AFFAIRE : N° RG 23/02808

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CAEN en date du 19 Octobre 2023 RG n° 23/01962

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2024

APPELANT :

Monsieur [T] [X]

né le 15 Mars 1978 à [Localité 7] (TUNISIE)

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté et assisté par M^e Alicia BALOCHE, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2023-03886 du 23/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

INTIMEES :

Madame [W] [P] divorcée [X]

née le 02 Janvier 1968 à [Localité 2]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Non représentée, bien que régulièrement assignée

E.P.I.C. CAEN LA MER HABITAT

N° SIRET : 271 400 020

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 16 septembre 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 14 novembre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Par jugement du 19 octobre 2023, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, dans un litige locatif opposant l’EPIC Caen La Mer habitat à M. [T] [X] et Mme [W] [P] divorcée [X], a notamment :

— condamné M. [T] [X] et Mme [W] [P] divorcée [X] à verser solidairement au profit de la société OPH Caen La Mer habitat la somme de sept mille huit cent quatre-vingt deux euros et douze centimes (7.882,12 euros) correspondant aux loyers et charges impayés outre les réparations locatives dus à la date du 22 mars 2022 ;

— condamné M. [T] [X] et Mme [W] [P] divorcée [X] à verser solidairement au profit de la société OPH Caen La Mer habitat une indemnité de cent cinquante euros (150 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; – ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— condamné M. [T] [X] et Mme [W] [P] divorcée [X] solidairement aux entiers dépens ;

— rejeté le surplus des demandes des parties.

Par déclaration du 8 décembre 2023, M. [T] [X] a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 16 juillet 2024, M. [T] [X] demande à la cour de :

— Réformer le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

— Déclarer recevable et bien fondé M. [X] en ses demandes,

A titre principal,

— Débouter la société OPH Caen La Mer habitat de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

— Cantonner le montant des réparations locatives à la somme de 1.021,65 euros,

En tout état de cause,

— Débouter la société OPH Caen La Mer habitat de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner Mme [P] à garantir M. [X] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre,

— Autoriser M. [X] à s’acquitter des sommes dues par versements mensuels de 50 euros,

— Condamner la société OPH Caen La Mer habitat à verser à M. [X] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions déposées le 6 août 2024, l’EPIC Caen La Mer habitat demande à la cour de :

— Dire irrecevable comme nouvelle la demande de M. [T] [X] visant à réduire les sommes dues au titre des réparations locatives à la somme de 1.021,65 euros,

— Débouter M. [T] [X]de l’intégralité de ses demandes,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* condamné M. [T] [X] et Mme [P] divorcée [X] à verser solidairement au profit de la société OPH Caen La Mer habitat la somme de 7.882,12 euros correspondant aux loyers et charges impayés outre les réparations locatives

dues à la date du 22 mars 2022,

* condamné M. [T] [X] et Mme [P] divorcée [X] à verser solidairement au profit de la société OPH Caen La Mer habitat la somme de 150 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné M. [T] [X] et Mme [P] divorcée [X] solidairement aux entiers dépens ;

— condamner M. [T] [X] et Mme [P] divorcée [X] à verser solidairement au profit de la société OPH Caen La Mer habitat la somme de 1.213 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [P] n’a pas constitué avocat, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant lui ayant été signifiées respectivement par actes de commissaire de justice du 12 février 2024 et du 6 mars 2024 remis à étude.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2024.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR

Sur la demande de mise hors de cause de M. [X]

M. [X] soutient qu’il a quitté le logement conjugal attribué à son épouse dans le cadre de la procédure de divorce au mois de novembre 2020 pour aller vivre au domicile de sa soeur, que l’erreur sur l’adresse du logement est une erreur matérielle, qu’il a avisé le bailleur de son départ dès le mois de novembre 2020, que son obligation solidaire a pris fin six mois plus tard et qu’il ne peut donc être tenu au paiement d’une quelconque somme à compter de cette date.

Le bailleur fait valoir que M. [X] ne rapporte pas la preuve de son départ du logement donné à bail, ni de l’envoi d’un courrier de congé, que les mesures provisoires prises dans le cadre de la procédure de divorce ne concernent pas le logement concerné par la bail et ne sont pas opposables au bailleur.

Le contrat de bail conclu entre les parties le 28 mars 2019 porte sur un logement sis [Adresse 4].

L’article 3.8 du bail intitulé 'Solidarité et indivisibilité’ précise :

'Emportant renonciation aux bénéfices de division et de discussion.

Pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura lieu à solidarité et indivisibilité entre les parties ci-dessus désignées sous le nom du preneur et toutes les personnes pouvant se prévaloir de la continuation du contrat de bail en vertu de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Les preneurs sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail ainsi que des indemnités d’occupation éventuellement fixées selon condamnation judiciaire. En outre, le congé délivré par l’un des preneurs ne le libére pas de son obligation relative au paiement des loyers et de ses accessoires et indemnités d’occupation. Cette solidarité continuera de produire ses effets, vis à vis du preneur parti, jusqu’à une période maximale de six mois après la date d’effet du congé.'

Il est constant que par ordonnance du 2 avril 2021, le juge aux affaires familiales a attribué à Mme [P] la jouissance du domicile familial 'sis [Adresse 1] à charge pour elle d’honorer les loyers et charges y afférents.

L’adresse indiquée apparaît procéder d’une erreur matérielle dès lors que le jugement de divorce du 30 août 2021 domicilie bien Mme [P] au [Adresse 4].

M. [X] indique avoir été hébergé par sa soeur du 25 novembre 2020 au 5 août 2021.

Cependant, il appartenait à M. [X] d’adresser un congé au bailleur.

Or, celui-ci ne justifie aucunement de l’envoi d’un congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice, la pièce 16 communiquée étant un simple courrier émanant de M. [X].

A défaut de congé régulièrement adressé au bailleur, M. [X] est tenu vis à vis de ce dernier au paiement des sommes dues au titre du bail jusqu’au 19 octobre 2021, date de la sortie des lieux.

Sur les sommes dues

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’intimée fait valoir que la demande de l’appenant tendant à voir cantonner le montant des réparations locatives à la somme de 1.021,65 euros est une demande nouvelle irrecevable.

Cependant, les contestations formulées par l’appelant quant au montant des réparations locatives tendent uniquement à écarter les prétentions de l’intimée.

La demande relative à la diminution des prétentions de l’intimée est donc recevable.

C’est justement que l’appelant fait valoir que le bailleur a chiffré le coût des travaux de réfection à la somme de 1.021,65 euros.

Ce montant a été accepté par chacune des parties, la locataire et le bailleur ayant signé le document décrivant et évaluant le montant des réparations locatives et qui a été joint à l’état des lieux de sortie.

C’est cette somme qui est reprise dans le décompte du 22 mars 2022 et c’est cette somme qui a été réclamée aux locataires par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 décembre 2021.

Dès lors, au vu de cet accord entre les parties, le bailleur ne peut réclamer une somme supérieure à 1.021,65 euros au titre des réparations locatives.

La facture Vira du 31 décembre 2021 d’un montant de 58,15 euros correspond au remplacement d’un tablier de baignoire.

L’état des lieux d’entrée indique une baignoire en état d’usure normale.

L’état des lieux de sortie indique le même état sans mention de dégradations particulières.

Cette somme ne peut donc être réclamée aux locataires.

La facture Logista du 26 novembre 2021 d’un montant de 869,90 euros correspond à la fourniture et pose d’un ensemble évier, mitigeur, la création d’une alimentation machine à laver, la création d’une vidange lave-vaiselle, de l’installation d’une barre de douche coulissante chromée.

L’état des lieux entrant indique un meuble évier neuf.

L’état des lieux de sortie mentionne que le meuble évier a été dégradé délibérément par le locataire.

M. [X] ne conteste pas les dégradations du meuble évier.

Aucune dégradation de la robinetterie n’est mentionnée.

Le bailleur n’établit aucunement qu’il existait une barre de douche ou que celle-ci aurait été dégradée pendant le bail.

L’état des lieux de sortie ne fait mention d’aucun problème relatif à une alimentation de la machine à laver ni celle d’un lave-vaisselle.

L’état des lieux d’entrée et celui de sortie ne précisent d’ailleurs pas que ces équipements étaient existants.

Il ne sera donc mis à la charge du locataire au titre de la facture Logista la seule somme de 552,05 euros ttc.

La facture Daligault du 30 novembre 2021 d’un montant de 627,12 euros concerne divers petits travaux d’électricité ainsi que le contrôle et la mise en sécurité de l’installation électrique du logement.

L’état des lieux de sortie ne mentionne qu’une prise tv dégradée dans le séjour.

Dès lors, il ne sera mis à la charge du locataire au titre de cette facture que la somme de 28,84 euros ttc pour la réfection de la prise tv.

La facture LPV Peinture du 6 décembre 2021 d’un montant de 3.190,45 euros concerne la remise en état des dalles de la cuisine, des murs de la cuisine, du séjour, des chambres 1 et 2, des toilettes, de l’entrée, du dégagement et des portes de la cuisine, du séjour, des 3 chambres, de la salle de bain, des toilettes, et du cellier.

L’état des lieux entrant indique que le revêtement PVC est manquant devant le meuble évier.

L’état des lieux de sortie indique une usure normale du sol de la cuisine.

Il ne peut donc être mis à la charge du locataire le changement des dalles.

L’état des lieux entrant indique des murs et plafond en bon état avec 'salissure’ et une usure normale des portes.

L’état des lieux sortant indique une dégradation des murs délibérée et des trous grossièrement rebouchés sur la porte et une peinture non faite.

Concernant le séjour, l’état des lieux d’entrée indique des murs et plafond en bon état et des menuiseries en état d’usure normale.

A la sortie, il est indiqué un état d’usure normale.

Il ne sera donc mis aucune somme à la charge du locataire.

Concernant les chambres, l’état des lieux d’entrée indique pour la chambre 1, un bon état des murs et de la porte et un état d’usure normale pour le plafond, pour les chambres 2 et 3, un bon état des murs, plafond et de la porte.

L’état des lieux de sortie indique :

— chambre 1 : un état d’usure normale sauf pour la peinture de porte intérieure qui a été dégradée ;

— chambre 2 : un état d’usure normale sauf pour la peinture de porte intérieure et la tapisserie qui ont été dégradées ;

— chambre 3 : un état d’usure normale sans dégradation.

La réfection totale de ces pièces ne peut donc être mise à la charge du locataire et le bailleur ne peut à ce titre invoquer la nécessité d’une 'harmonie esthétique'.

Concernant les autres pièces, l’état des lieux d’entrée indique :

— dégagement : usure normale

— cellier : bon état des murs et du plafond et usure normale de la porte

— salle de bain : bon état des peintures

— entrée : bon état

— toilettes: usure normale.

L’état des lieux indique :

— dégagement : trous grossièrement rebouchés sur les murs

— cellier : usure normale

— salle de bain : usure normale

— entrée : usure normale

— toilettes : usure normale.

Au vu de ces éléments, des dégradations causées par les locataires et d’un état d’usure existant de certaines peintures, il sera mis à la charge des locataires, au titre des peintures, la somme de 968,91 euros(1.384,16 euros TTC – 30%)

Le bailleur est donc bien fondé à réclamer le paiement de la somme de :

— loyers et charges, déduction faite du dépôt de garantie de 595 euros et de la somme de 1.031,85 euros comptabilisée au titre des indemnités locatives : 2.939,47 euros,

— réparations locatives : 1.549,80 euros,

— total : 4.489,27 euros.

Le jugement entrepris sera infirmé et M. [X] et Mme [P] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 4.489,27 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023.

Sur la demande en garantie

M. [X] justifie de ce que par ordonnance du 2 avril 2021 le juge aux affaires familiales a attribué à Mme [P] la jouissance du logement familial à charge pour elle d’honorer les loyers et charges y afférents, les époux ayant déclaré alors résider séparément.

Le bailleur réclame le paiement de sommes à compter du 30 avril 2021, le solde du compte étant à zéro le 8 avril 2021.

Il sera ainsi fait droit à la demande de garantie formée par M. [X] pour la condmanation à paiement au titre de la dette locative.

Il n’y a pas lieu à garantie de Mme [P] s’agissant de la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens au vu de l’engagement de M. [X] vis à vis du bailleur.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [X] perçoit un salaire mensuel moyen de 1.052 euros et des prestations sociales à hauteur de 341 euros par mois.

Il paye un loyer résiduel de 367 euros par mois et rembourse 138 euros au titre d’un prêt.

Il propose de régler sa dette par échéance mensuelles de 50 euros.

Il apparaît que la prosposition de M. [X], qui a déjà bénéficié de larges délais de paiement, ne lui permet pas de régler sa dette dans un délai de deux ans.

La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris relatives à l’article 700 du code de procédure et aux dépens, exactement appréciées seront confirmées.

Il n’apparaît pas inéquitable que chacune des parties supporte ses frais irrépétibles en cause d’appel.

M. [X] sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, mis à disposition au greffe ;

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné M. [T] [X] et Mme [W] [P] à payer solidairement à L’EPIC Caen la mer habitat la somme de 7.882,12 euros ;

Statuant à nouveau du chef de la disposition infirmée et y ajoutant,

Condamne M. [T] [X] et Mme [W] [P] à payer solidairement à L’EPIC Caen la mer habitat la somme de 4.489,27 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 mars 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023 ;

Déboute M. [T] [X] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Mme [W] [P] à garantir M. [T] [X] de la condamnation prononcée à son encontre au titre de la dette locative ;

Condamne M. [T] [X] aux dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du susplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY