SM/ATF

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— la SCP ROUAUD & ASSOCIES

— la SCP SOREL & ASSOCIES

NOTIFICATION AUX PARTIES

NOTIFICATION AU MINISTÈRE PUBLIC

LE : 19 SEPTEMBRE 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00150 – N° Portalis DBVD-V-B7J-DW2O

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de BOURGES en date du 03 Février 2025

PARTIES EN CAUSE :

I – SCI CHATEAU DES TEMPLIERS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 2]

N° SIRET : 494 217 565

Représentée par la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 11/02/2025

II – S.C.P. [J] [O] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI CHATEAU DES TEMPLIERS

[Adresse 4]

N° SIRET : 439 439 076

Représentée par la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

III – PROCUREUR GENERAL, représenté par M. BONNEFOY, avocat général

Cour d’appel de Bourges

[Adresse 5]

INTIMÉ

IV – M. [J] [F]

né le [Date naissance 3] 1958 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 1]

non représenté

auquel la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiés suivant actes de commissaire de justice des 24/02/2025 et 24/06/2025 remis à étude

INTIMÉ

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Juillet 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. TESSIER-FLOHIC, Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

***************

Le dossier a été communiqué au Ministère Public le 27/06/2025, date à laquelle il a rédigé des conclusions qui ont été transmises par voie électronique aux avocats des parties le même jour.

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ARRÊT : rendu par défaut

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [C] et Madame [Y] [N] créaient la société civile immobilière CHATEAU des TEMPLIERS dans le cadre de l’acquisition du bien immobilier éponyme situé sur la commune de [Localité 7] comprenant un château avec maison de concierge, maison de régisseur, bâtiments communs, ancienne distillerie , parc, étang et autres bâtiments pour une surface de 12 ha 52 ares et 32 centiares au prix de 650'000 €. Le gérant de la société civile immobilière était Monsieur [T] [C].

L’ensemble immobilier était financé au moyen d’un prêt souscrit au CIC Ouest de 741'522 € remboursable sur 180 mois à compter du 5 avril 2007 jusqu’au 5 décembre 2023, au taux fixe de 4,58 %.

À titre de garantie les deux associés de la SCI se portaient cautions solidaires et en outre, Monsieur [T] [C] consentait une hypothèque au profit de la banque prêteur, sur une maison dont il était propriétaire sur la commune de Cannes.

Cependant, Madame [Y] [N] vendait ses parts d’associé détenues dans la SCI [Adresse 6] à Monsieur [T] [C], et dénonçait sa caution auprès de la banque.

Ensuite, elle engageait une procédure contre la SCI CHATEAU des TEMPLIERS pour avoir fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur la propriété, de telle sorte que par jugement du 16 octobre 2014, la SCI était condamnée à lui régler la somme principale de 11'608,67 € outre 20'000 €.

À hauteur d’appel, la cour confirmait le jugement par arrêt du 19 novembre 2015 et accordait un délai de 12 mois à la SCI pour s’acquitter de l’ensemble des condamnations. Madame [Y] [N] faisait inscrire une hypothèque le 15 avril 2016 en exécution du jugement et de l’arrêt rendu et n’ayant pas obtenu les règlements attendus, elle engageait une procédure de saisie immobilière sur commandement du 13 août 2021, fixant la mise à prix à 600'000 €.

La SCI CHATEAU des TEMPLIERS s’opposait à cette procédure ce qui aboutissait à une décision du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bourges du 13 juillet 2022 qui la déboutait de sa demande de vente forcée.

Sur appel, la cour, le 8 juin 2023 infirmait la décision et prescrivait la vente forcée de l’immeuble sur la base d’une mise à prix de 200'000 €, avec faculté de baisse de 50'000 € en cas de carence d’enchères.

C’est dans ces conditions que la SCI CHATEAU des TEMPLIERS prise en la personne de son gérant [T] [C] saisissait le tribunal judiciaire de Bourges à fin d’obtenir l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire.

Par jugement du 26 octobre 2023, le tribunal y faisait droit et nommait la SCP [O] en qualité de Mandataire Judiciaire ouvrant une période d’observation de six mois. Sans attendre cette échéance, le 4 janvier 2024 Madame le Procureur de la République requérait la conversion du redressement judiciaire en liquidation judiciaire au regard du passif de la SCI.

Entre-temps, Madame [Y] [N] formait tierce-opposition au jugement d’ouverture. Sa tierce-opposition était rejetée par jugement du tribunal judiciaire de Bourges du 10 juin 2024 et la même décision prolongeait la période d’observation jusqu’au 26 octobre 2024 où la SCI [Adresse 6] sollicitait l’octroi d’une troisième période d’observation de six mois.

À l’audience du 25 octobre 2024, l’administrateur judiciaire pointait des difficultés liées à la sincérité des comptes et des actes juridiques et notamment avec les associations PIANO STORY et MUSIPARK représentées par [J] [F]. Ce dernier était convoqué pour l’audience du 13 janvier 2025 et la SCI présentait alors un plan de redressement.

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Par jugement en date du 3 février 2025, le tribunal judiciaire de Bourges constatait cependant l’impossibilité de tout redressement et convertissait ainsi la procédure en liquidation judiciaire fixant un délai de 18 mois au liquidateur pour procéder à l’ensemble des opérations. La SCP [O] était désignée en cette qualité et Madame [L] [U] en qualité de juge-commissaire et Madame [S] [E] juge commissaire suppléant.

'

La SCI CHATEAU des TEMPLIERS interjetait appel de la décision le 11 février 2025 en toutes les dispositions du jugement entrepris.

Au terme de ses dernières écritures signifiées le 17 avril 2025 à Madame le procureur de la république près le tribunal judiciaire de Bourges et à Monsieur le procureur général près ladite cour, il était sollicité la réformation du jugement et l’homologation d’un plan de redressement dont des modalités seraient les suivantes :

La DGFIP créancière ayant opté pour l’option 1 accepte les délais de remise proposée,

La société EDF TOURS Entreprise n’ayant pas répondu dans le délai de 30 jours est considéré comme ayant accepté l’offre selon l’option 1.

Imposer aux créanciers qui ont refusé les propositions de la SCI CHATEAU des TEMPLIERS à savoir Madame [Y] [N] et la banque CIC Ouest les délais uniformes de paiement suivant:

Jusqu’à la vente de l’immeuble de la SCI DES TEMPLIERS à l’association MUSIPARK règlement de la créance du CIC Ouest par annuités de 20'400 €/an et pour les deux créances de Madame [Y] [N] la somme de 4250 € par an sans intérêts, le paiement intervenant à la date anniversaire de l’arrêt à venir,

À la date de régularisation par acte authentique de la vente de l’immeuble de la SCI DES TEMPLIERS à l’association MUSIPARK, paiement au moyen du prix de vente dudit immeuble de la totalité du solde restant dû sur les dites créances sous déduction des annuités déjà réglées à la date du paiement.

À titre subsidiaire il est sollicité qu’il soit fixé un plan de redressement sur 10 années imposant le remboursement de 100 % de leurs créances à [Y] [N] et à la banque CIC Ouest en 10 échéances annuelles progressives payables par annuités non productives d’intérêts ainsi qu’il suit :

année1

année 2

année 3

année 4

année 5

année 6

année 7

année 8

année 9

année 10

2%

3%

5%

6 %

7%

10%

11%

12%

13%

31 %

Il est en outre sollicité que les sommes dues ne produisent aucun intérêt et que les actifs de la SCI CHATEAU des TEMPLIERS restent inaliénables préalablement à la vente de son immeuble à l’association music Park.

À l’appui de sa demande, il est soutenu tout d’abord que l’absence de demande du ministère public de prolongation exceptionnelle de la période d’observation ni même son opposition ne fait obstacle à une telle prolongation. En l’espèce et de fait, la période d’observation a été implicitement prolongée et s’est poursuivie jusqu’au 26 mars 2025.

Il a ainsi été procédé à la conversion sans attendre la fin de cette période.

En outre, contrairement aux dispositions de l’article L631-15 II du code de commerce, la conversion a été ordonnée et sans avoir recueilli préalablement l’avis du ministère public. La juridiction s’est fondée sur un avis du 4 janvier 2024 bien avant l’audience du 13 janvier 2025 ou ont été débattus les éléments fournis par la société civile immobilière pour justifier d’un plan de redressement.

Par-delà ces éléments, la SCI CHATEAU des TEMPLIERS qui justifie de ses déclarations de revenus et n’a généré aucune nouvelle dette depuis l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, a établi un compte prévisionnel et un plan de financement qui permettent de dégager une capacité de remboursement: l’expert comptable se fondant sur l’accord intervenu entre la SCI DES TEMPLIERS et l’association MUSIPARK qui prévoit la création d’un parc d’attraction dédié à la musique en partenariat avec l’association PIANO STORY. La date d’ouverture au public est d’ores et déjà fixée au 21 juin 2027 et jusqu’à cette date, le prix de cession de l’immeuble est fixé à la somme de 143'050 € en tenant compte de la rénovation des sept logements disponibles à la location depuis le 1er janvier 2025 et générant un loyer de 3150 € mensuel, outre la réalisation d’importants travaux de rénovation pour 419'000 €qui ont fait l’objet d’une subvention par la prime CEE versée par Total Énergie Électricité et Gaz de France.

L’association MUSIPARK règle un loyer de 2000 € par mois depuis juin 2022 en contrepartie de la mise à disposition d’une partie des lieux.

La SCI dispose d’un avis de valeur du 16 octobre 2024 fixant à 700 € par mois le loyer moyen de chaque logement et, l’associé unique justifie d’un mandat de vente en viager de la propriété située à Cannes dont la valeur est estimée à plus de 2 millions d’euros pour soutenir le projet. En outre, deux avis de valeurs de l’immeuble propriété de la SCI sont versés et font ressortir une évaluation du château et de l’ensemble immobilier à hauteur de 2 millions d’euros.

Encore, un protocole d’accord était conclu entre Messieurs [T] [C] et [J] [F], respectivement représentant unique de la SCI et de l’association MUSIPARK en vue de céder l’immeuble au 21 juin 2027.

En conséquence, il est sollicité la réformation de la décision et l’homologation d’un plan de redressement permettant le règlement sur 10 ans de l’ensemble des sommes dues.

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Suivant conclusions en date du 11 juin 2025 régulièrement signifiées le 25 juin 2025, la SCP [J] [O], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI CHATEAU des TEMPLIERS conclut à l’irrecevabilité et au mal fondé des prétentions de l’appelante et à la confirmation du jugement toutes ses dispositions. En tout état de cause, il est demandé à la cour de constater que la SCI est insusceptible de redressement.

Il est rappelé que la SCI CHATEAU des TEMPLIERS a sollicité l’octroi d’une troisième période d’observation à laquelle le parquet s’était déjà opposé dès le 4 janvier 2024 sollicitant la conversion de la procédure et, la proposition de plan de redressement qui a été circularisée, et refusée par la majorité des créanciers. C’est dans ces conditions et à juste titre, selon le mandataire liquidateur, que la SCI CHATEAU des TEMPLIERS a été placée en liquidation judiciaire.

Sur le premier point, aucune demande de prolongation n’avait été présentée par le Ministère Public qui considérait dès le 4 janvier 2024 que la situation était manifestement insusceptible de redressement. Dès lors et 20 mois plus tard, sauf à contrevenir aux dispositions d’ordre public, la décision doit être confirmée.

Le mandataire judiciaire ajoute que le passif déclaré s’élève à la somme de 1'018'541,10 € suivant le propre état comptable de la SCI. La valorisation du bien demeure incertaine alors que de nombreux travaux sont encore nécessaires et que l’association MUSIPARK ne dispose d’aucun financement pour procéder à l’acquisition en cause. Par ailleurs, elle ne règle pas le loyer mensuel de 2000 € dont elle est redevable en vertu de l’engagement du 1er juin 2022.

Reprenant les termes du jugement, le liquidateur judiciaire soutient que le projet présenté est fantaisiste, utopique et dénué de tout financement.

Il conviendra de désigner la SCP [J] [O] en qualité de liquidateur judiciaire et de renvoyer devant le tribunal judiciaire de Bourges pour désignation du juge commissaire et suivi de la procédure de liquidation judiciaire.

'

Au terme de réquisitions en date du 27 juin 2025, le parquet général sollicite la confirmation de la décision, faute de tout élément sérieux sur la mise en 'uvre d’un réel plan de redressement, le projet ainsi proposé restant utopique et floue.

DISCUSSION :

Sur l’irrégularité de la saisine de la juridiction ayant procédé à la conversion :

L’article L631-7 alinéa 2 du code de commerce prévoit que la durée maximale de la période d’observation mentionnée au premier alinéa de l’article L. 621-3 peut être exceptionnellement prolongée à la demande du procureur de la République par décision spécialement motivée du tribunal pour une durée maximale de six mois.

En l’espèce, le 6 octobre 2023 la SCI CHATEAU des TEMPLIERS a sollicité l’ouverture d’une procédure de Redressement Judiciaire à son bénéfice et par jugement du 26 octobre 2023 il y a été fait droit avec une période d’observation d’une durée de six mois.

Par jugement du 10 juin 2024, la période a été prolongée de six mois, soit jusqu’au 26 octobre 2024, alors cependant, que le parquet de Bourges avait pris des réquisitions le 4 janvier 2024 favorables à l’ouverture des opérations de liquidation judiciaire eu égard au passif de la SCI comme le mentionne expressément le jugement de prolongation de la période d’observation.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin de plus longue analyse il en résultait que le Ministère Public avait dès le 4 janvier 2024, la conviction que la situation était irrémédiablement compromise et qu’aucune solution de redressement ne serait envisageable, le passif étant de 1.018.541,10 € suivant déclaration reçue.

Si le 28 octobre 2024, la SCI CHATEAU des TEMPLIERS sollicitait du Ministère Public, une telle mesure de prolongation exceptionnelle, mais ne justifie pas qu’elle ait été accordée.

Dès lors et faute de prolongation exceptionnelle de ladite période d’observation, la juridiction a converti le 3 février 2025 la procédure en liquidation judiciaire.

L’exception soulevée ne peut donc prospérer.

Sur les plans de redressement proposés :

Aux termes des dispositions de l’article L 631-15 II du code de commerce, à tout moment de la période d’observation, le tribunal, à la demande du débiteur, de l’administrateur, du mandataire judiciaire, d’un contrôleur, du ministère public ou d’office, peut ordonner la cessation partielle de l’activité ou prononce la liquidation judiciaire le redressement est manifestement impossible.

En l’espèce, à l’audience du 14 octobre 2024, les notes d’audience font apparaître que Me [O] relevait une absence de comptabilité de la SCI, d’où l’on en déduit une visibilité nulle sur l’activité et la situation comptable.

Le juge commissaire rappelait ne disposer d’aucun élément chiffré. Le renvoi était accordé pour permettre à la société de présenter des éléments au 25 novembre 2024 et notamment l’état de la comptabilité ainsi qu’un prévisionnel.

Or, il résultait de la consultation des créanciers que 95 % d’entre eux émettaient un refus du plan de redressement par apurement du passif à 100 % sur 3 ans comme proposé par le représentant de la SCI qui prévoyait une cession des actifs.

A hauteur d’appel, il est versé une proposition de création d’un parc musical qui serait ouvert au 21 juin 2027 sur la base d’un protocole d’accord daté du 1er juin 2022 paraphé avec l’association MUSIPARK qui prévoit :

— une mise à disposition de locaux moyennant un loyer de 2000 €/mensuel avec un rachat au plus tard dans les 5 ans c’est à dire en 2027(sans date plus précise),

— un rachat des parts de la SCI par l’association MUSIPARK au prix de 2.300.000 €,

— une location de 4 locaux de 100 m², composés d’un atelier et d’un appartement de 3 pièces moyennant 2.000€/m,

— une date d’ouverture du parc au public au 21 juin 2027.

Il n’est cependant versé strictement aucune pièce relative à l’association. Ni ses statuts, ni sa date de dépôt et d’enregistrement à la préfecture de la Nièvre, ni un état de son financement et encore moins des moyens de parvenir au rachat envisagé n’est versé. Il n’est pas présenté d’état de ses comptes financiers, de telle sorte qu’elle ne démontre pas sa solvabilité à hauteur des montants exigibles dans le cadre d’une telle cession.

Le prévisionnel produit, tel qu’établi par la COGEP en pièce 17 de l’appelant, indique en préambule qu’en l’état actuel des finances de la trésorerie de la SCI il n’est pas possible de régler les créanciers avec un plan de redressement sans que ce dernier ne prévoit la cession du château.

En outre, si la convention était effectivement entrée en vigueur entre les parties, il convient de s’interroger sur les loyers qui étaient effectivement dus depuis le 1er juin 2022 et jusqu’à la date du jugement de conversion soit pendant 32 mois ce qui aurait dû produire des recettes à hauteur de 65.000 €.

Or, il n’a été versé aucune comptabilité de la SCI de sorte qu’aucun élément relatif à de tels versements ne peut être établi.

Aucun élément relatif à la comptabilité et aux disponibilités financières de l’association n’étant produit, la cour ne peut que constater l’absence de sérieux d’une telle proposition, qui n’est ni étayée juridiquement, ni démontrée sur le plan financier, en outre dans le cadre d’une cession à délai différé.

Ce projet ne pouvait donc qu’être écarté.

Ensuite, il est proposé un plan d’apurement sur 10 ans par la SCI CHATEAU des TEMPLIERS sous la forme d’annuités progressives.

Cependant là encore la COGEP avait posé le préalable de la vente du château, ce qui n’est pas prévu dans ce plan. En outre, le gérant de la SCI se garde bien de présenter les moyens d’honorer les échéances du plan autrement que par de vagues promesses et perspectives qui ne sont absolument étayées par aucune pièce comptable ou plan d’apurement sérieux.

L’absence de toute comptabilité ne milite pas de surcroît à une solution de poursuite d’activité et de plan de règlement, faute notamment de preuve des encaissements des loyers de MUSIPARK notamment et faute de tout élément sur un mode de financement pérenne et sérieux à venir.

C’est donc à bon droit que le tribunal a converti la procédure de Redressement Judiciaire en liquidation judiciaire et la décision doit être intégralement confirmée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Passe les dépens en frais privilégiés de liquidation judiciaire.

L’arrêt a été signé par A. TESSIER-FLOHIC, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

S. MAGIS A. TESSIER-FLOHIC