VS/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— M^e Adrien-charles LE ROY DES BARRES

— SCP LIERE-JUNJAUD-LEFRANC-DEMONT

EXPÉDITION TJ

LE : 27 MARS 2026

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 27 MARS 2026

N° RG 24/00968 – N° Portalis DBVD-V-B7I-DV7N

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de CHÂTEAUROUX en date du 03 Septembre 2024

PARTIES EN CAUSE :

I – S.C.I. IMCY agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

,

[Adresse 1]

,

[Localité 1]

N° SIRET : 878 363 357

Représentée par M^e Adrien-charles LE ROY DES BARRES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 29/10/2024

II – S.C.I., [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

,

[Adresse 3]

,

[Localité 2]

N° SIRET : 342 598 489

Représentée par M^e Philippe JUNJAUD de la SCP LIERE-JUNJAUD-LEFRANC-DEMONT, avocat au barreau de CHATEAUROUX

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CLEMENT,Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Établissements, [F], [D] a vendu à la commune d,'[Localité 3] un immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 3], cadastré section BI nos, [Cadastre 1] et, [Cadastre 2], par acte authentique reçu les 21 février et 2 mars 1991 par Me, [Z], [R], notaire à, [Localité 3], et rappelant l’existence d’une servitude de passage créée par acte de vente notarié du 7 novembre 1986 au profit de l’immeuble cadastré section BI no, [Cadastre 3], sis, [Adresse 5], appartenant à M., [E], [D], s’exerçant sur l’immeuble cadastré section BI no, [Cadastre 1] pour rejoindre la, [Adresse 6].

La commune d’Issoudun a vendu à la SCI André les parcelles cadastrées section BI nos, [Cadastre 1],, [Cadastre 2],, [Cadastre 4] et, [Cadastre 5] (issue de la division de la parcelle cadastrée section BI no, [Cadastre 3]) par acte authentique reçu le 31 mai 1991 par Mes, [Y], [T] et, [Z], [R], notaires à Issoudun, lequel ne mentionnait l’existence d’aucune servitude de passage.

La SCI André a installé un cadenas sur le portail permettant d’accéder à son fonds par la, [Adresse 6] et d’exercer la servitude de passage susmentionnée.

M., [E], [D] a vendu à la SCI, [Adresse 2] la parcelle cadastrée section BI no, [Cadastre 6] (issue de la division de la parcelle cadastrée section BI no, [Cadastre 3]) par acte authentique reçu le 22 novembre 1994 par Me, [H], [S], notaire à Issoudun, mentionnant l’existence de la servitude de passage précitée.

La SCI André a vendu à la SCI Imcy les parcelles cadastrées section BI nos, [Cadastre 2],, [Cadastre 5],, [Cadastre 7] (anciennement 960) et, [Cadastre 8] (anciennement, [Cadastre 1]) par acte authentique reçu le 17 décembre 2019 par Me, [Z], [R], ne mentionnant l’existence d’aucune servitude de passage.

La SCI Imcy a changé le cadenas du portail d’accès à son fonds.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 mars 2021, la SCI, [Adresse 2] l’a mise en demeure de lui remettre un double des nouvelles clés.

La SCI Le Petit Clos a assigné la SCI Imcy devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Châteauroux aux fins d’obtenir la remise des clés.

Par ordonnance en date du 23 février 2022, le juge des référés a renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond.

Par exploit en date du 2 février 2023, la SCI, [Adresse 2] a assigné la SCI Imcy devant le tribunal judiciaire de Châteauroux aux fins de remise sous astreinte d’un double des clés du cadenas du portail d’accès à son fonds.

Par jugement en date du 3 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Châteauroux a :

' débouté la SCI Imcy de ses demandes,

' ordonné à la SCI Imcy de remettre à la SCI, [Adresse 2] un double des clés du cadenas du portail donnant sur la parcelle sise, [Adresse 4] à Issoudun, cadastrée section BI no, [Cadastre 8], en venant de la parcelle sise, [Adresse 5] à Issoudun, cadastrée section BI no, [Cadastre 6], dans les huit jours de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois,

' condamné la SCI Imcy aux dépens autres que ceux sur lesquels le juge de la mise en état avait déjà statué,

' condamné la SCI Imcy à payer à la SCI, [Adresse 2] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 29 octobre 2024, la SCI Imcy a interjeté appel de ce jugement, sauf en ce qu’il a débouté les parties de leurs autres demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 octobre 2025, la SCI Imcy demande à la cour de :

' déclarer recevable et bien fondé son appel,

' infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté les parties de leurs autres demandes autres,

à titre principal,

' « juger » que le droit allégué par la SCI, [Adresse 2] ne concerne matériellement pas la parcelle pour lequel il est demandé,

' déclarer en conséquence irrecevables les demandes de la SCI Le Petit Clos,

A titre subsidiaire,

' « juger » éteinte par non-usage la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée BI no, [Cadastre 8] au profit de la parcelle cadastrée BI no, [Cadastre 6] revendiquée par la SCI, [Adresse 2],

' « juger » que la SCI Le Petit Clos bénéficie d’une servitude de vue sur la parcelle cadastrée BI no, [Cadastre 8] et ce uniquement au profit du rez-de-chaussée de son bâtiment et qu’elle bénéficie d’une servitude de surplomb pour la plateforme située au premier étage et les installations de levage situées au niveau de la toiture,

' débouter la SCI, [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes,

' condamner la SCI Le Petit Clos à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel et allouer à M^e Le Roy des Barres le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 novembre 2025, la SCI, [Adresse 2] demande à la cour de :

' confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté les parties de leurs autres demandes,

' débouter la SCI Imcy de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

' condamner la SCI Imcy à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner la SCI Imcy aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE

Sur l’existence d’une servitude de passage

Aux termes de l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

L’article 691 du même code dispose que les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière.

En l’espèce, la SCI Imcy fait grief au jugement attaqué de l’avoir condamnée à remettre à la SCI, [Adresse 2] un double des clés du cadenas du portail donnant sur la parcelle sise, [Adresse 4] à Issoudun, cadastrée section BI no, [Cadastre 8], en venant de la parcelle sise, [Adresse 5] à Issoudun, cadastrée section BI no, [Cadastre 6].

Elle soutient que la servitude de passage dont se prévaut la SCI Le Petit Clos ne concerne pas la parcelle sur laquelle elle est demandée, exposant à cet égard que la parcelle initialement numérotée, [Cadastre 1] a été divisée en deux lots, que la servitude porte sur le lot no 2 situé au fond du terrain, alors que le lot sur lequel se trouve le portail ouvrant sur la, [Adresse 6] est le lot no 1. Elle prétend également que le représentant de la société Établissements, [F], [D] n’avait pas l’autorisation requise pour consentir une servitude sur les biens de la société.

De manière préalable, il doit être précisé qu’il résulte des plans de situation, actes notariés et extraits du fichier immobilier non informatisé versés aux débats que :

' la parcelle cadastrée section BI no, [Cadastre 1] est devenue la parcelle cadastrée section BI no, [Cadastre 8],

' la parcelle cadastrée section BI no, [Cadastre 9] a été divisée en deux parcelles cadastrées section BI nos, [Cadastre 3] et, [Cadastre 2] lors de la vente du 7 novembre 1986,

' la parcelle cadastrée section BI no, [Cadastre 3] a été divisée en deux parcelles cadastrées section BI nos, [Cadastre 6] et, [Cadastre 5] lors de la vente des 21 février et 2 mars 1991.

Il résulte de l’acte notarié de vente du 22 novembre 1994 contenant vente par M., [D] de la parcelle cadastrée BI no, [Cadastre 6] à la SCI, [Adresse 2] que l’acte notarié du 7 novembre 1986 contenant vente par M., [D] et Mme, [M], [B] veuve, [D] de la parcelle cadastrée BI no, [Cadastre 2] à la société Établissements, [F], [D] a créé la servitude suivante :

« L’immeuble maintenant cadastré section BI no, [Cadastre 3] (dont partie est aujourd’hui vendue) restant appartenir aux vendeurs ['] bénéfici[e] sur l’immeuble appartenant à l’acquéreur ['] cadastré section BI no, [Cadastre 1] ['] d’un droit de passage à pied et avec tous véhicules et en tous temps pour se rendre de la, [Adresse 6] à la maison, aux garages et au jardin (biens aujourd’hui vendus), de sorte que le vendeur ['] possède une clef du portail d’accès à l’immeuble de l’acquéreur ».

Conformément à cette clause, l’extrait du fichier immobilier non informatisé relatif à la parcelle cadastrée section BI no, [Cadastre 1] mentionne dans la colonne « B ' Charges, privilèges et hypothèques » l’existence d’une « servitude de passage au profit de la parcelle cadastrée sect. BI no, [Cadastre 3] » résultant de l’acte de vente du 7 novembre 1986.

L’extrait du même fichier relatif à la parcelle cadastrée section BI no, [Cadastre 3] mentionne dans la colonne « A ' Mutations, servitudes actives » l’existence d’un « droit de passage sur BI, [Cadastre 10] (lot 2) » résultant du même acte de vente.

Par acte notarié reçu le 1er juillet 1975 par Me, [N], [C], notaire à, [Localité 3], la parcelle cadastrée section BI no, [Cadastre 1] a été divisée en deux lots :

' le lot 1 comprenant « la plus grande partie de la cour, un bâtiment à usage de bureaux à droite en entrant dans la cour par la, [Adresse 7]. Atelier en prolongement sur la droite de la cour à usage respectivement de pistoletterie et atelier de finition, local de direction technique, dépôt de produits chimiques, ateliers de ponçage et brossage, séchoir, teinture, chaufferie. Le tout d’une surface au sol de 2 675 mètres carrés »,

' le lot 2 comprenant « une partie de la cour d’une largeur de 5 mètres à mesurer à partir du mur sur cour du bâtiment du fond et délimitée parallèlement à ce mur, soit dans le prolongement du mur de la salle des coudreuses vers le dépôt de produits chimiques ci-après énoncé. Au fond de la cour avec retour en aile à gauche et léger retour en aile à droite sur la, [Adresse 8], locaux à usage respectivement : sur le retour en aile à gauche dépôt de produits chimiques et cuves de trempage ; au fond ateliers de délainage et travail de rivière, transformateur électrique, lavabos et douches, épuration avant tout à l’égout ; en retour à droite salle des coudreuses à pelain et w.c. ; petit espace de terrain dans l’angle de la, [Adresse 8] et de la rivière forcée. Le tout d’une surface au sol de 950 mètres carrés ».

Il convient de relever, d’une part, que l’indication selon laquelle la servitude de passage s’exercerait uniquement sur le lot no 2 n’est contenue ni dans l’acte de vente notarié du 7 novembre 1986 ayant institué la servitude, ni dans l’extrait du fichier immobilier non informatisé relatif à la parcelle cadastrée section BI no, [Cadastre 1] (devenue, [Cadastre 8]) appartenant aujourd’hui à la SCI Imcy et qui lui est pleinement opposable.

D’autre part, il résulte sans ambiguïté de l’acte notarié de vente du 7 novembre 1986 que la servitude a pour objet de permettre le passage vers la, [Adresse 7], de sorte que la volonté des parties ' qui connaissaient parfaitement les lieux ' n’a pas pu être de la constituer sur le lot no 2 de la parcelle cadastrée section BI no, [Cadastre 1], qui, en admettant qu’il soit circonscrit au « fond du terrain », ne dispose d’aucun accès à la, [Adresse 7] ou à toute autre voie publique et n’est pas même contigu du fonds servant.

La SCI Imcy ne peut donc utilement tirer argument de la référence isolée au lot no 2 dans l’extrait du fichier immobilier non informatisé relatif à la parcelle cadastrée section BI no, [Cadastre 3] pour soutenir que la servitude de passage instituée par l’acte notarié de vente du 7 novembre 1986 ne concernerait pas la « parcelle » sur laquelle elle est demandée.

C’est encore en vain que la société appelante soutient que le représentant de la société Établissements, [F], [D] n’avait pas d’autorisation pour consentir une servitude sur les biens de la société, alors que le dépassement ou l’absence de pouvoir du représentant d’une partie à un acte notarié est sanctionné(e) par la nullité relative de l’acte accompli pour le compte de la partie représentée, qui seule peut la demander, et ne constitue pas, en tout état de cause, une cause de nullité de l’acte notarié.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir que la servitude de passage revendiquée par la SCI, [Adresse 2] sur la parcelle cadastrée section BI no, [Cadastre 8] a été constituée par titre, à savoir l’acte notarié de vente du 7 novembre 1986, et qu’elle a fait l’objet de la publicité foncière requise, de sorte qu’elle est pleinement opposable à la SCI Imcy.

Sur l’extinction de la servitude de passage

La SCI Imcy soutient à titre subsidiaire que la servitude de passage se serait éteinte par application de l’article 706 du code civil qui dispose que « la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans ».

L’article 707 du même code précise que les trente ans commencent à courir, selon les diverses espèces de servitudes, ou du jour où l’on a cessé d’en jouir, lorsqu’il s’agit de servitudes discontinues, ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu’il s’agit de servitudes continues.

Il incombe au propriétaire du fonds dominant de démontrer que la servitude de passage, dont il n’a pas la possession actuelle, a été exercée depuis moins de trente ans (voir notamment en ce sens Cass. Civ. 3e, 6 juil. 2022, no 21-13.673).

Pour apporter cette preuve, la SCI, [Adresse 2] produit :

' une attestation de M., [A], [G] du 20 juillet 2023, fils du gérant de la SCI Le Petit Clos, qui témoigne être passé par le portail du, [Adresse 4], dont son père avait obtenu la clé à la suite de l’acquisition du bien en 1994, notamment pour surveiller des travaux dans la cour,

' une attestation de M., [P], [X] du 24 juillet 2023, qui déclare qu’en 1995 et à plusieurs reprises « dans les années 2000 », il est passé avec M., [G] par le portail du, [Adresse 4] pour « rendre service »,

' une attestation de M., [U], [Q] du 19 juillet 2023, qui indique avoir récupéré « dans l’année 1995/96 » des boiseries dans le bâtiment appartenant à la SCI en passant par le portail du, [Adresse 4] et avoir réemprunté cet accès « plusieurs fois plus tard »,

' une attestation de M., [I], [K] du 20 juillet 2023, qui témoigne s’être rendu dans la cour de la SCI, [Adresse 2] en passant par le portail du, [Adresse 4] avec M., [G] « dans les années 2000 » pour « rendre service » à la SCI.

La SCI Imcy reconnait expressément, à propos des passages allégués en 1995, 1996 et dans les années 2000, que « M., [L] [gérant de la SCI André] n’a jamais contesté avoir autorisé le passage pour le besoin de travaux ».

Dès lors qu’il résulte de l’acte notarié du 7 novembre 1986 que le droit de passage a été institué pour se rendre « à pied et avec tous véhicules et en tous temps ['] de la, [Adresse 6] à la maison, aux garages et au jardin » et que les passages rapportés en 1995, 1996 et dans les années 2000 ont été réalisés pour effectuer des travaux sur un bien appartenant à la SCI, [Adresse 2], c’est en vain que la SCI Imcy soutient que ce passage ne caractérise pas un « exercice de la servitude dans l’intérêt du fonds dominant ».

En outre, ces passages ne peuvent être qualifiés de « simple tolérance » non constitutive de l’exercice de la servitude de passage, alors que l’hypothèse de la tolérance ne s’envisage, par définition, qu’en cas d’absence de droit de passage.

Il résulte donc de ces éléments que la servitude de passage, dont il est démontré qu’elle a été exercée pour la dernière fois au plus tôt le 1er janvier 2000 (« dans les années 2000 »), n’a pas été éteinte par non-usage trentenaire.

La SCI Imcy invoque enfin l’article 703 du code civil qui dispose que « les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user ».

Elle soutient que l’immeuble de la SCI, [Adresse 2] qui borde sa propre parcelle est un ancien bâtiment dédié à l’activité de tannerie et que si la plate-forme située au premier étage est accessible uniquement depuis sa parcelle, le droit de passage a pris fin lorsque le bâtiment a cessé d’être utilisé pour les besoins de l’activité de tannerie.

Le changement de destination du bâtiment appartenant à la SCI Le Petit Clos ne constitue toutefois pas une cause d’impossibilité d’exercice de la servitude litigieuse.

Au demeurant, l’inutilité d’exercice de la servitude ne constitue pas une cause d’extinction de cette dernière en application de l’article 703 du code civil.

De manière surabondante, la SCI Imcy ne démontre pas que l’exercice de la servitude serait inutile, alors qu’il résulte des photographies et plans versés aux débats que la façade du bâtiment de la SCI, [Adresse 2] donnant sur la parcelle cadastrée section BI no, [Cadastre 8] dispose d’une porte d’entrée et d’un garage au rez-de-chaussée et de portes au 1er et au 2e étages, ouvrant tous directement sur la cour de ladite parcelle.

La SCI Imcy échoue donc à démontrer l’existence d’une cause d’extinction de la servitude de passage grevant son fonds.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné à la SCI Imcy de remettre à la SCI, [Adresse 2] un double des clés du cadenas du portail donnant sur la parcelle sise, [Adresse 4] à Issoudun, cadastrée section BI no, [Cadastre 8], en venant de la parcelle sise, [Adresse 5] à Issoudun, cadastrée section BI no, [Cadastre 6], dans les huit jours de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, et débouté la SCI Imcy de ses demandes.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement attaqué sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

Partie succombante, la SCI Imcy sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel.

L’issue de la procédure et l’équité commandent enfin de la condamner à payer à la SCI, [Adresse 2] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de la débouter de sa propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de l’appel,

CONFIRME le jugement rendu le 3 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Châteauroux en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI Imcy aux dépens de l’instance d’appel,

CONDAMNE la SCI Imcy à payer à la SCI, [Adresse 2] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

DÉBOUTE la SCI Imcy de sa propre demande à ce titre.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

V. SERGEANT O. CLEMENT