né le 07 Juin 1980 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Eve TRONEL PEYROZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [Y] [K] épouse [E]

née le 08 Août 1986 à [Localité 6] (MAROC)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Eve TRONEL PEYROZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

SARL CROUSTI D’OR prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social sis

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Eve TRONEL PEYROZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 3] MEDITE RRANEE METROPOLE (ACM – HABITAT) Représenté par son directeur général en exercice

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Alexia ROLAND de la SCP VINSONNEAU – PALIES – NOY – GAUER & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Christophe BLONDEAUT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 16 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 NOVEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2006, l’Office Public de L’Habitat de la Communauté d’agglomération de [Localité 3], ci-après dénommé ACM Habitat, a donné à bail commercial à la SARL Epiquemal un local au sein de la copropriété Les Arcades situé [Adresse 1] à [Localité 3] afin d’y exercer une activité de «Boulangerie, Pâtisserie, Vente et Fabrication ».

Le droit au bail commercial a été cédé, avec l’autorisation d’ACM Habitat, à l’occasion de cessions de fonds de commerce successives. Des avenants au bail commercial ont ainsi été établis, dont un quatrième avenant en date du 15 décembre 2014 portant cession du droit au bail au profit de la société Crousti d’Or.

Suivant avenant n°5 en date du 2 avril 2015, ACM Habitat a acté du changement de gérance de la société Crousti d’Or au profit de Monsieur [W] [E].

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Arcades s’est plaint auprès d’ACM Habitat et de la société Crousti d’Or de nuisances liées notamment à l’utilisation de la VMC pour extraire des graisses et huiles liées à une activité de « commerce de bouche», à savoir l’activité de snacking ainsi qu’à l’ouverture du commerce en-dehors des horaires autorisés par le règlement de copropriété.

Les 23 juin et 11 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Arcades a fait assigner ACM Habitat et la société Crousti d’Or devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier pour obtenir notamment :

L’interdiction d’exercer l’activité de snacking dans le local et l’interdiction d’ouvrir le commerce en dehors des horaires suivantes : 7h à 20h en toutes saisons, le tout sous astreinte de 5 000 € par infraction constatée ;

La condamnation à supprimer tout raccordement privatif au conduit de la VMC et ce dans le mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 300€ par jour de retard durant un délai d’un mois.

Par ordonnance du 21 septembre 2017, le juge des référés a :

— condamné in solidum ACM Habitat et la société Crousti d’Or à supprimer tout raccordement privatif au conduit de ventilation mécanique contrôlée destiné à l’aération des appartements de la résidence ;

— dit qu’à défaut d’exécution dans le délai d’un mois à compter de la signification et passé ce délai, la société Crousti d’Or sera tenue de payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Aracdes une astreinte de 300 € par jour de retour, laquelle courra pendant un délai de 30 jours après quoi il sera à nouveau statué,

— interdit à ACM Habitat et à la société Crousti d’Or toute activité excédant celle de « boulangerie pâtisserie vente et fabrication » prévue au bail et notamment l’activité de snacking, c’est-à-dire une activité de restauration rapide servant des plats standardisés,

— interdit toute ouverture avant 7 heures et après 20 heures.

Le 21 décembre 2017, ACM Habitat a fait délivrer à son locataire un commandement de payer la somme de 4.620,64 € en principal correspondant aux loyers et charges impayés au 14 décembre 2017.

Le 18 janvier 2018, ACM Habitat a fait délivrer un commandement de justifier d’une assurance.

Le 20 février 2018, ACM Habitat a fait assigner en référé le preneur pour obtenir le constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et de charges à effet au 21 janvier 2018 et subsidiairement pour défaut de justification de l’assurance à effet au 18 février 2018.

Par une ordonnance en date du 19 juillet 2018, le juge des référés a :

constaté la résiliation du bail à compter du 21 janvier 2018 ;

ordonné l’expulsion du locataire;

rejeté les demandes reconventionnelles de la société Crousti d’Or ;

condamné la société Crousti d’Or à verser à ACM Habitat une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 21 janvier 2018, et une provision de 5 613,31 € à valoir sur les loyers dus au 20 février 2018 ;

condamné la société Crousti d’Or à verser à ACM Habitat une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans le même temps, et par acte d’huissier délivré le 9 mai 2018, la société Crousti d’Or a fait assigner au fond ACM Habitat devant le tribunal de grande instance de Montpellier pour obtenir :

la résolution du bail à compter du 16 décembre 2014 et voir prononcer la nullité de la cession du bail commercial à la même date;

la condamnation d’ ACM Habitat au paiement de diverses sommes :

342 443,73 € comprenant la restitution des loyers et charges versées à hauteur de 32.111,13 € ainsi que du dépôt de garantie à hauteur de 1.715, 38 € ;

34.553,02 € au titre de la restitution des frais occasionnés soit le matériel acquis et les frais de communication ;

46.564, 20 € à titre de dommages et intérêts au titre de la réparation du préjudice d’exploitation ;

129.000€ correspondant à l’indemnisation de la perte du fonds de commerce ;

18.500 € au titre des frais de déménagement du matériel professionnel ainsi que les coûts de stockage ;

25.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice personnel correspondant aux prix de cession des parts sociales de la société Crousti d’Or ;

25.000 € chacun au titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,

5 000 € au titre des frais irrépétibles.

Par un jugement du 25 septembre 2018 dont appel, le tribunal de grande instance de Montpellier :

— Déclare irrecevable la demande d’annulation de la cession de fonds de commerce consentie le 15 décembre 2014 en faveur de la SARL Crousti d’Or ;

— Déboute la SARL Crousti d’Or de l’intégralité de ses autres demandes ;

— Déboute M. [W] [E] et son épouse, née [Y] [K], de l’intégralité de leurs demandes ;

— Dit n’y avoir lieu à résolution judiciaire, à effet du 15 décembre 2014, du bail commercial liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] Méditerranée Métropole à la SARL Crousti d’Or ;

— Constate, en tant que de besoin, que la clause résolutoire prévue aux termes de ce bail est acquise pour défaut de paiement des loyers et charges à effet du 21 janvier 2018 ;

— Rappelle que la SARL Crousti d’Or est, depuis cette date, occupant sans droit ni titre des locaux objet du bail ;

— Ordonne, en tant que de besoin, son expulsion, et celle de tout occupant de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— Condamne la SARL Crousti d’Or à payer, à compter du 21 janvier 2018 et jusqu’à libération complète des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant initial des loyers et de la provision sur charges, soit 1 125,30 € ;

— La condamne à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] Méditerranée Métropole un montant de 8 358,64 € à titre de provision à valoir sur les loyers, provision de charges et indemnité d’occupation des mois de mars 2017 à juin 2018 ;

— Condamne in solidum la SARL Crousti d’Or et les époux [E] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] Méditerranée Métropole une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum la SARL Crousti d’Or et les époux [E] aux entiers dépens ;

— Ordonne l’exécution provisoire pour le tout.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme, le premier juge considère que seule l’activité de « commerces de bouche » est interdite contrairement à l’activité « boulangerie-pâtisserie » prévue au bail. Il relève à cet égard que l’activité de « snacking » à l’origine des nuisances n’est pas prévue au bail et n’est nullement autorisée par le bailleur.

Si le syndic a sollicité de la société Crousti d’Or de « cesser toute activité d’exploitation de commerce de bouche, ceci incluant évidemment la fabrication de pain et la cuisson » ce qui est manifestement excessif et non conforme aux décisions de justice, il appartenait au locataire de saisir le bailleur de cette difficulté afin que ce dernier oppose au syndic l’antériorité du bail et le respect du droit acquis à l’exercice d’une activité de boulangerie pâtisserie avec cuisson sur place.

Sur la réduction de l’horaire d’ouverture de 6h30 à 7h00, le premier juge relève l’absence de preuve d’un préjudice en lien avec cette modification.

Sur la résolution du bail, le premier juge rejette cette demande sur le constat de l’absence de manquement à l’obligation de délivrance conforme soulignant par ailleurs que le bail n’a plus d’existence à la date à laquelle la juridiction statue en présence d’une ordonnance de référé du 19 juillet 2018 qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 21 janvier 2018.

Sur la nullité de la cession du droit au bail commercial, le premier juge considère cette demande irrecevable sur le constat de l’absence de cession du droit au bail le 16 décembre 2014, la cession étant celle du fonds de commerce liant la société Saveurs d'[Localité 5] non concernée par la procédure. Il ajoute que cette demande est irrecevable pour être formée à l’encontre du bailleur qui a agréé le nouveau preneur, mais qui n’est pas cédant du fonds et non partie à l’acte.

Sur le préjudice des époux [E], le premier juge considère cette demande irrecevable pour ne pas être formée contre les vendeurs seuls tout en relevant l’impossibilité que les parts de la société n’aient plus aucune valeur alors que le fonds de commerce est évalué par les demandeurs entre 82.000 et 129.000 euros. Enfin, il rejette le préjudice moral rappelant qu’il appartient aux locataires seuls de supporter les conséquences de l’extension de l’activité de la société effectuée au mépris du contrat de bail.

Sur les demandes reconventionnelles du bailleur, le premier juge rappelle la résiliation du contrat de bail telle qu’elle résulte de l’ordonnance du 19 juillet 2018 prononcée sur la base des commandements délivrés les 14 décembre 2017 et 18 janvier 2018. Il relève par ailleurs s’agissant des manquements invoqués par le bailleur depuis le 15 décembre 2014, que ce dernier n’en a pas tiré aucune conséquence de sorte qu’ils ne peuvent motivés la résiliation du contrat de bail.

Pour le surplus, le premier juge déboute ACM habitat de ses demandes indemnitaires qui ne sont pas justifiées.

M. [W] [E], Mme [Y] [K] épouse [E] et la Sarl Crousti D’Or ont fait appel de la décision par déclaration du 3 octobre 2018.

Par ordonnance du 12 décembre 2023, le conseiller de la mise en état a :

Réformé l’ordonnance du 27 juin 2023 qui a constaté la péremption de l’instance et a condamné les époux [E] et la société Crousti d’Ord aux entiers dépens de la procédure ;

Dit que l’instance enrôlée sous le n°18/4924 n’est pas périmée ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné ACM Habitat aux entiers dépens.

M. [W] [E], Mme [Y] [K] épouse [E] et la Sarl Crousti D’Or ont déposé leurs conclusions le 3 janvier 2024.

L’office public de l’habitat [Localité 3] Méditerranée a déposé ses conclusions le 11 juin 2024.

Dans leurs dernières conclusions, M. [W] [E], Mme [Y] [K] épouse [E] et la Sarl Crousti D’Or demandent à la cour, au visa des articles 1719, 1721, 1101, 1108 et 1184 du code civil, de :

Réformer le jugement du tribunal de grande instance de Montpellier en date du 25 septembre 2018 en toutes ses dispositions ;

Et, statuant à nouveau :

dire et juger que ACM Habitat a manqué à son obligation de délivrance ;

prononcer la résolution du bail commercial en date du 6 novembre 2006 à compter du 16 décembre 2014 ;

Tenant l’interdépendance des contrats de bail et de cession de droit au bail,

prononcer la nullité de la cession de droit au bail commercial en date du 16 décembre 2014.

