AFFAIRE : N° RG 24/00833

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du TJ de CAEN en date du 15 Mars 2024

RG n° 21/03613

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

APPELANTE :

S.A.S. ODALYS RESIDENCES

N° SIRET : 487 696 080

[Adresse 34]

[Adresse 34]

[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Catherine MASURE-LETOURNEUR, avocat au barreau de CAEN,

Assistée de M^e Nelson SEGUNDO, substitué par Marie-Pauline CHEMIN, avocats au barreau de PARIS

INTIMES :

Monsieur [O] [J] venant aux droits de l’EURL [Adresse 32]

né le 30 Novembre 1953 à [Localité 30]

[Adresse 32]

[Adresse 32]

[Localité 5]

Madame [P] [J] venant aux droits de l’EURL [Adresse 32]

[Adresse 32]

[Adresse 32]

[Localité 5]

Monsieur [V] [N]

N° SIRET : 443 083 795

né le 16 Avril 1955 à [Localité 33]

[Adresse 10]

[Localité 22]

Représentés et assistés par M^e Stéphane PIEUCHOT, substitué par M^e Sophie BOURDIN, avocats au barreau de CAEN

S.A.R.L. GITCAC

N° SIRET : 437 675 978

[Adresse 28]

[Localité 7]

prise en la personne de son représentant légal

S.N.C. FREM

N° SIRET : 388 159 188

[Adresse 36]

[Localité 9]

prise en la personne de son représentant légal

S.A.R.L. PH 10

N° SIRET : 408 981 892

[Adresse 3]

[Localité 14]

prise en la personne de son représentant légal

S.A.R.L. MARGO

N° SIRET : 432 976 678

[Adresse 13]

[Localité 18]

prise en la personne de son représentant légal

S.A.R.L. IVORY CAPITAL

N° SIRET : 450 821 491

[Adresse 2]

[Localité 26]

prise en la personne de son représentant légal

E.U.R.L. DANNYSA

N° SIRET : 407 675 529

[Adresse 21]

[Localité 37]

[Localité 15]

prise en la personne de son représentant légal

S.A.R.L. LA PIE VERTE

N° SIRET : 399 327 964

[Adresse 35]

[Adresse 35]

[Localité 8]

prise en la personne de son représentant légal

S.A.R.L. SODI

N° SIRET : 431 891 738

[Adresse 25]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

E.U.R.L. PANORAMA

N° SIRET : 403 159 270

[Adresse 24]

[Localité 27]

prise en la personne de son représentant légal

Représentés et assistés par M^e Stéphane PIEUCHOT, substitué par M^e Sophie BOURDIN, avocats au barreau de CAEN

S.A.R.L. CAROL’IN

N° SIRET : 399 327 873

[Adresse 31]

[Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal

E.U.R.L. DOMUS CAB

N° SIRET : 408 898 195

[Adresse 19]

[Localité 16]

prise en la personne de son représentant légal

S.A.R.L. COMISA

N° SIRET : 399 388 834

[Adresse 11]

[Localité 23]

prise en la personne de son représentant légal

S.A.R.L. SWING

N° SIRET : 403 160 468

[Adresse 20]

[Localité 12]

prise en la personne de son représentant légal

Représentés et assistés par M^e Stéphane PIEUCHOT, substitué par M^e Sophie BOURDIN, avocats au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 02 octobre 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me COURTADE, Conseillère et M^me LOUGUET, Conseillère, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 27 novembre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SARL Carol’in, la société Ivory Capital, l’EURL Dannysa, la société Margo, la société La pie verte, M. [V] [N], la société Sodi, la SARL Gitcac, I’EURL Panorama, la société Frem, la société PH 10, I’EURL Domus cab, la société Comisa, M. [O] [J] et Mme [P] [J] et la SARL Swing (les copropriétaires bailleurs) sont copropriétaires de la quasi-totalité des lots composant la copropriété de l’ensemble immobilier Green Panorama situé [Adresse 17] à [Localité 29].

Ils ont, chacun, régularisé un bail soumis au statut des baux commerciaux avec la société Odalys, aux droits de laquelle vient la société Odalys résidences (société Odalys).

Ces baux commerciaux ont été conclus pour une durée de 9 ans, ayant débuté le 1er janvier 2004, excepté pour l’EURL Domus cab (1er mai 2004) et pour l’EURL [Localité 29] (1er juillet 2005) et devant se terminer le 30 septembre de la 9ème année. Le loyer était stipulé payable semestriellement à terme échu les 30 juin et 31 décembre de chaque année.

Par acte notarié du 22 juillet 2020, I’EURL [Localité 29] a cédé son lot (n°106) à M. [V] [N].

Les différents lots sont répartis comme suit :

Copropriétaires

Lots concernés (hors parking)

SARL Carol 'in

lots no 209, 210, 211, 212, 213, 214,215 216

société Ivory Capital

lots no 102 et 113

EURL Dannysa

lots no 204 et 222

EURL [Localité 29]/M. [N]

lot no 106

société Margo

lots no 115 et 201

société La Pie Verte

lots no 105, 206, 207 et208

M. [V] [N]

lots no 104, 117, 118, 203, 218, 219, 220 et 221

SARL Sodi

lot no 202

SARL Gitcac

lot 223

EURL Panama

lots no 101,107 et 116

SNC Frem

lot no 103

SARL PH 10

lots no 111 et 205

EURL Domus Cab

lots no 119, 120, 121 et 122

SARL Comisa

lot no 217

M. et Mme [J]

lot n° 112

SARL swing

lots n°110 et 114

Un audit de la résidence effectué en mars 2016 a conclu à la nécessité d’effectuer des travaux pour un montant global de 886.871,33 euros TTC.

Arguant d’un manquement à I’obligation d’entretien des locaux, les copropriétaires ont mandaté M. [X] [C] pour procéder à une évaluation de la valeur locative de la résidence. Il a déposé son rapport le 22 février 2018.

Sur la base de ce constat, les copropriétaires ont sollicité sur requête et obtenu par ordonnance du 16 mai 2018 rendue par le président du tribunal de grande instance de Caen, I’autorisation de faire procéder à un constat d’huissier à I’intérieur des locaux.

Le constat a été réalisé par la SELARL ACR Huissier de justice le 18 juin 2018.

Estimant qu’il existait une défaillance dans le règlement des loyers qui leur étaient dus, les copropriétaires ont mis en demeure la société Odalys de procéder au règlement des loyers impayés par lettre recommandée du 13 décembre 2017.

Par actes d’huissier de justice des 17 août 2018, les copropriétaires ont fait délivrer à la société Odalys Résidences un commandement de payer visant la clause de résiliation de plein droit au titre des loyers impayés et du non-respect de l’obligation d’entretien.

Par ordonnance de référé du 6 juin 2019, le président du tribunal de grande instance de Caen a :

— constaté la résiliation des baux liant la SAS Odalys résidences à la SARL Sodi, la SARL Carol’in, la SARL Ivory Capital, l’EURL Dannysa, l’EURL [Localité 29], la SARL Margo, la SARL La pie verte, M. [V] [N], la SARL Gitcac, I 'EURL Panorama, la SNC Frem, la SARL PH 10, la SARL Comisa, l’EURL Domus cab, la SARL Swing, M. [O] [J] et Mme [P] [J], avec effet au 17 septembre 2018, pour les locaux à usage commercial situés [Adresse 17] à [Localité 29],

— ordonné en conséquence l’expulsion de la SAS Odalys résidences et tout occupant de son chef des locaux à usage commercial situés [Adresse 17] à [Localité 29], occupés sans droit avec I’assistance de la force publique si besoin est ;

— dit n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433- 1 et R. 433- 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné la SAS Odalys résidences à payer, en deniers ou quittances, par provision à chacun des copropriétaires, à savoir la SARL Sodi, la SARL Carol’in, la SARL Ivory capital, l’EURL Dannysa, l’EURL [Localité 29], la SARL Margo, la SARL La pie verte, M. [V] [N], la SARL Gitcac, I 'EURL Panorama, la SNC Frem, la SARL PH 10, la SARL Comisa, I 'EURL Domus cab, la SARL Swing, M. [O] [J] et Mme [P] [J], à compter de la date de résiliation du bail, le montant du loyer et charges à valoir sur l’indemnité d’occupation due prorata temporis jusqu’à libération effective des lieux ;

— débouté la SARL Sodi, la SARL Carol’in, la SARL Ivory capital, l’EURL Dannysa, l’EURL [Localité 29], la SARL Margo, la SARL La pie verte, M. [V] [N], la SARL Gitcac, I’EURL Panorama, la SNC Frem, la SARL PH 10, la SARL Comisa, I 'EURL Domus cab, la SARL Swing, M. [O] [J] et Mme [P] [J] de leurs demandes de provision complémentaire et de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— condamné la SAS Odalys résidences à payer à chacun des copropriétaires, à savoir la SARL Sodi, la SARL Carol’in, la SARL Ivory capital, l’EURL Dannysa, l’EURL [Localité 29], la SARL Margo, la SARL La pie verte, M. [V] [N], la SARL Gitcac, I 'EURL Panorama, la SNC Frem, la SARL PH 10, la SARL Comisa, I 'EURL Domus cab, la SARL Swing, M. [O] [J] et Mme [P] Richirla somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SAS Odalys résidences aux dépens, en ce non compris les constats d’huissier et le rapport de Monsieur [C] ;

— rejeté tous les autres chefs de demande des parties.

La société Odalys a interjeté appel de cette décision qui a été confirmée par un arrêt de la cour d’appel de Caen du 19 mars 2020.

Entre-temps, La société Odalys a quitté les lieux le 30 septembre 2019.

Chacun des demandeurs, au titre des lots lui appartenant, a régularisé un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux avec la société Goelia gestion prenant effet le 1er novembre 2019, ces contrats de bail contenant une clause prévoyant une période de travaux et de franchise de loyers jusqu’au 31 mars 2020.

Estimant avoir été privés de loyers entre la date de sortie des lieux de la société Odalys et le terme de la période de franchise de loyer consentie à la société Goelia gestion, soit sur la période courant du 1er octobre 2019 au 31 mars 2020 et arguant d’un manquement de la société Odalys à son obligation contractuelle d’entretien des lieux loués en bon état locatif, les copropriétaires ont fait assigner cette dernière devant le tribunal judiciaire de Caen par acte d’huissier du 25 octobre 2021, afin de la voir condamner au paiement des loyers et des travaux de remise en état.

Par jugement du 15 mars 2024, le tribunal judiciaire de Caen a :

— débouté la SARL Carol’in, la société Ivory Capital, l’EURL Dannysa, la société Margo, la société La pie verte, M. [V] [N], la société Sodi, la SARL Gitcac, l’EURL Panorama, la société Frem, la société PH 10, L’EURL Domus cab, la société Comisa, M. et Mme [J] et la SARL Swing de leurs demandes indemnitaires au titre des loyers non perçus ;

— condamné la SAS Odalys résidences à payer à la SARL Carol 'in, la société Ivory Capital, l’EURL Dannysa, la société Margo, la société La pie verte, M. [V] [N], la société Sodi, la SARL Gitcac, I’EURL Panorama, la société Frem, la société PH 10, L’EURL Domus Cab, la société Comisa, M. et Mme [J] et la SARL Swing, unis d’intérêts, la somme de 808.094,95 euros au titre des travaux de remise en état et de rénovation de l’ensemble immobilier, répartie de la façon suivante :

Copropriétaires

Lots concernés

(hors parking)

