AFFAIRE : N° RG 09/01895

Code Aff. :

ARRET N°

C.P

ORIGINE : Décision du Tribunal paritaire des baux ruraux de COUTANCES en date du 26 Mai 2009 – RG n° 51-08-0007

COUR D’APPEL DE CAEN

TROISIEME CHAMBRE – SECTION SOCIALE 1

ARRET DU 06 AVRIL 2012

APPELANT :

Monsieur Q Y

La Maison Neuve 50510 LE B

Représenté par M^e PETIT-ETIENNE, avocat au barreau de COUTANCES

INTIMES :

Monsieur O A

19, rue Léonard Bordes 76240 LE L ESNARD

Madame M N

XXX

Monsieur I A

XXX

Monsieur E A

XXX

Représentés par M^e ROUSSELOT, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 30 Janvier 2012, tenue par Madame PONCET, Conseiller, Magistrat chargé d’instruire l’affaire lequel a, les parties ne s’y étant opposées, siégé seul, pour entendre les plaidoiries et en rendre compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : Madame POSE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame PORTIER, Président de Chambre,

Monsieur COLLAS, Conseiller, rédacteur

Madame PONCET, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement contradictoirement le 06 Avril 2012 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article 450 du Code de procédure civile et signé par Madame PORTIER, Président, et Madame POSE, Greffier

Faits – Procédure :

Par acte sous seing privé en date du 31 décembre 1993, Madame G A, aux droits de laquelle viennent aujourd’hui ses ayants droit les consorts A, a consenti un bail rural à Monsieur Q Y, pour une durée de 9 années, portant sur trois parcelles de terres agricoles en nature d’herbage,

— Commune de LE B :

* A 250 / 00 ha 02 a

* A 257 : 00 ha 70 a

— Commune de Z :

* A 328 : 1 ha 247 a 40 ca

soit au total une surface louée de 1 ha 96 a 40 ca ;

Ce bail s’est renouvelé le 31 décembre 2002 pour une durée de 9 années.

Par lettre du 15 mai 2008, M^e THOUROUDE, notaire à X, a notifié à Monsieur Y la vente, régularisée par la signature les 23 avril et 14 mai 2008, d’un compromis par l’indivision A des dites parcelles au profit de Monsieur C D moyennant le prix, pour l’ensemble, de 40.000 €.

Par lettre de son conseil du 17 juin 2008, Monsieur Y a fait connaître à M^e THOUROUDE, notaire des consorts A, son intention d’exercer son droit de préemption, tout en contestant le prix de la vente et, par lettre datée du même jour, il a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de COUTANCES d’une demande de fixation de la valeur vénale et des conditions de vente des parcelles dont il est locataire.

Par jugement du 26 mai 2009, le tribunal paritaire des baux ruraux a fixé la valeur vénale des parcelles litigieuses à la somme totale de 18.000 €.

Monsieur Y a interjeté appel de ce jugement et a demandé à la Cour, à titre principal, de fixer la valeur vénale des terres litigieuses à 3.696 € par hectare et, à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise aux fins de les évaluer.

Par arrêt du 24 septembre 2010, la Cour d’appel a fait droit à la demande subsidiaire de Monsieur Y et a confié la mission d’expertise à Madame S T-U.

L’expert a exécuté la mission qui lui avait été confiée et à clôt son rapport le 30 juin 2011, lequel rapport a régulièrement été déposé et communiqué aux parties.

Vu les conclusions déposées et oralement soutenues à l’audience par Monsieur Q Y, appelant, d’une part et par les consorts A, intimés, d’autre part.

MOTIFS

L’expert a fixé à 16.110 € la valeur vénale totale des parcelles litigieuses, soit une valeur moyenne à l’hectare de 8.202,64 €.

Monsieur Y demande à la Cour de fixer leur valeur sur la base de 3.696 € par hectare, soit une valeur vénale totale des parcelles de 7.258,94 €.

Les consorts A demandent à la voir fixer à la somme de 16.110 € retenue par l’expert.

Pour se déterminer et retenir une valeur vénale des terres litigieuses de 8.202,64 € par hectare, l’expert a pris en compte leur localisation géographique, en limite sud de la région bocagère de SAINT LO-COUTANCES et proches de la régions d’AVRANCHES, zone où le prix des terres agricoles est soumis à une forte pression liée à la présence de très nombreux écuries, haras et centre équestres situés dans un rayon de 15 kilomètres autour de celles ici en cause.

