AFFAIRE : N° RG 24/00636

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Président du TJ de LISIEUX en date du 07 Mars 2024

RG n° 23/00233

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 16 JANVIER 2025

APPELANT :

Monsieur [I] [B]

né le 07 Août 1941 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté et assisté par M^e Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX

INTIMEE :

S.A.R.L. BISTROT D’ANTAN

N° SIRET : 449 758 846

[Adresse 5]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Marc REYNAUD, avocat au barreau de LISIEUX

DEBATS : A l’audience publique du 14 novembre 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre et M. GOUARIN, Conseiller, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 16 janvier 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par arrêt du 28 mars 2013, la cour d’appel de Caen a dit que la SARL Le bistrot d’antan bénéficiait d’un bail commercial sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 3] et que les clauses du bail étaient celles du bail consenti à M. [I] [B] le 18 juin 1993 par les vendeurs de ces locaux.

Suivant jugement du 20 avril 2022, signifié le 11 mai suivant, le tribunal judiciaire de Lisieux a, notamment, condamné le bailleur à faire réaliser divers travaux préconisés par M. [Z] dans son rapport d’expertise judiciaire du 5 décembre 2019.

Le 14 septembre 2022, le preneur a sommé le bailleur de justifier de la réalisation des travaux.

Selon jugement du 20 avril 2023, signifié le 25 avril suivant, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lisieux a assorti l’injonction judiciaire faite au bailleur d’effectuer les travaux d’une astreinte d’un montant de 80 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification de sa décision, durant une période de trois mois.

Par jugement du 19 janvier 2023, signifié le 17 mai suivant, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lisieux a fixé le montant du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 12.477 euros hors taxes et charges à compter du 1er janvier 2018, à celle de 16.200 euros entre le 1er janvier et le 30 novembre 2019 et à celle de 12.477 euros à compter du 1er décembre 2019.

Le 16 juin 2023, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire prévu au bail, pour une somme de 59.119,94 euros au titre des loyers impayés depuis le 1er janvier 2018.

Le 7 juillet 2023, le preneur a formé opposition à ce commandement.

Le 2 août 2023, le bailleur a fait assigner le preneur en référé aux fins de voir constater la résolution du bail, ordonner l’expulsion de la société Le bistrot d’antan et condamner celle-ci au paiement des loyers restant dus et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 7 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux a :

— rejeté l’intégralité des demandes de M. [B],

— ordonné la suspension des loyers à compter de la signification du jugement du 11 mai 2022 jusqu’à la réalisation définitive de l’ensemble des travaux constatés par une décision de justice,

— débouté la société Le bistrot d’antan de sa demande de restitution de la somme de 8.540,65 euros,

— condamné M. [B] à régler à la société Le bistrot d’antan la somme de de 2.000 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

Selon déclaration du 14 mars 2024, M. [B] a relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions du 15 octobre 2024, l’appelant demande à la cour d’infirmer l’ordonnance attaquée sauf en ce qu’elle a débouté la société Le bistrot d’antan de sa demande de restitution de la somme de 8.540,65 euros, statuant à nouveau dans cette limite, de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail du 18 juin 1993, de constater en conséquence la résiliation de ce bail au 16 juillet 2023, d’ordonner l’expulsion de la société Le bistrot d’antan et de tous occupants de son chef des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, de condamner à titre provisionnel la société Le bistrot d’antan à lui payer les sommes de 76.398,14 euros au titre des loyers exigibles au 15 octobre 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023 avec capitalisation, de 1.500 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 16 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, de débouter l’intimée de toutes ses demandes et de condamner celle-ci à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, celle de de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles en appel ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût du commandement de payer.

Par dernières conclusions du 18 octobre 2024, la société Le bistrot d’antan demande à la cour de confirmer l’ordonnance attaquée sauf en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de restitution de la somme de 8.540,65 euros, statuant à nouveau de ce chef, de condamner l’appelant à lui restituer cette somme.

Subsidiairement, elle demande à la cour de se déclarer incompétente à raison de la saisine du juge du fond et, ajoutant à la décision entreprise, de condamner l’appelant au paiement de la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

La mise en état a été clôturée le 23 octobre 2024.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties.

MOTIFS

1. Sur les demandes principales

Selon l’article 835, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au juge des référés de rechercher si l’exception opposée par la partie contre laquelle est formée une demande de provision est de nature à rendre sérieusement contestable la créance invoquée.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Contrairement à ce que soutient l’appelant, la fixation du loyer du bail renouvelé tenant compte de l’état des locaux loués ne dispense pas le bailleur de l’exécution de ses obligations de délivrance et d’entretien par la réalisation des travaux objet d’une injonction judiciaire devenue irrévocable.

M. [B] établit par la production de factures avoir fait effectuer les travaux de rénovation de la toiture en 2021, de rénovation des linteaux en 2023, de mise en 'uvre d’un étaiement dans la cave en 2021, de rénovation de l’installation électrique fin 2023 par la pose de points lumineux et de prises et de remplacement de sept menuiseries extérieures en mai 2024.

Cependant, le bailleur ne justifie pas de la réalisation de la totalité des travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 5 décembre 2019, notamment le remplacement de la totalité des seize fenêtres, la réparation de la façade, la création d’un puisard avec pompe, de ventilations statiques, le traitement des parasites identifiés et la réparation de l’installation de chauffage.

En outre, l’appelant n’établit pas avec l’évidence requise en matière de référé que les risques pour les occupants des locaux en cause relevés par la commune de [Localité 3] en août 2023 sont écartés, l’attestation émanant d’un architecte n’ayant pas visité les lieux n’ayant pas une valeur probante suffisante à cet égard.

Ainsi, l’inexécution par le bailleur de ses obligations de délivrance et d’entretien malgré une condamnation en 2022 à réaliser les travaux considérés comme nécessaires par l’expert judiciaire dès 2019 et le prononcé en 2023 d’une astreinte assortissant cette injonction judiciaire est suffisamment grave au sens de l’article 1219 du code civil pour justifier que le preneur n’exécute pas son obligation de payer le loyer mis à sa charge et que cette obligation soit suspendue jusqu’à la réalisation complète des travaux en cause.

Cette exception d’inexécution est de nature à rendre sérieusement contestable la créance invoquée par le bailleur.

Le rejet de la demande de restitution de la somme de 8.540,65 euros sera confirmé en ce que cette somme correspond à la contrepartie de l’occupation des lieux loués.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée.

2. Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, fondées sur une exacte appréciation, seront confirmées.

M. [B], qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel, débouté de sa demande d’indemnité de procédure et condamné à payer à la société Le bistrot d’antan la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Condamne M. [I] [B] aux dépens d’appel et à payer à la société Le bistrot d’antan la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande d’indemnité de procédure formée par M. [I] [B].

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY