11/06/2025

ARRÊT N° 25/252

N° RG 23/04274

N° Portalis DBVI-V-B7H-P323

NA – SC

Décision déférée du 31 Octobre 2023

TJ de MONTAUBAN – 23/00101

AF. RIBEYRON

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 11/06/2025

à

M^e Saïda BERKOUK

M^e Jean CAMBRIEL

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU ONZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [R] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [Y] [O] [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [T] [H] [E] [S] [B]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentés par M^e Saïda BERKOUK de la SAS CABINET BERKOUK, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [I] [M]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Madame [A] [F]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentés par M^e Jean CAMBRIEL de la SCP CAMBRIEL GERBAUD-COUTURE ZOUANIA, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant N. ASSELAIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Selon acte authentique du 22 novembre 2021, reçu par Me [D] [P], M. [I] [M] et Mme [A] [F] ont consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice de M. [R] [X], M. [Y] [O] [B] et M. [T] [H] [E] [S] [B], portant sur un immeuble à usage mixte d’habitation, de commerce et de bureaux comportant un étage, avec garage et jardin, situé à [Adresse 2] et cadastré section BY n°[Cadastre 8], au prix de 348.000 euros.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 28 février 2022.

Elle était conclue sous la condition suspensive de l’obtention par le bénéficiaire d’un ou de plusieurs prêts bancaires lui permettant d’assurer son financement à des conditions précises.

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 10% du prix de la vente, soit 34.800 euros, était stipulée dans l’hypothèse où les conditions suspensives se trouvant toutes réalisées, le bénéficiaire ne lèverait pas l’option en signant l’acte authentique de vente. Les promettants acceptaient expressément que l’indemnité d’immobilisation ne fasse l’objet que d’un versement partiel dans la comptabilité du notaire, à hauteur de 17.400 euros.

Par courriel du 11 mars 2022, le notaire rédacteur a indiqué à M. [I] [M] et Mme [A] [F] que du fait de la non-réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention de prêt dans les délais, la promesse était caduque et que les promettants étaient fondés à solliciter le versement du dépôt de garantie de 17.400 euros détenu en comptabilité.

Par courrier du 9 mai 2022, M. [I] [M] et Mme [A] [F] ont mis en demeure M. [R] [X], M. [Y] [B] et à M. [T] [H] [B] de leur régler l’indemnité d’immobilisation contractuelle. Ils ont reçu le 12 juillet 2022 des justificatifs de refus des prêts sollicités. Une nouvelle mise en demeure présentée par M. [I] [M] et Mme [A] [F] par courrier du 20 octobre 2022 est restée vaine.

Par acte de commissaire de justice des 2 et 9 janvier 2023, M. [I] [M] et Mme [A] [F] ont fait assigner M. [R] [X], M. [Y] [O] [B] et à M. [T] [H] [E] [S] [B] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, pour obtenir paiement de la somme de 34.800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par actes du 3 janvier 2023, M. [R] [X], M. [Y] [O] [B] et à M. [T] [H] [E] [S] [B] ont fait assigner M. [I] [M] et Mme [A] [F] devant le tribunal judiciaire de Montauban pour obtenir restitution de la somme de 17.400 euros, correspondant à la somme versée en la comptabilité du notaire.

Par ordonnance du 27 juin 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a constaté la litispendance et dit que le tribunal judiciaire de Toulouse était dessaisi de l’affaire au profit du tribunal judiciaire de Montauban, les dépens étant réservés.

Par jugement du 31 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Montauban, a :

— condamné in solidum M. [R] [X], M. [Y] [B] et M. [T] [B] à payer à M. [I] [M] et à Mme [A] [F] la somme de 34.800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente du 22 novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2022,

— dit que le paiement de cette indemnité sera réglé par priorité à due concurrence des sommes consignées en la comptabilité de Me [D] [P], notaire instrumentaire,

— débouté M. [R] [X], M. [Y] [B] et M. [T] [B] de leur demande reconventionnelle,

— condamné in solidum M. [R] [X], M. [Y] [B] et à M. [T] [B] à payer à M. [I] [M] et à Mme [A] [F] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700.1° du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [R] [X], M. [Y] [B] et M. [T] [B] aux dépens dont distraction à M^e Cécile Gerbaud-Couture de la SCP Cambriel-Stremoouhoff-Gerbaud-Couture-Zouania en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 11 décembre 2023, M. [R] [X], M. [Y] [O] [B] et à M. [T] [H] [E] [S] [B] ont relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 mars 2024, M. [R] [X], M. [Y] [O] [B] et M. [T] [H] [E] [S] [B], appelants, demandent à la cour, au visa articles 1034, 1186, 1187, 1190, 1034 et 1231,5 du code civil ainsi que des articles 12, 542 et 565 du code de procédure civile, de :

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Montauban du 31 octobre 2023,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— condamner M. [I] [M] et Mme [A] [F] à payer à M. [R] [X], M. [T] [B] et M. [Y] [B] la somme de 34.800 euros au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation,

— condamner M. [I] [M] et Mme [A] [F] à payer à M. [R] [X], M. [T] [B] et M. [Y] [B] la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice résultant de la résistance abusive,

À titre subsidiaire,

— requalifier l’indemnité d’immobilisation en clause pénale,

— modérer la clause pénale à 2,5 % du prix de la vente, soit 8.700 euros,

En tout état de cause :

— condamner M. [I] [M] et Mme [A] [F] à payer à à M. [R] [X], M. [T] [B] et M. [Y] [B] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[R] [X], M.[Y] [B] et M.[T] [H] [B] soutiennent que leur obligation est devenue caduque du fait de l’absence de réalisation de la condition suspensive, les prêts demandés n’ayant pas été obtenus. Ils exposent que le montant indiqué dans la condition suspensive de la promesse était largement inférieur à la somme qui était nécessaire aux acquéreurs pour la réalisation de leur projet. Ils indiquent qu’en toute hypothèse l’augmentation du prêt demandé, du fait du surcoût lié aux travaux, n’est pas la cause du refus de financement, puisque le premier prêt de 375.000 euros demandé auprès du CIC Sud Ouest a été refusé, et que la demande de prêt présentée au Crédit Agricole n’a pas non plus abouti, la lettre de refus indiquant la somme de 344.000 euros. Ils soutiennent subsidiairement que l’indemnité d’immobilisation, en ce qu’elle avait pour objet de sanctionner un défaut de diligence du bénéficiaire, doit être interprétée comme une clause pénale, et qu’elle est manifestement excessive.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 juin 2024, M. [I] [M] et Mme [A] [F], intimés, demandent à la cour, de :

— débouter M. [R] [X], M. [Y] [O] [B] et M. [T] [H] [E] [S] [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions tendant à la réformation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban le 31 octobre 2013 ,

— confirmer la décision entreprise en l’ensemble de ses dispositions,

— condamner in solidum M. [R] [X], M. [Y] [O] [B] et M. [T] [H] [E] [S] [B] à payer à M. [I] [M] et à Mme [A] [F] la somme de 34.800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 22 novembre 2021 avec intérêt au taux légal à compter du 14 avril 2022,

— dire que le paiement de cette indemnité sera réglée par priorité à due concurrence des sommes consignées en la comptabilité de Me [P], notaire instrumentaire,

— condamner in solidum M. [R] [X], M. [Y] [O] [B] et M. [T] [H] [E] [S] [B] à payer à M. [I] [M] et à Mme [A] [F] une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure de première instance dont distraction au profit de la Scp Cambriel ' Stremoouhoff ' Gerbaud-Couture ' Zouania en vertu des dispositions de l’article 699 du même code,

Y ajoutant, à hauteur d’appel,

— condamner M. [R] [X], M. [Y] [O] [B] et M. [T] [H] [E] [S] [B] au paiement d’une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en indemnisation des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel,

— condamner encore M. [R] [X], M. [Y] [O] [B] et M. [T] [H] [E] [S] [B] au paiement des entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la Scp Cambriel ' Stremoouhoff ' Gerbaud-couture ' Zouania en vertu des dispositions de l’article 699 du même code.

M.[I] [M] et Mme [A] [F] font valoir que les demandes de prêt produites ne sont pas conformes aux caractéristiques stipulées dans l’acte, notamment quant à leurs montants et quant à l’identité de l’emprunteur, puisque les demandes ont été formulées au nom d’une SCI GE Invest 3 en cours de constitution et non des bénéficiaires eux-mêmes. Ils soutiennent en conséquence qu’en application de l’article 1304-3 du code civil la défaillance de la condition suspensive ne peut pas être constatée dès lors que son accomplissement a été empêché par celui qui y avait intérêt. Ils soutiennent également que les clauses de la promesse relatives à l’indemnité d’immobilisation sont claires, et tendent à réparer le préjudice qui serait subi par le promettant, dans l’hypothèse où le bénéficiaire de la promesse ne respecterait pas ses engagements contractuels et n’acquerrait pas le bien.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 mars 2025 et l’affaire a été examinée à l’audience du 1er avril 2025.

MOTIFS

* Sur la réalisation des conditions suspensives

L’article 1304-3 du code civil dispose que 'la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement'.

La promesse unilatérale de vente du 22 novembre 2021 prévoit que:

'La promesse est conclue sous la condition suspensive que le bénéficiaire obtienne un ou plusieurs prêts bancaires lui permettant d’assurer son financement aux conditions suivantes :

— organisme prêteur : tous organismes,

— montant maximum de la somme empruntée : 375.000 euros

— durée du remboursement : 20 ans,

— taux nominal d’intérêt maximum : 1,30% l’an (hors assurance).

(…)

Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard le 31 janvier 2022'.

Il précise :

'Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra :

A. Avoir procédé au dépôt de sa demande de prêt(s) au plus tard le 30 décembre 2021 et en justifier au promettant sans que ce dernier n’ait à en effectuer la demande, par la production d’une attestation bancaire au plus tard dans les trois jours suivant la date du dépôt de ladite demande de prêt(s) (…)

B. Se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus indiquée, par télécopie ou courrier

électronique adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou de ces prêt(s).

Ce refus devra être confirmé par courrier recommandé avec avis de réception adressé au notaire soussigné.

A défaut de réception de ce courrier dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au

domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait; à défaut l’indemnité d’immobilisation restera acquise au PROMETTANT'.

Le contrat prévoit enfin :

' Refus de prêt ' justification

Le PROMETTANT s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux (02) refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus.'

Il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l’occurence, les bénéficiaires de la promesse n’ont pas présenté de demandes de financement en leur nom personnel, mais au nom de la SCI GE Invest 3, constituée par MM.[R] [X], [Y] [B] et [T] [H] [B], inscrite au registre du commerce et des sociétés de Toulouse le 21 février 2022, la promesse prévoyant une faculté de substitution du bénéficiaire au profit de toute autre personne physique ou morale qu’il substituera dans ses droits, le bénéficiaire originaire restant dans ce cas tenu solidairement avec le bénéficiaire substitué au paiement du prix.

Il résulte :

— des attestations de la banque CIC Sud Ouest des 24 et 25 mars 2022 que le prêt demandé par la société GE Invest 3 le 24 décembre 2021, pour un montant de 375.000 euros, sur une durée de 20 ans, a été refusé à une date non précisée;

— de l’attestation de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel [Localité 5] 31 du 21 mai 2022 que le prêt demandé par la société GE Invest 3, à une date non précisée, d’un montant de 344.000 euros, sur une durée de 276 mois, a été refusé le 20 mai 2022.

Il est également justifié:

— d’une demande de financement présentée à la banque CIC Sud Ouest pour un montant de 452.000 euros sur une durée de 20 ans, par une attestation de cette banque du 12 février 2022;

— d’une demande de financement présentée par la société GE Invest 3 à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel [Localité 5] 31 pour un montant de 430.000 euros, par une attestation de cette banque du 10 février 2022.

Ces pièces ne démontrent pas l’existence de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques contractuelles.

D’une part aucune des attestations produites ne spécifie le taux d’intérêt des prêts sollicités.

D’autre part, il n’est justifié que d’un seul refus de prêt pour un montant et une durée conformes aux stipulations contractuelles. Les demandes présentées au Crédit Agricole ont quant à elles été présentées soit pour un montant supérieur, soit pour une durée supérieure aux prévisions contractuelles.

Les bénéficiaires de la promesse ne peuvent donc utilement se prévaloir d’une défaillance de la condition, la condition suspensive étant réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du code civil.

Il importe peu à cet égard que le montant travaux nécessaires à la rénovation du bien ait été supérieur à celui envisagé par les bénéficiaires de la promesse.

* Sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation

Dès lors que les bénéficiaires de la promesse n’ont pas levé l’option en signant l’acte authentique de vente, malgré la réalisation des conditions suspensives, ils doivent régler aux promettants l’indemnité d’immobilisation contractuelle, d’un montant de 10% du prix de la vente, soit 34.800 euros.

Pour s’opposer à ce versement, MM.[X] et [B] soutiennent à titre subsidiaire que l’indemnité d’immobilisation, en ce qu’elle avait pour objet de sanctionner un défaut de diligence du bénéficiaire, doit être requalifiée en clause pénale, et qu’elle est manifestement excessive et doit être réduite à 2,5% du prix de vente, soit 8.700 euros.

L’acte notarié du 22 novembre 2021 comporte un paragraphe intitulé 'indemnité d’immobilisation', qui précise ainsi l’objet de l’indemnité stipulée: ' En cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci'.

Cette clause définit ainsi clairement l’objet de l’indemnité stipulée, constitutive d’un forfait conventionnel d’indemnisation du préjudice résultant pour les promettants de la vaine immobilisation de l’immeuble, à défaut de réalisation de la vente. Elle ne peut donc être interprétée comme une clause n’ayant pour objet que de faire assurer par le bénéficiaire l’exécution de son obligation. Il n’y a par conséquent pas lieu à requalification.

Le jugement est ainsi confirmé en ce qu’il a fait droit aux demandes de M.[I] [M] et Mme [A] [F] et rejeté celles de MM.[R] [X] et [Y] et [T] [H] [B].

* Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par MM.[X] et [B], M.[M] et Mme [F] n’ayant pas abusé de leur droit d’agir ni de se défendre en justice. Il est de même confirmé en ce qu’il a mis à la charge de MM.[X] et [B], partie perdante, les dépens de première instance outre une indemnité allouée à M.[M] et Mme [F] au titre des frais irrépétibles de première instance.

M.[R] [X], M.[Y] [B] et M.[T] [H] [B], qui perdent leur procès en appel, doivent également supporter les dépens d’appel, et régler à M.[I] [M] et Mme [A] [F] une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 31 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Montauban en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M.[R] [X], M.[Y] [B] et M.[T] [H] [B] aux dépens d’appel, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la SCP Cambriel-Stremoouhoff-Gerbaud-Couture-Zouania qui en fait la demande ;

Condamne M.[R] [X], M.[Y] [B] et M.[T] [H] [B] à payer à M.[I] [M] et Mme [A] [F] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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