Par conséquent,

Condamner ACM Habitat à restituer à la société Crousti d’Or l’intégralité des loyers, charges et frais réglés par elle soit la somme de 32.111,13 € ainsi que la somme de 1.715,38 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Condamner ACM Habitat à restituer à la société Crousti d’Or la somme de 34.553, 02€ au titre de la restitution des frais occasionnés soit le matériel acquis et les frais de communication ;

Condamner ACM Habitat à payer à la société Crousti d’Or :

la somme de 46.564, 20€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice d’exploitation ;

la somme de 129.000€ correspondant à l’indemnisation de la perte du fonds de commerce ;

la somme de 18.500 € au titre des frais de déménagement du matériel professionnel ainsi que les coûts de stockage ;

Condamner ACM Habitat à payer aux époux [E] la somme de 25.000 € à titre de dommages-intérêts, et ce, en réparation de leur préjudice personnel correspondant aux prix de cession des parts sociales de la société Crousti d’Or ;

Condamner ACM Habitat à payer aux époux [E] la somme de 25.000 € chacun à titre de dommages-intérêts, et ce, en réparation de leur préjudice moral.

En tout état de cause,

Dire et juger que l’appel incident formé par ACM Habitat à l’encontre du jugement dont appel est mal fondé ;

Débouter ACM Habitat de l’ensemble de ses demandes incidentes, fins et conclusions ;

Condamner ACM Habitat au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leur appel, les époux [E] et la société Crousti d’Or exposent que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de délivrance par la mise à disposition d’un local qui ne permet pas l’affectation prévue au contrat de bail rappelant que le syndic demande de « cesser toute activité d’exploitation de commerce de bouche, ceci incluant évidemment la fabrication de pain et la cuisson ». Au surplus, le local ne peut ouvrir aux horaires prévus puisque l’assemblée générale des copropriétaires leur a interdit l’ouverture du commerce avant 7 heures.

Ainsi, faute de pouvoir exploiter le commerce litigieux, ils prétendent que la demande de résolution du bail est justifiée. Au regard de l’interdépendance des contrats, ils considèrent être bien-fondés à solliciter la nullité de la cession du droit au bail du 16 décembre 2014 pour défaut d’objet et de cause ab initio.

Ils demandent en conséquence la restitution des sommes engagées qui comprennent le montant des loyers versés, le dépôt de garantie ainsi que les frais occasionnés pour l’achat du matériel utile à l’exploitation de l’activité de boulangerie, comprenant également le coût du montage et démontage du matériel professionnel et de stockage.

Ils sollicitent également diverses sommes correspondant à la perte de jouissance du fonds de commerce (perte d’exploitation), ainsi que la perte du fonds devenue inexploitable et incessible du fait de la faute contractuelle imputable au bailleur qui n’a pas respecté son obligation de délivrance.

Les appelants réclament enfin la réparation du préjudice personnel subi par les époux [E] qui ont été avisés de l’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce après la signature de l’avenant du 2 avril 2015, ACM Habitat ayant manqué à son obligation d’information, de loyauté et de bonne foi.

Sur l’appel incident, les appelants opposent à l’obligation de paiement des loyers l’exception d’inexécution soutenant l’impossibilité qu’est la leur d’exploiter le local, objet du bail. Ils considèrent ainsi qu’ACM Habitat ne peut se prévaloir de manquements alors qu’elle n’est pas en mesure de leur assurer la jouissance du local.

Dans ses dernières conclusions, l’office public de l’habitat [Localité 3] Méditerranée demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1315, 1184, 1729 du code civil ainsi que les articles 25b et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et enfin les articles R 123-111, L 232-22, L145-16, L145-9 et L145-41 du code de commerce, de :

Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

Déclaré irrecevable la demande d’annulation de la cession de fonds de commerce consentie le 15 décembre 2014 en faveur de la SARL Crousti d’Or,

Débouté la SARL Crousti d’Or de l’intégralité de ses autres demandes,

Débouté M. [W] [E] et son épouse, née [Y] [K], de l’intégralité de leurs demandes,

Condamné in solidum la SARL Crousti d’Or et les époux [E] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] Méditerranée Métropole une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné in solidum la SARL Crousti d’Or et les époux [E] aux entiers dépens,

Ordonné l’exécution provisoire pour le tout.

A titre principal,

Infirmer pour le surplus, et statuant à nouveau,

Constater les retards et les défauts de paiement du loyer et des charges,

Constater l’émission d’un chèque sans provision,

Constater l’absence d’assurance,

Constater les manquements aux stipulations relatives à l’activité autorisée dans le bail,

Constater les manquements aux stipulations relatives aux horaires autorisées dans le bail,

Constater le manquement constitué par le raccordement sans autorisation à la VMC de l’immeuble,

Constater le défaut d’exploitation du commerce,

En conséquence,

Prononcer la résolution judiciaire aux torts exclusifs du preneur avec effet au 15 décembre 2014 ;

Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 15 décembre 2014 jusqu’ à la libération effective des lieux, soit le mois de novembre 2018, à la somme mensuelle de 1125,30 € et, au besoin la condamner à la verser ;

Condamner la société Crousti d’Or à verser à ACM Habitat :

la somme de 26 694,91 € en prenant en compte la compensation de l’indemnité d’occupation avec les sommes déjà versées par la société Crousti d’Or en cours d’exécution du bail,

la somme 835,86 € à titre de dommages et intérêts résultant du manquement au paiement du loyer à l’échéance en exécution de la clause pénale,

la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et moral résultant des autres manquements aux stipulations du bail,

Condamner la société Crousti d’Or et les époux [E] à verser à ACM Habitat la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Déclarer la société Crousti d’Or D’OR occupante sans droit ni titre à compter du 15 décembre 2014,

Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique, étant précisé que les clés ont été rendus au mois de novembre 2018,

Rejeter les demandes de la société Crousti d’Or et des époux [E],

A titre subsidiaire :

Confirmer le jugement de première instance également en ce qu’il a :

— dit n’y avoir lieu à résolution judiciaire, à effet du 15 décembre 2014, du bail commercial liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] Méditerranée Métropole à la SARL Crousti d’Or ;

— constate, en tant que de besoin, que la clause résolutoire prévue aux termes de ce bail est acquise pour défaut de paiement des loyers et charges à effet du 21 janvier 2018 ;

— rappelle que la SARL Crousti d’Or est, depuis cette date, occupant sans droit ni titre des locaux objet du bail ;

— ordonne, en tant que de besoin, son expulsion, et celle de tout occupant de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— condamne la SARL Crousti d’Or à payer, à compter du 21 janvier 2018 et jusqu’à libération complète des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant initial des loyers et de la provision sur charges, soit 1 125,30 € ;

— la condamne à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] Méditerranée Métropole un montant de 8 358,64 € à titre de provision à valoir sur les loyers, provision de charges et indemnité d’occupation des mois de mars 2017 à juin 2018 ;

Rejetant toutes autres demandes plus amples ou contraires, y compris de dommages intérêts ;

En tout état de cause :

Condamner in solidum la société Crousti d’Or et les époux [E] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses conclusions, ACM Habitat soutient en premier lieu que la demande de nullité de la cession du droit au bail est irrecevable rappelant qu’il s’agit en réalité d’une cession de fonds de commerce et que ACM Habitat n’a pas qualité à défendre une action en nullité d’un acte auquel elle n’a pas participé.

Elle rappelle dans un second temps les divers manquements du preneur à ses obligations dont celle de payer le loyer et les charges au terme convenu ; elle souligne sur ce point les paiements irréguliers et tardifs récurrents qui ont légitimé la délivrance d’un commandement de payer. Elle dénonce également le manquement à l’obligation de s’assurer et d’en justifier au bailleur ainsi que le non-respect de l’activité autorisée par le contrat de bail.

Sur ce dernier point, l’intimé explique que le locataire a développé une activité de snacking -restauration rapide- épicerie de nuit- qui n’étaient pas prévues au contrat de bail. En dépit des courriers de mise en demeure adressés au preneur, la société Crousti d’Or a poursuivi l’exploitation de cette activité de décembre 2014 et au-delà du mois de mai 2016 sans respecter les horaires prévus par le bail.

Le bailleur ajoute que le locataire a branché son évacuation des graisses et fumées sur la vmc de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale et en méconnaissance des règles de sécurité et d’hygiène. Ce branchement illégal sur la vmc est fautif et motive la résiliation du contrat de bail.

Enfin, l’intimé lui reproche un manquement à l’obligation d’exploiter le commerce puisqu’elle a cessé son activité depuis plusieurs mois soit depuis le 31 mai 2018 comme en atteste le Bodacc.

En réponse aux griefs adressés par les appelants, ACM Habitat précise que le contrat de bail ne prévoit nullement l’ouverture du commerce à 6h30 comme le soutiennent les époux [E] qui restent soumis au règlement de copropriété, tout en soulignant que cette différence de 30 min ne pose aucune difficulté au preneur.

Sur l’activité litigieuse, le bailleur rappelle que l’assemblée générale du 9 février 2010 prévoit une interdiction des commerces « de bouche » et qu’au regard du contexte, il s’agissait pour le syndicat des copropriétaires d’interdire l’activité de snacking et de restauration sur place mais pas celle liée à l’exploitation d’une boulangerie. Il se prévaut également de la décision rendue par le juge des référés qui incrimine uniquement l’activité de restauration rapide servant des plats standardisés. Dès lors, selon le bailleur, il n’existe aucune interdiction affectant l’activité autorisée par le bail de sorte qu’il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir respecté son obligation de délivrance.

A titre subsidiaire, si la cour devait considérer que l’interdiction d’exploiter intègre également l’activité de boulangerie, le bailleur demande que soit constaté le caractère non écrit de cette clause et son inopposabilité au locataire en place. Il ajoute que le bail s’est prolongé tacitement au-delà du terme convenu par le contrat aux conditions initiales rendant inopposable la résolution votée lors de l’assemblée générale du 9 février 2010, en présence d’un preneur en place depuis le 21 novembre 2006.

Enfin, le bailleur rappelle que seule la société Crousti d’Or est responsable de la pose d’un matériel d’extraction sur la vmc sans autorisation et qu’en dépit de nombreuses démarches initiées par ACM Habitat en vue d’obtenir une autorisation prévue à l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, le locataire n’a jamais fourni aucune information nécessaire à la concrétisation d’une telle démarche.

En l’état de ces éléments, l’intimé considère que la cour ne peut donner une suite favorable à la demande de résolution du contrat de bail pour inexécution telle que la sollicitent les appelants compte-tenu des nombreux manquements imputables au preneur. Il réclame par contre la résolution judiciaire du contrat aux torts de la société Crousti d’Or à compter de la première inexécution soit le 15 décembre 2014 qui correspond au premier défaut de paiement du loyer, outre les conséquences afférentes à cette résolution (indemnité d’occupation).

ACM Habitat sollicite l’application de la clause pénale de 10% sur la somme de 8.358,64 euros, ainsi que l’allocation d’une indemnisation à hauteur de 15.000 euros liée au tracasserie causée par l’exploitation problématique du fonds par les appelants.

A titre subsidiaire, dans l’éventualité où la cour la déboute de sa demande de résolution, le bailleur entend solliciter la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire motivée par un défaut d’assurance jusqu’au 8 février 2018 et l’existence d’une dette locative.

Enfin, s’agissant des demandes indemnitaires de la société Crousti d’Ord, le bailleur s’y oppose en l’absence d’éléments de preuve pertinents et réclame à tout le moins qu’elles soient ramenées à de plus juste proportion. Sur les demandes présentées par les époux [E], ACM Habitat s’y oppose arguant de l’absence d’un lien contractuel.

En tout état de cause, l’intimé réclame une somme de 5.000 euros considérant la procédure abusive.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 octobre 2024.

MOTIFS

1/ Sur la recevabilité des demandes de résolution et résiliation :

En première instance et en appel, la société Crousti d’Or sollicite la résolution du contrat de bail en date du 21 novembre 2006 avec effet au 15 décembre 2014 pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance tandis que ACM Habitat réclame à titre principal la résolution judiciaire aux torts exclusifs du preneur avec effet au 15 décembre 2014 et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail commercial avec effet au 21 janvier 2018 en application de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et charges.

Il est justifié que par une ordonnance du 19 juillet 2018, le juge des référés a constaté la résiliation du bail commercial de plein droit à compter du 21 janvier 2018 par l’effet du commandement de payer délivré le 21 décembre 2017.

Dans la décision entreprise, le premier juge a rejeté les demandes de résolution du contrat sur le constat que le bail n’a plus d’existence à la date à laquelle la juridiction statue en présence d’une ordonnance de référé du 19 juillet 2018 qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 21 janvier 2018.

Cela étant, en application de l’article 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée qu’en cas de circonstances nouvelles.

Il a ainsi été jugé que l’ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire n’a pas au principal l’autorité de la chose jugée et ne s’impose pas au juge du fond saisi aux mêmes fins. Néanmoins, la juridiction statuant dans une instance ayant un objet différent déclare exactement que cette ordonnance est devenue définitive.

Il s’ensuit que le premier juge ne pouvait, sauf à méconnaître les dispositions de l’article 488 al 1er du code de procédure civile, débouter les parties de leurs demandes en résolution et résiliation du contrat de bail.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

2/ Sur la résolution du bail commercial :

Selon l’article 1124 du code civil (1184 ancien code civil), la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Sur les manquements du preneur :

L’article 1728 du code civil dispose que le teneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement et selon la destination qui lui a été donnée par le bail et celle de payer le prix.

ACM Habitat justifie sa demande en résolution par les fautes imputables au preneur lui reprochant en substance un défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, un manquement à l’obligation de s’assurer et d’en justifier au bailleur ainsi que le non-respect de l’activité autorisée par le contrat de bail par le développement d’une activité de snacking -restauration rapide- épicerie de nuit- non prévues au contrat de bail, le non-respect des horaires prévus par le bail, le branchement de l’évacuation des graisses et fumées sur la vmc de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale et en méconnaissance des règles de sécurité et d’hygiène et enfin un manquement à l’obligation d’exploiter le commerce puisqu’elle a cessé son activité depuis plusieurs mois soit depuis le 31 mai 2018.

Il est justifié par ACM Habitat que le preneur n’a pas réglé les loyers et charges aux termes convenus puisqu’à partir du mois de mai 2015, le bailleur justifie avoir adressé à la société Crousti d’Or de nombreuses lettres de relance pour des impayés de loyers pour finalement faire signifier un commandement de payer le 21 décembre 2017 pour un arriéré d’un montant de 4.620,64 euros. Il n’est pas démontré par le preneur de paiements de nature à apurer cette dette de sorte que l’existence de cette locative est incontestable.

Il est également incontestable que le preneur ne justifie pas du respect de son obligation d’assurer le local commercial à la date de la signature de l’avenant en date du 16 décembre 2014 ce qui caractérise une violation grave à ses obligations.

Il est en outre démontré que la société Crousti d’Or s’est branchée sur la conduite de la vmc de l’immeuble pour les besoins de l’extraction de son matériel de cuisson sans solliciter une quelconque autorisation tant de la part d’ACM Habitat que du syndicat des copropriétaires.

Cette situation a occasionné des désagréments pour ACM Habitat mis en cause par Artemio, syndic de la copropriété « Les Cascades », l’invitant à mettre fin au trouble occasionné par ce branchement illicite, le syndic se plaignant de reflux d’air très chaud ainsi que de la condensation.

Il est encore démontré par ACM Habitat que la société Crousti d’Or ne respecte pas les horaires prévus au bail occasionnant des désagréments aux occupants de l’immeuble dont beaucoup témoignent pour dénoncer une activité qui débute à 3/4 heures du matin jusqu’à 23 heures le soir.

Le bailleur justifie enfin que la société Crousti d’Or ne respecte pas l’activité prévue au bail puisque ces mêmes témoins déclarent également que le commerce s’est transformé en snack avec cuisson de frites, hamburgers. (pièces 3, 4, 5).

Il est justifié que ACM Habitat a été mis en demeure par le syndic de faire cesser les nuisances occasionnées tant en raison de la diffusion des odeurs que du bruit généré par l’activité de son locataire et qu’en dépit des mises en demeure adressées au cours de l’année 2015 et 2016, les nuisances n’ont pas cessé.

Ces divers manquements réitérés de la société Crousti d’Or à ses obligations essentielles du contrat de bail revêtent une gravité suffisante justifiant qu’il soit faire droit à la demande de résolution.

Cela étant, si l’inexécution doit être imputable au débiteur, toutefois la résolution peut toujours être prononcée aux torts réciproques des deux parties dans le cas où elles ont manqué à leurs engagements respectifs. Il appartient donc à la cour d’examiner la demande de résolution présentée par la société Crousti d’Or.

Sur les manquements du bailleur :

Conformément aux articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur doit permettre au locataire d’exploiter les lieux loués pour l’usage qui a été convenu entre les parties et prendre toutes les dispositions nécessaires, à l’égard des tiers et notamment du syndicat des copropriétaires.

L’absence de délivrance du bien loué en état de servir à l’exploitation prévue entraîne alors la responsabilité intégrale du bailleur avec des conséquences juridiques telle que la résolution du contrat.

La société Crousti d’Or sollicite la résolution du bail commercial conclu le 21 novembre 2006 à compter du 16 décembre 2014 arguant d’un manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance, compte-tenu de l’impossibilité pour elle d’exercer l’activité telle qu’elle est prévue au contrat.

Au cas d’espèce, aux termes d’un avenant du 14 décembre 2014, la société Crousti d’Or assure l’exploitation d’un local commercial situé au sein de la copropriété Les Arcades situé [Adresse 1] à [Localité 3] afin d’y exercer une activité de «Boulangerie, Pâtisserie, Vente et Fabrication » comme prévu par le bail commercial initial en date du 21 novembre 2006 consenti par ACM Habitat.

Il n’est nullement contesté que le bail initial porte sur un local commercial, situé dans un immeuble constitué de logements privés et d’activités commerciales, et doit servir exclusivement à l’activité « boulangerie, pâtisserie, vente et fabrication », qui est reprise dans l’avenant du 16 décembre 2014 actant également de la cession du fonds de commerce intervenue à la même date entre la société Saveurs d'[Localité 5] et la société Crousti d’Or.

Il est encore précisé que l’usage de ce local s’inscrit dans le respect de la quiétude des occupants de l’immeuble et enfin que le preneur s’engage à ne pas dépasser les heures d’ouverture du lundi au dimanche de 6h30 à 20h.

Il n’est nullement contesté que lors de la conclusion du bail commercial le 21 novembre 2006, le règlement intérieur de la copropriété n’interdisait pas l’activité prévue au bail puisqu’il est dit que « les locaux commerciaux sis au rez-de-chaussée des bâtiments A, B et C formant les lots n° 10, 11, 27, 28 et 47 pourront être utilisés pour l’exercice de n’importe quelle activité commerciale ou artisanale à la seule condition que cette activité ne nuise pas à la sécurité de l’ensemble immobilier et à la tranquillité des autres occupants notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées ».

Cela étant, aux termes d’une assemblée générale du 9 février 2010, publiée au service de la publicité foncière le 24 septembre 2010, la copropriété « Les Arcades » a adopté la résolution n°12 visant à procéder à la mise à jour du règlement de copropriété et à inclure l’interdiction « des commerces de bouche » au sein de la résidence, outre les mentions suivantes : « les locaux commerciaux ne pourront ouvrir avant 7h00 du matin et devront fermés au plus tard à 20h00 » ainsi que « les commerces ne devront pas produire des nuisances olfactives ou sonores et ne pas nuire à la sécurité de la propriété ».

Ce n’est qu’à partir de l’adoption de cette délibération que l’interdiction a porté sur l’activité de « commerce de bouche », et que les horaires d’ouverture prévue au bail ne correspondaient plus aux dispositions du règlement intérieur.

Cette interdiction s’inscrit dans un contexte conflictuel opposant la copropriété au bailleur comme le révèle la lecture du procès-verbal d’assemblée générale et plus précisément la délibération n°14, non évoquée par les parties, qui renseigne en effet la cour sur le fait que l’assemblée générale a autorisé le syndic à ester en justice contre ACM en sa qualité de bailleur du fait du non-respect du règlement de copropriété sur le constat de nombreux troubles et nuisances (ouverture sans autorisation après 20h, stationnement des livraisons et clients sur le trottoir') par l’exploitation de deux locaux commerciaux appartenant à ACM Habitat situé au rez-de-chaussée de la résidence sis [Adresse 1].

Ainsi, lors de la signature des avenants 4 et 5 les 15 décembre 2014 et 2 avril 2015, le bailleur ne pouvait ignorer l’interdiction de l’activité « commerce de bouche » ni l’opposition manifestée par le syndicat des copropriétaires en raison des nuisances générées par ce type de commerce, ainsi que la restriction des horaires qui ne correspond plus à ceux expressément prévus au bail commercial.

En dépit de ces deux difficultés, ACM Habitat a signé les avenants sans modifier les horaires convenus et s’en s’assurer auprès de la copropriété que l’activité envisagée par le bail était conciliable avec la délibération prise en assemblée générale.

Cette interdiction a été renouvelée lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2016 en réponse à la saisine du syndicat des copropriétaires par ACM Habitat qui a sollicité les autorisations nécessaires pour permettre l’exploitation du local qu’il a donné à bail dans le cadre de résolutions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

En effet, la copropriété a voté contre les résolutions n°16, 17 et 18 proposées par ACM Habitat et aux termes desquelles il était sollicité l’autorisation de :

adjoindre aux activités autorisées dans les locaux concernés les activités boulangerie-pâtisserie avec terminal de cuisson, snacking, vente de boissons, petite épicerie ;

engager ou de faire engager tous travaux nécessaires relatifs aux nuisances dûment constatées et notamment la mise en place d’une hotte aspirante professionnelle reliée sur un conduit d’évacuation de fumées et gaz brûlés passant en façade dans un endroit peu visible sortant au-dessus de la toiture ;

approuver le principe de détermination des horaires d’ouverture des locaux des ACM dans le cadre des activités consenties comme suit : de 4h30 du matin à 21h30 en hiver et jusqu’à 23 h en été.

C’est donc à bon droit que la société Crousti d’Or dénonce le manquement du bailleur à son obligation de délivrance en raison de l’impossibilité d’exercer son activité de manière officielle à compter du 31 octobre 2017 ainsi qu’une limitation des horaires faisant état sur ce point d’un courrier adressé le 31 octobre 2017 par Artemio, syndic de la copropriété « Les Arcades » aux termes duquel il est demandé, conformément à l’assemblée générale du 12 décembre 2016, à la société Crousti d’Or « la cessation de toute activité d’exploitation de commerce de bouche incluant évidemment la fabrication du pain et la cuisson. Les présentes valant mise en demeure de vous exécuter sans délai ».

Effectivement, si le juge des référés a considéré que seule l’activité de snacking, à savoir une activité de restauration rapide servant des plats standardisés, était concernée par cette interdiction de sorte que la société Crousti d’Or pouvait exercer l’activité initialement prévu au contrat de bail, il n’en demeure pas moins que l’activité de « commerce de bouche », qui se distingue des métiers de restauration, concerne l’ensemble des activités en rapport avec la fabrication, la transformation et la commercialisation des produits alimentaires englobant notamment l’activité de boulangerie et pâtisserie.