Prorata du montant des travaux par propriétaire suivant nombre de lots

SARL Carol’in

lots no 209, 210, 211, 212, 213,

214,215 216

155.599,71 euros

société Ivory capital

lots no 102 et 113

38.899,92 euros

EURL Dannysa

lots no 204 et 222

38.899,92 euros

société Margo

lots no 115 et 201

38.899,92 euros

société La pie verte

lots no 105, 206, 207 et 208

77.799,85 euros

M. [V] [N]

lots no 104,106, 117, 118, 203,

218, 219, 220 et

221

175.049,68 euros

SARL Sodi

lot no 202

19.449,96 euros

SARL Gitcac

lot 223

19.449,96 euros

EURL Panama

lots no 101,107 et 116

58.349,89 euros

SNC Frem

lot no 103

19.449,96 euros

SARL PH 10

lotsn0 111 et 205

38.899,92 euros

EURL Domus cab

lots no 119, 120, 121 et 122

77.799,85 euros

SARL Comisa

lot no 217

19.449,96 euros

M. et Mme [J]

lot no 112

19.449,96 euros

SARL Swing

lots no 110 et 114

38.899,92 euros

— condamné la SAS Odalys Résidences à payer les entiers dépens de I’instance avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Stéphane Pieuchot, membre de la SELARL Pieuchot et associés, conformément aux dispositions de I’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné la SAS Odalys Résidences à payer à la SARL Carol’in, la société Ivory Capital, I’EURL Dannysa, la société Margo, la société La pie verte, M. [V] [N], la société Sodi, la SARL Gitcac, l’EURL Panorama, la société Frem, la société PH 10, l’EURL Domus cab, la société Comisa, M. et Mme [J] et la SARL Swing, unis d’intérêts, la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre le coût des commandements, le coût des deux constats d’huissier et le coût du rapport de M. [C] ;

— débouté la SAS Odalys Résidences de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision qui est de droit.

Pour rejeter la demande indemnitaire au titre des loyers non perçus, le tribunal a retenu :

* que la société Odalys avait quitté les locaux le 30 septembre 2019 et qu’il ne s’était écoulé qu’un délai d’un mois entre la libération effective des locaux par la société Odalys et la reprise de ces derniers par la société Geolia gestion, délai qui n’apparaissaît pas excessif ;

*que les copropriétaires ne rapportaient pas la preuve que la période de travaux et la franchise de loyers avaient été consentis en raison du comportement de la société Odalys.

Pour faire droit à la demande indemnitaire au titre des travaux de réfection de la résidence, le tribunal a retenu :

* qu’il ressortait des pièces communiquées aux débats (rapport d’expertise amiable, PV de constat huissier, états des lieux de sortie) la méconnaissance par la société Odalys de son obligation d’entretien ;

* que la société Odalys ne pouvait se prévaloir ni d’un manquement de la part des bailleurs qui auraient dû effectuer certaines réparations, ni de la vétusté des locaux.

Par déclaration du 29 mars 2024, la société Odalys résidences a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté les intimés de leurs demandes indemnitaires au titre des loyers non perçus.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 29 août 2025, l’appelante demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL Carol’in, la société Ivory Capital, l’EURL Dannysa, la société Margo, la société La pie verte, M. [V] [N], la société Sodi, la SARL Gitcac, l’EURL Panorama, la société Frem, la société PH 10, l’EURL Domus cab, la société Comisa, M. et Mme [J] et la SARL Swing de leur demande indemnitaire au titre des loyers non perçus pour la période du 1er octobre 2019 au 31 mars 2020,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Odalys résidences à payer à la SARL Carol’in, la société Ivory Capital, l’EURL Dannysa, la société Margo, la société La pie verte, M. [V] [N], la société Sodi, la SARL Gitcac, l’EURL Panorama, la société Frem, la société PH 10, l’EURL Domus cab, la société Comisa, M. et Mme [J] et la SARL Swing, unis d’intérêts, la somme de 808.094,95 euros au titre des travaux de remise en état et de rénovation de l’ensemble immobilier,

Et, statuant à nouveau,

A titre principal,

— Débouter la SARL Carol’in, la société Ivory Capital, l’EURL Dannysa, la société Margo, la société La pie verte, M. [V] [N], la société Sodi, la SARL Gitcac, l’EURL Panorama, la société Frem, la société PH 10, L’EURL Domus Cab, la société Comisa, M. et Mme [J] et la SARL Swing de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— Limiter le quantum des indemnités accordées la SARL Carol’in, la société Ivory Capital, l’EURL Dannysa, la société Margo, la société La pie verte, M. [V] [N], la société Sodi, la SARL Gitcac, l’EURL Panorama, la société Frem, la société PH 10, l’EURL Domus cab, la société Comisa, M. et Mme [J] et la SARL Swing au montant des franchises de loyers effectivement octroyées à la société Goelia,

A titre très subsidiaire,

— Limiter le quantum des indemnités accordées la SARL Carol’in, la société Ivory Capital, l’EURL Dannysa, la société Margo, la société La pie verte, M. [V] [N], la société Sodi, la SARL Gitcac, l’EURL Panorama, la société Frem, la société PH 10, l’EURL Domus cab, la société Comisa, M. et Mme [J] et la SARL Swing à de plus justes proportions, en :

* tenant compte de l’absence de réalisation de travaux par les bailleurs durant toute l’exploitation des locaux,

* soustrayant au montant des indemnités les travaux d’entretien effectués depuis l’entrée dans les lieux à hauteur de 173.144,62 euros HT, soit 199.516,16 euros TTC,

* soustrayant au montant des indemnités tous les postes relatifs :

— aux grosses réparations à hauteur de 266.260,41 euros HT,

— aux travaux de peinture, la société Odalys résidences ayant effectué des travaux en 2019 à hauteur de 116.283,42 euros HT de remplacement du mobilier des salles d’eau et cuisines nécessités par la vétusté à hauteur de 153.317,42 euros HT,

* appliquant au solde un pourcentage lié à la vétusté des équipements à l’issue de 14 années d’exploitation, ledit pourcentage ne pouvant être inférieur à 50 %,

En tout état de cause,

— Rejeter l’ensemble des demandes présentées par les sociétés Carol’in, Ivory capital, Dannysa, Margo, La pie verte, Sodi, Gitcac, Panorama, Frem, PH 10, Domus cab, Comisa, Swing, M. [N] et M. et Mme [J] à l’encontre de la société Odalys résidences,

