COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

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ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2015

(Rédacteur : Monsieur Michel BARRAILLA, Président)

N° de rôle : 13/06703

Monsieur L-M X

Madame F G épouse X

c/

LA S.A.S. MAISONS M. C.A

LA S.A.R.L. SICAUD

LA S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS

LA S.A. B.N.P. PARIBAS H I

LA S.A. CAMCA ASSURANCES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 22 octobre 2013 (R.G. 12/04728 – 7^e chambre civile -) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 19 novembre 2013,

APPELANTS :

1°/ Monsieur L-M X, né le XXX à XXX, de nationalité française,

2°/ Madame F G épouse X, née le XXX à XXX, de nationalité française,

lesdits époux demeurant ensemble XXX,

Représentée par Maître Christine MOREAUX, Avocat au barreau de BORDEAUX,

INTIMÉES :

1°/ LA S.A.S. MAISONS M. C.A., prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 110, Avenue du Peyrou 33370 ARTIGUES PRÈS BORDEAUX,

Représentée par la S.C.P. Annie TAILLARD, Avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Amandine GIMEL, substituant la S.C.P. D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET,

2°/ LA S.A.R.L. SICAUD, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX,

Représentée par Maître Daniel RUMEAU, membre de la S.C.P. RUMEAU, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX,

3°/ LA S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS (S.A. C.E.G.I.), – immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 382506079 -, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX,

Représentée par Maître Valérie MONPLAISIR, Avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Eva TZAROWSKI substituant Maître Erwan LAZENNEC, Avocats au barreau de PARIS,

4°/ LA S.A. B.N.P. PARIBAS H I, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX,

Représentée par Maître Antoine RIVIERE, substituant la S.C.P. Emmanuel JOLY – Caroline CUTURI-ORTEGA – AVOCATS DYNAMIS EUROPE, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX,

5°/ LA S.A. CAMCA ASSURANCES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX,

Représentée par Maître Denise BOUDET, membre de la S.E.L.A.R.L. AB VOCARE, Avocats Associés au barreau de la Charente,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 juin 2015 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Michel BARRAILLA, Président,

Madame Catherine FOURNIEL, Président,

Madame Catherine COUDY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Marceline LOISON

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Le 8 juillet 2008, après avoir été démarchés selon leurs dires par le gérant d’une société PGL, monsieur et madame L-M X ont acquis deux lots d’un lotissement à Naujac-sur-Mer et ont signé avec la Sas Maisons Côte Atlantique deux contrats de construction de maison individuelle les 1^er septembre et 1^er octobre 2008 à des fins de location et de défiscalisation. Le coût global de chaque maison était de 187 346,00 € dont 40 000,00 € dont les époux X s’étaient réservé l’exécution.

Monsieur et madame X ont financé ces acquisitions au moyen de deux prêts immobiliers de 279 000,00 € et 280 500,00 € souscrits auprès de la société BNP Paribas Invest Immo par acte authentique du 8 juillet 2008.

La garantie de livraison prévue par l’article L 231-6 du code de la construction et de l’habitation a été délivrée le 24 juillet 2008 par la compagnie européenne des garanties immobilières (CEGI). La société Maisons Côte Atlantique était assurée en garantie décennale et professionnelle auprès de la compagnie Camca assurances SA.

Monsieur et madame X ont réglé les appels de fonds au fur et à mesure et jusqu’à 95 % de l’avancement des travaux.

La réception a été prononcée sans réserve le 24 septembre 2009 par madame D, gérante de la société PLS, pour les maîtres de l’ouvrage.

Auparavant, par devis accepté du 14 juin 2007, les époux X avaient confié à la Sarl Sicaud la réalisation de l’accès de chantier, le raccordement à l’égout, le réseau pluvial, l’adduction des fluides, la réalisation d’un parking, la réalisation d’une clôture et d’un terrassement, et ce pour une somme de 22 694,10 € TTC qui a été facturée et réglée.

La société PLS, titulaire de deux mandats de gestion locative, a donné les immeubles en location à partir des 27 novembre et 11 décembre 2009.

Saisi par la société Maisons Côte Atlantique qui réclamait le règlement du solde de ses travaux, le juge des référés, par ordonnance du 14 février 2011, a condamné les époux X à lui payer une provision de 17 098,62 € et a ordonné une expertise confiée à monsieur J Y, dont le rapport a été déposé le 12 avril 2012. Les opérations d’expertise ont été étendues par la suite à la société Sicaud, la société BNP Paribas Invest Immo et la CEGI, et les échéances mensuelles des contrats de prêts immobiliers ont été suspendues jusqu’à la fin du litige.

L’expert a notamment retenu, au titre des désordres, des non-conformités aux règles d’accessibilité aux personnes handicapées, pour chacun des deux lots, à l’extérieur comme à l’intérieur des pavillons :

— à l’extérieur, la non-conformité du chemin d’accès et de l’aire de stationnement, une absence de dispositif de guidage et un ressaut trop important au droit du seuil du portail, ces travaux relevant de la société Sicaud ;

— à l’intérieur des maisons, la présence d’une marche devant le palier d’entrée d’une hauteur supérieure au maximum autorisé, l’absence d’une prise électrique à hauteur dans l’entrée et un accès non conforme à la salle d’eau, à la chambre de l’unité de vie et à la terrasse, travaux relevant de la société Maisons Côte Atlantique.

Les 10, 14 et XXX, monsieur et madame X ont assigné la société Maisons Côte Atlantique, la société Sicaud, la société BNP Paribas Invest Immo et la CEGI devant le tribunal de grande instance de Bordeaux en réparation de différents préjudices. La société Maisons Côte Atlantique a appelé en cause la société Camca, son assureur.

Par jugement du 22 octobre 2013, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— constaté que la réception des travaux de la société Maisons Côte Atlantique avait été valablement prononcée le 24 septembre 2009,

— dit que les travaux de la société Sicaud avaient fait l’objet d’une réception tacite le 14 septembre 2009,

— condamné la société Sicaud à payer a monsieur et madame X la somme de 7 190,00 € HT au titre des travaux de mise en conformité des accès extérieurs, ainsi que la somme de 2 400,00 € HT au titre du contrôle de l’évacuation des eaux pluviales,

— condamné la société Maisons Côte Atlantique, avec la garantie de la Camca, à payer aux époux X la somme de 14 003,00 € HT au titre de la réparation des désordres intérieurs,

— dit que ces condamnations seraient majorées de la TVA au taux de 7% et indexées sur l’indice BT 01 à compter du 12 avril 2012, date du dépôt du rapport d’expertise,

— condamné la société Maisons Côte Atlantique à payer aux époux X la somme de 1 000,00 € au titre des travaux de branchement EDF payés à une société ARCS et non chiffrés dans la notice descriptive,

— condamné la société Maisons Côte Atlantique, avec la garantie de la Camca, à payer aux époux X la somme de 2 600,00 € au titre de leur préjudice de jouissance,

— condamné in solidum la société Maisons Côte Atlantique et la CEGI à payer aux époux X la somme de 5 893,20 € au titre des pénalités de retard, et dit que dans leurs rapports entre elles, la société Maisons Côte Atlantique supporterait la totalité de la condamnation,

— en cas d’avance du montant des pénalités de retard par la CEGI, condamné la société Maisons Côte Atlantique à rembourser à la CEGI les sommes ainsi avancées avec intérêts au taux légal majoré de 6 points à compter de la réception du recours du garant, conformément à l’article 3 de la convention de cautionnement,

— débouté monsieur et madame X de toutes autres demandes à l’égard de la société Maisons Côte Atlantique, de la société Sicaud, de la société BNP Paribas Invest et de la CEGI,

— débouté la société BNP Paribas Invest de sa demande reconventionnelle et les parties de toutes autres demandes,

— statué sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens dont la charge finale reposait pour moitié sur la société Maisons Côte Atlantique et la société Sicaud.

Monsieur et madame X ont relevé appel de ce jugement le 19 novembre 2013.

Les conclusions de la société Sicaud remises et notifiées le 5 mai 2014 ont été déclarées irrecevables par le conseiller de la mise en état en application des articles 909 et 911-1 alinéa 2 du code de procédure civile.

Vu les conclusions remises et notifiées le 15 juin 2015 par lesquelles monsieur et madame X demandent à la cour de :

— infirmer dans certaines de ses dispositions le jugement déféré,

— homologuer le rapport d’expertise déposé par monsieur Y le 12 avril 2012 en ce qu’il a imputé les désordres et défaut de conception des lot 8 et 38 des époux X à la société MCA et à la société Sicaud comme non conformes à la réglementation applicable et aux règles de l’art,

— constater le non respect des modalités de la réception stipulées à l’article 2.7 du CCMI pour le lot 8 et le lot 38 par la société MCA,

— prononcer la nullité des procès verbaux de réception en date du 24 septembre 2009 pour le lot 8 et le lot 38,

— dire et juger que les travaux de la société Sicaud n’ont pas été réceptionnés sur le lot 8 et le lot 38,

— dire et juger que le lot 8 et le lot 38 ne sont pas en état d’être réceptionnés,

— constater le non respect de la réglementation du CCMI par la société MCA sur les deux lots,

— constater le non respect des prescriptions du lotissement et du permis de construire par la société MCA et la société Sicaud sur les deux lots,

— constater le non respect des normes handicapées pour les accès extérieures par la société Sicaud sur les deux lots,

— constater la non conformité du plan du CCMI et du plan de masse conçus par la société MCA sur les deux lots,

— en conséquence et à titre principal, condamner la société MCA à verser à monsieur et madame X la somme de 94 004,96 € HT pour le lot 8 et la somme de 80 185,18€ HT pour le lot 38 en indemnisation de leur préjudice matériel au titre des travaux réparatoires et l’attestation de conformité avec intérêt de droit à compter du rapport de l’expert,

— condamner la société MCA et la société Sicaud in solidum à payer à monsieur et madame X la somme de 22 694,10 € par lot à titre de dommages et intérêts au titre du paiement à tort de la facture Sicaud pour le lot 8 et 38,

— à titre subsidiaire, condamner la société Sicaud à payer la somme de 49 272,02 € pour le lot 8 et la somme de 40 014,10 € pour le lot 38 et la société MCA pour le lot 8 à la somme de 44 740,96€ HT et pour le lot 38 à la somme de 40 171,08 € HT aux époux X en indemnisation de leur préjudice matériel au titre des travaux réparatoires et l’attestation de conformité avec intérêt de droit à compter du rapport de l’expert,

— au titre de la demande reconventionnelle de la banque, confirmer le jugement rendu en ce qu’il a débouté la BNP Paribas H I de sa demande,

— si la cour infirmait la demande, constater que la demande de suspension du prêt résulte des manquements du constructeur et de la société Sicaud,

— en conséquence, condamner la société MCA à garantir monsieur et madame X contre toute condamnation éventuelle prononcée à leur égard notamment au titre du coût de la suspension du crédit et les éventuels intérêts intercalaires,

— dire que les montants des indemnisations devront être majorés du coût de l’augmentation éventuelle du taux de la TVA, du taux de 12 % de la maitrise d''uvre, du coût de l’indice BT applicable pour réactualiser le devis et du taux de 5 % pour l’aléa,

— condamner la société MCA et la CEGI in solidum à payer la somme de 49 110,00 € par lot, somme arrêtée au 30 avril 2012 et par mois suivant jusqu’à l’achèvement des désordres la somme de 1473,30 € par lot à monsieur et madame X au titre des pénalités de retard,

— condamner la société MCA à payer la somme de 3 500,00 € par lot à monsieur et madame X au titre des frais de déménagement des locataires,

— condamner la société MCA à payer la somme de 30 000,00 € par lot à monsieur et madame X en indemnisation du préjudice esthétique dans l’hypothèse où le devis Bati Soft serait retenu,

— condamner la société MCA à payer la somme de 10 000,00 € par lot à monsieur et madame X en indemnisation du préjudice matériel pour non conformité du plan de CCMI,

— condamner la société MCA et la société Sicaud in solidum à payer la somme de 600,00 € par lot à monsieur et madame X à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance par mois de travaux réparatoires,

— condamner la société MCA à payer la somme de 7 159,00 € par lot à monsieur et madame X à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier,

— condamner la société MCA à payer la somme de 50 000,00 € par lot à monsieur et madame X à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral,

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné la société MCA à payer la somme de 500,00 € par lot à monsieur et madame X à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi au titre du paiement à tort de la facture de la société ARCS,

— condamner la société Sicaud à payer la somme de 7 500,00 € par lot à monsieur et madame X à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel et moral subi,

— condamner la société MCA à garantir monsieur et madame X en cas de recours à leur encontre, de quiconque, au titre du non respect des normes handicapés ainsi qu’en cas d’éventuelles actions à leur encontre par tout locataire,

— condamner la société BNP Paribas H I au paiement de la somme de 40 000,00 € par lot en indemnisation du préjudice matériel et moral subis au titre des manquements de la banque,

— ordonner la nullité de la clause de variation des intérêts des deux prêts consentis par la BNP Paribas H I pour défaut d’information à monsieur et madame X, au cours de l’exécution de chaque prêt, du montant du taux effectif global appliqué, et substituer au taux conventionnel, le taux d’intérêt légal et l’édition d’un nouveau tableau d’amortissement,

— condamner la société MCA, la société Sicaud, la société BNP Paribas H I, la CEGI in solidum à payer la somme 8 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais du référé et d’expertise;

Vu les conclusions remises et notifiées le 15 juin 2015 par lesquelles la société Maisons Côte Atlantique demande à la cour de :

— à titre principal, confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— constater que les maisons litigieuses ont été valablement réceptionnées selon procès-verbaux dûment signés du 24 septembre 2009,

— dire et juger que le montant des travaux réparatoires relatifs à la mise aux normes de l’intérieur des maisons au titre de la règlementation « handicapés » ne saurait être supérieur à la somme de 14 003,00 € HT pour les deux lots,

— dire et juger que le préjudice de jouissance ne saurait être supérieur à la somme de 2 600,00 € pour les deux maisons,

— condamner la société Camca à garantir et à relever intégralement indemne la société Maisons Côte Atlantique de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son égard,

— dire que le montant des pénalités de retard ne saurait être supérieur à la somme de 5 893,20 € pour les deux maisons,

— dire que les travaux d’aménagement extérieur et de réseau ne relèvent pas du contrat de la société Maisons Côte Atlantique,

— débouter monsieur et madame X de toutes autres demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la société Maisons Côte Atlantique et de son assureur,

— débouter le société BNP Paribas H I de ses demandes subsidiaires formulées contre la société Maisons Côte Atlantique,

— à titre subsidiaire, constater que les maisons litigieuses ont dès le 24 septembre 2009 fait l’objet d’une réception tacite du maître de l’ouvrage par la reconnaissance de l’exigibilité du solde du prix, par lettre du 8 avril 2010, par la réalisation des travaux réservés et par la mise en location des maisons le 25 septembre 2009,

— confirmer le jugement attaqué et débouter les époux X du surplus de leurs demandes,

— à titre infiniment subsidiaire, prononcer la réception judiciaire des deux maisons à la date du 24 septembre 2009,

— confirmer en conséquence le jugement attaqué et débouter monsieur et madame X du surplus de leurs demandes,

— en toute hypothèse, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation in solidum de la société Maisons Côte Atlantique avec la société Sicaud et la société BNP Paribas H I,

— condamner la partie succombante à payer à la société Maisons Côte Atlantique la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens;

Vu les conclusions remises et notifiées le 27 mars 2014 par lesquelles la société Camca Assurances demande à la cour de :

— à titre principal, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

. jugé que l’immeuble avait été valablement réceptionné le 24 septembre 2009 du fait de la signature du procès-verbal de réception par le mandataire des époux X,

. fixé à la somme de 14 003,00 € HT le coût des travaux de reprise des désordres concernant le non-respect de la norme handicapés à l’intérieur des maisons, augmentée d’un taux de TVA de 7% en rejetant les honoraires de maîtrise d''uvre et les aléas,

. limité la garantie de la société Camca Assurance à hauteur de la somme susvisée et jugé à la non-garantie de la société Camca Assurance sur l’ensemble des autres postes de prétentions,

. fixé le préjudice de jouissance des époux X à la somme de 2 600 € pour les deux maisons et alloué à ces derniers la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. rejeté les autres demandes des époux X,

— à titre subsidiaire, s’il était jugé que les ouvrages n’ont pas été réceptionnés, prononcer la mise hors de cause de la société Camca Assurance,

— débouter les époux X de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour et les condamner à verser à la société Camca Assurance la somme de 4 000,00 € sur ce même fondement,

— condamner les époux X aux dépens d’appel;

Vu les conclusions remises et notifiées le 15 juin 2012 par lesquelles la société Maisons Côte Atlantique demande à la cour de :

— à titre principal, confirmer le jugement attaqué du 22 octobre 2013 en toutes ses dispositions,

— sur la réception, constater que les maisons litigieuses sont valablement réceptionnées selon procès-verbaux dument signés du 24 septembre 2009,

— dire et juger que le montant des travaux réparatoires relatifs à la mise aux normes de l’intérieur des maisons au titre de la règlementation « handicapée » ne saurait être supérieur à la somme de 14 003,00 € HT pour les deux lots,

— dire et juger que le préjudice de jouissance ne saurait être supérieur à la somme de 2 600,00 € pour les deux maisons,

— condamner la société Camca à garantir et à la relever intégralement indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son égard,

— dire que le montant des pénalités de retard ne saurait être supérieur à la somme de 5 893,20 € pour les deux maisons,

— dire que les travaux d’aménagement extérieur et de réseau ne relèvent pas du contrat de la société Maisons Côte Atlantique,

— débouter monsieur et madame X de toutes autres demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la société Maisons Côte Atlantique et de son assureur,

— débouter la société BNP Paribas de ses demandes subsidiaires formulées à son encontre,

— à titre subsidiaire, sur la réception, constater que les maisons litigieuses ont dès le 24 septembre 2009 fait l’objet d’une réception tacite du maître de l’ouvrage par la reconnaissance de l’exigibilité du solde du prix, par lettre du 8 avril 2010, par la réalisation des travaux réservés et par la mise en location des maisons le 25 septembre 2009,

— en conséquence, confirmer le jugement attaqué et débouter les époux X du surplus de leurs demandes,

— à titre infiniment subsidiaire, prononcer la réception judiciaire des deux maisons à la date du 24 septembre 2009,

— en conséquence, confirmer le jugement attaqué et débouter monsieur et madame X du surplus de leurs demandes,

— en toute hypothèse, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation in solidum de la société Maisons Côte Atlantique avec la société Sicaud et la société BNP Paribas H I,

— condamner la partie succombante à payer à la société Maisons Côte Atlantique la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens;

Vu les conclusions remises et notifiées le 11 juin 2014 par lesquelles la société CEGC demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris du 22 octobre 2013 en ce qu’il serait contraire aux demandes suivantes :

— à titre principal, dire et juger que la société Maisons Côte Atlantique n’est pas défaillante et que les réceptions sont valablement intervenues le 24 septembre 2009,

— constater en conséquence que les conditions de mobilisation de la garantie de livraison à prix et délais convenus de la compagnie, telles que définies à l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, ne sont pas réunies,

— prononcer en conséquence la mise hors de cause de la société société CEGC,

— à titre subsidiaire, dire et juger que la livraison des deux maisons est intervenue au plus tard le 24 septembre 2009,

— dire et juger en conséquence que le montant des pénalités de retard dues au titre des deux maisons s’élève à la somme de 5 893,20,

— dire et juger que la société CEGC n’a commis aucune faute au détriment de la société BNP Paribas H I,

— rejeter en conséquence les demandes de cette dernière à son encontre;

Vu les conclusions remises et notifiées le 28 mars 2014 par lesquelles la société BNP Paribas H I demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux X de leurs demandes formées à son encontre,

— y ajoutant, déclarer irrecevable la demande nouvelle de nullité de la clause de variation du prêt formulée par les époux X en raison de la prescription de cette demande et de l’absence de lien suffisant avec la demande initiale,

— statuer ce que de droit sur la responsabilité des autres défendeurs,

— réformer le jugement en ce qu’il débouté la société BNP Paribas H I de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice économique,

— en conséquence, la déclarer recevable et bien fondé en sa demande reconventionnelle, et dire et juger qu’elle a subi un préjudice économique directement lié à la suspension des échéances du prêt,

— condamner les parties qui succomberont à lui verser une indemnité correspondant au taux légal, calculé sur chaque échéance suspendue depuis l’ordonnance et jusqu’à la fin du litige,

— en tout hypothèse, condamner les parties qui succomberont au paiement d’une somme de 3 000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et frais d’appel et de première instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 juin 2015.

Motifs :

— Sur la réception des travaux :

S’agissant des travaux réalisés par la société Maisons Côte Atlantique, le tribunal a retenu que la société PLS était titulaire d’un mandat de maîtrise d’ouvrage déléguée de la part des époux X pour le suivi du chantier et la réception, qu’ils ont pris possession des lieux par l’intermédiaire des locataires installés dès la mi-décembre, que dans une lettre adressée à la société Maisons Côte Atlantique le 10 avril 2008, ils avaient exprimé la volonté de s’acquitter des deux factures encore non réglées et que les procès-verbaux de réception du 24 septembre 2009 étaient donc opposables à la société PLS et aux époux X.

Les époux X soutiennent pour leur part que la société Maisons Côte Atlantique n’a pas respecté les dispositions du CCMI selon lesquelles elle devait proposer au maître de l’ouvrage la date de la visite de réception par A, le maître de l’ouvrage devant se faire assister par un architecte ou un contrôleur technique lors de la réception de l’ouvrage.

Si une discussion peut être élevée sur l’existence d’une réception expresse conforme aux dispositions de l’article 1792-6 du code civil, il y eu toutefois en l’espèce, a minima, réception tacite de l’ouvrage dans la mesure où les prestations de la société Maisons Côte Atlantique avaient été payées à hauteur de 95 % et où les locataires étaient entrés dans les lieux, selon le rapport d’expertise, le 16 décembre 2009 pour le lot 8 et le 7 décembre 2009 pour le lot 38, ce qui traduit la volonté non équivoque des maîtres de l’ouvrage d’accepter les travaux au plus tard le 16 décembre 2009.

S’agissant des travaux de la société Sicaud, le tribunal a justement observé que les travaux commandés avaient été réglés sur facture du 14 septembre 2009 dont les époux X s’étaient acquittés sans retenue ni réserve, ce qui permettait de fixer la réception tacite de l’ouvrage à la date de ladite facture.

Les dispositions applicables au contrat de construction de maisons individuelles, si elles sont d’ordre public, n’excluent pas pour autant la possibilité d’une réception tacite dont le régime n’est pas en contradiction avec les règles formelles du code de la construction et de l’habitation auxquelles il a seulement pour effet de déroger.

Il convient en conséquence de fixer la réception à la date du 16 décembre 2009 pour la société Maisons Côte Atlantique et de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu une réception au 14 septembre 2009 pour la société Sicaud.

— Sur le respect par le constructeur des dispositions du code de la construction et de l’habitation :

Les époux X soutiennent que la société Maisons Côte Atlantique n’a pas respecté la réglementation du CCMI en ne faisant pas établir par le maître de l’ouvrage, dans la notice descriptive, une mention signée par laquelle il précisait et acceptait le coût des travaux réservés (article R 231-4 du code de la construction et de l’habitation). Ils font valoir que cette mention n’a pas été apposée par eux, mais par un tiers, madame C.

Monsieur et madame X ont toutefois signé et reconnu avoir pris connaissance des conditions particulières du contrat de construction de chacun des deux lots litigieux, mentionnant le prix convenu et en opérant la répartition entre ce qui était dû au constructeur et le montant qu’ils s’étaient réservés (40 000,00 €). Même si la mention des notices descriptives n’a pas été écrite de leur main, ils l’ont approuvée et ont signé lesdites notices. La société Maisons Côte Atlantique justifie avoir notifié à monsieur et madame X, par A reçues les 4 octobre et 2 novembre 2007, les contrats de construction signés le 1^er octobre 2007 accompagnés de la notice descriptive et du plan de chaque pavillon. Or monsieur et madame X n’établissent pas avoir élevé de contestation sur ces documents, et en particulier sur le prix et le montant des travaux réservés.

Par ailleurs, ainsi que l’ont relevé les premiers juges, monsieur et madame X ne sollicitent pas la nullité des contrats, alors que seule cette sanction est applicable à l’irrégularité qu’ils dénoncent. Ils se limitent à demander la réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction, ce qui ne saurait être admis au vu de ce qui précède.

Les époux X demandent à la cour de constater le non-respect de la réglementation du CCMI sur les travaux réservés portant sur les mesures d’accessibilité handicapés extérieures et d’ordonner que le coût de ces travaux soit intégré dans le prix forfaitaire.

Toutefois, il est spécifié dans les notices que les différents travaux relatifs aux normes handicapés sont énumérés au titre des travaux non compris dans le prix et sont chiffrés de façon détaillée, comme l’a observé le tribunal. Ils ne sauraient donc être inclus dans le prix global et forfaitaire de la construction.

Monsieur et madame X soutiennent que les ouvrages relatifs aux branchements extérieurs et aux réseaux extérieurs, qu’ils ont réglés à la société Sicaud, doivent être réintégrés dans le forfait et supportés in fine par la société Maisons Côte Atlantique. Toutefois et contrairement à ce qu’ils soutiennent, l’expert a clairement indiqué que ces travaux pouvaient être réservés et hors forfait. L’article R 231-4 du code de la construction et de l’habitation dispose en effet que la notice descriptive mentionne « les raccordements de l’immeuble à l’égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d’eau, de gaz, d’électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s’il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l’ouvrage. »

Le contrat de construction de maison individuelle est du reste défini comme celui qui a pour objet la fourniture de plan et la réalisation du gros oeuvre, ce qui exclut les travaux en extérieur.

En l’espèce, monsieur et madame X se sont réservés les travaux de branchement extérieurs pour 18 000,00 € et s’en sont acquittés en toute connaissance de cause auprès de la société Sicaud sans que ne soient méconnues les dispositions d’ordre public du code de la construction et de l’habitation régissant le contrat de CMI. Ils sont par suite mal venus à en réclamer la prise en charge par la société Maisons Côte Atlantique.

En revanche si monsieur et madame X pouvaient se réserver les travaux de branchements sur réseaux publics, il est exact que ces derniers n’ont pas fait l’objet d’une évaluation par le constructeur qui a donc manqué sur ce point à son devoir de conseil en ne portant pas à la connaissance de ses cocontractants le montant total des travaux réservés. Par suite, le jugement sera confirmé en ce qu’il a réintégré ces travaux dans le prix du forfait et condamné la société Maisons Côte Atlantique, au vu des justificatifs qui lui étaient soumis, à payer aux époux X le montant de deux factures de la société ARCS de 500,00 € TTC chacune, tout en déboutant les maîtres de l’ouvrage du surplus de leurs prétentions.

Par ailleurs le tribunal doit être approuvé en ce qu’il a rejeté les contestations des époux X au sujet du non respect des dispositions du lotissement et du permis de construire, aucun défaut de conformité n’étant démontré à cet égard. Il sera également confirmé en ce qu’il a mis à la charge de la société Sicaud la somme de 1 200,00 € HT par maison au titre de la réouverture des tranchées pour permettre le contrôle des eaux pluviales, et de leur refermeture avec reprise de la terre végétale.

— Sur les réclamations au titre des désordres :

Il ressort du rapport de monsieur Y que les deux maisons ne répondent pas aux normes pour l’accessibilité des personnes handicapées, tant à l’intérieur des habitations qu’au niveau des accès extérieurs.

Les époux X sollicitent la condamnation de la société Maisons Côte Atlantique à leur payer la somme de 94 004,96 € HT pour le lot n° 8 et la somme de 80 185,18 € HT pour le lot n° 38 pour rendre les immeubles conformes aux normes applicables en la matière.

Les désordres relevés par l’expert consistent à l’intérieur des habitations en une hauteur excessive des seuils de la porte d’entrée et d’une porte-fenêtre, et en une insuffisance de la largeur du couloir d’accès à la salle de bains et à la chambre handicapé pour permettre la rotation d’un fauteuil roulant, telle que l’exigent les normes d’accessibilité.

La somme réclamée par les époux X est excessive et s’apparente à une réfection généralisée de l’ouvrage, que les non-conformités relevées ne rendent pas nécessaire, alors que l’expert a retenu une solution moins onéreuse de nature à réparer le dommage, consistant à assurer l’abaissement des seuils, à modifier la porte-fenêtre, à procéder à l’élargissement de l’accès à la salle d’eau et à remplacer la porte par une porte plus large pour permettre la rotation du fauteuil.

Ces travaux ne seront pas de nature à rendre les immeubles inesthétiques, ainsi que l’a relevé l’expert, et n’auront donc pas d’incidence négative sur leur valeur vénale.

