COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 28 MAI 2025

N° RG 23/01992 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NHPS

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER

c/

S.A.R.L. LES PETITS PONEYS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 20 mars 2023 (R.G. 2022F00970) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 25 avril 2023

APPELANTE :

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Mathilde CHASSANY substituant Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.R.L. LES PETITS PONEYS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Izaskun OGALLAR LEIRAS substituant Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2021, M. et Mme [O] ont conclu avec la société à responsabilité limitée Les Petits Poneys, qui exerce l’activité de création et exploitation de centres d’accueil de jeunes enfants, une promesse de vente portant sur un bien immobilier situé à [Localité 4] (Gironde) sous la condition suspensive d’obtention de l’autorisation administrative nécessaire au changement de destination de l’immeuble.

Ce contrat a été conclu avec le concours de la société par actions simplifiée Human Immobilier, au bénéfice de laquelle a été stipulée, à l’article XXIII, une rémunération de 22.000 euros à la charge de l’acquéreur.

La société Les Petits Poneys a fait connaître le 20 janvier 2022 qu’elle ne poursuivrait pas la vente projetée.

Par courrier du 27 janvier suivant, la société Human Immobilier a mis en demeure la société Les Petits Poneys de lui payer la somme de 51'000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente.

Par courrier du 1er avril 2022, la société Les Petits Poneys a mis en demeure la société Human Immobilier de lui verser une indemnité de 10'000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son devoir d’information et de conseil.

2. Par acte du 30 mai 2022, la société Les Petits Poneys a assigné la société Human Immobilier devant le tribunal de commerce de Bordeaux en paiement de diverses sommes au titre de la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier.

Par jugement du 20 mars 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a :

— Condamné la société Human Immobilier à payer à la société Les Petits Poneys la somme de 3'240 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2022 ;

— Débouté la société Les Petits Poneys du surplus de ses demandes ;

— Débouté la société Human Immobilier de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamné la société Human Immobilier à payer la somme de 2500 euros à la société Les Petits Poneys sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société Human Immobilier aux dépens.

Par déclaration au greffe du 25 avril 2023, la SAS Human Immobilier a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la SARL Les Petits Poneys.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

3. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 25 octobre 2024, la société Human Immobilier demande à la cour de :

— Déclarer recevable et bien fondé en son appel la SAS Human Immobilier ,

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux du 20 mars 2023 en ce qu’il a :

Condamné la société SAS Human Immobilier à payer à la société SARL Les Petits Poneys la somme de 3'240 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2022 ;

Débouté la société Human Immobilier de l’ensemble de ses demandes ;

Condamné la société Human Immobilier à payer la somme de 2500 euros à la société Les Petits Poneys sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamné la société Human Immobilier aux dépens dont frais de greffe liquidés à la somme de 70,91 euros.

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux du 20 mars 2023 en ce qu’il a rejeté la demande de la SARL les Petits Poneys tendant à obtenir la somme de 10'000 euros au titre de dommages et intérêts ;

En conséquence et statuant à nouveau,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article L125-5 du code de l’environnement,

Vu l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 6-I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970,

Vu la jurisprudence citée,

Vu le compromis de vente en date du 22 novembre 2021,

— Condamner la SARL Les Petits Poneys à payer à la SAS Human Immobilier la somme de 22'000 euros, montant de la commission stipulée dans le compromis de vente du 5 mars 2020 contenant engagement des parties, avec intérêt au taux légal majoré de 1,5% par mois à compter du 27 janvier 2022, date de la 1ère mise en demeure,

— Ordonner la capitalisation des intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté,

A titre subsidiaire,

— Condamner la SARL Les Petits Poneys à payer à la SAS Human Immobilier la somme de 22'000 euros à titre de dommages et intérêts équivalent au montant de la commission perdue, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

En tout état de cause,

— Débouter la SARL Les Petits Poneys de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner la SARL Les Petits Poneys à verser à la SAS Human Immobilier la somme de 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris ceux de première instance.

***

4. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 11 février 2025, la société Les Petits Poneys demande à la cour de :

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu la jurisprudence précitée,

— Juger que la SAS Human Immobilier a commis un manquement à son devoir de

conseil de nature à engager sa responsabilité délictuelle ;

En conséquence,

— Débouter la SAS Human Immobilier de l’intégralité de ses demandes, fins et

prétentions ;

— Confirmer le jugement rendu le 21 mars 2023 par le tribunal de commerce de

Bordeaux (RG N°2022F00970) en ce qu’il a :

Condamné la société SAS Human Immobilier à payer à la société SARL Les Petits Poneys la somme de 3'240 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2022 ;

Débouté la société Human Immobilier de l’ensemble de ses demandes ;

Condamné la société Human Immobilier à payer la somme de 2500 euros à la société Les Petits Poneys sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société Human Immobilier aux dépens.

En tout état de cause,

— Condamner la SAS Human Immobilier à verser à la SARL Les Petits Poneys la somme de 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SAS Human Immobilier aux entiers dépens.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 février 2025.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de la société Les Petits Poneys

5. La société Human Immobilier fait grief au jugement déféré d’avoir rejeté sa demande en paiement et de l’avoir condamnée au paiement de dommages et intérêts à la société Les Petits Poneys.

L’appelante fait valoir que le tribunal de commerce a fondé sa décision sur les dispositions de l’article 1992 du code civil alors qu’elle n’a jamais été la mandataire de l’intimée.

La société Human Immobilier ajoute que, en matière de responsabilité extra-contractuelle, le manquement au devoir de conseil doit résulter d’une faute prouvée ; que la société Les Petits Poneys était parfaitement informée que le bien immobilier litigieux était situé dans une zone soumise à conditions urbanistiques restrictives en raison d’un plan de prévention des risques d’inondation ; qu’elle est donc réputée avoir fait son affaire personnelle des prescriptions liées au plan de prévention des risques d’inondation ; que le projet de réhabilitation avec une modification des façades, qui doit s’accompagner d’une demande de permis de construire n’était pas connu de la société Human Immobilier et n’est donc jamais entré dans le champ contractuel.

L’appelante indique que, au surplus, ce projet était réalisable et qu’il n’est pas démontré que les travaux étaient nécessaires et coûteux ; que la seule preuve de leur nécessité résulte d’un document postérieur à l’abandon du projet d’acquisition par la société Les Petits Poneys ; qu’aucun devis de travaux, qu’il s’agisse du projet initial ou du projet modifié, n’a été versé aux débats que la nécessité de surélever le seuil pour se conformer au Plan de prévention n’est pas établie.

6. La société Les Petits Poneys répond que le tribunal de commerce n’a pas seulement fondé sa décision sur les dispositions de l’article 1992 du code civil mais également sur celles de l’article 1240 du même code et celles de l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation ; qu’il est de principe que l’agent immobilier, en sa qualité d’intermédiaire et rédacteur de l’acte, est tenu d’une obligation d’information et de conseil envers le cocontractant de son mandant et n’a pas pour seule mission de rapprocher deux personnes en vue d’une transaction immobilière, mais doit aussi s’assurer de la régularité et de l’efficacité de cette transaction ; que cette obligation implique notamment que l’agent immobilier mène toutes les vérifications nécessaires et qu’il communique toutes les informations susceptibles d’éclairer le consentement d’une partie, ainsi que celles portant sur la consistance du bien ou encore sur les caractéristiques matérielles et juridiques, notamment lorsque l’acquéreur l’informe des attentes particulières qu’il peut avoir.

L’intimée reproche à l’appelante de ne pas l’avoir renseignée sur le fait que le changement de destination du bâtiment en micro-crèche était susceptible d’être soumis à des travaux de mise en conformité aux règles d’urbanismes particulières applicables en raison de la localisation du bien en zone inondable et de l’avoir mal renseignée en lui indiquant qu’une simple déclaration préalable de travaux était suffisante pour procéder au changement de destination.

La société Les Petits Poneys soutient qu’il appartenait à l’appelante de prévoir une condition suspensive plus adaptée aux circonstances ; que, enfin, le caractère onéreux de la mise en conformité a donc été parfaitement établi par son architecte.

Sur ce,

7. L’article 1240 du code civil dispose :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.»

Il est constant en droit que l’intermédiaire professionnel prêtant son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, doit s’assurer que toutes les conditions d’efficacité juridique de la convention se trouvent réunies, même à l’égard de l’autre partie ; que la violation du devoir de conseil, simple obligation de moyens, s’apprécie in concreto et notamment en considération de la volonté, de la situation et des connaissances des parties.

8. L’acte sous seing privé en date du 22 novembre 2021 intitulé 'vente de biens immobiliers sous conditions suspensives’ précise que le bien vendu est une maison individuelle qui constitue le logement de la famille du vendeur ; que l’acquéreur déclare acheter ce bien « à titre de micro-crèche »

Au chapitre VII du contrat litigieux, intitulé 'obligations du vendeur – dossier de diagnostic technique – qualité de l’habitat', il est indiqué que le bien vendu « est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans une zone de prévention des risques miniers prescrits ou approuvés ou bien encore dans une zone de sismicité ou un potentiel radon défini par décret en conseil d’État. L’acquéreur reconnaît avoir pris connaissance de l’état des risques et pollutions datant de moins de six mois ci-après annexés.»

Au chapitre XIX de ce contrat, intitulé 'conditions suspensives', il est mentionné :

« Compte tenu de la destination du bien envisagée par l’acquéreur, l’autorisation administrative nécessaire au changement de destination par une déclaration préalable devra être obtenue avant et au plus tard le jour de l’acte.

En conséquence le vendeur habilite l’acquéreur à effectuer une telle demande et l’autorise dès ce jour à déposer à ses frais la demande conformément aux dispositions d’urbanisme applicables. Pour se prévaloir de la présente condition suspensive, l’acquéreur devra justifier auprès du vendeur et de Human Immobilier du dépôt de la demande de déclaration préalable dans le délai de 30 jours à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

Mise en 'uvre de la déclaration préalable en annexe numéro huit.»

La date de signature de l’acte authentique de vente a été arrêtée au 1er mars 2022 au chapitre XXI du contrat objet du litige, avec la précision suivante : « le refus de réitérer par acte authentique ne pourra pas avoir pour effet de priver Human Immobilier de son droit à rémunération.» Les honoraires prévus à ce titre ont été fixés à la somme de 22.000 euros TTC à la charge de l’acquéreur.

Par ailleurs, un 'Etat des risques et pollutions’ a été établi le 6 novembre 2021 et signé tant par les vendeurs que l’acquéreur et annexé au contrat du 22 novembre suivant.

Ce document indique que l’immeuble objet de la vente est situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels d’inondation et qu’il n’est pas concerné par des prescriptions de travaux dans le règlement de ce plan de prévention.

9. Il résulte de ces éléments que la société Human Immobilier a été dûment informée du changement de destination des lieux, tandis que la société Les Petits Poneys a été dûment informée du fait que le bien était situé dans une zone de prévention des risques d’inondation.

L’agent immobilier, auquel le projet expressément mentionné à l’acte de changement de destination du bien imposait, en sa qualité de professionnel, de procéder à un minimum de recherches, n’a pas tiré les conséquences nécessaires de sa connaissance de la situation particulière de ce bien au regard des règles d’urbanisme pour conseiller aux parties à l’acte de vente la rédaction d’une clause suspensive appropriée aux circonstances de cette vente.

A cet égard, il ne peut être sérieusement soutenu que la société Les Petits Poneys est un professionnel de l’immobilier puisque son activité déclarée au Registre du commerce est la 'création, l’exploitation et l’animation de crèches’ ; il ne peut donc en être tiré aucun argument relatif à l’allégement des obligations de l’agent immobilier à l’endroit du co-contractant de ses mandants.

Les conséquences de ce manquement sont d’ailleurs apparues très rapidement après la signature de l’acte du 22 novembre 2021 puisque la société Human Immobilier s’est elle-même inquiétée, dès le 6 décembre 2021 auprès des services compétents de [Localité 3] Métropole de la pertinence de cette condition suspensive et a sollicité une consultation sur le projet de l’architecte, avant dépôt de la demande d’autorisation de travaux ; il lui a été répondu, le même jour, qu’il convenait d’être attentif à un projet immobilier situé dans une zone du Plan local d’urbanisme concernée par un Plan de prévention des risques d’inondation. [Localité 3] Métropole a en effet répondu à l’appelante : « Attention peut-être si vous êtes en PPRI. Dans ce cas, cela peut entraîner certaines modifications.»

Dès lors, dûment avisé de la transformation d’une maison d’habitation en établissement recevant un public vulnérable, puisqu’il devait s’agir d’une micro-crèche, la société Human Immobilier avait le devoir de proposer la rédaction d’une clause suspensive portant non sur le dépôt d’une simple demande d’autorisation de travaux mais sur le dépôt -et la validation administrative- d’un permis de construire.

Ainsi, la clause suspensive telle que citée supra, était d’emblée inopérante et plaçait l’acquéreur dans une situation qui ne pouvait que conduire au défaut de réalisation de cette clause suspensive et la vidait donc de sa substance.

Il ne peut dès lors être reproché à la société les Petits Poneys, dûment informée de la difficulté par les services compétents de [Localité 3] Métropole, d’avoir renoncé à déposer la demande d’autorisation administrative de travaux telle que prévue par le contrat litigieux.

En effet, il est établi par les documents produits au dossier de l’intimée et en particulier par un courrier de Mme [V], architecte, en date du 20 janvier 2022, que, pour adapter le niveau du seuil d’entrée intérieure au niveau requis par le règlement du PPR, il convenait d’envisager des travaux importants : « remonter le niveau du plancher général ; casser et rehausser les linteaux des portes intérieures ; recréer une nouvelle toiture sur la véranda et partie cuisine actuelle ; aménager une rampe PMR conséquente et adaptation des abords ; etc »

L’enveloppe financière du projet initial était ainsi modifiée par l’impératif d’adaptation des niveaux extérieurs et intérieurs de l’immeuble.

10. Toutefois, les frais engagés par la société Les Petits Poneys étaient en tout état de cause nécessaires à la mise en oeuvre de son projet de transformation du bien. En effet, Mme [V], architecte de l’intimée, a fait connaître à [Localité 3] Métropole par courriel du 23 décembre 2021, que le projet était d’emblée la modification des ouvertures avec un déplacement de l’entrée principale ainsi que la modification des structures porteuses intérieures.

Egalement, le coût de l’intervention du géomètre expert était indispensable à la détermination de la cote de seuil exacte de l’immeuble ; en effet, si la société Les Petits Poneys avait été dûment informée en temps et heure des contraintes urbanistiques de son projet, elle aurait nécessairement fait appel à un géomètre pour faire vérifier la concordance de son projet avec le Plan de prévention des risques d’inondation.

11. Il y a donc lieu d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Human Immobilier à payer à la société Les Petits Poneys des dommages et intérêts à ce titre et, statuant à nouveau dans les limites de la saisine de la cour, de débouter la société Les Petits Poneys de ce chef de demande.

Sur la demande de la société Human Immobilier

12. L’appelante fait grief au jugement déféré d’avoir rejeté sa demande en paiement des honoraires contractuellement prévus alors que l’acquéreur a empêché l’accomplissement de la condition suspensive en ne déposant pas une demande d’autorisation d’urbanisme.

La société Human Immobilier ajoute qu’il n’est pas démontré que toute demande de permis de construire était vouée à l’échec ; que [Localité 3] Métropole a expressément qualifié le projet de réalisable ; que la cote de seuil n’a jamais été précisée dans la condition suspensive ; que, par son comportement, la société Les Petits Poneys lui a fait perdre sa commission alors qu’elle avait mené à bien son travail d’intermédiaire jusqu’à la signature d’un acte unique engageant toutes les parties.

13. La société Les Petits Poneys répond que l’article 6-I de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 conditionne le droit à la rémunération de l’agent immobilier à la conclusion effective de l’opération projetée et à sa constatation dans un acte écrit.

L’intimée ajoute qu’il ne peut être retenu qu’elle aurait empêché l’accomplissement de la

condition suspensive en s’abstenant de déposer une demande de déclaration préalable conformément aux stipulations du compromis de vente alors que cette condition suspensive était irréalisable puisque les travaux nécessaires, importants et onéreux, relevaient du régime du permis de construire ; que le dépôt d’une telle demande devenait ainsi inutile comme étant vouée à l’échec ; que la défaillance de la condition suspensive est directement liée au manquement de la société Human Immobilier à son devoir d’information et de conseil envers la société Les Petits Poneys.

Sur ce,

14. En vertu des dispositions, d’ordre public, de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 mais également des articles 73 et suivants du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dans sa version applicable au contrat litigieux, aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue.

15. Il est établi que, en l’espèce, la vente projetée entre M. et Mme [O] d’une part et la société Les Petits Poneys d’autre part n’a pas été poursuivie, sans levée de la condition suspensive au sens de l’article 1304 du code civil, puisqu’il a été jugé supra qu’il ne pouvait être retenu que la société Les Petits Poneys en avait empêché l’accomplissement.

16. La société Human Immobilier ne peut donc prétendre au paiement de sa commission.

17. L’appelante réclame subsidiairement l’allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la faute de la société Les Petits Poneys, ce préjudice étant la perte de sa commission.

18. Toutefois, il n’est établi aucune faute à l’encontre de l’intimée qui, au contraire, a été mise en défaut par la rédaction d’une condition suspensive inappropriée à sa situation juridique.

19. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Human Immobilier de sa demande en ce sens.

20. Ce jugement sera enfin confirmé quant à ses chefs de dispositif relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.

La société Human Immobilier, partie succombante en appel, sera condamnée à payer les dépens et à verser à l’intimée une somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement prononcé le 20 mars 2023 par le tribunal de commerce de Bordeaux en ce qu’il a condamné la société Human Immobilier à payer à la société Les Petits Poneys la somme de 3.240 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2022.

Statuant à nouveau de ce chef,

Déboute la société Les Petits Poneys de sa demande en paiement.

Confirme pour le surplus le jugement prononcé le 20 mars 2023 par le tribunal de commerce de Bordeaux.

Y ajoutant,

Condamne la société Human Immobilier à payer à la société Les Petits Poneys la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Human Immobilier à payer les dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président