— Condamner in solidum les sociétés Carol’in, Ivory capital, Dannysa, Margo, La pie verte, Sodi, Gitcac, Panorama, Frem, PH 10, Domus cab, Comisa, Swing, M. [N] et M. et Mme [J] à verser à la société Odalys résidences la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum les sociétés Carol’in, Ivory capital, Dannysa, Margo, La pie verte, Sodi, Gitcac, Panorama, Frem, PH 10, Domus cab, Comisa, Swing, M. [N] et M. et Mme [J] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 1er septembre 2025, les sociétés Carol’in, Ivory capital, Dannysa, Margo, La pie verte, Sodi, Gitcac, Panorama, Frem, PH 10, Domus cab, Comisa, Swing, M. [N] et M. et Mme [J] demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Odalys Résidences à payer aux copropriétaires la somme de 808.094,95 euros au titre des travaux de remise en état et de rénovation de l’ensemble immobilier,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Odalys Résidences à payer aux copropriétaires la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700, outre les dépens, le coût des commandements, des deux constats d’huissier et du rapport de M. [C],

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les copropriétaires de leurs demandes indemnitaires au titre des loyers non perçus suite à la résolution du bail, pendant le temps nécessaire à la relocation de la résidence,

— Condamner la société Odalys Résidences à verser à chacun des concluants le prix du bail pendant tout le temps nécessaire à la relocation de chacun des biens concernés, sur le fondement de l’article 1760 du Code civil, soit les sommes suivantes :

Copropriétaires

Lots concernés

(hors parking)

Montant du loyer sur la

période du 1er octobre 2019 au 31 mars 2020

Carol’in

lots no 209, 210, 211, 212, 213,

214,215 216

20.911,68 euros

Ivory capital

lots no 102 et 113

5.227,92 euros

Dannysa

lots no 204 et 222

5.227,92 euros

[Localité 29]

lot n°106

2.626,04 euros

société Margo

lots no 115 et 201

5.227,92 euros

La pie verte

lots no 105, 206, 207 et 208

10.455,84 euros

M. [V] [N]

Lots no 104, 117, 118, 203, 218, 219, 220 et

221

20.911,68 euros

Sodi

lot no 202

2.613,96 euros

Gitcac

lot n° 223

2.613,96 euros

Panama

lots no 101,107 et 116

7.841,88 euros

Frem

lot no 103

2.613,96 euros

PH 10

Lots n0 111 et 205

5.227,92 euros

Domus cab

lots no 119, 120, 121 et 122

10.455,84 euros

Comisa

lot no 217

2.613,96 euros

M. et Mme [J]

lot no 112

2.613,96 euros

Swing

lots no 110 et 114

5.227,92 euros

En tout état de cause,

— Débouter la société Odalys Résidences l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société Odalys Résidences à payer à chacun des concluants une indemnité complémentaire de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Odalys Résidences aux entiers dépens,

— Accorder à la SELARL Pieuchot et associés représentée par M^e Stéphane Pieuchot le bénéfice du droit de recouvrement direct instauré par l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande indemnitaire au titre des loyers impayés

Les copropriétaires soutiennent que l’inoccupation prématurée des lieux loués du fait de la résolution du bail commercial aux torts exclusifs de la société Odalys leur a causé un préjudice, consistant en la non perception du loyer entre la date de sortie prématurée des lieux de la société Odalys et la date de première perception du loyer au titre du contrat de bail conclu avec le nouveau preneur, la société Geolia gestion, soit du 1er octobre 2019 au 31 mars 2020.

Ils expliquent qu’ils se sont trouvés contraints d’accorder à la société Geolia gestion des franchises de loyers en raison de la restitution des locaux dans un état déplorable par la société Odalys, consécutif à la méconnaissance par cette dernière de son obligation d’entretien des locaux ; qu’ainsi une période de travaux à réaliser a dû être prévue, qu’ainsi les premiers loyers n’ont été payés qu’à compter du 1er avril 2020, que c’est donc durant une période de 6 mois suivant le départ de la société Odalys que les copropriétaires se sont trouvé privés de revenus locatifs.

La société Odalys répond que les copropriétaires n’ont subi aucun préjudice du fait de l’inoccupation des locaux, soulignant qu’ils ne démontrent aucune difficulté de relocation des locaux puisqu’ils avaient, dès le mois de juillet 2019, trouvé un nouveau locataire et que la résidence a été louée à bref délai après son départ ; que par ailleurs la franchise de loyer consentie au nouveau locataire Geolia gestion relève d’une décision discrétionnaire des copropriétaires résultant de négociations entre ces deux parties, auxquelles elle est restée étrangère ;

Elle ajoute que les copropriétaires ne démontrent aucune faute de sa part au soutien de leur demande d’indemnisation ; qu’ils ne prouvent pas que la période de travaux engagés par le nouveau locataire et la franchise de loyers consentie seraient dues à un quelconque manquement à l’obligation d’entretien ; que le bail a en l’espèce, été résilié à la suite de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du non-paiement des loyers et charges dus aux bailleurs ; qu’ainsi les bailleurs ne peuvent pas invoquer, la soi-disant faute commise dans l’exercice de son obligation d’entretien.

Sur ce,

L’article 1760 du code civil dispose que : « En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus ».

En l’espèce, par ordonnance du 6 juin 2019, confirmée par arrêt du 19 mars 2020, le juge des référés du tribunal de grande instance de Caen a constaté la résiliation des baux au 17 septembre 2018 aux torts exclusifs de la société Odalys en raison d’un manquement à son obligation de paiement des loyers.

Il est constant que la société Odalys a quitté les lieux le 30 septembre 2019 et que les baux conclus avec la société Geolia gestion ont pris effet le 1er novembre 2019.

Ce délai d’un mois à l’issue duquel la résidence de tourisme a pu être relouée étant très bref, les développements des parties concernant l’appréciation du temps nécessaire à la relocation sont inopérants.

Par infirmation du jugement, la société Odalys sera condamnée à régler à chacun des copropriétaires bailleurs un mois de loyer dans les conditions fixées au dispositif.

Les bailleurs sollicitent en outre, l’indemnisation de cinq mois supplémentaires de loyer en raison de la franchise qu’ils soutiennent avoir dû accorder à la nouvelle locataire du fait de la nécessité pour elle de réaliser des travaux de remise en état de la résidence du fait du manquement de la société Odalys à son obligation d’entretien.

Si la société Odalys prétend que la seule faute ayant justifié la résiliation du bail se rapporte au paiement des loyers, il doit être rappelé que par actes d’huissier du 17 août 2018, les copropriétaires bailleurs ont fait délivrer à la société Odalys un commandement visant la clause résolutoire lui faisant sommation de régler les loyers impayés, mais également de procéder à la réalisation de travaux de réparation et d’entretien en exécution du bail.

Dans le cadre de leur action en référé en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, les copropriétaires bailleurs ont invoqués les manquements de la société Odalys tant à son obligation de paiement des loyers, qu’à son obligation d’entretien de la résidence.

Par ordonnance du 6 juin 2019, confirmée par arrêt du 19 mars 2020, le juge des référés du tribunal de grande instance de Caen a constaté la résiliation des baux au 17 septembre 2018 du seul fait de la persistance du manquement de la locataire à son obligation de paiement des loyers plus d’un mois après la mise en demeure, car ce manquement suffisait à lui seul à faire droit à la demande des bailleurs concernant la résiliation des baux. Toutefois, les copropriétaires bailleurs avaient bel et bien invoqué le manquement de la société Odalys à son obligation d’entretien, de sorte qu’ils sont fondés à se prévaloir de ce manquement au soutien de leur demande indemnitaire.

Aux termes de l’article 1760 du code civil, l’indemnisation sollicitée par les copropriétaires bailleurs est soumise à la preuve d’un abus par la société Odalys, qui se rapporte au dol dont la locataire s’est rendue coupable. La faute dolosive suppose que soit démontrée l’inexécution délibérée par la locataire de ses obligations.

Les copropriétaires bailleurs se prévalent de deux fautes pour caractériser l’abus. Ils invoquent les conditions du départ de la société Odalys a qui a procédé à un état des lieux de sortie non contradictoire, qu’elle ne leur a jamais transmis, et a refusé de participer à l’état des lieux de sortie contradictoire qu’ils ont proposé. Cependant, les copropriétaires bailleurs n’établissent pas l’existence d’un lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice consécutif à la franchise de loyers qu’ils entendent voir indemniser. Ils invoquent par ailleurs l’ « état déplorable » dans lequel les locaux ont été restitués. S’ils se prévalent du manquement de la locataire à son obligation d’entretien, ils ne consacrent aucun développement à la démonstration du caractère délibéré de ce manquement, de sorte que la faute dolosive et donc l’abus visé à l’article 1760 précité en tant que condition de l’indemnisation n’est pas établi.

La demande indemnitaire des copropriétaires bailleurs ne peut donc prospérer sur le fondement de l’article 1760 du code civil s’agissant de la franchise de loyer accordée à la société Geolia gestion.

Sur la demande indemnitaire au titre des travaux de réfection des locaux

La société Odalys soutient que demande de remise en état de la résidence n’est pas fondée dès lors que :

— les documents sur lesquels s’appuient les bailleurs pour étayer leur argumentation ne sont pas probants ;

— les travaux dont le paiement est réclamé par les bailleurs correspondent à des gros travaux de l’article 606 du code civil ou sur des réparations locatives occasionnées par la vétusté, lesquelles doivent demeurer à la charge du bailleur ;

— elle a, conformément à ses obligations contractuelles, réalisé l’entretien de la résidence durant la période d’exploitation en investissant 173.144,62 euros HT, soit 199.516,16 euros TTC, alors que les bailleurs investisseurs n’ont, durant cette période, engagé aucune dépense, n’ont fait réaliser aucun travaux, qu’il s’agisse de grosses réparations ou de travaux nécesssaires pour remédier à la vétusté ;

— lors de la remise des clés le 30 septembre 2019, elle a fait dresser un procès-verbal de constat qui démontre un bon état d’entretien général des bâtiments et des appartements, qui sont en état d’usage, et dont l’usure est tout à fait normale après quatorze années d’exploitation.

Les copropriétaires bailleurs répondent que :

— que la société Odalys a manqué à son obligation contractuelle d’entretien des locaux loués en bon état de réparations locatives et d’acquittement des charges de copropriété relatives au fonctionnement et à l’entretien de l’ensemble immobilier, le laissant se dégrader, que ces manquements contractuels leur ont causé un préjudice ; qu’ainsi les travaux de remise en état et de rénovation doivent être couverts par l’ancienne locataire à l’origine des faits générateurs des préjudices.

Sur ce,

Aux termes de l’article 5 des baux, la société Odalys s’est obligée :

'(')

3°) A entretenir les lieux et le mobilier en bon état de réparations locatives pendant le cours du bail.

4°) A laisser à la fin de la location les lieux loués et le mobilier dans l’état d’usure normale.

5°) A souffrir sans indemnité toutes les grosses réparations ou autres qui deviendraient utiles ou nécessaires, alors même que la durée des travaux excèderait quarante jours.

(')

'6° A acquitter l’ensemble des charges de copropriété affectées au bien loué et afférentes au fonctionnement et à l’entretien de l’ensemble immobilier dans lequel est compris le bien loué, le BAILLEUR conservant à sa charge la quote-part des charges de copropriété résultant des réparations des articles 605 et 606 du Code civil, ainsi que les frais de tous ordres qui en seraient la conséquence ou l’accessoire.

7°) A acquitter les impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus et plus généreusement toutes dépenses nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble (eau, électricité, assurances de toute nature contractées au titre de l’exploitation des biens loués), le Bailleur conservant à sa charge les impôts et taxes mis ordinairement à la charge des propriétaires-loueurs'.

Selon l’article 1755 du code civil, 'Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure'.

L’article 606 du code civil dispose que : 'Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparation sont d’entretien'.

L’allocation de dommages et intérêts suppose que soit démontrée l’existence, au jour où le juge statue, d’un préjudice présentant un lien de causalité direct et certain avec le fait invoqué.

L’état des lieux d’entrée n’étant pas communiqué, les lieux loués sont présumés avoir été délivrés en bon état.

Pour démontrer le manquement de la société Odalys à son obligation d’entretien, les copropriétaires bailleurs communiquent en pièce n°4 un rapport réalisé à leur demande par M. [C], expert immobilier, le 22 février 2018 afin que ce dernier donne son avis sur la valeur locative des locaux dans le cadre de la procédure de renouvellement du bail.

