AFFAIRE : N° RG 11/02308

Code Aff. :

ARRET N°

XXX

ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de CAEN en date du 06 Juillet 2011 – RG n°

11/0928

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 03 JANVIER 2012

APPELANTE :

LA SARL SONORFI GM

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP GRAMMAGNAC – YGOUF BALAVOINE ET LEVASSEUR, avoués

assistée de la SELARL MEZERAC – CHEVRET, avocats au barreau de CAEN

INTIMES :

Monsieur M Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame E A épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentés par M^e Philippe LECONTE, avoué

assistés de la SELARL MARC & TOUCHARD, avocats au barreau de CAEN

INTERVENANTES:

LA SCP DESHAYES LEMAIRE COURS-MARCH ET D

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP GRANDSARD DELCOURT, avoués

assistée de M^e Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN

LA S.C.P H ET BOISSET

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP TERRADE ET DARTOIS, avoués

assistée de la SCP DOREL-LECOMTE-MASURE-MARGUERIE, avocats au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me MAUSSION, Président,

M^me CHERBONNEL, Conseiller,

M^me ODY, Conseiller, rédacteur,

DEBATS : A l’audience publique du 08 Novembre 2011

GREFFIER : Madame X

ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 Janvier 2012 et signé par M^me MAUSSION, Président, et Madame X, Greffier

* *

*

FAITS ET PROCÉDURE

Z Y veuve E est décédée à Caen le XXX, laissant pour lui succéder ses deux neveux : K Y et E Y épouse A.

Il dépend notamment de cette succession un immeuble sis XXX, à Caen, cadastré section XXX pour une contenance totale de 36 a 04ca, comprenant une maison d’habitation vétuste et un terrain attenant.

Le règlement de cette succession a été confiée à M^e Jean Deshayes, notaire à Caen, celui-ci étant également le notaire d’K Y. E Y épouse A a confié ses intérêts à M^e H notaire à Bretteville – L’Orgueilleuse.

Par lettre du 25 novembre 2010, M^e Deshayes informait I J, de l’agence immobilière Century 21, que les héritiers de Z Y lui avaient signalé leur souhait de vendre, libres de toute location ou occupation, les biens immobiliers leur appartenant,situés XXX à Caen et lui demandait de l’aviser, avant le 10 janvier 2011 au plus tard , de sa meilleure offre afin qu’il puisse la soumettre aux héritiers.

Par lettre du 21 janvier 2011, M^e Deshayes écrivait à ce même correspondant que les héritiers de Z Y avaient confirmé leur intention de vendre libres de toute location ou occupation les biens immobiliers sis XXX à Caen et qu’ils retiendraient la meilleure offre. Il précisait que les offres, avec ou sans condition suspensive, devraient lui parvenir avant le 15 février.

Le 14 février 2011, l’agence Century 21 a adressé deux offres d’achat émanant de la SARL SONORFI GM à M^e Deshayes : la première au prix net vendeur de 800'000 € sans condition suspensive d’urbanisation, la seconde au prix de 1000 000 € avec condition suspensive d’urbanisation.

Le 18 février 2011, elle a formé une offre à 851'000 € sans condition suspensive.

Le 22 février 2011, M^e H a informé M^e Deshayes de l’acceptation par sa cliente de l’offre d’achat proposée par MessieursBlacher et C, gérants de la société JMT, pour le prix net vendeur de 871'000 €.

Cette offre a également été acceptée par K Y.

Par courrier du 24 février 2011, M^e Deshayes a indiqué à la SARL SONORFI GM que son offre avait été retenue comme la meilleure offre, tout en lui précisant qu’il avait été averti le 22 février que les vendeurs avaient accepté une offre à un prix supérieur.

Par acte d’huissier du 11 mars 2011, la SARL SONORFI GM a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Caen K Y et E Y épouse A afin d’entendre:

— déclarer parfaite la vente de l’immeuble sis XXX

— dire que M^e Deshayes devra régulariser l’acte authentique et que les consorts Y devront déférer à toute convocation du notaire, sous astreinte de 5'000 € par jour de retard,

— subsidiairement ordonner toute mesure d’instruction utile.

Par jugement du 6 juillet 2011, le tribunal a débouté la SARL SONORFI GM de toutes les demandes.

La SARL SONORFI GM a interjeté appel par déclaration du 19 juillet 2011.

L’exposé des prétentions et moyens des parties revêt la forme, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, du visa des conclusions déposées pour :

' la SARL SONORFI GM le 7 novembre 2011,

' K Y et E Y épouse A le XXX.

La SARL SONORFI GM a fait assigner en intervention forcée devant la cour, par actes d’huissier du 20 octobre 2011, la SCP Deshayes Lemaire Cours-March et D d’une part, et la SCP H et Boisset d’autre part.

Celles-ci ont conclu à l’irrecevabilité des demandes en intervention forcée, en l’absence d’évolution du litige, par conclusions auxquelles il est expressément renvoyé, déposées respectivement les 27 octobre 2011 et 8 novembre 2011.

MOTIFS

La SARL SONORFI GM soutient que les consorts Y A s’étaient engagés à accepter la meilleure offre qui serait déposée sous pli cacheté le 18 février 2010 avant 16 heures à l’étude de M^e Deshayes, que son offre à hauteur de 851'000 € a été retenue comme étant la meilleure, que la vente est par conséquent parfaite.

Elle s’appuie à cette fin sur la correspondance suivante adressée le 24 février 2011 par M^e Deshayes à 'I J SARL SONORFI GM chez cabinet U J':

' Vous m’avez transmis le 18 février sous pli cacheté (ouvert à 16 heures comme convenu) l’offre de votre société pour l’acquisition sans condition suspensive, pour le prix de 851'000 €, de l’immeuble situé à Caen, XXX, cadastré section XXX, appartenant à E-AA A et K Y. L’offre de votre société a été retenue, s’agissant de la meilleure offre. J’en ai immédiatement prévenu M^e G H, notaire de M^me A et K Y.'.

Elle s’appuie également sur le courrier adressé le 24 février 2011 par le même notaire, M^e Deshayes, à M^e H, selon lequel ces deux notaires se seraient réunis avec leurs clients respectifs, le 15 février 2011 à l’étude de M^e Deshayes et auraient décidé de fixer une date limite arrêtée au vendredi 18 février 2011 à 16 heures et de solliciter les offres sous plis cachetés, lesquels devaient être ouverts à partir à 16 heures, chacun des clients s’étant engagé à accepter la meilleure offre.

Toutefois, la SARL SONORFI GM n’était pas présente à la réunion évoquée du 15 février 2011 et trois des quatre participants à cette réunion contestent que les deux héritiers aient accepté de recourir à la procédure de dépôt d’offres sous pli cacheté entre les mains de M^e Deshayes, en s’engageant par avance à accepter l’offre la mieux-disante.

K Y affirme n’avoir pas donné l’autorisation de procéder de cette manière. Il en va de même de E A.

Dans un courrier du 25 février 2011 adressé à M^e Deshayes,M^e H conteste implicitement que sa cliente se soit engagée par avance à accepter la meilleure offre puisqu’il écrit :

'S’agissant des offres que vous aviez recueillies, je suis surpris que vous fassiez état d’une telle procédure alors qu’aucun rendez-vous tant avec moi-même qu’avec nos clients n’a été mis en place pour procéder à une quelconque acceptation d’offres et qu’aucun document n’a été régularisé par ma cliente, M^me A, en vue de l’adoption d’une telle procédure.'

Dans un courrier du 28 février 2011, adressé au conseil de la SARL SONORFI GM, M^e H précise qu’aucune procédure n’a été acceptée par sa cliente E A.

La SARL SONORFI GM ne produit aux débats aucune autre pièce de nature à établir le consentement des consorts Y A à vendre leur immeuble au plus offrant, dans le cadre d’une procédure de recueil d’offres par M^e Deshayes avec ouverture de plis le 18 février à 16 heures. Il n’est produit aucun mandat de vendre confié à M^e Deshayes par K Y ou E A, aucune convention relative à l’organisation de la procédure de recueil et d’ouverture des plis, aucun courrier décrivant la procédure d’appel d’offres à échéance du 18 février 2011, adressé aux éventuels acquéreurs.

L’absence de réponse des consorts Y A aux interrogations contenues dans la sommation d’huissier qui leur a été délivrée le 28 février 2011 ne peut être retenue comme une preuve de leur mauvaise foi alors qu’elle relève de la nécessaire prudence dans une affaire qui avait pris un tour pré-contentieux et dont ils ne maîtrisaient pas les aspects juridiques.

Il ne résulte nullement des courriers adressés par M^e Deshayes à 'I J Century 21 U et J ' les 25 novembre 2010 et 21 janvier 2011 que les consorts Y A se soient engagés par avance à accepter la meilleure offre transmise à M^e Deshayes dans un délai conventionnellement fixé.

Dans le courrier du 25 novembre 2010, M^e Deshayes écrit :

'je vous remercie de me faire tenir, dans le délai du lundi 10 janvier prochain au plus tard, votre meilleure offre, afin que je puisse la soumettre aux héritiers'.

Il en résulte nécessairement qu’il n’avait reçu aucun mandat de ceux-ci de vendre ou de s’engager à leur place et qu’ils conservaient le pouvoir d’accepter ou de refuser les propositions faites.

Dans le courrier du 21 janvier 2011, M^e Deshayes, après avoir indiqué 'ils (les héritiers) retiendront la meilleure offre’ précise :

'toutes les offres seront examinées le mardi 15 février prochain. Ils acceptent d’étudier une offre avec condition suspensive, mais vont sans doute préférer une offre sans condition suspensive autre que le droit de préemption de la ville de Caen'.

Il s’en déduit que les consorts Y A n’avait pris aucun engagement sur la nature des offres qu’ils entendaient ou non retenir, avaient conservé leur liberté de contracter et n’avaient donné aucun mandat à M^e Deshayes pour vendre l’immeuble et s’engager à leur place .

La SARL SONORFI GM ne s’est d’ailleurs pas trompée sur les pouvoirs donnés à M^e Deshayes par les héritiers puisque, dans son courrier du 14 février 2011, signé par I J, adressé à M^e Deshayes et contenant présentation d’offres, elle termine en indiquant: 'vous voudrez bien nous dire si vos clients acceptent les offres ci-dessus et quelle option est retenue.'

La SARL SONORFI GM n’ignorait d’ailleurs pas que M^e Deshayes n’était pas le notaire de E A puisque dans un courrier du 21 décembre 2010, I J, son représentant, entamait des pourparlers avec M^e Boisset, associé de M^e H, pour l’achat de l’immeuble litigieux.

Dans ces conditions, la SARL SONORFI GM ne pouvait légitimement croire que M^e Deshayes disposait des pouvoirs nécessaires pour engager les vendeurs et que le courrier de celui-ci l’informant que son offre avait été retenue, s’agissant de la meilleure offre, rendait la vente parfaite sans qu’il soit besoin de recueillir le consentement des consorts Y A . La SARL SONORFI GM est mal fondée à invoquer l’existence d’un mandat apparent.

Le jugement frappé d’appel qui a débouté la SARL SONORFI GM de toutes ses demandes doit être confirmé, sans qu’il soit besoin d’ordonner la comparution personnelle des notaires, la cour étant suffisamment éclairée pour statuer.

Aux termes de l’article 554 du code de procédure civile: Peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

Aux termes de l’article 555 du même code, ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour même aux fins de condamnation quand l’évolution du litige implique leur mise en cause.

L’évolution du litige implique l’existence d’un élément nouveau, révélé par le jugement ou survenu postérieurement à celui-ci et impliquant la mise en cause.

La SARL SONORFI GM invoque le fait que les consorts Y A se prévalent pour la première fois en cause d’appel d’un préjudice et se réservent le droit d’agir en responsabilité à son encontre.

Toutefois, la mission de la cour est de trancher les demandes et prétentions contraires des parties. Ne constituent pas une demande au sens procédural les réserves émises par une partie ou la demande de donner acte de faits ou d’intentions qui ne sont pas susceptibles de modifier les droits des parties.

Il n’y a pas donc pas lieu de donner acte aux consorts Y A de leurs réserves.

Aucun élément nouveau n’a été révélé par le jugement ou n’ est survenu postérieurement à celui-ci impliquant la mise en cause des notaires. Les données du procès sont demeurées les mêmes sans que les positions juridiques des parties aient évolué.

Les demandes en intervention forcée formées à l’encontre des SCP de notaires seront déclarées irrecevables.

La SARL SONORFI GM qui succombe supportera les dépens d’appel.

Par suite, elle sera déboutée de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En équité, elle sera condamnée à payer à:

— K Y et E A la somme de 1500 €,

— laSCP H et Boisset la somme de 1000 €,

— la SCP Deshayes Lemaire Cours-March et D la somme de 1000 €,

par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement,

Déclare irrecevables les demandes d’intervention forcée présentées à l’encontre de la SCP Deshayes Lemaire Cours-March et D et de la SCP H Boisset.

Confirme le jugement frappé d’appel en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Déboute K Y et E Y épouse A de leurs demandes tendant à ce qu’il leur soit donné acte de leurs réserves.

Condamne la SARL SONORFI GM à payer à:

' K Y et E Y épouse A la somme de 1500 €,

' la SCP H Boisset la somme de 1000 €,

' la SCP Deshayes Lemaire Cours-March et D la somme de 1000 €,

par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SARL SONORFI GM aux dépens d’appel et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. X E. MAUSSION