Cour d'appel de Caen, 21 décembre 2006, n° 05/01931

TGI Caen 19 mai 2005

CA Caen
Confirmation 21 décembre 2006

Arguments

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Rejeté
Violation de l'exclusivité commerciale
La cour a estimé qu'aucun accord complet sur la clause d'exclusivité n'avait été établi, les courriers échangés ne constituant qu'un accord en vue de négocier les conditions d'un avenant au bail.
Rejeté
Cessation du trouble causé par la vente à un tiers
La cour a jugé que la demande de cessation du trouble ne pouvait être accueillie en l'absence d'une clause d'exclusivité valide.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a décidé qu'il n'était pas inéquitable que chaque partie supporte ses propres frais, sans allouer d'indemnité.

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Sur la décision

Référence :	CA Caen, 21 déc. 2006, n° 05/01931
Juridiction :	Cour d'appel de Caen
Numéro(s) :	05/01931
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Caen, 19 mai 2005

Sur les parties

Avocat(s) :	Demba NDIAYEXavier MORICE
Cabinet(s) :	GRAMMAGNAC-YGOUF BALAVOINE ET LEVASSEUR AVOUES ASSOCIES PRES DE LA COUR D'APPEL DE CAEN SOCIETE CIVILE PROFESS
Parties :	Société L' ADRESSE CABOURG IMMOBILIER, SCI IMMOTECH, SCI CAP DIVA

Texte intégral

AFFAIRE : N° RG 05/01931

Code Aff. :

ARRÊT N°

FBD/FD

ORIGINE : DÉCISION en date du 19 Mai 2005 du Tribunal de Grande Instance de CAEN

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE – SECTION CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 21 DÉCEMBRE 2006

APPELANTE :

Madame A-B X

XXX

représentée par la SCP MOSQUET MIALON D’OLIVEIRA LECONTE, avoués

assistée de M^e Demba NDIAYE, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉES :

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP DUPAS-TRAUTVETTER YGOUF BALAVOINE LEVASSEUR, avoués

assistée de M^e Bernard BLANCHARD, avocat au barreau de CAEN

XXX

Société L’ADRESSE CABOURG IMMOBILIER, anciennement dénommée Société CLUB IMMOBILIER

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentés par la SCP DUPAS-TRAUTVETTER YGOUF BALAVOINE LEVASSEUR, avoués

assistés de M^e Xavier MORICE, avocat au barreau de CAEN.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur LE FEVRE, Président,

Madame HOLMAN, Conseiller,

Madame BOISSEL DOMBREVAL, Conseiller, Rédacteur.

DÉBATS : A l’audience publique du 07 Novembre 2006

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier, lors des débats.

ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 Décembre 2006 et signé par Monsieur LE FEVRE, Président, et M^me LE GALL, Greffier.

* *

Suivant acte notarié du 26 juillet 1999, la XXX a consenti à Mademoiselle A-B X agent immobilier exerçant sous l’enseigne AB Immobilier, un bail commercial sur un local situé dans la Résidence CAP CABOURG.

Il est précisé à l’acte que les biens loués sont affectés à l’activité d’agence immobilière ; transaction et gestion sur immeuble et fonds de commerce, syndicat de copropriété et qu’il n’est consenti aucune exclusivité.

Arguant de ce qui à la suite d’un échange de courriers en date des 17 avril 2000 et 12 juillet 2000, le bailleur lui aurait consenti une exclusivité sur ce local commercial, et de ce qu’en violation de clause, la SCI DIVA a vendu par acte du 08 octobre 2002 à la XXX un local commercial situé dans la même galerie commerciale donné en location à la société le Club Immobilier qui y exploite une agence immobilière, Mademoiselle X a, par actes des 12 Janvier et 8 juin 2004, fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de Caen la XXX puis la XXX et la SARL Le Club Immobilier aux fins de les entendre condamner solidairement à lui payer la somme de 234 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle estime avoir subi.

Par jugement en date du 19 mai 2005, le Tribunal de Grande Instance de Caen a débouté Mademoiselle X de l’ensemble de ses demandes, dit sans objet la demande subsidiaire de la XXX et de la SARL Le Club Immobilier tendant à obtenir la garantie de la XXX, et dit n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Mademoiselle X a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de conclusions déposées le 7 juillet 2005, elle demande à la Cour de constater la violation par la XXX représentée par son gérant Monsieur Y, de l’exclusivité commerciale qui lui a été accordée, de constater l’opposabilité de cette exclusivité commerciale à la XXX et à la SARL Le Club Immobilier, de les condamner solidairement au paiement de la somme de 234 000 euros à titre de dommages et intérêts, d’ordonner la cessation du trouble par tout moyen sous astreinte définitive de 381.12 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, et de lui allouer la somme de 12 000 euros en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Par conclusions du 26 septembre 2006, la XXX demande à la Cour, à titre principal, de confirmer la décision entreprise, de débouter Madame X de ses prétentions et de la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

A titre subsidiaire, pour le cas où l’existence d’une clause d’exclusivité serait retenue de lui donner acte de ce qu’elle garantira la XXX et la SARL L’ADRESSE CABOURG IMMOBILIER de toute condamnation susceptible d’intervenir à leur encontre.

Par conclusions du 25 septembre 2006, la XXX et la société L’ADRESSE CABOURG IMMOBILIER anciennement dénommée Club Immobilier demandent à la Cour de confirmer la décision entreprise.

A titre subsidiaire, si l’existence de la clause d’exclusivité est retenue, de les mettre hors de cause, de dire qu’elles ne peuvent se voir condamner au paiement d’une indemnité résultant du préjudice de Mademoiselle X, de la débouter de ses demandes.

A titre encore plus subsidiaire, de leur accorder recours et garantie à l’encontre de la XXX. En tout état de cause, de condamner Mademoiselle X à leur régler la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 5 000 euros en application de l’article de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

SUR CE :

Par courrier en date du 17 avril 2000 adressé à Maître Z Notaire chargé de la gestion des biens de la XXX, Mademoiselle X lui fait part de ses difficultés dans l’exercice de son activité et précise :

'Soucieuse de l’avenir, j’envisage maintenir une agence immobilière au sein de la résidence et de ce fait je souhaiterais obtenir une exclusivité pour cette activité immobilière parmi les commerces de CAP CABOURG par une annexe au bail commercial précédemment signé avec la XXX représentée par Monsieur Y son gérant.

Pour conforter ma demande, je suis prête à m’engager à ne pas résilier le dit bail avant au minimum 6 années soit la fin de la deuxième période triennale'.

Par lettre du 12 juillet 2000, la XXX représentée par son gérant Monsieur Y lui fait la réponse suivante :

'Je vous confirme bien volontiers mon accord concernant votre demande pour obtenir commercialement l’exclusivité d’agence immobilière sous la galerie commerciale de CAP CABOURG.

Espérant répondre favorablement à votre demande, je vous prie de croire, etc….'

Ces lettres ne seront suivies de la rédaction d’aucun avenant au bail originaire, alors que l’accord de principe donné par le gérant de la XXX à la clause d’exclusivité sollicitée par Mademoiselle X n’en demeurait pas moins soumise à la rédaction d’une annexe au bail notarié signé entre les parties, définissant de façon précise les conditions de cette exclusivité.

Cet avenant au bail s’avérait d’autant plus nécessaire que le bail initial stipulait expressément qu’il n’était consenti aucune exclusivité au preneur et que dans son courrier du 17 avril 2000, Mademoiselle X n’émettait qu’un souhait qu’elle entendait voir concrétiser par la rédaction d’une annexe au bail qui devait en outre préciser l’engagement de la locataire de ne pas résilier le bail avant un délai minimum de 6 ans restant à déterminer.

Les deux courriers échangés entre les parties le 17 avril 2000 et le 12 juillet 2000 ne constituaient donc qu’un accord en vue de négocier les conditions précises de l’avenant tant sur les limites de la clause d’exclusivité que sur la contrepartie offerte par Mademoiselle X .

En l’absence de rédaction d’un tel avenant, il ne peut être soutenu qu’un accord complet sur la clause d’exclusivité serait intervenu entre la XXX et Mademoiselle X.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a débouté Mademoiselle X de ses demandes.

Sur les demandes indemnitaires :

La XXX et la SARL L’ADRESSE CABOURG IMMOBILIER ont été prévenues avant la signature de l’acte de vente du 8 octobre 2002 de la revendication par Mademoiselle X d’une clause d’exclusivité, et elles ont déclaré en faire leur affaire personnelle conjointement avec le vendeur.

Elles s’exposaient ainsi à l’exercice d’une action dont elles ne démontrent pas le caractère abusif alors que l’exercice d’une action ne peut dégénérer en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol non établis en l’espèce.

Dans ces conditions elles seront déboutées de leur demande de dommages et intérêts présentée à l’encontre de Mademoiselle X .

Il n’apparaît pas en outre inéquitable que chacune des parties supporte les frais irrépétibles qu’elle a exposée, il ne sera donc pas fait droit aux demandes fondées sur l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement entrepris,

Y additant,

Déboute la XXX et la SARL L’ADRESSE CABOURG IMMOBILIER de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

Condamne Mademoiselle X aux dépens de la procédure d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

XXX