Il relève en page 8 de son rapport que : '(…)

Le gros oeuvre des immeubles de la résidence me semble en bon état d’entretien apparent.

Le second oeuvre des immeubles me parait sur certains points en mauvais état d’entretien. J’ai notamment pu constater que les balcons n’ont pas fait l’objet d’un entretien régulier et que certains garde-corps sont parfois très dégradés. J’ai pu également constater que certains habillages des nez de balcon ont fait l’objet de travaux de réparations sommaires rapides et sans réel respect des normes ('). Pour certaines balustrades, l’entretien en peinture ne semble plus d’actualité. Un remplacement de certaines balustrades ne pourra pas être évité. Le nettoyage de certaines terrasses pratiquement entièrement recouverte par la mousse semble également avoir été rarement réalisé. A noter également l’absence d’entretien récent en peinture des escaliers d’accès aux étages (')'.

Il indique encore en pages 9 et 10 que :

— 'J’ai pu par ailleurs constater que le kiosque en bois situé à proximité de la piscine n’avait vraisemblablement fait l’objet d’aucuns travaux d’entretien depuis plusieurs années’ ;

— 'J’ai également pu relever que certains murs extérieurs présentent des traces jaunes en partie basse dus à un phénomène de rejaillissement d’eau’ ;

— 'En ce qui concerne les logements, je n’ai pas été en mesure de tous les visiter. J’ai toutefois pu constater pour ceux auxquels j’ai pu accéder un entretien parfois très insuffisant'.

Il a précisé en page 12 que 'l’état de vétusté avancée de certains éléments de second 'uvre provient d’un manque d’entretien manifeste du locataire des parties d’ouvrage concernées'.

Si ce rapport a été établi de manière non-contradictoire, la cour relève que les constats de M. [C] sont objectivés par des photographies confirmant ses dires.

En outre, les copropriétaires bailleurs communiquent en pièce n°6 un procès-verbal de constat établi le 18 juin 2018 par huissier à la suite de l’ordonnance sur requête rendue par la présidente du tribunal de grande instance de Caen le 16 mai 2018, qui confirme le défaut d’entretien constaté par M. [C], puisqu’il est notamment relevé :

— des fuites au niveau des équipements sanitaires (robinet, chasse d’eau),

— un défaut d’entretien des équipements sanitaires qui présentent des salissures, des amas de calcaires, des joints abimés, de la moisissure,

— de nombreux éclats de peinture au niveau des portes, des murs, des plinthes,

— des salissures, de la poussière et de la crasse sur les plinthes, les murs, le mobilier, les tuyauteries,

— de la moisissure au plafond d’un appartement,

— des VMC encrassées,

— du mobilier abimé,

— des revêtements de sol salis et abîmés, notamment des tâches sur les moquettes qui n’ont pas été nettoyées,

— un défaut de lasure des boiseries des balcons,

— un défaut de nettoyage du sol des balcons qui présentent de la mousse,

— de la moisissure en sous-face des balcons,

— dans l’appartement n°117, des rideaux déchirés, le socle du robinet de l’évier bricolé avec un morceau de bois,

— des difficultés à manipuler les portes coulissantes de certains placards qui sont sorties de la glissière,

— un défaut de nettoyage des paillasses de cuisine qui sont usées, tachées et abimées.

— un défaut d’entretien des escaliers extérieurs qui ne sont ni nettoyés, ni remis en peinture,

— de la mousse sur le toit,

— une absence de nettoyage du ravalement qui est sale, de nombreuses toiles d’araignées,

— de la rouille au niveau de la grille en fer forgée du délimite l’entrée de la résidence en raison d’un défaut d’entretien et de remise en peinture,

— un défaut d’entretien des dalles couvertes de mousses, descellées ou cassées à proximité et autour de la piscine.

En page 49 de son constat, l’huissier précise que :

'D’une manière générale, dans les appartements visités, je constate que l’entretien ne semble pas avoir été régulier.

Même si on ne peut pas dire que les appartements sont sales, ils sont défraichis et s’en dégage une impression de non entretien qui n’est pas accueillante.

Ainsi, les plinthes en bois sont toutes abimées et présentent de multiples éclats ; elles sont toutes poussiéreuses voire encrassées sur le dessus.

Les glissières des placards sont toutes très difficiles à manier.

Les meubles sont souvent tachés, les tables avec dessus en verre sont rayées ou tachées, elles ont visiblement vécu. Il en est de même pour les paillasses des cuisines et salle de bains.

Il en est de même pour les moquettes tachées et défraichies.

Sans parler des balcons dont le sol est sale et les balustrades toutes à refaire.

Les robinetteries d’une manière générale sont fatiguées.

Seuls semblent en bon état, l’électroménager (réfrigérateurs et lave-vaisselle) constaté et les canapés qui semblent plus récents ; la literie semble propre également.

L’ensemble aurait visiblement besoin d’un rafraichissement général voire de travaux d’envergure suite au manque d’entretien régulier (encrassement des angles des murs et des plinthes, murs tâchés, moquettes tachées, robinetteries usagées, meubles usés)'.

Les photographies jointes au rapport confirment ces constatations et le défaut d’entretien de la résidence.

Le manquement de la locataire à son obligation d’entretien, qui n’apparaît pas simplement ponctuel comme le prétend à tort la société Odalys, ressort surtout du procès-verbal d’état des lieux de sortie établi le 30 octobre 2019 qui relève des problèmes du même ordre que ceux précités :

— des plans de travail de cuisine dégradés,

— du mobilier de salle de bain, de séjour ou de cuisine dégradé, des canapés et matelas tachés, des luminaires abimés,

— des appareils électroménagers tachés, abimés et/ou présentant des tâches de rouille, voire hors d’usage,

— des équipements sanitaires abimés (traces de rouille en fond de baignoire, bondes de lavabo ou de douche corrodées, cols de cygne corrodés), entartrés, dont les joints sont noircis,

— des joints de carrelage mural noircis,

— des carrelages cassés ou présentant des éclats,

— des moquettes tachées, dégradées,

— linoléums abimés (poinçonnements),

— des portes de placard sorties de leur rail, dégradées, fonctionnant très mal ou ne coulissant plus,

— des peintures murales présentant des éclats, des taches, des traces de moisissure, des boursoufflures, des salissures,

— des VMC encrassées, non entretenues,

— des portes d’appartement dont la peinture est dégradée, les poignées sont tombantes, la peinture du chambranle de la porte est dégradée,

— des portes dont la peinture présente des éclats,

— des plinthes dont la peinture présente des éclats,

— des peintures de plafond présentant des boursoufflures ou des traces d’humidité,

— des doubles rideaux et voilages tâchés, voire déchirés,

— des radiateurs présentant une peinture dégradée, des coups, des traces de rouille ou de surchauffe ; l’huissier a émis des réserves sur le fonctionnement d’un certain nombre d’entre eux,

— des ballons d’eau chaude fuyards ou présentant des traces de rouille en partie basse et/ou entartrés au niveau du bloc sécurité.

Contrairement à ce que soutient la société Odalys, la résidence ne présente pas un état de vétusté et d’usure normal après 15 années d’exploitation, mais, sur les points énoncés ci-dessus dans le procès-verbal d’état des lieux de sortie, un manque d’entretien. Les salissures, la poussière, la crasse, la moisissure constatées dans toute la résidence, l’absence de remise en peinture des portes, plinthes, boiseries, murs abimés ou encore l’absence de nettoyage des balcons ou des dalles extérieurs relèvent de l’obligation d’entretien élémentaire du locataire.

La société Odalys ne saurait se prévaloir du seul procès-verbal de constat d’huissier auquel elle a fait procéder de manière non contradictoire le 30 septembre 2019, dès lors d’une part, que les constatations ne sont pas objectivées par des photographies et d’autre part, que ces constatations sont contredites par le rapport de M. [C], le procès-verbal d’état des lieux de sortie du 30 octobre 2019, mais également par un précédent procès-verbal de constat d’huissier réalisé le 18 décembre 2018 (pièce n°10 des copropriétaires bailleurs), toutes ces pièces comportant de nombreuses photographies concordantes confirmant le défaut d’entretien des lieux loués.

Au soutien de sa demande indemnitaire, les copropriétaires bailleurs se prévalent d’une proposition de travaux chiffrée établie par la société Bienvenu architectes évaluant les travaux de reprise de l’ensemble de la résidence à la somme de 886.871,33 euros.

Le premier juge, après avoir constaté que les peintures des plafonds, de l’entrée de l’appartement 113 et des chambres des appartements 207 et 223 sont qualifiés comme étant en bon état dans le procès-verbal d’état des lieux de sortie, que la locataire justifiait de l’entretien de la piscine et que les travaux relatifs à la charpente (qui concernent en réalité les gardes corps des balcons), relevaient des grosses réparations imputables aux bailleurs, a réduit l’évaluation des travaux de réfection imputables à la locataire à la somme de 808.094,95 euros, que les copropriétaires bailleurs ne contestent pas puisqu’ils concluent à la confirmation du jugement sur ce point.

Comme le relève la société Odalys, les nouveaux baux conclus avec la société Geolia gestion à effet au 1er novembre 2019 stipulent, à l’article 5, que :

'le preneur effectuera pour le compte du bailleur les renouvellement de sol, de mobilier, d’accessoire ou d’équipements ménagers du logement nécessaire au maintien ou à l’amélioration du niveau d’agrément de la résidence ( le preneur initiera une demande de classement 3 étoiles à la suite de ces rénovations), ainsi que les reprises de peintures nécessaires à l’harmonie de décoration d’ensemble.

Le bailleur autorise le preneur à procéder, pour cette remise en état, à la sélection d’équipements, au suivi et à la réception du chantier, puis à une refacturation maximale correspondant à deux années de loyer minimum garanti, tel que défini à l’article 7-1. Le preneur procèdera toutefois la présentation d’un devis détaillé jugé raisonnable (matériaux non somptuaires, ni de moindre qualité) accompagné de perspectives.

Le bailleur pourra opter pour un paiement de 50 % à la commande du mobilier, 40 % en début de chantier et 10 % en fin de chantier, à la levée des réserves par Geolia.

Un récapitulatif des frais réellement engagés sera communiqué au fur et à mesure de la réalisation des aménagements. Il est entendu que ces dépenses sont en tout état de cause limitées à un maximum de deux années de loyer minimum garanti tel que défini à l’article 7-1.

Le preneur émettra une facture au bailleur pour le montant des rénovations facturées hors TVA, sans dégager aucune marge et faisant ressortir le montant de la TVA récupérable'.

L’article 6 des baux conclus avec la société Geolia gestion ajoute que : 'Afin de faciliter la montée en charge de l’exploitation et permettre la réalisation des travaux de rénovation (cf article 5-12°), le preneur bénéficiera d’une franchise de loyers de cinq mois à compter de la prise d’effet du bail (')'.

Il résulte de ces stipulations que la société Geolia gestion a effectivement entrepris des travaux de rénovation de la résidence de tourisme classée en établissement 2 étoiles en vue d’obtenir une élévation de ce classement en établissement 3 étoiles.

Néanmoins, les baux précisent que ces travaux ont été réalisés 'pour le compte du bailleur’ et le contrat prévoit les conditions de refacturation des travaux réalisés par le preneur au bailleur.

Il ne peut donc être déduit de la clause de franchise insérée aux baux conclus avec la société Geolia gestion que les copropriétaires bailleurs n’ont subi aucun préjudice puisque les contrats leur font supporter in fine le coût des travaux de remise en état de la résidence.

La société Geolia gestion a certes entrepris des travaux d’amélioration de l’existant en vue d’obtenir un meilleur classement de la résidence de tourisme. Toutefois, le bail précise que la locataire a également réalisé des travaux de rénovation nécessaires au maintien du niveau d’agrément. En outre, les copropriétaires bailleurs ne sollicitent pas le remboursement des factures transmises par la société Geolia gestion et la société Odalys ne justifie pas d’élément permettant de remettre en cause le fait que la proposition de travaux chiffrée établie par la société Bienvenu architectes, base de la demande indemnitaire des copropriétaires bailleurs, se limite à la remise en état de la résidence au même niveau d’agrément. La locataire soutient d’ailleurs que c’est elle qui a fait établir ce chiffrage en 2016, soit plusieurs années avant la conclusion des baux avec la société Geolia gestion.

Par ailleurs, l’octroi d’une franchise de loyer pour 'permettre la réalisation des travaux de rénovation’ est sans effet sur le préjudice des copropriétaires bailleurs, dès lors que cette franchise ne concerne pas le coût des travaux de remise en état, dont les conditions de refacturation aux bailleurs sont clairement énoncées à l’article 5 des baux, mais uniquement le temps pendant lequel la résidence ne pourra être exploitée du fait de la réalisation des travaux de rénovation.

Comme l’a rappelé le premier juge, l’indemnisation du préjudice n’est pas subordonnée à la preuve de la réalisation des travaux.

La société Odalys ne peut soutenir que la proposition de travaux chiffrée établie par la société Bienvenu architectes concerne les grosses réparations incombant aux bailleurs, alors qu’elle porte essentiellement sur des travaux de remise en peinture et de réfection des revêtements de sol ou encore de remplacement des équipements et mobiliers sanitaires et de cuisine qui relèvent des travaux d’entretien en application de l’article 606 du code civil. Si un poste 'ravalement’ a été chiffré à 4.190 euros HT, les prestations se limitant à un simple nettoyage des façades relèvent bien de l’obligation d’entretien de la locataire.

Néanmoins, la lecture du procès-verbal d’état des lieux de sortie ne permet pas de relever de défaut d’entretien des installations électriques hormis les radiateurs électriques.

En outre, les différents défauts d’entretien constatés ne concernent pas l’intégralité des logements, de sorte que la proposition de travaux réalisée par la société Bienvenu architectes, qui vise des travaux de rénovation totale de l’ensemble des appartements, ne peut être retenue en son intégralité. La société Odalys justifie d’ailleurs de la réalisation de certains travaux de rénovation en février 2019 moyennant le coût total de 49.371,66 euros, confirmant ainsi l’absence de nécessité de réfection de l’intégralité des appartements. Il doit néanmoins être souligné que le procès-verbal d’état des lieux de sortie précise que certaines peintures rénovées ont présenté de nouvelles dégradations, notamment des traces d’humidité, ou alors qu’elles ont été réalisées de manière grossière justifiant ainsi leur reprise. Contrairement à ce que demande la société Odalys, le coût des travaux d’entretien qu’elle a réalisés durant le bail ne peut être déduit de l’indemnisation due aux bailleurs, dès lors que ces travaux correspondent à l’exécution de son obligation d’entretien des lieux loués et qu’ils sont sans incidence sur les différents dommages relevés dans le procès-verbal d’état des lieux de sortie du 30 octobre 2019 qui leur est postérieur.

Le remplacement du carrelage dans les deux logements PMR n’incombe pas à la locataire mais au bailleur puisque la prestation correspond à la mise aux normes des logements.

Concernant la réfection des voiries, si M. [C] dans son rapport du 22 février 2018 a relevé que ' La voirie et les parkings sont par contre insuffisamment entretenus et présentent actuellement quelques nids de poule', ces travaux relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil. La dégradation de l’enrobé des voies de circulation et du parking de la résidence est consécutive à son utilisation durant les 15 années d’exploitation et non d’un défaut d’entretien de la locataire qui n’est pas démontré. Les frais de réfection des voiries doivent donc demeurer à la charge des copropriétaires bailleurs.

Ces 15 années d’exploitation justifient également qu’il soit tenu compte dans l’évaluation du dommage de la vétusté dont les conséquences financières auraient incombé aux copropriétaires bailleurs. Ainsi, après tant d’années, la remise en peinture et le remplacement des revêtements de sol des appartements auraient dû être assumés par les bailleurs avant la remise en location de la résidence, de sorte qu’aucun préjudice indemnisable n’est établi à ce titre. Pour le même motif, le coût du remplacement de l’ensemble du mobilier et des équipements sanitaires ne peut incomber en totalité à la locataire.

En considération de l’ensemble de ces éléments, la cour évalue le dommage des copropriétaires bailleurs imputable au manquement de la société Odalys à son obligation d’entretien à la somme de 100.000 euros.

Par infirmation du jugement, la société Odalys sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme qui sera répartie entre les copropriétaires bailleurs au prorata du nombre de lot détenu par chacun d’eux, comme précisé au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Au regard de la décision, le jugement déféré sera confirmé des chefs des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie succombant partiellement en appel, conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris sauf en celles de ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés ;

Condamne la société Odalys résidences, au titre de la perte de loyer et des réparations locatives, à payer à chaque copropriétaire les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

Copropriétaires

Lots concernés

(hors parking)

Carol’in

lots no 209, 210, 211, 212, 213,

214,215 216

3.485,28 euros + 18.600 euros

Ivory capital

lots no 102 et 113

871,32 euros + 4.650 euros

Dannysa

lots no 204 et 222

871,32 euros + 4.650 euros

[Localité 29]

lot n°106

437,67 euros + 2.325 euros

société Margo

lots no 115 et 201

871,32 euros + 4.650 euros

La pie verte

lots no 105, 206, 207 et 208

1.742,64 euros + 9.300 euros

M. [V] [N]

Lots no 104, 117, 118, 203, 218, 219, 220 et

221

3.485,28 euros +18.600 euros

Sodi

lot no 202

435,66 euros + 2.325 euros

Gitcac

lot n° 223

435,66 euros + 2.325 euros

Panorama

lots no 101,107 et 116

1.306,98 euros + 7.000 euros

Frem

lot no 103

435,66 euros + 2.325 euros

PH 10

Lots n0 111 et 205

871,32 euros + 4.650 euros

Domus cab

lots no 119, 120, 121 et 122

1.742,64 euros + 9.300 euros

Comisa

lot no 217

435,66 euros + 2.325 euros

M. et Mme [J]

lot no 112

435,66 euros + 2.325 euros

Swing

lots no 110 et 114

871,32 euros + 4.650 euros

Y ajoutant,

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel ;

Déboute les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT