AFFAIRE : N° RG 18/02481 -

N° Portalis DBVC-V-B7C-GEV6

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : Décision du Président du TGI de CAEN en date du 26 Juillet 2018 – RG n° 18/234

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 18 JUIN 2019

APPELANTES :

Madame Z-E F veuve X

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame A X

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Tous représentées par M^e Jean-Michel DELCOURT, avocat au barreau de CAEN,

Tous assistées de M^e E-Julienne PALLARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

INTIMÉS :

Monsieur B C exerçant sous l’enseigne C COORDINATION

N° SIRET : 452 405 514

né le […] à MARLY

[…]

[…]

représenté et assisté de M^e Aurélie FOUCAULT, avocat au barreau de CAEN

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU […] », représenté par son syndic la société SAS FONCIA NORMANDIE, venant aux droits des sociétés SAS FONCIA BASTARD et SAS FONCIA RIVES DE MANCHE

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN

La SARL FRANCE MERULE

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 534 531 918

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 02 mai 2019, sans opposition du ou des avocats, M^me HUSSENET, Présidente de chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me FLEURY

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me HUSSENET, Présidente de chambre,

M. BRILLET, Conseiller,

M^me COURTADE, Conseiller,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 18 Juin 2019 et signé par M^me HUSSENET, président, et M^me FLEURY, greffier

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

L’ensemble immobilier Avenue Guynemer-rue Gambetta à Luc sur Mer est composé de 2 copropriétés :

[…]

— La copropriété Gambetta.

Par acte notarié du 22 décembre 2017, la SCI […] a acquis de M^me A X, qui les avait elle-même acquis de sa mère M^me Z-E F veuve X, plusieurs lots situés dans la copropriété […] correspondant à un appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment A et une chambre attenante ainsi que deux caves.

Courant mai 2009, le Cabinet Pizy Immobilier, […], a saisi pour avis un expert en bâtiment spécialisé en matière parasitaire, à la suite de la découverte de mérule et autres champignons.

Le 27 mai 2009, la société Stop Mérule a rédigé un devis d’intervention à hauteur de 19'731,82 €, ayant identifié trois foyers d’infestation, à savoir, au rez-de-chaussée et au premier étage de la cage d’escalier situé à l’aile droite, au premier étage de la cage d’escalier situé à l’aile gauche, et dans les plafonds du sous-sol situé dans l’aile gauche.

Le montant de ce devis correspondait toutefois à un traitement incomplet des parasites en raison de l’impossibilité de visiter l’ensemble des appartements.

Trois ans plus tard, un nouveau diagnostic parasitaire a été fait dans l’immeuble par la société Telefunko, confirmant la présence d’insectes xylophages et de champignons lignivores, dont la mérule.

En juin 2013, la Sarl Eve Architecte a été consultée et a proposé des solutions de reprise de l’immeuble pour un montant de 1 261 332,39 €, et avec moins-value, 1 229 106,13 €.

Le 1^er mars 2014, l’assemblée générale des copropriétaires a voté contre cette proposition.

Le cabinet Eve Architecte a mis en garde le syndic des risques en matière de sécurité et à proposé une campagne de sondages.

Un nouveau syndic, le cabinet Foncia, a été désigné lors de l’assemblée générale des copropriétaires tenues le 6 septembre 2014 ; il a demandé un nouveau devis à la Sarl France Mérule, qui le lui a communiqué le 5 novembre 2015, et c’est dans ces conditions que l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 12 décembre suivant a voté l’engagement des travaux pour un montant de 73'121,98 €.

Le 10 mars 2016, le syndicat a écrit à M^me A X pour lui indiquer qu’il serait nécessaire d’accéder à son appartement afin de procéder aux opérations d’expertise préalable au démarrage des travaux prévu théoriquement courant avril 2016.

L’assemblée générale du 21 mai 2016 a décidé d’un montant de travaux de 350'000 €, et confié à M. B C, architecte, la maîtrise d''uvre des travaux de reconstruction.

L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 10 juin 2017 a augmenté le budget des travaux, passé ainsi à 450'000 €.

Les travaux ont débuté à l’automne 2016, ils devaient être achevés en juin 2017, mais ont dû être arrêtés en raison de la nécessité de traiter le mur mitoyen du lot de la SCI […] avec la copropriété Gambetta, ainsi que les appartements situés au premier étage.

Un devis pour travaux complémentaires a été accepté mais certain copropriétaires ont refusé l’accès à leur appartement.

[…], dont l’appartement a été vidé dès le printemps 2016, et c’est dans ces conditions que par assignation délivrée les 4 et 7 mai 2018 au Syndicat des Copropriétaires du […], à la Sarl France Mérule, à la Sarl France Mérule et à M. B C, la SCI […], M^me A X et M^me Z-E F veuve X ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Caen aux fins d’expertise judiciaire devant permettre de comprendre les décisions prises en matière de traitement de la présence parasitaire, d’identifier les responsables de leurs troubles de jouissance, et de solliciter une indemnisation. […] demandait en outre être autorisé à consigner tous les appels de fonds et de charges émis par le syndic auprès de sa banque.

Le Syndicat des Copropriétaires du […] émettait toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise, considérant en tout état de cause que la mission de l’expert devrait être limitée à l’état et aux travaux de l’appartement de la SCI […], et s’opposant par ailleurs aux prétentions adverses relativement au séquestre des charges.

M. B C demandait sa mise hors de cause.

La Sarl France Mérule concluait à l’irrecevabilité.

Par ordonnance rendue le 26 juin 2018, à laquelle la cour renvoie pour la présentation complète des faits et de la procédure antérieure, le juge des référés a débouté la SCI […], M^me Z-E F veuve X et M^me A X de toutes leurs demandes, a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, et condamné les demanderesses aux dépens.

Ces dernières ont relevé appel de la décision par déclaration du 9 août 2018.

Au terme de leurs dernières conclusions, déposées et notifiées par voie électronique le 7 septembre 2018, elles demandent à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise, de constater qu’elles justifient d’un motif légitime pour solliciter une expertise compte tenu de la situation de l’appartement litigieux et du contexte de la copropriété, de désigner en conséquence, aux frais avancés par la SCI […] , un architecte expert, si possible compétent en matière de parasites du bois, d’autoriser par ailleurs la SCI […] à consigner tous les appels de fonds et de charges émis par le syndic de copropriété auprès de sa banque sur un compte ouvert et dédié à cet effet, de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, Foncia, la Sarl France Mérule, et M. B C, au paiement de la somme de 1800 € pour la procédure de référé et de celle de 3000 € pour la procédure d’appel, par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 4 octobre 2018, M. B C demande à la cour, à titre principal, de confirmer l’ordonnance rendue le 26 juillet 2018 en toutes ses dispositions, subsidiairement dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée, de le mettre hors de cause, en tout état de cause, de condamner solidairement les appelantes au paiement de la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 16 octobre 2018, la Sarl France Mérule demande à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la SCI […], M^me Z-E F veuve X et M^me A X de leurs demandes d’expertise, de la réformer en ce qu’elle n’a pas accordé le bénéfice de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner en conséquence in solidum la SCI […], M^me Z-E F veuve X et M^me A X, de ce chef, à lui verser la somme de 1500 € pour les frais irrépétibles de première instance, outre 1000 €pour ceux d’appel, ainsi qu’en tous les dépens.

Par ordonnance rendue le 19 novembre 2018, le président de la chambre a déclaré le Syndicat des Copropriétaires du […] irrecevable à conclure.

Son conseil a insisté néanmoins pour déposer son dossier à l’audience bien qu’il lui eût été rappelé que les pièces produites au soutien de conclusions déclarées irrecevables sont elles-mêmes irrecevables (C. Cass 5 décembre 2014), jurisprudence constante qui a fait l’objet d’une note en délibéré de la part du conseil des appelantes.

Il est renvoyé aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des prétentions respectives des parties et des moyens développés à leur soutien.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissible peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Les demanderesses à l’expertise soutiennent justifier d’un tel motif légitime, qui s’évincerait de la chronologie même des constatations et mesures prises par les copropriétaires concernant l’infestation de la résidence, le premier juge ayant d’ailleurs relevé qu’aucune décision raisonnable de traitement n’avait été prise, qu’il n’était pas contestable que les travaux étaient de nature à causer aux propriétaires des troubles de jouissance, à commencer par M^me Z-E F veuve X qui a dû quitter les lieux dès le printemps 2016 et dont l’appartement se trouvait dégradé par les travaux entrepris.

Elles ajoutent que le revirement du syndic quant à la prise en charge des embellissements des appartements du rez-de-chaussée concernés par les travaux de décontamination supplémentaire, dissuade à l’évidence les propriétaires des étages supérieurs de permettre la poursuite des travaux, sans garantie de prise en charge du coût de la restauration de leurs biens et dans un contexte de manque de transparence quant à l’utilisation des provisions d’ores et déjà versées, et qui continue d’être réclamés alors que les travaux sont à l’arrêt.

Elles font grief au premier juge, qui a retenu qu’il était urgent de permettre la reprise des travaux, de ne pas avoir pris en compte qu’une telle reprise était impossible en l’absence d’acceptation par le syndic de l’immeuble mitoyen, des sondages sur une éventuelle contamination transverse par les champignons lignivores alors même qu’une décontamination d’un seul côté du mur serait inefficace à terme. Cette question aurait dû être anticipée tant par la Sarl France Mérule que par le maître d''uvre et le syndic.

La cour relève à cet égard que ni le syndic de la copropriété voisine, ni le propriétaire de l’appartement mitoyen de celui de la SCI […] n’ont été appelés dans la cause, avec pour conséquence qu’une expertise ordonnée dans ces conditions leur serait inopposable.

[…], M^me Z-E F veuve X et M^me A X font encore valoir qu’une reprise rapide des travaux est rendue impossible par le refus de plusieurs propriétaires de laisser accès à leurs biens ne serait-ce que pour des sondages.

La cour relève encore qu’ils n’ont pas davantage été a trait à la procédure.

Or il est suffisamment démontré par les pièces produites et notamment les pièces 6, 7, 9 et 10 du dossier déposé par la Sarl France Mérule, de la nécessité, par application des règles de traitement imposé par le référentiel Qualibat, imposant un traitement avec périmètre de sécurité de 1, 50 m à partir de la dernière trace de champignons visibles d’une part, le traitement des deux faces des murs intérieurs, d’autre part, de pouvoir accéder à la copropriété Gambetta, mitoyenne de l’appartement de la SCI […], comme aux autres appartements de l’immeuble.

La cour fait sienne dans ces conditions l’analyse du premier juge, en ce qu’il n’y a pas de motif légitime affaires diligentées une expertise nécessairement circonscrite à l’appartement des demanderesses à l’expertise, qui n’auraient pour seul effet que de retarder l’exécution des travaux.

La décision entreprise est confirmée de ce chef.

- sur la demande de séquestre des montants des appels de fonds et de charges :

C’est de même par une exacte appréciation des faits de la cause, que le juge des référés, considérant qu’il était de l’intérêt de tous les copropriétaires en ce compris la SCI […], de permettre la reprise des travaux, et, partant, que la copropriété dispose des fonds nécessaires, a rejeté ce chef de demande.

- sur les autres demandes :

Aucune considération d’équité ne commandait en première instance, ni davantage en cause d’appel, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en leurs demandes tant en première instance qu’en appel, la SCI […], M^me Z-E F veuve X et M^me A X seront condamnées solidairement aux dépens y afférents.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition des parties au greffe ;

Déclare irrecevables les pièces déposées par le Syndicat des Copropriétaires du […] ;

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé en date du 26 juillet 2018 ;

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Condamne solidairement la SCI […], M^me Z-E F veuve X et M^me A X aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. FLEURY A. HUSSENET