En prenant pour référence le prix de 4 ventes réalisées entre février 2009 et mars 2010 de terres de même nature situées sur les communes du B et de K L, l’expert retient une valeur vénale des parcelles litigieuses, libres à la vente, de 19.640 € soit 10.000 € l’hectare.

Tenant compte toutefois d’une évolution nulle des statistiques de la SAFER concernant les transactions réalisées en 2008 et 2009 sur la région du bocage de SAINT LO-COUTANCES alors que, dans la région proche et voisine de l’Avranchin, les prix ont augmentés de 7 % au cours de la même période, il opère, sur cette valeur vénale libre à la vente, un abattement de 3,5 % et retient en définitive une valeur vénale libre des parcelles litigieuses de 18.952,60 €.

Il applique enfin à cette dernière somme un abattement de 15 % pour tenir compte de ce qu’elles sont grevées d’un bail rural dont l’échéance est fixée, au jour de son évaluation, à 3 ans 7 mois et 15 jours.

L’expert a donc retenu une valeur vénale à l’hectare des parcelles litigieuses, abstraction faite du bail rural grevant celles-ci, de 9.305,73 €.

Pour parvenir à cette somme, il a retenu, à titre comparatif, les prix de quatre ventes réalisées entre février 2009 et mars 2010 sur les communes du B et de Z aux prix à l’hectare de, respectivement pour chacune d’elles et dans l’ordre par lui retenu (page 6 de son rapport), 6.162 €, 7.622 €, 10.876 € et 7.081 €, soit un prix moyen à l’hectare pour les quatre ventes de 7.935,25 €.

Certes, comme le fait valoir Monsieur Y, l’expert a retenu la 'fourchette’ haute.

Dans le cadre des opérations d’expertise, Monsieur Y a présenté un dire aux termes duquel il faisait valoir que dans le département (de la Manche) le prix actuel à l’hectare des terres agricoles se situe entre 5.000 et 6.000 € et que M^e BARBEY, notaire à GAVRAY, l’a lui même estimé, dans une attestation datée du 3 décembre 2009, entre 4.600 € et 4.700 €.

L’expert a répondu à ce dire que l’élément déterminant qui l’a conduit à retenir la valeur vénale, libre à la vente, de 9.305,73 € l’hectare pour les parcelles litigieuses est la pression foncière que constitue la proximité immédiate des écuries D.

Cet argument apparaît d’autant plus pertinent que, sur les quatre ventes comparatives sus évoquées, les deux réalisées aux prix les plus élevés à l’hectare, respectivement 7.622 € en novembre 2009 au B et 10.876 € en juillet 2009 à Z, l’ont été au profit de Monsieur C D, exploitant des écuries éponymes.

C’est ce même C D qui, en avril- mai 2008, a signé un compromis pour acquérir les parcelles litigieuses au prix à l’hectare de 19.640 €, soit une valeur représentant plus du double de celle fixée par l’expert.

L’exercice par Monsieur Y de son droit de préemption sur les parcelles en cause ne peut donc qu’entraîner une très importante moins value pour les consorts A désireux de les vendre.

En considération des intérêts divergeant des parties en présence et de ce que ceux des consorts A sont aussi légitimes que ceux de Monsieur Y, il convient de retenir la valeur vénale libre à la vente fixée par l’expert.

Ce dernier a appliqué à celle-ci une moins value de 15 % pour tenir compte de ce que les parcelles sont grevées d’un bail opposable aux acquéreurs extérieurs éventuels pendant 43 mois encore, soit pendant 3 ans et 7 mois.

Si Monsieur Y estime lui-même à 30 % la moins value résultant de ce fait, c’est en invoquant un argument pertinent, tiré de la duré subsistante du bail grevant les parcelles, que la Cour fait sien, que l’expert a proposé cette moins value de 15 %.

Il convient donc, comme le demandent les consorts A, de fixer la valeur vénale des parcelles litigieuses à la somme de 16.110 € retenue par l’expert.

Il n’apparaît pas inéquitable, compte tenu de la nature du litige et de la décision prise, de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles d’instance.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Vu l’article L 412-7 du Code Rural ;

Vu l’arrêt avant dire droit du 24 septembre 2010 ;

Infirme le jugement du 26 mai 2009 du tribunal paritaire des baux ruraux de COUTANCES ;

Statuant à nouveau,

Fixe la valeur vénale des parcelles sises commune d’Z cadastrées section XXX et commune du B cadastrées section A XXX et n° 257, à la somme de 16.110 € ;

Déboute chacune des parties de sa demande indemnitaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait masse des dépens, lesquels incluront les frais d’expertise et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

V. POSE S. PORTIER