Le jugement sera par suite confirmé en ce qu’il a entériné l’évaluation proposée par l’expert (7 014,00 € HT pour le lot n° 8 et 6 689,00 HT pour le lot n° 38) sans qu’il y ait lieu à déduction de ces sommes, comme le demande la société Maisons Côte Atlantique, les coûts de l’attestation de conformité, de l’aire de man’uvre devant la porte d’entrée et de la chape du garage, qui sont des travaux inhérents à la réparation du préjudice dont la charge incombe à la société Maisons Côte Atlantique.

Dans la mesure où l’évaluation de l’expert a inclus l’intervention d’un maître d''uvre, la demande des époux X tendant à voir majorer ces sommes d’un taux de 12 % au titre du coût de la maîtrise d''uvre a été justement rejetée.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Sicaud à payer aux époux X la somme de 7 190,00 € HT au titre de la mise en conformité des accès extérieurs. En effet les désordres consistant en une non-conformité aux normes d’accès handicapés n’étaient pas apparents pour un profane, et il n’est pas allégué que les époux X soient avertis des choses de l’immobilier. Les dommages, qui leur ont été révélés après réception, rendent les immeubles impropres à leur destination en ce que destinés à la location, ils ne peuvent être donnés à bail à des personnes handicapées. La société Sicaud est donc tenue à réparation en application de l’article 1792 du code civil.

Là encore les demandes formées par les époux X sont manifestement excessives et seront réduites à la solution réparatoire proposée par l’expert, laquelle assure une juste indemnisation du dommage.

— Sur les pénalités de retard :

La réception tacite ayant été fixée au 16 décembre 2009 pour la société Maisons Côte Atlantique, les pénalités de retard de 49,11 € par jour sont dues pendant 145 jours à compter du 24 juillet 2009, date limite d’exécution des travaux. La société Maisons Côte Atlantique devra donc régler aux époux X un montant de pénalités de retard de 14 241,90 €.

— Sur la garantie de la société société CEGC :

Aux termes de l’article L 231-6 du code de la construction et de l’habitation, « la garantie de livraison prévue au k de l’article L 231-32 couvre le maître d''uvre, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge (,,,) c) les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret. »

Il résulte de cette disposition que l’intervention de la société CEGC est subsidiaire et n’intervient qu’en cas de défaillance du constructeur. En l’espèce, la société Maisons Côte Atlantique, qui se trouve toujours in bonis, a procédé à l’exécution des travaux et à leur réception dans des conditions qui pour avoir été critiquées, n’ont pas pour autant été de nature à caractériser de sa part de défaillance à répondre de ses obligations contractuelles. De surcroît, il n’est pas justifié à ce jour d’éléments pouvant faire douter des capacités de cette société à honorer ses engagements financiers. Il s’ensuit que la garantie de la société CEGC n’a pas lieu d’être mobilisée et que le jugement doit être réformé de ce chef.

— Sur le préjudice esthétique :

Aucun préjudice esthétique n’étant caractérisé au regard de ce qui précède, les époux X ne sont pas fondés à solliciter d’être indemnisés de ce chef.

La demande de condamnation pour « non conformité du plan de CCMI » s’apparente au préjudice esthétique et n’a pas davantage lieu d’être admise.

— Sur le préjudice de jouissance au titre de la perte de loyers et du relogement des locataires et sur le préjudice financier :

Il convient sur ces points de confirmer le jugement dont la cour adopte les motifs.

— Sur le préjudice moral :

Monsieur et madame X échouent à caractériser le préjudice moral dont ils se plaignent. Un tel préjudice se confond en l’occurrence avec la privation de jouissance indemnisée par ailleurs.

Le dommage moral est d’autant moins établi que l’investissement réalisé par les époux X a été de nature purement patrimoniale, dans l’attente d’une contrepartie purement financière en retour.

— Sur la garantie de la société Camca :

Le dommage révélé après réception étant de nature décennale, la société Camca doit apporter sa garantie à la société Maisons Côte Atlantique, ce qu’elle ne conteste pas.

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à la garantie de la société Camca.

— Sur les dommages et intérêts pour préjudice matériel et moral réclamés à la société Sicaud :

Cette demande a été écartée à juste titre, les travaux payés à cette société ayant été exécutés au bénéfice des maîtres de l’ouvrage et le préjudice imputable à la société Sicaud étant réparé par l’allocation des sommes mises à sa charge.

— Sur la demande de garantie des époux X en cas de recours à leur encontre :

Il s’agit d’un dommage éventuel, non identifiable ni chiffrable actuellement, sur lequel il n’appartient pas à la cour de se prononcer.

— Sur les demandes formées contre la société BNP Paribas H I :

Il est fait grief à la société BNP Paribas H I d’avoir manqué à son devoir de conseil et d’avoir ainsi dirigé les époux X vers un constructeur peu scrupuleux, entraînant pour les appelants une perte de chance de subir les conséquences d’un défaut de respect des dispositions en vigueur en matière de construction de maison individuelle.

Toutefois ainsi que l’a relevé le tribunal, la seule irrégularité retenue à la charge de la société Maisons Côte Atlantique, relative à l’absence de chiffrage des travaux réservés de branchement sur les réseaux publics, ne saurait suffire à engager la responsabilité de la banque envers les maîtres de l’ouvrage. Il s’agit en effet d’une faute mineure qui ne remet pas en cause, dans leur globalité, les engagements contractés envers le constructeur par les époux X, auxquels elle n’a causé qu’un préjudice de principe au regard de l’économie d’ensemble de l’opération.

De surcroît, la société BNP Paribas H I n’était pas tenue d’un devoir de conseil sur l’opération immobilière elle-même, ne pouvant s’immiscer dans les affaires de ses clients. Tout au plus devait-elle s’assurer, en sa qualité de banquier professionnel prêtant son concours à un contrat de construction de maison individuelle, de ce que ce dernier comportait les énonciations de l’article L 231-2 du code de la construction et de l’habitation, ce qui a été le cas.

Ensuite, elle avait l’obligation de ne débloquer les fonds qu’après avoir eu communication de l’attestation de garantie de livraison (article L 231-10 du code de la construction et de l’habitation). Toutefois le versement de fonds du 8 juillet 2008 qu’invoquent les époux X au soutien de leur affirmation selon laquelle cette disposition n’a pas été respectée, l’acte de cautionnement de garantie de livraison de la société CEGC n’ayant été établi que le 24 juillet 2008, constituait un premier déblocage, partiel, destiné à permettre l’acquisition du terrain, et non de financer la construction elle-même, de sorte qu’il pouvait intervenir avant la réception de l’attestation de garantie. Les pièces du dossier établissent en effet que les fonds objet du crédit destiné à la construction n’ont été débloqués qu’à partir du 7 août 2008 soit postérieurement à la délivrance de l’attestation de garantie. Aucune faute n’a donc été commise par la banque à cet égard.

Les époux X soutiennent également que la société BNP Paribas H I n’aurait pas dû agir par l’intermédiaire des démarcheurs, Messieurs B et E ainsi que la société ECI.

Toutefois les appelants ne démontrent pas l’existence d’un mandat ou d’un contrat d’apporteur d’affaires conclu entre la banque et les personnes sus-dénommées de sorte qu’ils ne rapportent pas la preuve de leurs dires.

Sur la demande de nullité de la clause de variation des intérêts pour défaut d’information des emprunteurs sur le TEG appliqué, outre qu’une telle demande est prescrite pour avoir été formalisée pour la première fois par conclusions du 3 septembre 2013, soit plus de cinq ans après la conclusion du prêt (8 juillet 2008), elle est aussi mal fondée dès lors que l’obligation pour le prêteur de mentionner le TEG dans tout écrit constatant un prêt ne lui impose pas, en cas de stipulation de révision du taux d’intérêt originel selon l’évolution d’un indice objectif, d’informer l’emprunteur de la modification du TEG résultant d’une telle révision.

En l’espèce, le TEG a été mentionné dans le contrat de prêt et il était assorti d’une clause d’indexation sur un indice objectif, à savoir le taux interbancaire ' 3 mois européen, publié par la Banque de France. Il en résulte que l’information sollicitée par les époux X n’avait pas à être donnée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté monsieur et madame X de ses demandes formées à l’encontre de la société BNP Paribas H I.

— Sur la demande reconventionnelle de la société BNP Paribas H I:

La société BNP Paribas H I demande à titre reconventionnel que les parties qui succomberont soient condamnées à lui payer une indemnité correspondant au taux légal, calculé sur chaque échéance suspendue depuis l’ordonnance du 23 mai 2011 et jusqu’à la fin du litige, en réparation de son préjudice économique résultant de la suspension du contrat de prêt.

Toutefois, ainsi que l’a justement relevé le tribunal, la banque, en acceptant de financer l’opération sans rencontrer les époux X et en ne procédant qu’à un contrôle formel des documents décrivant le montage, a accepté une prise de risque quant à l’aboutissement du projet, justifiant qu’elle conserve à sa charge les conséquences de la suspension des échéances du prêt ordonnée par la décision du 23 mai 2011.

— Sur les autres demandes :

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé à 7% le taux de TVA applicable aux condamnations, les travaux ayant été réceptionnés depuis plus de deux ans, et en ce qu’il a rejeté la réclamation relative à un aléa de 5% en l’absence de justification d’une telle demande.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie le montant des frais irrépétibles qu’elle a été amenée à exposer en cause d’appel.

Par ces motifs ,

La cour,

Infirme partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau :

— fixe à la date du 16 décembre 2009 la réception tacite des travaux réalisés par la société Maisons Côte Atlantique,

— condamne la société Maisons Côte Atlantique à payer aux époux X la somme de 14 241,90 € au titre des pénalités de retard.

Confirme le jugement en ses autres dispositions.

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Maisons Côte Atlantique, la société Camca et la société Sicaud aux dépens, à l’exception de ceux exposés à l’égard de la société CEGC et la société BNP Paribas H I qui resteront à la charge des époux X.

Signé par Monsieur Michel Barrailla, Président, et par Madame Marceline Loison, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le Magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT