AFFAIRE :N° RG 24/02591

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 09 Octobre 2024 du Tribunal paritaire des baux ruraux d’ARGENTAN

RG n° 51-23-0007

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

BAUX RURAUX

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2025

APPELANTS :

Monsieur [R] [F]

né le 01 Décembre 1970 à [Localité 4]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Madame [K] [T] épouse [F]

née le 03 Février 1971 à [Localité 5]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Comparants, assistés de M^e Catherine ROUSSELOT, avocat au barreau de CAEN

INTIMES :

Madame [Y] [P] [C] épouse [F]

née le 25 Octobre 1948 à [Localité 10]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Monsieur [H] [O] [S] [F]

né le 02 Novembre 1946 à [Localité 4]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentés par M^e Eric BOCQUILLON, avocat au barreau D’ALENCON

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 11 septembre 2025

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 16 octobre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées de l’avancement de la date de délibéré, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

*

* *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon bail verbal du 1er janvier 2007, M. [H] [F] et Mme [Y] [E] épouse [F] ont donné à bail à M. [R] [F] et Mme [K] [T] épouse [F], co-associés et co-gérants du GAEC de la Langerie, devenu l’EARL de la Langerie, plusieurs parcelles de terre et bâtiments d’habitation et d’exploitation sis [Localité 3] (anciennement [Localité 7] et [Adresse 9]).

Le bail s’est renouvelé tacitement pour une nouvelle durée de 9 ans, à compter du 1er janvier 2016, pour se terminer au 31 décembre 2024.

Par actes de commissaire de justice des 3 juin 2016, 16 février 2018 et 21 juin 2019 M. [H] [F] et Mme [Y] [E] épouse [F] ont fait délivrer des commandements de payer à M. [R] [F] et Mme [K] [T] épouse [F] en raison de plusieurs fermages demeurés impayés totalement ou partiellement au titre des années 2014 à 2018.

Par lettres recommandées avec demande d’avis de réception des 22 mars 2019, 13 novembre 2019, 18 décembre 2020, 6 avril 2022, les bailleurs ont mis en demeure les preneurs à bail de leur régler les sommes dues au titre des plusieurs fermages impayés.

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2023, M. [H] [F] et Mme [Y] [E] épouse [F] ont fait délivrer à M. [R] [F] et Mme [K] [T] épouse [F] un congé pour le 31 décembre 2024, aux motifs notamment que les preneurs à bail ont été défaillants dans le paiement des fermages et qu’ils ont compromis la bonne exploitation du fonds en procédant à la coupe d’arbres fruitiers sans autorisation ni remplacement.

Par requête du 25 octobre 2023, reçue au greffe 26 octobre 2023, M. [R] [F] et Mme [K] [T] épouse [F], preneurs à bail, ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Argentan en nullité du congé donné par les bailleurs et de l’avenant au bail conclu le 1er janvier 2009.

A l’audience de conciliation en date du 24 novembre 2023, les parties ne sont pas parvenues à trouver un accord.

Par jugement du 8 octobre 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Argentan a :

— constaté la prescription de l’action en nullité de M. [R] [F] et Mme [K] [T] épouse [F] concernant l’avenant au bail de 2009 ;

— dit que le congé délivré le 30 juin 2023 par acte de commissaire de justice par M. [H] [F] et Mme [Y] [C] épouse [F] avec effet au 31 décembre 2024 portant sur les parcelles et bâtiments d’habitation et d’exploitation sis [Localité 3] (anciennement [Localité 7] et [Adresse 9]) d’une contenance totale de 34ha 23a 21ca est valable et a été régulièrement délivré ;

— débouté M. [R] [F] et Mme [K] [T] épouse [F] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du congé ;

— dit que le bail rural verbal conclu entre les parties le 1er janvier 2007, renouvelé le 1er janvier 2016, se trouvera par conséquent résilié par l’effet du congé, à compter du 31 décembre 2024 ;

— dit que M. [R] [F] et Mme [K] [T] épouse [F] se trouveront occupants sans droit ni titre à compter du 31 décembre 2024 ;

— accordé à M. [R] [F] et Mme [K] [T] épouse [F] un délai de sept mois, expirant le 3 1 juillet 2025, pour libérer les lieux ;

— dit qu’à défaut de libération des lieux le 31 juillet 2025, M. [H] [F] et Mme [Y] [C] épouse [F] pourront faire procéder à l’expulsion de M. [R] [F] et Mme [K] [T] épouse [F] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu de prononcer une astreinte ;

— condamné M. [R] [F] et Mme [K] [T] épouse [F] à payer à M. [H] [F] et Mme [Y] [C] épouse [F] une indemnité d’occupation équivalente au montant du fermage actuel, à compter de la date de résiliation du bail, soit à compter du 31 décembre 2024, et jusqu’à la libération complète des lieux ;

— dit que l’indemnité d’occupation est due au prorata temporis ;

— condamné M. [R] [F] et Mme [K] [T] épouse [F] à payer en deniers ou quittance à M. [H] [F] et Mme [Y] [C] épouse [F] la somme de 29.870,13 euros au titre des fermages impayés, fermage de l’année 2023 inclus ;

— condamné M. [R] [F] et Mme [K] [T] épouse [F] à payer à M. [H] [F] et Mme [Y] [C] épouse [F] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [R] [F] et Mme [K] [T] épouse [F] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

— condamné M. [R] [F] et Mme [K] [T] épouse [F] aux dépens de l’instance ;

— écarté l’exécution provisoire de droit de la décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment retenu :

— s’agissant de l’avenant au bail verbal dont les preneurs au bail font état :

* 'qu’aucun avenant au bail verbal n’a été signé entre les parties le 1er janvier 2009, que l’avenant auquel les demandeurs font référence est en réalité un projet de bail notarié de 2009, non signé par les parties, et prévoyant en effet une fermage annuel de 180 euros I’hectare soit la somme totale de 6.161,78 euros avant actualisation selon la variation de l’indice national des fermages';

* que les différents commandements de payer précisent les montants du fermage annuel réclamés par les bailleurs au titre des années 2014 et 2015, que tous les commandements et mises en demeure postérieures au renouvellement de bail intervenu en 2016 portent sur un fermage annuel de 6.161,78 euros et que les preneurs n’ont jamais contesté ces sommes ; qu’ainsi, les preneurs avaient connaissance du montant du fermage annuel sollicité par les bailleurs depuis plus de cinq ans, leur action en nullité étant dès lors prescrite.

— s’agissant de la validité du congé, qu’au vu des différents commandements de payer et mises en demeure, les bailleurs démontrent qu''au moins deux défauts de paiement des fermages ont persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance ; que les conditions de l’article L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime sont ainsi réunies, permettant aux bailleurs de justifier d’un motif grave et légitime au non-renouvellement du bail'.

— s’agissant des montant des fermages impayés, qu’il ressort du décompte produit que les preneurs 'sont redevables d’une somme de 29.870,13 euros au titre des fermages impayés, fermage de l’année 2023 inclus (66.645,24 euros au titre des fermages dus – 36.775,11 euros au titre des versements effectués)' et que 'La prescription quinquennale ne saurait être retenue en l’espèce, dans la mesure où les règlements partiels retenus à la somme totale de 36.775, 11 euros viennent solder totalement les fermages de 2014 à 2018 inclus, et que les preneurs restent redevables partiellement ou totalement des fermages des années 2019 à 2023, non prescrits'.

Par déclaration du 25 octobre 2024 adressée au greffe de la cour, M. [R] [F] et Mme [K] [T] épouse [F] ont relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions, sauf en celle ayant dit n’y avoir lieu à astreinte.

A l’audience du 11 septembre 2025, les appelants ont soutenu oralement leurs conclusions écrites, déposées le 22 juillet 2025, demandant à la cour de :

— Infirmer le jugement du tribunal en toutes ses dispositions ;

— Annuler le congé délivré à M. [R] [F] et Mme [K] [T] épouse [F] par acte extrajudiciaire, le 30 juin 2023,

— En conséquence, dire que le bail s’est renouvelé par tacite reconduction le 1er janvier 2025 pour une durée de 9 années,

A titre principal,

— Fixer le montant du fermage du bail renouvelé à la somme de 5.694,69 euros,

A titre subsidiaire,

— Ordonner la désignation d’un expert agricole et foncier qui aura pour mission d’évaluer la valeur locative des biens compris dans le bail, à compter du 1er janvier 2025,

En toute hypothèse,

— Débouter M. [H] [F] et Mme [Y] [E] épouse [F] de toutes leurs demandes,

— Condamner solidairement M. [H] [F] et Mme [Y] [E] épouse [F] à payer à M. [R] [F] et Mme [K] [T] épouse [F] la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement M. [H] [F] et Mme [Y] [E] épouse [F] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’audience du 11 septembre 2025, M. [H] [F] et Mme [Y] [C] épouse [F] ont soutenu oralement leurs conclusions écrites, déposées le 21 mai 2025, demandant à la cour de :

— Confirmer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— Déclarer irrecevables les demandes de M. [R] [F] et Mme [K] [T] épouse [F] tendant à fixer le fermage du bail renouvelé à la somme de 5. 694,69 euros et subsidiairement à ordonner la désignation d’un expert qui aurait pour mission d’évaluer la valeur locative des biens compris dans le bail à compter du 1er janvier 2025,

— Débouter M. [R] [F] et Mme [K] [T] épouse [F] de l’ensemble de leurs autres demandes,

Y ajoutant,

— Condamner M. [R] [F] et Mme [K] [T] épouse [F] à payer à M. [H] [F] et à Mme [Y] [E] épouse [F] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamner M. [R] [F] et Mme [K] [T] épouse [F] au paiement des dépens d’appel.

Après la clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

Les parties ont été invitées à réfléchir à l’opportunité d’entrer en médiation.

Par messages RPVA des 25 et 26 septembre 2025, les parties ont accepté de recourir à la médiation.

SUR CE

Les parties ayant accepté de recourir à la médiation, il y a lieu dès lors de désigner un médiateur dans les termes définis au dispositif, et de fixer une nouvelle date à laquelle l’arrêt au fond sera mis à disposition à défaut d’accord entre les parties se concluant par un désistement avant ladite date.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt avant dire droit,

Désigne en qualité de médiateur :

M. [N] [M] demeurant

[Adresse 2] en l’étude de Me [G] [D], notaire,

tél : [XXXXXXXX01],

courriel : [Courriel 6]

avec la mission suivante :

— réunir et entendre les parties ainsi que leurs conseils ;

— après avoir pris connaissance de tous éléments utiles, par la confrontation et le rapprochement de leurs points de vue respectifs suivant un processus à déterminer ensemble, permettre aux parties de trouver par elles-mêmes une solution au conflit qui les oppose en les aidant dans l’élaboration d’un accord ;

Dit que, sauf prorogation dans les conditions de l’article 131-3 du code de procédure civile, la mission du médiateur est d’une durée de trois mois à compter du jour où la provision à valoir sur sa rémunération est versée entre ses mains ;

Fixe à 1.000 euros la provision à valoir sur la rémunération du médiateur qui lui sera versée directement au plus tard le 24 octobre 2025 ;

Dit qu’à défaut d’un accord intervenu entre les parties, les frais de la médiation seront répartis entre elles à parts égales, chacune supportant la somme de 500 euros ;

Dit qu’à défaut de versement intégral de la provision dans le délai prescrit, la décision est caduque et l’instance se poursuit ;

Dit que le médiateur devra immédiatement aviser la cour des difficultés éventuellement rencontrées dans l’exercice de sa mission ;

Dit qu’à l’expiration de sa mission, le médiateur devra informer la cour de la réussite ou l’échec de la médiation et que le rapport de mission, conforme au principe de confidentialité, sera remis au greffe ainsi qu’à chacune des parties ;

Rappelle que les parties peuvent se désister de leur appel à tout moment jusqu’à la date de mise à disposition de l’arrêt à venir ;

Réserve toutes les demandes ;

Fixe la date de mise à disposition de l’arrêt au 12 février 2026 à 14 heures.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT