Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 10

ARRET DU 15 AVRIL 2021

(n° 35 – 2021 , 7 pages

)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/26570 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6YOD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Septembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 17/04281

APPELANTE

La Société SOPREGIM, SAS

Immatriculée au RCS de Nanterre, sous le numéro 413 189 259, dont le siège est situé :

[…]

[…]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant M^e Catherine BEURTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D1612

INTIMES

Monsieur D F X

né le […] à PARIS

LE VERGER

[…]

Monsieur Y Z,

en qualité d’ayant droit de M^me C H I X, décèdée le […],

né le […] à […]

Braunschweiger Str. […]

BERLIN

représenté par M^e B KALTENBACH, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 19

Madame A Z

en qualité d’ayant droit de M^me C H I X, décèdée le […]

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e B KALTENBACH de la SCP ALLAIN, KALTENBACH, RAIMON, DOULET, BORE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 19.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Décembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence CHAINTRON, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente

Madame Patricia LEFEVRE, Conseillère

Madame Laurence CHAINTRON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M. Armand KAZA

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition prorogée de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente, et par Armand KAZA, Greffier présent lors du prononcé.

******

Mme B X a acquis, par acte notarié du 5 mars 2008, un appartement de trois pièces, ainsi qu’un parking et une cave, dans la résidence 'Les Hespérides de l’Hôtel de Ville', située186 bis Grande Rue Charles de Gaulle à Nogent-sur-Marne, au prix de

314 000 euros.

La résidence-services seniors est soumise au statut de la copropriété et est gérée par la société de

prestations en gestion immobilière, la SAS Sopregi, qui s’occupe des services collectifs de la résidence et qui recouvre les charges comprenant les charges de copropriété et le coût des services.

M^me B X, décédée le […], a laissé pour héritiers, ses deux enfants, M^me C X et M. D X. Le13 mars 2015, ces derniers ont confié la vente du bien immobilier à la SAS Sopregim, agence immobilière, qui fait partie du même groupe que la société Sopregi, le Groupe Compass, au prix de 344 000 euros, avec une période irrévocable de trois mois d’exclusivité.

Les consorts X ont confié la vente à d’autres agences et ont signé un avenant avec l’agence ORPI, le 15 octobre 2016, afin de ramener le prix de vente à la somme de 190.000 euros, dont 10.000 euros d’honoraires. Ils ont finalement vendu le bien, le 5 mai 2017, à un marchand de biens au prix de 145 000 euros.

Parallèlement, par jugement du 8 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Créteil a condamné solidairement les consorts X à payer à la société Sopregi, syndic, la somme de 10 956,59 euros au titre des arriérés de charges, outre intérêts légaux.

Estimant que les sociétés Sopregi et Sopregim avaient commis des fautes de nature à engager leur responsabilité, les consorts X les ont assignées devant le tribunal de grande instance de Créteil, qui a, par jugement du 13 septembre 2018, condamné la société Sopregim à leur verser la somme de 11 491,86 euros à titre de dommages et intérêts, outre celle de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes dirigées contre la société Sopregi et débouté la SAS Sopregim de ses demandes reconventionnelles.

Par déclaration en date du 21 novembre 2018, la société Sopregim a relevé appel du jugement, en ce qu’il l’a condamnée à payer des dommages et intérêts et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et en ce qu’il a rejeté ses demandes reconventionnelles.

M^me C X est décédée le […]. Ses héritiers, M. Y Z et M^me A Z, sont intervenus volontairement à la procédure le 12 juin 2020.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2020, la SAS Sopregim demande à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris,

— de débouter les consorts X-Z de toutes leurs demandes,

— de condamner in solidum les consorts X-Z à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2020, M. D X et les héritiers de M^me C X, M. Y Z et M^me A Z, demandent à la cour :

Vu les articles 1991 et 1992 du code civil

Vu l’article 554 du code de procédure civile

— de prendre acte de l’intervention volontaire de M. Y Z et de M^me A Z, en qualité d’héritiers de M^me C X,

— de débouter la société Sopregim de ses demandes,

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité à la somme de 11 491,86 euros le montant des dommages et intérêts mis à la charge de la société Sopregim et en ce qu’il a rejeté leur demande au titre de leur préjudice moral,

Statuant à nouveau,

— de condamner la société Sopregim à leur verser la somme de 99 483,72 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier et celle de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de leur préjudice moral,

— de confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

— de condamner la société Sopregim à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2020.

SUR CE, LA COUR

La juridiction de premiere instance a retenu plusieurs manquements de la société Sogeprim dans l’exécution de son mandat en ce qui concerne, d’une part, son devoir de conseil dans la fixation du prix de vente de l’immeuble, manifestement surévalué, et d’autre part, ses diligences en vue de ladite vente. Elle a rejeté la demande tendant au paiement de la somme de 153'000 euros en l’absence de lien de causalité avec la moins-value immobilière et a retenu une perte de chance, évaluée à 50 % de la somme de 22'983,72 euros, pour les vendeurs de vendre le bien rapidement et de ne pas supporter inutilement les charges.

La société Sopregim, qui soutient n’avoir commis aucune faute, sollicite l’infirmation du jugement et le rejet des demandes des consorts X à son encontre. Elle se prévaut de ses différentes demarches (publicités, annonces, visites) et des courriels échangés avec les intimés. Elle fait valoir qu’elle n’est pas responsable de la fluctuation du marché de l’immobilier entre 2008 et 2015, que c’est en accord avec les consorts X qu’elle a proposé un prix de vente qui tenait compte du prix d’acquisition, et que le prix de vente du bien a été baissé à la demande de ses mandants ainsi qu’il résulte d’un écrit du 23 novembre 2015. Elle souligne que les autres agents immobiliers auxquels les consorts X se sont adressés, dès le 4 novembre 2015, n’ont pas obtenu de meilleurs résultats, même avec un prix de vente moindre, et cite l’agence ORPI. Elle conteste tout lien de causalité entre le prix de vente final (145 000 euros nets vendeur le 5 mai 2017) et un manquement de sa part. Elle rappelle que le mandataire n’est tenu que d’une obligation de moyen, et non de résultat, et que l’indemnisation ne peut qu’être celle de la perte d’une chance. Elle avance qu’elle ne saurait, à quelque titre que ce soit, être tenue de garantir les consorts X au titre des charges de copropriété dues entre la date de mise en vente et la date de vente effective du bien et observe que le paiement de charges de copropriété ou de services attachés à une résidence-services ne constitue pas un préjudice indemnisable. Elle ajoute que les consorts X ont laissé s’accumuler un arriéré de charges important, ce qui a contraint la société Sogepri, syndic, à engager une action en justice et précise que l’arriéré des charges de copropriété n’a été soldé qu’aux termes d’un virement intervenu le 24 octobre 2018.

Les intimés poursuivent l’infirmation du jugement sur le montant des dommages et intérêts alloués à hauteur de 11'491,86 euros et sollicitent, à ce titre, la somme de 99.483,72 euros.

Pour engager la responsabilité contractuelle de la SAS Sopregim, les consorts X soutiennent qu’elle a failli à son obligation d’information et de conseil, pour n’avoir jamais fait le moindre compte rendu des contacts et visites qu’elle avait organisés, alors qu’elle y était tenue aux termes du mandat, et pour n’avoir rien fait pour optimiser les chances de vendre le bien. Ils soutiennent que l’appelante a

fait preuve d’une grande opacité et de contradiction concernant le prix de vente de l’appartement. Ils indiquent qu’elle aurait dû les conseiller, eu égard à la situation du marché et non au prix d’acquisition, de fixer un prix de vente raisonnable, ce qu’elle s’est bien gardée de faire. Ils allèguent de la perte de chance de ne pas vendre au prix d’acquisition, contrairement à ce qu’a laissé croire la société Sogeprim, qui correspond à la moitié de la différence entre le prix de vente du bien et le prix d’acquisition, soit 76.500 euros (298.000 euros – 145.000 euros = 153.000 euros), à laquelle s’ajoute la perte de chance de ne pas régler inutilement des charges de copropriété à compter de la vente, ce qui a été retenu par le tribunal. Ils exposent que les charges de copropriété se sont élevées sur à la somme de 22.983,72 euros (19.077,43 euros d’avril 2015 à mai 2016 + 3.906,29 euros au titre du 3^e trimestre 2016 (130,50 euros appel provision travaux futurs + 3.775,79 euros appel 2^e trimestre 2016). Ils réclament, en outre, la somme de 3 000 euros au titre du prejudice moral.

Les consorts X reconnaissent que les visites étaient rares et, après avoir pris les conseils d’autres agences, ils ont proposé à la SAS Sopregim de baisser le prix de vente à 250 000 euros et de signer un avenant au mandat initial, ce que la SAS Sopregim n’aurait jamais accepté selon eux.

Ils ont signé le 15 octobre 2016 un mandat avec la société ORPI pour un prix de vente fixé à 180 000 euros nets vendeur et ils ont finalement vendu le bien à un investisseur moyennant le prix de 145 000 euros.

Ils soutiennent enfin que la SAS Sopregim n’a volontairement effectué aucune diligence dans l’exécution de son mandat, car les charges de copropriété continuaient à courir, ce qui était bénéficiaire pour le Groupe Compass, puisque les charges incluent tous les frais de restauration, de soins et de transport des résidents, même en cas d’inoccupation des locaux.

Les consorts X en concluent que la SAS Sopregim a surévalué la valeur du bien, afin de percevoir une commission élevée, et ils lui reprochent d’avoir exécuté son mandat de mauvaise foi.

Il résulte des pièces produites que les parties ont signé, le 13 mars 2015, un mandat exclusif de vente de l’appartement, de la cave et de l’emplacement de parking situés dans la résidence 'Les Hespérides de l’Hôtel de Ville', à Nogent-sur-Marne pour un prix de

344 000 euros, la rémunération du mandataire s’élevant à 24 000 euros.

Il y est précisé que la publicité de cette vente devra être effectuée sur un site Internet, dans la presse spécialisée et dans le Figaro, que les diligences du mandataire devront être portées à la connaissance des mandants tous les mois par courrier et que la durée de l’exclusivité est de trois mois et qu’elle pourra être prorogée pour une durée maximale de douze mois.

Sur question de M. D X, la SAS Sopregim a répondu par courrier électronique du 4 mai 2015 que l’appartement est 'en publicité’ sur le site Internet de l’agence, que les publicités papier ont été faites en mars et avril et qu’un bandeau a été inséré dans le Figaro, avec cette précision qu’un nouveau bandeau est prévu pour le 12 mai.

Par courrier électronique du 15 mai 2015, la SAS Sopregim a informé les vendeurs qu’elle venait de faire deux visites, sans retour pour l’instant.

Sur question de M. D X, la SAS Sopregim a répondu par courrier électronique du 8 juin 2015 que ce type d’appartement était difficile à vendre en raison du coût élevé des charges et que le public à qui il s’adresse prend généralement son temps.

Le 16 juillet 2015, la SAS Sopregim a écrit aux vendeurs pour leur dire qu’elle venait de faire une très bonne visite le matin même, et qu’elle devait revisiter l’appartement avec les fils de l’intéressée le samedi suivant.

Par courrier électronique du 28 octobre 2015, M^me C X a indiqué à l’agence qu’elle souhaitait que le prix de vente de l’appartement soit diminué à la somme de 250 000 euros et la SAS Sopregim a répondu qu’elle en prenait bonne note.

De son côté, M. D X a demandé la rédaction d’un nouveau mandat et la fin de l’exclusivité, ce à quoi la SAS Sopregim a répondu qu’elle était informée par sa soeur de la baisse du prix de vente, qu’elle ne pouvait pas faire signer un nouveau mandat, et que l’exclusivité avait cessé automatiquement au bout des trois mois contractuellement fixés.

Le 1^er décembre 2015, M. D X a, à nouveau, écrit à la SAS Sopregim pour lui dire qu’il rencontrait des difficultés, qu’il avait dû régler les obsèques de sa mère, le solde d’un emploi à domicile, les factures, un acompte sur la succession et qu’il allait lui envoyer une proposition concrète.

Le 15 février 2016, la SAS Sopregim a indiqué aux vendeurs qu’elle manquait de demande pour un appartement de trois pièces et qu’elle avait mis en place une publicité dans le journal de Nogent. Par ailleurs, elle leur a précisé, sur leur demande, qu’elle avait procédé à trois ventes dans la résidence, un studio, un 2 pièces et un 3 pièces pour la somme de

200 000 euros.

Le 15 octobre 2016, M. D X et M^me C X ont signé un mandat de vente avec la société ORPI pour un prix de vente de 180 000 euros net vendeur.

Le 8 décembre 2016, un acquéreur a écrit au notaire pour l’informer qu’il venait de trouver un accord avec M. D X et M^me C X et qu’il ferait l’acquisition du bien à titre personnel pour la somme de 145 000 euros.

Les consorts X reprochent trois fautes la SAS Sopregim, le défaut de preuve des annonces passées sur le site Internet de l’agence et dans la presse, la mise en vente du bien à un prix déraisonnable et les manquements à son obligation de conseil en ne tenant pas compte des prix réellement pratiqués pour ce type de bien.

S’agissant des diligences effectuées par la SAS Sopregim, force est de constater au vu de tous les échanges de courriers ci-dessus rappelés, qu’elle a effectué les diligences précisées dans le mandat et aucune faute ne peut lui être imputée à ce titre.

Les deux autres fautes portent sur le prix de vente du bien.

Les consorts X reprochent, en effet, à la SAS Sopregim d’avoir proposé le bien en vente à la somme de 344 000 euros, alors que ce prix n’était manifestement pas en relation avec le prix du marché.

Mais il ne peut pas être reproché à l’appelante d’avoir tenté de vendre le bien à un prix proche du prix d’achat réglé six ans plus tôt.

Les intimés ne produisent aucune pièce démontrant qu’à l’époque de l’acquisition de l’immeuble, la valeur marchande du bien était en réalité bien moindre que celle à laquelle M^me B X l’avait acheté.

ls reprochent aussi à la SAS Sopregim de ne pas avoir proposé de baisser le prix de vente, lorsqu’elle s’est rendue compte qu’aucun acquéreur potentiel ne se présentait.

Mais dès le mois d’octobre 2015, la SAS Sopregim a ramené à leur demande le prix de vente à la

somme de 250 000 euros, ce qui n’a pas davantage permis de trouver acquéreur.

Par la suite, les consorts X ont conclu un mandat avec la société ORPI au mois d’octobre 2016 pour la somme de 180 000 euros, mandat qui n’a pas plus abouti à une vente, puisque celle-ci s’est finalement concrétisée en 2017 pour la somme de 145 000 euros.

Les consorts X concluent que la SAS Sopregim aurait dû leur conseiller de baisser drastiquement le prix de vente jusqu’à ce qu’elle trouve enfin un acquéreur, au lieu de leur faire perdre du temps, et ils soutiennent que si le bien avait été proposé au prix de 200 000 euros, la vente se serait concrétisée depuis longtemps.

Ainsi qu’il vient d’être rappelé, le bien n’a pas plus été vendu au prix de 180 000 euros par la société ORPI . Il ne peut être retenu que la SAS Sopregim a engagé sa responsabilité à l’égard des intimés en ne conseillant pas de baisser drastiquement et très rapidement le prix de vente, d’autant qu’aucun visiteur n’a jamais fait de proposition en ce sens.

Au surplus, les consorts X produisent eux-mêmes aux débats une attestation notariée de vente en date du 31 mars 2005, qui fait état de la précédente vente du bien litigieux au prix total de 240 000 euros.

Ainsi, le bien avait été acquis en 2005 pour le prix de 240 000 euros et il a été revendu à M^me B X en 2008 pour le prix de 314 000 euros.

Dès lors, il n’était pas raisonnablement envisageable que le bien soit mis en vente au prix de 145 000 euros quelques années plus tard, et d’ailleurs la société ORPI à laquelle se réfèrent les consorts X n’a jamais proposé ce prix, ni en octobre 2015, ni en octobre 2016 lors de la signature du mandat de vente.

De tout ce qui précède, il résulte qu’aucune faute n’a été commise par la SAS Sopregim et, en conséquence, le jugement doit être infirmé. L’intégralité des demandes des intimés ne sauraient prospérer.

Il est inéquitable de laisser à la charge de la SAS Sopregim tous les frais qu’elle a exposés. La somme de 3 000 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition de la décision greffe de la cour

Reçoit M. Y Z et M^me A Z, héritiers de M^me C X, en leur intervention volontaire ;

Infirme le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dommages et intérêts alloués, frais irrépétibles et dépens ;

Statuant à nouveau,

Déboute M. D X, M. Y Z et M^me A Z de l’intégralité de leurs demandes;

Condamne M. D X, M. Y Z et M^me A Z à verser à la SAS Sopregim la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. D X, M. Y Z et M^me A Z aux dépens de première

instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE