AFFAIRE :N° RG 21/01841 -

N° Portalis DBVC-V-B7F-GY6K

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : DECISION en date du 21 Mai 2019 du Tribunal d’Instance d’AVRANCHES

RG n° 51-18-0010

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

& BAUX RURAUX

ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2022

APPELANTS :

Monsieur [C] [I] [A]

né le 25 Avril 1941 à [Localité 25]

[Adresse 46]

[Localité 25]

Comparant et assisté de M^e Jean ROUSTAN DE PERON, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Madame [F] [E] [R] épouse [A]

née le 11 Décembre 1939 à [Adresse 45]

[Adresse 46]

[Localité 25]

Non comparante et représentée par M^e Jean ROUSTAN DE PERON, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

INTIMES :

Monsieur [B] [S]

né le 13 Mars 1942 à [Localité 25]

[Adresse 1]

[Localité 26]

Ni comparant, ni représenté,

SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL DE NORMANDIE

N° SIRET : 623 820 602 00034

[Adresse 6]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

Ni comparante, ni représentée,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 15 septembre 2022

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRÊT prononcé publiquement le 24 novembre 2022 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me COLLET, greffier

* * *

Suivant acte sous seing privé du 29 septembre 1983, Mme [S] [P], aux droits de laquelle vient M. [S] [B], a donné à bail rural à M. [A] des parcelles de terres situées sur les communes de [Localité 25] cadastrées section [Cadastre 29], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 28], [Cadastre 35], [Cadastre 39], [Cadastre 40], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 43], [Cadastre 17] et [Cadastre 44] et de [Localité 32] Drey cadastrées section [Cadastre 3], [Cadastre 36] et [Cadastre 34] d’une contenance totale de 12ha 22a 7ca pour une durée de neuf ans.

Par jugement rendu le 24 septembre 1997, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Avranches a, entre autres dispositions, prononcé la résiliation du bail (ainsi que de deux autres baux consentis par M. [S]) pour défaut de paiement des fermages.

M. [A] a été expulsé des terres litigieuses le 8 décembre 1997.

Par arrêt rendu le 1er février 1999, la cour d’appel de Caen a notamment confirmé la résiliation du bail.

Par arrêt du 1er octobre 2002, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt du 1er février 1999, et évoquant le litige, a rejeté définitivement la demande de résiliation des baux formée par M. [S].

Cependant, M. [A] n’a jamais réintégré les terres louées.

Par actes des 28 octobre, 2 et 3 novembre 2000, M. [S] a vendu à M. [U] des parcelles de terre sises à [Localité 25] cadastrées section [Cadastre 43], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et en partie [Cadastre 39] et [Cadastre 12], cette vente incluant certaines parcelles consenties à bail à M. [A] (cadastrées [Cadastre 16], [Cadastre 17] et partie [Cadastre 9]).

Par actes des 26 et 29 janvier 2002, M. [U] a vendu lesdites parcelles à Mme [Z].

Estimant que ces ventes ont été réalisées en méconnaissance de leur droit de préemption du preneur, M. et Mme [A] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Avranches aux fins de nullité des ventes, outre des dommages et intérêts.

Par arrêt rendu le 19 janvier 2011, la Cour de cassation, cassant l’arrêt du 4 avril 2008 ayant déclaré les époux [A] irrecevables en leur action, a rappelé que lorsque le droit de préemption ne peut plus être exercé par suite de l’inexécution de ses obligations par le bailleur, le preneur d’un bail rural est recevable, si le droit de préemption ne peut plus être exercé, à intenter une action en dommages et intérêts.

Après plusieurs cassations, la cour d’appel de Versailles a définitivement tranché ce litige par arrêt du 13 avril 2015, en condamnant M. [S] à verser à M. et Mme [A] la somme de 26.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par ailleurs, M. [A] a fait assigner M. [S] en réparation du préjudice subi pour la privation de jouissance des terres objets des trois baux consentis par M. [S] sur les parcelles d’une contenance totale de 20 ha 90 ca 02, résiliés par le jugement du 29 septembre 1997 et dont la résiliation a été infirmée par l’arrêt définitif de la Cour de cassation du 1er octobre 2002.

Par arrêt rendu le 18 novembre 2021, après trois cassations et un arrêt mixte avant dire droit ordonnant une expertise, la cour d’appel de Caen a condamné M. [S] à payer à M. [A] et Mme [A] la somme de 108.810,03 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de perte d’exploitation subi résultant de leur privation des terres données à bail selon contrats du 28 novembre 1982 (à effet du 29 mars 1982 et du 29 septembre 1982).

Parallèlement à ces contentieux, M. [S] a, le 28 septembre 2011, signé au profit de Mme [G] une promesse de vente d’un ensemble de parcelles situées à [Localité 25] et [Localité 32] Drey, en ce compris certaines parcelles faisant l’objet du bail consenti à M. [A], d’une superficie totale de 10 ha 70 a 33 ca, moyennant le prix principal de 78 550€, sous la condition suspensive de renonciation par la SA SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL DE BASSE-NORMANDIE (SAFER) à exercer son droit de préemption.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 octobre 2011, Me [N], notaire, a adressé à la SAFER une déclaration d’intention d’aliéner.

Le 7 décembre 2011, la SAFER de Basse Normandie a signifié son intention d’exercer son droit de préemption puis publié dans la presse, le 17 décembre 2011, un appel à candidature pour rétrocession de ces parcelles de terres.

Par lettres recommandées adressées à M. [S] et à Me [N] le 21 décembre 2011, M. [A] a manifesté son intention d’exercer son droit de préemption et d’acquérir les terres suivant l’estimation du notaire, validée par M. [S] par un mandat de mise en vente, soit pour 10 ha à hauteur de 30 000€.

Par acte authentique reçu le 4 janvier 2012 par Me [N], M. [S] a cédé les parcelles litigieuses à la SAFER au prix de 78.550 euros, l’acte précisant que les parcelles étaient libres de toute occupation.

Les 5 janvier et 3 juillet 2012, M. [A] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Avranches de deux requêtes tendant respectivement à la nullité de cette vente pour violation de son droit de préemption et à l’obtention de dommages et intérêts, et à la fixation du prix des terres.

Par jugement rendu le 3 février 2015, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Avranches a, avant dire droit, ordonné la jonction des deux instances, rejeté l’exception d’incompétence et ordonné la communication des décisions rendues.

Par arrêt rendu le 20 novembre 2015 sur contredit, la cour d’appel de Caen a ordonné la disjonction des procédures, dit que le tribunal paritaire des baux ruraux était incompétent pour statuer sur les litiges et renvoyé la cause et les parties devant le tribunal de grande instance de Coutances.

Par arrêt rendu le 8 juin 2017, la Cour de cassation a cassé et annulé cette décision.

Par arrêt rendu le 1er mars 2018, la cour d’appel de Rouen a confirmé le jugement rendu par le tribunal paritaire sauf en ce qu’il a rejeté l’exception d’incompétence formée par Me [N], dit ce tribunal incompétent pour statuer sur les demandes formées par M. et Mme [A] contre Me [N] et renvoyé l’examen de ces demandes au tribunal de grande instance de Coutances.

Par jugement rendu le 21 mai 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Avranches a :

— déclaré recevable l’action formée par M. [A] ;

— déclaré recevable l’intervention volontaire de Mme [R] épouse [A] ;

— débouté M. [A] de sa demande tendant à voir déclarer nul l’acte de vente consenti le 4 janvier 2012 par M. [S] à SAFER de Normandie, venant aux droits de la SAFER de Basse-Normandie, portant sur un ensemble de parcelles de terres situées sur les communes de [Localité 25] et de [Localité 33] cadastrées section [Cadastre 28], [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 44], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21] et [Cadastre 22] et section [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], d’une superficie totale de 10 ha 70 a 33 ca, au prix de 78 550€ ;

— débouté M. et Mme [A] de leur demande de dommages et intérêts formulée à titre subsidiaire ;

— débouté M. [S] de sa demande en résiliation du bail consenti à M. [A] le 29 septembre 1983 et portant sur diverses parcelles commune de [Localité 25] cadastrées section [Cadastre 29], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 7], [Cadastre 38] à [Cadastre 9], [Cadastre 13], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 44] et commune de [Localité 32] Dey cadastrées section [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] d’une contenance totale de 12 ha 22 a 07 ca ;

— débouté M. [S] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamné M. et Mme [A] à payer à M. [S] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire ;

— condamné M. et Mme [A] aux dépens.

Par déclaration en date du 3 juin 2019, les époux [A] ont relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 16 janvier 2020 l’affaire a été radiée du rôle.

L’affaire a été réinscrite au rôle et a fait l’objet de plusieurs renvois afin de permettre notamment aux époux [A] de procéder à la signification de leurs conclusions et pièces aux intimés.

Dans leurs dernières conclusions signifiées à M. [S] le 23 août 2022 et à la SAFER le 11 août 2022, et oralement soutenues à l’audience, les époux [A] demandent à la cour de :

— Réinscrire l’affaire au répertoire général des affaires de la cour, et convoquer les parties à une prochaine date d’audience, vu la nouvelle adresse de M. [B] [S],

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention volontaire de Mme [F] [A], et statuant à nouveau,

— Constater que M. [C] [A] est preneur en titre des parcelles qui ont fait l’objet d’une promesse de vente à Mme [G], et titulaire en cette qualité du droit de préemption,

— En conséquence, dire recevable et bien fondée l’action en nullité-substitution formée par M. [C] [A],

— Déclarer nul et de nul effet l’acte authentique de vente du 4 janvier 2012 au profit de SAFER Basse-Normandie, enregistré le 6 février 2012 par la Conservation des hypothèques d'[Localité 30] sous les références 2012 P n°[Cadastre 27], en raison de la fraude au droit de préemption de M. [A],

— Ordonner la publication du jugement à intervenir à la Conservation des hypothèques d'[Localité 30] aux frais des intimés,

— Déclarer M. [B] [S] irrecevable à se prévaloir en lieu et place de Mme [G] d’un éventuel futur manquement de M. [A] à ses obligations tirées de l’article L. 411-59 par renvoi à l’article L 412-12 du code rural, pour défaut d’intérêt à agir et de qualité à agir,

— Déclarer M. [B] [S] mal fondé à se prévaloir en lieu et place de Mme [G] d’un éventuel futur manquement de M. [A] à ses obligations tirées de l’article L. 411-59 par renvoi à l’article L 412-12 du code rural car la méconnaissance ultérieure de l’engagement pris par l’auteur de la préemption relève d’une action en dommages-intérêts dont la cour n’est pas saisie, et qui de surcroît se heurterait à un préjudice éventuel donc non certain,

— En vue d’une substitution au profit de M. [C] [A], ordonner une mesure d’expertise aux fins d’évaluer la valeur vénale des terres litigieuses, confiée à tel expert qu’il plaira à la cour avec la mission d’usage,

A titre subsidiaire,

— Condamner M. [B] [S] à verser 22.550 euros à M. et Mme [C] [A], créanciers solidaires, à titre des dommages-intérêts en raison de la fraude au droit de préemption de M. [A], avec intérêts au taux légal à compter de la requête en datée du 3 juillet 2012,

Très subsidiairement,

— Ordonner une mesure d’expertise, avec la mission d’usage, pour évaluer le préjudice subi du fait de la privation du droit de préempter,

— Débouter les intimés de toute demande contraire,

— Condamner in solidum M. [B] [S] et la SAFER Basse-Normandie à verser à M. et Mme [C] [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile une somme de 5.000 euros pour la 1ère instance, outre 3.000 euros pour la procédure d’appel,

— Condamner les mêmes aux entiers dépens.

M. [S] et la SAFER de Basse-Normandie ne comparaissent pas bien qu’ayant été régulièrement convoqués à l’audience du 7 avril 2022 par lettre recommandée avec accusé de réception et avisés du renvoi de l’affaire à l’audience du 15 septembre 2022 par lettre simple.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

Invoquant une fraude à son droit de préemption, M. [A] demande à la cour à titre principal, sur le fondement des articles L 412-1 et L 412-12 al 3 du code rural, d’annuler la vente intervenue le 4 janvier 2012 au profit de la SAFER et de l’admettre à substituer cette dernière en qualité d’acquéreur avec désignation d’un expert sur la valeur des terres.

En vertu des articles L 412-1 et L 412-5 du code rural, le preneur en place bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente du terrain par le propriétaire bailleur, à la condition notamment qu’il ait exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploite par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente et qu’il ne soit pas déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois le seuil mentionné à l’article L 312-1.

L’article L 412-5 al 4 ajoute que le bénéficiaire du droit de préemption, le conjoint ou le partenaire d’un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou le descendant au profit duquel le preneur a exercé son droit de préemption devra exploiter personnellement le fonds objet de préemption aux conditions fixées aux articles L. 411-59 et L. 412-12.

En vertu de l’article L. 411-59 précité, le bénéficiaire doit justifier, à la date où le droit de préemption est exercé :

— qu’il peut se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation ;

— qu’il possède le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

L’article L [Cadastre 3]-6 du même code dispose que le droit de préemption de la SAFER ne peut primer celui du preneur en place, sauf si ce dernier exploite le bien concerné depuis moins de trois ans.

L’article L 412-10 dispose que 'dans le cas où le propriétaire bailleur vend son fonds à un tiers soit avant l’expiration des délais prévus à l’article précédent, soit à un prix ou à des conditions de paiement différents de ceux demandés par lui au bénéficiaire du droit de préemption ou lorsque le propriétaire bailleur exige du bénéficiaire du droit de préemption des conditions tendant à l’empêcher d’acquérir, le tribunal paritaire, saisi par ce dernier, doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers, aux conditions communiquées, sauf, en cas de vente à un prix inférieur à celui notifié, à le faire bénéficier de ce même prix.'

Par ailleurs, l’article L 412-12 al 3 énonce : 'Au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion. Toutefois, lorsque le bailleur n’a pas respecté les obligations mentionnées à l’article L. 412-10, le preneur peut intenter l’action prévue par cet article.'

Il résulte de ces dispositions que la vente conclue en violation du droit de préemption du preneur est nulle, le code rural distinguant deux hypothèses :

— une nullité avec substitution du preneur à l’acquéreur lorsque le propriétaire vend le fonds à un tiers sans respecter le délai ou à un prix ou des conditions différents de ceux indiqués au preneur (article L 412-10),

— une nullité sans substitution dans tous les autres cas (article L 412-12).

Il convient d’abord de déterminer si M. [A] bénéficiait d’un droit de préemption et remplissait les conditions pour l’exercer à la date de l’exercice de son propre droit de préemption par la SAFER en décembre 2011.

En l’espèce, le premier juge a exactement relevé qu’au regard du rejet définitif de la demande de résiliation du bail formée par M. [S] et de l’absence de congé délivré à M. [A], celui-ci est resté titulaire d’un bail régulier soumis au statut du fermage qui s’est renouvelé tacitement ; qu’il avait ainsi la qualité de preneur en place au jour de la vente à la SAFER malgré son explusion et son absence de réintégration dans les terres louées.

S’agissant des autres critères, il est exact qu’à la date de la promesse de vente à Mme [G] et de la cession à la SAFER, fin 2011, M. [A] n’exploitait plus les parcelles louées.

Cependant, cette situation n’était pas de son fait. Elle était consécutive à son expulsion injustifiée du 8 décembre 1997 qui sera juridiquement remise en cause par la cour de cassation dans son arrêt du 1er octobre 2002.

De même, le fait que M. [A], né en 1941, ait valoir ses droits à la retraite en 2001, à l’âge de 60 ans, est sans incidence sur le bénéfice du droit de préemption. En effet, compte tenu du contexte décrit ci-dessus, son placement en retraite ne traduisait pas une renonciation définitive de sa part à reprendre son ancienne exploitation.

A cet égard, l’appelant justifie par la production d’un certificat de l’INSEE du 5 mai 2010 (pièce n°12) qu’il avait repris son activité de 'culture et d’élevage’ à compter du 1er novembre 2009.

En outre, il démontre avoir vainement mis le bailleur en demeure de lui restituer les terres objets du bail (pièce n° 20 – lrar du 10 décembre 2009).

Sur la capacité de M. [A] à exploiter les terres, il résulte des pièces produites qu’en 2020, ce dernier était toujours exploitant agricole d’une surface de 14 ha 26 a 3ca lui appartenant, ayant une activité de production végétale certifiée biologique, réglant ses cotisations MSA et procédant à ses déclarations PAC.

Il est par ailleurs démontré que M. [A] en sa qualité d’adhérent de la CUMA DE SAINT JEAN, a la possibilité d’emprunter le matériel nécessaire pour exploiter (fendeuse, girobroyage …) et possède un tracteur assuré chez AXA ainsi que les engins et bâtiments permettant de faire le foin et le stocker.

En tout état de cause, il dispose d’économies suffisantes (78 000€ suivant attestation du Crédit Mutuel du 3 novembre 2020) pour acquérir le matériel nécessaire.

La preuve est ainsi suffisamment rapportée que l’intéressé, bien qu’âgé de 70 ans en décembre 2011, aurait pu continuer à exploiter le bien loué pendant les neuf années suivantes en participant aux travaux de façon effective et permanente, si le bailleur ne l’avait pas contraint à quitter les lieux le 6 décembre 1997.

Enfin, il convient de relever que M. [A] dispose d’une autorisation d’exploiter suivant arrêté du préfet de la Manche du 17 mai 1984 ; que son expérience de plus de trois ans dans le domaine de l’agriculture est incontestable ; qu’il a exploité le bien loué de 1983 jusqu’à ce qu’il en ait été empêché du fait de son expulsion, soit pendant 14 ans.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [A] remplissait les conditions pour bénéficier d’un droit de préemption sur les terres louées au moment de la vente litigieuse par le bailleur qui primait sur celui de la SAFER.

Or, en violation des dispositions de l’article L 412-8 du code rural, le notaire chargé d’instrumenter n’a pas fait connaître à M. [A], preneur bénéficiaire du droit de préemption, ni l’intention de vendre du propriétaire ni par voie de conséquence les conditions de la vente projetée.

En application des articles L.'412-10 et L.'412-12 du code rural, le défaut de notification, irrégularité non expressément mentionnée par le premier de ces deux articles, ne peut faire l’objet, de la part du locataire, que de l’action en nullité sans substitution prévue par le second, à moins que le fermier n’ait notifié au vendeur, avant la régularisation de la vente, son intention de se porter acquéreur de la parcelle litigieuse aux prix et conditions demandés, auquel cas il est considéré comme ayant exercé régulièrement son droit de préemption, la vente étant alors parfaite entre lui et le vendeur.

En l’espèce, si M. [A], informé du projet de vente par la publication d’un appel à candidature par la SAFER, a bien manifesté dès le 21 décembre 2011, tant auprès du notaire que de M. [S], son intention de préempter les terres, il a déclaré vouloir acquérir, non pas au prix demandé par le vendeur (78 550€), mais à celui de 30 000€.

Il s’ensuit que M. [A] est fondé à réclamer la seule nullité de la cession outre des dommages et intérêts, à l’exclusion de la substitution.

Au vu de ces observations, il convient de prononcer la nullité de la vente intervenue le 4 janvier 2012 au profit de la SAFER en violation du droit de préemption du preneur, sur le fondement de l’article L 412-12 précité et de débouter l’appelant de sa demande de substitution.

A titre subsidiaire, M. [A] sollicite une indemnité équivalente à l’abattement pour occupation de 30% du prix de vente, soit la somme de 22 550€, sur la base d’un avis du 4 septembre 2013 de M. [H], expert agricole et foncier.

Contrairement à ce qu’a considéré le tribunal, la décote du prix de vente liée à l’existence d’un bail rural grevant les terres et diminuant leur valeur s’applique lorsque le fermier exerce son droit de préemption et devient propriétaire dans ce cadre.

En l’espèce, le bail s’est tacitement renouvelé depuis le 29 septembre 1983 et notamment le 30 septembre 2010 jusqu’au 29 septembre 2019, de sorte qu’au jour de la vente en janvier 2012, il restait près de huit années de location à courir.

Ainsi, la cour considère que M. [A] aurait pu bénéficier d’une décote de 30% de la valeur libre des terres litigieuses.

Les terres ont été vendues à la SAFER au prix de 78 550€ correspondant à des parcelles libres de toute occupation.

Par suite, M. [A] aurait pu acheter le bien en 2012 pour le prix de 78 550€ – (78 550€ x 30% = 23 565€) = 54 985€ arrondis à 55 000€.

Il n’est pas allégué que la valeur des terres a augmenté.

Il s’ensuit que si le bailleur n’avait pas vendu à la SAFER au mépris du droit de préemption de son fermier, ce dernier serait actuellement propriétaire d’un bien d’une valeur de 78 550€ et aurait ainsi réalisé une plus-value de 23 565€. M. [A] subit donc un manque à gagner.

Mme [A], même si elle n’était pas preneuse en titre, a également subi un dommage du fait des manquements contractuels du bailleur en raison de l’impossibilité de son époux, ayant été expulsé, de la subroger dans l’exercice de son droit de préemption. Elle est donc recevable et bien fondée en sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Par suite, il convient de condamner M. [S] à payer à M. et Mme [A] une indemnité de 22 550€, dans la limite de la demande formulée, en réparation du préjudice occasionné, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

M. [B] [S] succombant, est condamné aux dépens de première instance et d’appel, à payer à M. et Mme [A] la somme de 5500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, et est débouté de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

INFIRME le jugement entrepris des chefs de disposition dont il a été interjeté appel ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

PRONONCE la nullité de l’acte authentique de vente reçu le 4 janvier 2012 par Me [N], notaire, signé entre M. [B] [S] et la SA SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL DE BASSE-NORMANDIE, enregistré le 6 février 2012 par la Conservation des hypothèques d'[Localité 30] sous les références 2012 P n°[Cadastre 27], portant sur les parcelles sises commune de [Localité 31] cadastrées section 309 B n° [Cadastre 3],[Cadastre 4] et [Cadastre 5] et commune de [Localité 25] cadastrées section [Cadastre 28], [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 44], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21] et [Cadastre 22], d’une superficie totale de 10 ha 70 a 33 ca, au prix de 78 550€ ;

ORDONNE la publication du présent arrêt à la Conservation des hypothèques d'[Localité 30] aux frais de M. [B] [S] ;

DEBOUTE M. [C] [A] de sa demande tendant à être substitué à la SAFER en qualité d’acquéreur ;

CONDAMNE M. [B] [S] à payer à M. et Mme [C] [A] la somme de 22 550€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la privation du droit de préempter, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

CONDAMNE M. [B] [S] à payer à M. et Mme [C] [A] la somme de 5500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

DEBOUTE M. [B] [S] de sa demande formée à ce titre ;

CONDAMNE M. [B] [S] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET F. EMILY