COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 DECEMBRE 2024

N° RG 21/05201 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MKC4

[V] [B] [M] [N] divorcée [P]

c/

[R], [U] [E]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 juillet 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PERIGUEUX (chambre : , RG : 20/00938) suivant déclaration d’appel du 17 septembre 2021

APPELANTE :

[V] [B] [M] [N] divorcée [P]

née le 11 Mai 1966 à [Localité 4]

de nationalité Française

Profession : Artiste peintre,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Sylvie BOCHE-ANNIC de la SELARL CABINET FORZY – BOCHE-ANNIC – MICHON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

[R], [U] [E]

née le 06 Janvier 1973 à [Localité 5]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Nadège TRION de la SELARL SELARL TRION AVOCAT, avocat au barreau de PERIGUEUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

Mme [R] [E], propriétaire d’un immeuble composé de deux appartements situé [Adresse 2], en a proposé la vente en priorité à ses locataires.

Un compromis de vente a été signé le 14 octobre 2019 par Mme [E] et le 21 octobre 2019 par Mme [N], ex-épouse d’un des locataires du bien, moyennant un prix de 172 000 euros, sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire à hauteur de 172 800 euros.

Soutenant que Mme [N] n’a pas justifié des démarches entreprises pour obtenir un prêt conforme au compromis de vente, par acte du 20 juillet 2020, Mme [E] l’a assignée devant le tribunal judiciaire de Périgueux aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme correspondant à la clause pénale.

Par jugement du 6 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Périgueux :

— a condamné Mme [N] à payer à Mme [E] la somme de 17 200 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la clause pénale,

— l’a condamnée à payer à Mme [E] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux dépens,

— a rappelé que l’exécution provisoire du jugement était de droit.

Mme [N] a relevé appel du jugement le 17 septembre 2021.

Par ordonnance du 21 septembre 2022, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Bordeaux a rejeté la demande de radiation de l’affaire formulée par Mme [E].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 décembre 2021, Mme [N] demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1103, 1128, 1129, 1130 et 1178 et suivants du code civil :

— d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

— l’a condamnée à payer à Mme [E] la somme de 17 200 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la clause pénale,

— l’a condamnée à payer à Mme [E] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— de prononcer la nullité du compromis de vente des 14 et 21 octobre 2019 en raison de son insanité d’esprit au moment de sa signature et des violences exercées,

— de juger subsidiairement qu’elle justifie en tout état de cause avoir sollicité le prêt mentionné en condition suspensive et avoir essuyé un refus du Crédit Agricole de sorte que la condition n’a pas été réalisée,

— de débouter Mme [E] de l’intégralité de ses demandes,

— de condamner cette dernière à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du caractère abusif de la procédure,

— de la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 avril 2023, Mme [E] demande à la cour, sur le fondement des articles 1128, 1129, 1130, 1131, 1103, 1304-3 et 1140 et suivants du code civil, de :

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— prononcer l’irrecevabilité de la demande de nullité du compromis de vente formulée par Mme [N], s’agissant d’une demande nouvelle jamais formulée en première instance,

à titre subsidiaire,

— prononcer la validité du compromis de vente des 14 et 21 octobre 2019,

en tout état de cause,

— débouter Mme [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner cette dernière à verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la recevabilité de la demande de nullité du compromis de vente formée par Mme [N].

Mme [E] soulève l’irrecevabilité de la demande de nullité du compromis de vente formée en cause d’appel par Mme [N], comme n’ayant pas été formée devant le tribunal.

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Selon les dispositions de l’article 566 du code de procédure civile, 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.

En l’espèce, il résulte du jugement rendu par le tribunal que Mme [N] avait constitué avocat mais n’avait pas notifié de conclusions.

Devant la cour d’appel, Mme [N] soulève la nullité du compromis de vente pour vice de consentement et défaut de capacité à agir.

Or, cette demande de nullité du compromis de vente n’a jamais été formée par Mme [N] devant le tribunal.

En conséquence, la demande de nullité du compromis de vente formée par Mme [N] la première fois en cause d’appel sera déclarée irrecevable.

II- Sur la demande en paiement de la somme de 17 200 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la clause pénale.

Mme [N] expose qu’elle justifie avoir sollicité du Crédit Agricole un prêt conforme à celui mentionné dans la clause suspensive, et avoir également sollicité vainement deux autres établissements bancaires.

Mme [E] réplique que Mme [N] ne justifie pas avoir demandé un prêt conforme aux caractéristiques décrites dans le compromis de vente dans les délais impartis.

Elle soutient qu’elle est fondée à solliciter la mise en oeuvre de la clause pénale prévue dans le compromis de vente.

****

L’article 1103 du code civil dispose que 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

En l’espèce, le compromis de vente signé le 14 octobre 2019 par Mme [E] et le 21 octobre 2019 par Mme [N] contient une condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’un prêt par le Crédit Agricole ou tout autre organisme prêteur d’un montant de 172 800 euros d’une durée minimale de dix ans et maximale de vingt ans, au taux nominal maximal de 1, 60% hors assurance et mentionne en outre que:

— 'l’acquéreur s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt dans les meilleurs délais,

— la réception de cette offre devra intervenir au plus tard dans un délai de quarante-cinq jours à compter des présentes,

— l’acquéreur devra informer sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive…

— en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 12 novembre 2019,

— au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 17 200 euros à titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-5 du code civil’ (pièce 2 [E]).

Il incombe dès lors à Mme [N] de justifier de ce qu’elle a sollicité dans les délais impartis un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

A cet effet, Mme [N] produit:

— un courrier du 20 décembre 2019 du Crédit Agricole mentionnant que 'Mme [P] [V] nous a sollicités le 20 décembre 2019 pour l’étude d’un financement concernant [Adresse 2]. A l’examen des premiers éléments qui nous ont été fournis, nous avons émis un avis défavorable et avons renoncé à constituer un dossier de financement '(pièce 3 Mme [N]),

— une attestation du 11 septembre 2020 du directeur d’agence du Crédit Agricole, lequel précise 'nous vous rappelons que le Crédit Agricole n’a pas souhaité instruire votre demande sur le projet d’acquisition ci-après: prix d’achat: 172 000 euros; montant du financement sollicité: 172 800 euros, durée du prêt sollicité: 20 ans, taux nominal d’intérêt maximal: 1, 60%' (pièce 2 [N]).

Il ressort de ces éléments que si Mme [N] a bien sollicité du Crédit Agricole un prêt conforme aux stipulations contractuelles, elle n’a en revanche accompli cette démarche que le 20 décembre 2019, postérieurement au délai imparti, à savoir dans les 45 jours à compter de la signature de la promesse de vente du 21 octobre 2019, le délai expirant donc le 5 décembre 2019.

Au surplus, et contrairement à l’obligation contractuelle qui lui était faite d’informer sans retard le vendeur, elle n’a informé que par courrier du 20 janvier 2020 le notaire instrumentaire de ce que le financement lui avait été refusé par le Crédit Agricole et qu’elle avait démarché le Crédit Lyonnais et la société Générale afin de trouver une solution (pièce 3 [E]).

Sur ce dernier point, il convient de relever qu’aux termes de ses conclusions, Mme [N] affirme avoir sollicité vainement deux autres établissements bancaires mais ne verse aux débats aucun élément susceptible de corroborer ses dires.

En conséquence, faute pour Mme [N] d’avoir rempli son obligation de solliciter un prêt conforme aux caractéristiques de la promesse de vente dans les délais impartis, la condition suspensive est réputée réalisée, et Mme [N] avait l’obligation de réitérer la vente, ce qui n’a pas été effectué.

Dès lors, le jugement en ce qu’il a condamné Mme [N] à payer à Mme [E] la somme de 17 200 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant de la clause pénale prévue à l’acte de vente sera confirmé.

III- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme [N].

Le jugement entrepris étant confirmé, Mme [N] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

IV-Sur les mesures accessoires.

Mme [N], partie perdante, supportera les dépens de la procédure d’appel et sera condamnée à payer à Mme [E] une somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [N] sera déboutée de sa demande formée par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevable la demande de nullité du compromis de vente formée par Mme [V] [N].

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Déboute Mme [V] [N] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamne Mme [V] [N] aux dépens de la procédure d’appel.

Condamne Mme [V] [N] à payer à Mme [R] [E] la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [V] [N] de sa demande formée par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,