SM/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— M^e Nathalie GOMOT-PINARD

— SCP GERIGNY & ASSOCIES

EXPÉDITION TJ

LE : 20 JUIN 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 20 JUIN 2025

N° RG 24/00813 – N° Portalis DBVD-V-B7I-DVRT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 25 Avril 2024

PARTIES EN CAUSE :

I – M. [O] [M]

né le 12 Janvier 1993 à [Localité 12]

[Adresse 14]

[Localité 2]

— Mme [B] [L]

née le 12 Mai 1996 à [Localité 12]

[Adresse 14]

[Localité 2]

Représentés par M^e Nathalie GOMOT-PINARD, avocat au barreau de CHATEAUROUX

timbre fiscal acquitté

APPELANTS suivant déclarations des 27/06/2024 et 04/09/2024

INCIDEMMENT INTIMÉS

II – M. [P] [E]

né le 21 Octobre 1960 à [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par la SCP GERIGNY & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉ

INCIDEMMENT APPELANT

III – Mme [T] [V]

[Adresse 1]

[Localité 9]

non représentée

à laquelle la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiés suivant actes de commissaire de justice des 24/09/2024 et 15/01/2025 remis à étude

INTIMÉE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

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ARRÊT : RENDU PAR DEFAUT

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 30 décembre 2020 dressé par Me [F] [G], notaire à [Localité 11] (36), Mme [B] [L] et M. [O] [M] ont acquis auprès de M. [P] [E] et Mme [T] [V] épouse [E] une propriété composée d’une maison d’habitation et de deux logements locatifs, cadastrée section D nos [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], lieudit [Localité 15], sur la commune de [Localité 10] (18).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 février 2021, Mme [L] et M. [M] ont mis en demeure les vendeurs de remédier à plusieurs désordres.

Par acte en date du 27 avril 2021, ils les ont assignés devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourges en référé-expertise.

Par ordonnance en date du 15 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourges a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [S] [A].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 4 avril 2022.

Par acte du 29 mars 2023, Mme [V] et M. [E] ont assigné M. [M] et Mme [L] devant le tribunal judiciaire de Bourges aux fins de les voir condamner à leur payer, sur le fondement de la garantie des vices cachés, la somme de 19 189,87 euros en réparation de leur préjudice matériel et celle de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Par jugement en date du 25 avril 2024, le tribunal judiciaire de Bourges a :

' condamné in solidum Mme [V] et M. [E] à payer à M. [M] et Mme [L] la somme de 689,15 euros en réparation de leur préjudice matériel,

' rejeté toutes les autres demandes formulées au titre du préjudice matériel,

' rejeté la demande formulée au titre du préjudice moral,

' condamné in solidum Mme [V] et M. [E] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

' condamné in solidum Mme [V] et M. [E] à payer à M. [M] et Mme [L] la somme de 1 700 euros au titre des frais irrépétibles,

' constaté l’exécution provisoire de droit de la décision.

Par déclaration en date du 27 juin 2024 rectifiée par une déclaration d’appel du 4 septembre 2024, M. [M] et Mme [L] ont interjeté appel de ce jugement, en ce qu’il a rejeté leurs autres demandes au titre du préjudice matériel et leur demande au titre du préjudice moral et a condamné Mme [V] et M. [E] à leur payer la somme de 1 700 euros au titre des frais irrépétibles.

Une ordonnance de jonction a été rendue le 27 septembre 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 septembre 2024, M. [M] et Mme [L] demandent à la cour de :

' les déclarer recevables et bien fondés « en leur » contre le jugement entrepris qui a limité « leur montant de préjudice matériel et d’article 700 du code de procédure civile » et les a déboutés de leur demande au titre de leur préjudice moral,

' infirmer le jugement entrepris, qui n’a condamné in solidum Mme [V] et M. [E] à leur payer « qu’à la somme » de 689,15 euros en réparation de leur préjudice matériel, les « rejetant de tous leurs autres postes indemnitaires » au titre du préjudice matériel, ainsi qu’au titre du préjudice moral, et limitant « le montant de condamnation » au titre de l’article 700 du code de procédure civile « qu’à la somme » de 1 700 euros,

' confirmer « le montant de condamnation » in solidum de Mme [V] et M. [E] à verser à leur bénéfice au titre de la réparation du chauffe-eau « pour 689,15 euros »,

' condamner Mme [V] et M. [E] à leur payer in solidum la somme de 16 797,82 euros « TTC » au titre de leurs préjudices matériels pour la reprise de l’étanchéité de la terrasse, le remplacement de la poutre formant linteau sur le coulissant de la véranda altéré par les infiltrations d’eau, le placo ainsi que l’électricité pour la chambre attenante,

' condamner Mme [V] et M. [E] à leur payer in solidum la somme de 3 000 euros « pour » leur préjudice moral,

' condamner solidairement Mme [V] et M. [E] à verser à leur bénéfice respectivement la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et celle de 3 000 euros en cause d’appel en application des mêmes dispositions,

' condamner solidairement Mme [V] et M. [E] aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 décembre 2024, M. [E] demande à la cour de :

' « dire et juger » mal fondé l’appel interjeté par M. [M] et Mme [L] du jugement entrepris et les débouter de l’intégralité de leurs demandes,

' « dire et juger » recevable et bien fondé son appel incident,

' infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné in solidum avec Mme [V] à payer à M. [M] et Mme [L] la somme de 689,15 euros en réparation de leur préjudice matériel,

' « dire » n’y avoir lieu à sa condamnation au titre d’un quelconque préjudice matériel,

' confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

> rejeté toutes les autres demandes formulées par M. [M] et Mme [L] au titre du préjudice matériel,

> rejeté la demande formulée par M. [M] et Mme [L] au titre du préjudice moral,

' infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné in solidum avec Mme [V] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

' condamner solidairement M. [M] et Mme [L] aux entiers dépens en ce compris la procédure de référé, les frais d’expertise judiciaire, ceux de l’instance au fond devant le tribunal judiciaire et ceux relatifs à la présente procédure d’appel,

' infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné in solidum avec Mme [V] à payer à M. [M] et Mme [L] la somme de 1 700 euros au titre des frais irrépétibles,

' condamner solidairement M. [M] et Mme [L] à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’exécution provisoire de droit,

' débouter M. [M] et Mme [L] de leurs demandes plus amples ou contraires.

Bien que dûment citée, Mme [V] n’a pas constitué avocat devant la cour.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2025.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du même code ajoute qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du même code précise que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1645 du même code prévoit enfin que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’acte authentique de vente conclu entre les parties le 30 décembre 2020 stipule en page 13 au paragraphe intitulé « État du bien » :

« L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

' des vices apparents,

' des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

' si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,

' ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »

Les vendeurs n’étant pas professionnels de l’immobilier, le premier juge a justement rappelé que seule la démonstration de la connaissance du vice par les vendeurs pouvait exclure le jeu de la clause contractuelle d’exonération des vices cachés.

Il convient au préalable de relever que si l’expert judiciaire a dénombre sept désordres affectant le bien vendu, à savoir un défaut d’étanchéité du toit terrasse, une infiltration d’eau dans les murs de la chambre attenante, un dégât des eaux au niveau de la baignoire du logement locatif du premier étage, la non-conformité de l’installation de chauffage au bois, le défaut de sécurité d’installation de chauffe-eau du logement locatif du rez-de-chaussée, des infiltrations d’eau dans la cave et la présence d’humidité dans la maison, seuls les quatre premiers désordres sont en litige devant la cour.

Les appelants sollicitent l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a limité la condamnation des vendeurs à la somme de 689,15 euros, due en réparation de leur préjudice matériel, et en ce qu’il a rejeté le surplus de leurs demandes au titre de leurs préjudices matériel et moral.

Ils demandent à la cour de les condamner à leur payer, outre la somme de 689,15 euros au titre de la non-conformité du chauffe-eau, celles de 506 euros, 5 830 euros et 5 078,64 euros pour remédier au défaut d’étanchéité du toit terrasse et aux infiltrations dans les murs de la chambre attenante, et celle de 5 383,18 euros au titre de la non-conformité du chauffage au bois.

Sur le défaut d’étanchéité du toit terrasse et les infiltrations d’eau dans les murs de la chambre attenante

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 4 avril 2022 que « la terrasse et ses liaisons avec les couvertures accolées ne sont pas étanches depuis une date, non connue, mais antérieure à l’achat de la maison par M. et Mme [E] en 2010. Les améliorations initiées par M. et Mme [E] en 2010 et 2020, sur la terrasse, se sont révélées insuffisantes. Les solins sur le pourtour de la terrasse sont en très mauvais état. Les éléments de couverture au droit de la rive entre la couverture au-dessus de la véranda et la terrasse ne permettent pas d’assurer l’étanchéité de l’ouvrage ['] L’infiltration entraîne une dégradation de la poutre formant linteau sur le coulissant de la véranda pouvant à terme porter atteinte à la solidité de l’ouvrage. »

L’expert relève par ailleurs, s’agissant de la chambre située au rez-de-chaussée, sous la terrasse, que « cette pièce est en mauvais état, les dégradations anciennes sont à l’évidence liées aux infiltrations de la terrasse qui perdure[nt] depuis de nombreuses années ['] Les améliorations initiées par M. et Mme [E] en 2010 et 2020, sur la terrasse, se sont révélées insuffisantes. »

Les appelants soutiennent que s’ils ont bien eu connaissance de l’état du toit terrasse et de la chambre avant la vente, les vendeurs leur avaient toutefois laissé croire que le défaut d’étanchéité était résolu, alors que l’huissier de justice auquel ils ont fait appel le 11 février 2020 a constaté que l’eau continuait de couler. Ils estiment que les vendeurs devaient régler non seulement la cause du défaut d’étanchéité, mais également en réparer les conséquences en changeant les « soubassements pourris » et en refaisant les murs et l’électricité de la chambre.

Il n’est pas contesté que les vendeurs ont fait réaliser des travaux de réparation sur le toit terrasse en 2020, mais que ces travaux n’ont pas été suffisants ou suffisamment bien réalisés pour remédier au défaut d’étanchéité.

Par courriel du 4 septembre 2020, Mme [K] [J], agente immobilière, a cependant indiqué à Mme [L] que « pour l’infiltration le problème a été résolu, les traces sont simplement restées ».

Il résulte de ces éléments que les acquéreurs ont acheté le bien immobilier dans la croyance que le toit terrasse ne présentait plus aucun problème d’étanchéité, de sorte que ce défaut d’étanchéité est susceptible de constituer un vice caché.

Ils n’apportent cependant aucun élément permettant de démontrer que les vendeurs avaient connaissance de ce que le toit terrasse présentait toujours un vice après les réparations qu’ils ont fait réaliser, de sorte qu’ils échouent à apporter la preuve de la connaissance du vice par les vendeurs.

De même, en ce qui concerne les infiltrations d’eau dans les murs de la chambre dues au défaut d’étanchéité du toit terrasse, les vendeurs font valoir à juste titre que les traces d’humidité étaient apparentes et connues des acquéreurs, qui ont acheté l’immeuble en l’état et sans que les vendeurs ne s’engagent à effectuer des travaux de reprise des murs et de l’électricité de cette pièce avant la vente.

C’est donc à juste titre que le premier juge a débouté M. [M] et Mme [L] de leur demande en dommages-intérêts au titre du défaut d’étanchéité du toit terrasse et des infiltrations d’eau dans les murs de la chambre attenante.

Sur la non-conformité de l’installation de chauffage au bois

L’expert judiciaire a constaté que le poêle à bois dans le séjour de la maison d’habitation « présente des non-conformités depuis [son] installation, aggravées par la réalisation d’une large ouverture entre la cuisine et le séjour par Mme [L] et M. [M] en 2021. Les non-conformités antérieures à l’achat de la maison par Mme [L] et M. [M] sont les suivantes : absence d’entrée d’air comburant dans la pièce où est installée le poêle ; écart au feu non respecté au droit du chevêtre réalisé au plancher haut du RDC ; absence de ventilation basse du tubage ['] Les vendeurs ignoraient probablement les non-conformités relevées sur l’installation. »

Les appelants soutiennent que les vendeurs avaient connaissance de ces non-conformités, sans quoi ils auraient produit le certificat obligatoire de ramonage, comme ils s’y étaient engagés.

Il ne saurait pourtant être tiré de la seule absence de fourniture de certificat de ramonage, qui n’est pas contestée, que les vendeurs avaient connaissance des vices affectant l’installation de chauffage, d’autres causes, et en particulier une négligence, pouvant expliquer l’absence de fourniture dudit certificat.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu que les acquéreurs ne démontraient pas la connaissance de ce vice caché par les vendeurs et qu’il les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts à ce titre.

Sur le défaut de sécurité de l’installation de chauffe-eau

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que « les acquéreurs ont découvert que le chauffe-eau de l’appartement du RDC de la maison locative était défectueux et percé, peu de temps après la vente. Le vendeur a vidangé le chauffe-eau avant la vente ['] Le chauffe-eau identique de l’appartement du R+1 a été remplacé par les vendeurs peu de temps avant la vente ['] Les échanges de SMS du 28/01/2021 entre les parties ['] indiquent qu’en plus de la panne côté électrique, l’appareil fuyait et qu’il avait été vidangé par les vendeurs. Le problème était probablement connu des vendeurs ».

M. [E] et Mme [V] font grief au jugement attaqué de les avoir condamnés à payer aux acheteurs la somme de 689,15 euros en réparation du vice caché affectant l’installation de chauffe-eau du logement du rez-de-chaussée.

Ils soutiennent que l’expert judiciaire a retenu que ce vice était apparu postérieurement à la vente et que le premier juge a opéré une confusion entre le chauffe-eau du logement du rez-de-chaussée et celui du premier étage. Ils allèguent que le désordre affectant le chauffe-eau est lié à l’état d’usage de l’installation et qu’il ne s’agit pas d’un vice caché.

Il convient tout d’abord de relever que si l’expert judiciaire mentionne que le vice a été « découvert par les acquéreurs après l’achat de la maison », il conclut en revanche à la connaissance probable dudit vice par les vendeurs.

Il apparait ensuite que le premier juge n’a nullement opéré de confusion entre le chauffe-eau du rez-de-chaussée, auquel sa motivation se réfère explicitement, et celui du premier étage.

Le premier juge a justement considéré que l’expert judiciaire n’avait pas relevé un problème de dégradation du chauffe-eau lié à son état d’usage, mais le fait qu’il était percé, ce qui ne relève pas d’une simple usure de l’installation.

Enfin, si les échanges de SMS du 28 janvier 2021 entre les parties ne sont plus produits à hauteur de cour, l’expert judiciaire, qui a pu les consulter, a estimé que les vendeurs avaient connaissance que l’appareil fuyait, ayant d’ailleurs procédé à une vidange du chauffe-eau avant la vente, ce qui n’est pas formellement contesté dans leurs dernières écritures.

Au regard de ces éléments, c’est donc à bon droit que le premier juge a retenu que le défaut de sécurité de l’installation de chauffe-eau du rez-de-chaussée est constitutif d’un vice caché dont les vendeurs avaient connaissance et les a condamnés à payer à M. [M] et Mme [L], sur la base de la facture de l’entreprise Coudereau Grosbot du 2 mars 2021, la somme de 689,15 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur le préjudice moral

Les appelants font enfin grief au jugement attaqué de les avoir déboutés de leur demande tendant à condamner les vendeurs à leur payer la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Au soutien de leur demande, ils prétendent avoir été abusés par des vendeurs de mauvaise foi.

Le premier juge a estimé que la condamnation au titre du chauffe-eau ne pouvait, à elle seule, justifier la condamnation à des dommages-intérêts pour préjudice moral.

Il résulte néanmoins de ce qui précède que M. [M] et Mme [L] ont été trompés par M. [E] et Mme [V] sur l’état du chauffe-eau du rez-de-chaussée, ce qui leur cause un préjudice moral indépendant du préjudice matériel correspondant aux frais de réparation du chauffe-eau.

Infirmant le jugement entrepris de ce chef, il leur sera alloué la somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts en réparation dudit préjudice.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

Les parties succombant partiellement en leurs prétentions, elles supporteront les dépens d’appel, chacune pour moitié.

L’issue de la procédure et l’équité commandent de les débouter de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté la demande formulée au titre du préjudice moral,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. [P] [E] et Mme [T] [V] à payer à M. [O] [M] et Mme [B] [L] la somme de 100 euros en réparation de leur préjudice moral,

DIT que les dépens de la procédure d’appel seront partagés pour moitié entre les parties,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

V. SERGEANT O. CLEMENT