Il serait faux d’affirmer que l’activité de «Boulangerie, Pâtisserie, Vente et Fabrication » n’est pas concernée par cette interdiction. Il appartenait alors au bailleur d’engager toute action utile en vue de contester les délibération susvisées et voir reconnaitre l’existence d’un droit acquis relatif à l’exercice d’une activité de boulangerie-pâtisserie avec cuisson sur place, ce dont il ne justifie pas.

Il s’ensuit que la cour estime que le bailleur, qui n’a pas délivré les lieux conformément à leur destination contractuelle, a manqué à une obligation essentielle du contrat ; c’est dès lors légitimement que le locataire sollicite la résolution du bail tenant au manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Dans la mesure où les deux parties ont manqué à leurs obligations respectives, la résolution du bail commercial conclu le 21 novembre 2006 et de l’avenant en date du 16 décembre 2014 sera prononcée aux torts réciproques des parties.

3/ sur la nullité de la cession de droit au bail :

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a déclaré cette demande irrecevable étant relevé que la cession de droit au bail est intervenue entre la société Crousti d’Or et la SARL Saveurs d'[Localité 5], qui n’est pas présente à l’instance.

4/ Sur les conséquences de la résolution judiciaire du bail commercial :

sur la dissolution du contrat :

Selon l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge, ou à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ces conditions, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Au cas présent, comme vu précédemment, il est justifié que la société Crousti d’Or a été mis en demeure par le syndic de cesser toute activité d’exploitation de commerce de bouche incluant évidemment la fabrication du pain et la cuisson par un courrier en date du 31 octobre 2017.

Par ailleurs, il résulte de l’extrait Boddac que la société appelante a cessé son activité le 31 mai 2018 et du procès-verbal de constat d’huissier que le preneur a remis les clés du local à la date du 2 novembre 2018.

Il n’est nullement contesté que la société Crousti d’Or a exploité le commerce de manière continue du 16 décembre 2014 à la fin de l’année 2017 comme en témoigne notamment le document qu’elle produit en pièce 9 et qui reprend les données chiffrées de l’activité pour les exercices 2015, 2016 et 2017.

Il n’est pas démontré par ailleurs que l’exploitation de l’activité litigieuse a cessé à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2017 de sorte qu’il doit être considéré comme date de cessation de l’exploitation économique du fonds le 31 mai 2018.

Cette date sera retenue par la cour comme la date de la résolution judiciaire du contrat litigieux.

Il sera enfin indiqué que la résolution ne remet pas en cause les droits acquis et les obligations exécutées de part et d’autre avant la résolution.

Il s’ensuit que la demande présentée par la société Crousti d’Or, en condamnation du bailleur à lui restituer la somme de 32.111,13 euros correspondant à l’intégralité des loyers, charges et frais réglés par elle, sera rejetée sur la période antérieure à la date du 31 mai 2018.

Pour le surplus, la société Crousti d’Or ne justifiant du paiement d’une quelconque somme en exécution du bail commercial sur la période postérieure au 31 mai 2018, elle sera également déboutée de sa demande en restitution.

Il sera enfin précisé que la caution permet de garantir les obligations que le locataire a omis de respecter comprenant notamment un défaut de paiement des loyers et charges de sorte que le dépôt de garantie doit venir en déduction de la créance locative ce qui exclut toute restitution.

Enfin, la société appelante sollicite la somme de 34.553,02 euros au titre de la restitution des frais occasionnés soit le matériel acquis et les frais de communication.

Cette demande ne saurait prospérer en l’absence d’obstacle effectif à l’exploitation du fonds de commerce de 2014 à 2018, outre le fait que la société reste propriété des éléments d’équipement dont elle sollicite la prise en charge. La société Crousti d’Or sera donc déboutée de cette prétention.

sur les conséquences financières de la dissolution :

A titre liminaire, la cour rappelle que la résolution aux torts réciproques des parties ne fait obstacle à ce que le juge recherche la part de responsabilité de chaque partie dans la rupture en tenant compte de la gravité des fautes, de l’étendue des préjudices et de l’appréciation de la chaîne causale. Autrement dit, les dommages et intérêts peuvent être demandés de part et d’autre.

Il appartient alors au juge de réparer l’intégralité du préjudice subi par l’autre et à procéder à la compensation des deux indemnisations.

sur les demandes indemnitaires de la société Crousti d’Or :

La société Crousti d’Or sollicite diverses sommes en réparation des préjudices subis du fait de la résolution judiciaire du bail commercial ; elle réclame ainsi :

46.564,20 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice d’exploitation ;

129.000 euros correspondant à la perte du fonds de commerce ;

18.500 euros au titre des frais de déménagement du matériel professionnel ainsi que des coûts de stockage.

S’agissant des frais de déménagement du matériel professionnel et du stockage, la société Crousti d’Or produit un devis en date du 14 avril 2018 d’un montant ttc de 18.500 euros portant sur le démontage et le remontage complet du matériel suivant : four polin a sole, un four 10 étages, 3 chambres bongard, 1 chambre négative, un linéaire de vente avec panetière, petit matériel et frigo (pièce 11).

Cette demande ne saurait prospérer en l’absence de lien de causalité entre la résolution du contrat et la libération des lieux étant relevé que le preneur est tenu quoi qu’il en soit à l’expiration du bail de libérer les lieux et de procéder à une remise en état du local de sorte que ces dépenses lui incombaient nécessairement.

Sur la perte d’exploitation, la société Crousti d’Or revendique une perte de jouissance de son exploitation à compter de la mise en demeure adressée par le syndic le 31 octobre 2017.

Comme relevé précédemment, il n’est pas démontré que l’exploitation de l’activité litigieuse a cessé à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2017 de sorte qu’il doit être considéré comme date de cessation de l’exploitation économique du fonds le 31 mai 2018.

La société Crousti d’Or ne produit en outre aucun élément comptable permettant d’attester d’une perte d’exploitation qu’elle chiffre du 1er novembre 2017 au 31 mars 2018 à la somme de 46.564,20 euros. Le projet de bilan au 31 décembre 2017 ne permet nullement de retenir une cessation de l’exploitation de son activité à la date susvisée.

Il convient en conséquence de débouter la société appelante de cette demande.

Sur le dernier poste de préjudice, la société Crousti d’Or soutient que la résolution du contrat a occasionné une perte de valeur de son fonds de commerce qui devient non exploitable et non cessible. Elle se prévaut d’une estimation de la valeur de l’entreprise qui conclut à une valeur maximale de 129.000 euros.

En premier lieu, la cour relève l’absence de valeur probante de l’étude communiquée en pièce 9 par l’appelante en ce qu’elle ne repose sur aucun justificatif comptable dûment justifié par la société.

En outre, si l’interdiction d’exploiter une activité de « commerce de bouche » au sein de la résidence prive le fonds de commerce de toute valeur, il convient de constater que la société appelante a fait l’acquisition de ce fonds pour une somme de 15.000 euros comprenant 9.500 euros d’éléments corporels et 5.500 euros de matériel de sorte que la demande indemnitaire est manifestement excessive.

Il lui sera en conséquence alloué une indemnité de 9.500 euros.

Sur les demandes indemnitaires d’ACM Habitat :

Le bailleur réclame la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1.125,30 euros due à compter du 15 décembre 2014 jusqu’à la libération définitive des lieux intervenue le 2 novembre 2018, ainsi que l’allocation des sommes suivantes :

26.694,91 euros en prenant en compte la compensation de l’indemnité d’occupation avec les sommes déjà versées par la société Crousti d’Or en cours d’exécution du bail ;

835,86 euros à titre de dommages et intérêts résultant du manquement au paiement du loyer à l’échéance en exécution de la clause pénale ;

15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et moral résultant des autres manquements aux stipulations du bail.

Il est justifié que le montant du loyer s’élève à la somme mensuelle de 1.125,30 euros.

Sur la période du 15 décembre 2014 au 31 mai 2018, date de cessation de l’exploitation de l’activité commerciale, la société Crousti d’Or était redevable d’une somme totale de 46.699,95 euros au titre de l’occupation du local commercial.

Déduction faite des sommes déjà versées par le preneur telle qu’elle résulte du relevé de compte produit par ACM Habitat (pièce 21) soit la somme de 23.218,30 euros, du dépôt de garantie d’un montant de 1.175,38 euros, ainsi que du montant des provisions sur charges appelées en trop, soit la somme de 1.070,53 euros, le preneur est redevable de la somme de 21.235,74 euros.

Par ailleurs, le bail commercial prévoyant une indemnité de 10% à titre de dommages et intérêts en cas d’impayé de loyer et en l’absence de réponse à une mise en demeure invitant le preneur à régulariser la situation, il convient de faire droit à la demande présentée par ACM habitat à hauteur de 835,86 euros à titre de dommages et intérêts résultant du manquement au paiement du loyer à l’échéance en exécution de la clause pénale.

Pour le surplus, le bailleur réclame l’indemnisation d’un préjudice matériel et moral dont il ne justifie pas de l’effectivité de sorte qu’il sera débouté de cette demande.

Après compensation des sommes dues, la société Crousti d’Or sera condamnée à régler à ACM Habitat une indemnisation d’un montant de 10.899,88 euros.

5/ Sur la demande au titre de la procédure abusive :

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté ACM Habitat de la demande indemnitaire, l’intimée ne justifiant pas du caractère abusif de la procédure initiée par la société Crousti d’Or.

6/ Sur les demandes indemnitaires des époux [E] :

Les époux [E] sollicitent la somme de 25.000 euros en réparation de leur préjudice personnel correspondant au prix de cession des parts sociales de la société Crousti d’Or ainsi que la somme de 25.000 euros en réparation du préjudice moral.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de cette demande en l’absence de justificatif d’un éventuel préjudice moral non explicité par les intéressés mais également au regard de l’irrecevabilité de la demande tenant au prix de cession des parts sociales en l’absence de mise en cause du vendeur et en l’absence de preuve d’un préjudice subi par les époux [E], aucun élément ne démontrant la perte de parts sociales acquises initialement au prix de 15.000 euros et non 25.000 euros comme indiqué par les appelants.

7/ Sur les demandes accessoires:

Le jugement dont appel sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En appel, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants seront solidairement condamner à supporter les dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS:

La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe;,

Infirme le jugement rendu le 25 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Montpellier sauf en ce qu’il a :

Déclaré irrecevable la demande d’annulation de la cession de fonds de commerce consentie le 15 décembre 2014 en faveur de la SARL Crousti d’Or,

Déboute ACM Habitat de la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

Débouté M. [W] [E] et son épouse, née [Y] [K], de l’intégralité de leurs demandes,

Statuant à nouveau,

Prononce la résolution du bail commercial conclu le 21 novembre 2006 et de l’avenant en date du 16 décembre 2014 aux torts réciproques des parties avec effet au 31 mai 2018,

Déboute la société Crousti d’Or des demandes présentées au titre des restitutions,

Dit que ACM Habitat est redevable à l’égard de la société Crousti d’Or de la somme de 9.500 euros au titre de la perte de valeur du fonds de commerce,

Dit que la société Crousti d’Or est redevable à l’égard d’ACM Habitat des sommes de 21.235,74 euros au titre de l’arriéré de loyers et de 835,86 euros au titre de la clause pénale,

Ordonne la compensation des sommes indemnitaires dues,

Condamne en conséquence la société Crousti d’Or à payer à ACM habitat la somme de 12 571,60 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SARL Crousti d’Or et les époux [E] aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente