AFFAIRE : N° RG 23/02291

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du TJ de CAEN en date du 06 Juillet 2023

RG n° 22/00773

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 22 MAI 2025

APPELANTS :

Madame [I] [L] épouse [S]

née le 10 Octobre 1970 à [Localité 10]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Monsieur [N] [S]

né le 12 Avril 1957 à [Localité 11]

[Adresse 9]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2023-01936 du 28/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

Représentés et assistés par M^e Pascale GRAMMAGNAC-YGOUF, avocat au barreau de CAEN

INTIMES :

Monsieur [U] [G]

né le 04 Avril 1961 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Madame [R] [B] épouse [G]

née le 22 Septembre 1932 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés et assistés par M^e Dorian SAINT-LÉGER, substitué par M^e Denis LESCAILLEZ, avocats au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 17 mars 2025, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Présidente de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 22 mai 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte sous signature privée du 26 juin 2020, M. [U] [G] et Mme [R] [B] épouse [G] ont donné à bail à M. [N] [S] et Mme [I] [L] épouse [S], à compter de la même date et pour une durée de trois ans, un logement sis [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 980 euros hors charges.

Par acte d’huissier de justice du 7 décembre 2021, les époux [G] ont délivré aux époux [S] un commandement de payer les loyers et charges échus pour la somme en principal de 2.942,70 euros arrêtée au 1er décembre 2021, commandement visant la clause résolutoire.

Ce commandement de payer demeurant sans effet, les époux [G] ont assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, aux fins, principalement, de voir constater, au besoin, de voir prononcer la résiliation du contrat de bail, d’ordonner en conséquence la libération des lieux de I’occupant et de voir condamner solidairement les locataires au paiement des différentes sommes au titre des loyers impayés et d’indemnités d’occupation, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement du 6 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a notamment :

— déclaré recevable I’assignation délivrée par les bailleurs ;

— constaté la résiliation du contrat de bail conclu le 26 juin 2020 entre les parties, à compter du 7 février 2022 ;

— débouté M. et Mme [S] de leur demande de délais de paiement de la dette locative et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— en conséquence autorisé M. et Mme [G] à faire expulser M.et Mme [S] et/ou tout occupant de leur chef du logement donné à bail, deux mois après leur avoir signifié un commandement de quitter les lieux, avec l’ assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est et à transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans un garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur ;

— condamné M. et Mme [S] solidairement à payer à M. et Mme [G] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 7 février 2022, date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective du logement, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

— dit que l’indemnité d’occupation est due au prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

— dit que le bailleur sera autorisé à indexer I’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

— condamné M. et Mme [S] solidairement à payer à M. et Mme [G] la somme 7.114,26 euros. correspondant aux loyers. charges et indemnités d’occupation impayés au 1er juin 2022, échéance du mois de juin 2022 incluse, en deniers ou quittance, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— condamné M. et Mme [S] à remettre aux bailleurs une attestation d’assurance du logement  ;

— débouté l’ensemble des parties de leur demande d’expertise et de désignation d’un expert aux fins, notamment, de détermination du caractère décent ou non du logement ;

— débouté M. et Mme [S] de leurs demandes indemnitaires ;

— débouté M. et Mme [S] de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. et Mme [S], in solidum, à payer à M. et Mme [G] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. Et Mme [S], in solidum, au paiement des dépens de l’instance ;

— rappelé que la décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 2 octobre 2023, les époux [S] ont fait appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 1er janvier 2024, ils demandent à la cour de :

— Les recevoir en leur appel et les y déclarer bien fondés ;

— Réformer la décision entreprise sauf en ce qu’elle a limité la créance des bailleurs à la somme de 7.114,26 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er juin 2022, échéance du mois de juin 2022 incluse, en deniers ou quittance,

Statuant de nouveau,

— Leur accorder un report de leur dette sur une période de 36 mois ;

— Ordonner la suspension de la clause résolutoire contenue au bail ;

— Ordonner une expertise judiciaire ;

— Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de se rendre sur les lieux, à [Adresse 9], de dire si le logement répond aux critères du logement décent et, en conséquence de chiffrer les différents préjudices subis par M. et Mme [S] ;

— Suspendre le règlement des loyers dans l’attente du jugement à intervenir après expertise ;

— Condamner solidairement M. et Mme [G] à leur régler la somme de 10.290 euros de dommages et intérêts à titre de provision pour leur préjudice de jouissance ;

— Condamner solidairement M. et Mme [G] à leur régler la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts à titre de provision pour leur préjudice matériel ;

— Condamner solidairement M. et Mme [G] à leur la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts à titre de provision pour leur préjudice moral ;

— Débouter M. et Mme [G] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Statuer ce que de droit quant aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Par dernières conclusions déposées le 29 mars 2024, les époux [G] demandent à la cour de :

— A titre principal,

— Confirmer le jugement entrepris,

— Débouter purement et simplement Monsieur [N] [S] et Madame [I] [S] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire, sur la demande d’expertise,

— Désigner tel expert aux frais des demandeurs qu’il plaira à la cour avec pour mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* se rendre sur place, à [Adresse 9] ;

* visiter les lieux et les décrire,

* décrire précisément les travaux effectués par les bailleurs, et dire s’ils sont réalisés dans les règles de l’art,

* dire si le logement répond au critère du logement décent,

* si des désordres sont constatés, déterminer leurs origines à savoir s’ils résulte d’une délivrance non-conforme ou d’un manque d’entretien,

* donner son avis sur les responsabilités encourues,

* fournir toute indication et observation utile à la résolution du litige,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement M.et Mme [S] à leur payer la somme de 4.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR

Sur la résiliation du bail

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, dans sa version applicable à l’espèce, que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer ou des charges deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commisaire de justice du 7 décembre 2021, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.942,70 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er décembre 2021 et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Il n’est pas contesté que les causes de ce commandement sont restées impayées pendant plus de deux mois.

C’est donc à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur le caractère indécent du logement

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, dans sa version applicable à la cause, énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

En outre, le bailleur a l’obligation notamment de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les caractéristiques du logement décent, visées par l’article 6 précité, énoncées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 renvoient notamment à :

— des menuiseries extérieures et une couverture assurant contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité définie par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement,

— des dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Les locataires font valoir que le logement donné à bail est indécent invoquant :

— des murs recouverts de moisissures,

— une installation électrique défaillante,

— un système de chauffage défaillant et d’une plomberie vétuste,

— un diagnostic de plomb faisant apparaître la présence de plomb.

Ils précisent que le logement présente un risque pour leur santé et que plusieurs membres de la famille ont présenté des problèmes de santé en lien avec l’état du logement, que les bailleurs ont été alertés plusieurs fois de la situation mais qu’ils n’ont pas procédé aux réparations nécessaires.

Les bailleurs arguent de ce qu’ils ont délivré un logement en parfait état, qu’ils ont assuré un suivi d’entretien, que les locataires n’ont jamais porté à leur connaissance les désordres allégués, que les allégations des locataires ne sont pas justifiées, que l’humidité peut être causée par un manque d’entretien des locataires, que ces derniers ont empêché l’accès du logement à des artisans chargés de réaliser des travaux d’entretien.

Au soutien de leur demande, les locataires versent aux débats des photographies non datées et non circonstanciées, qui ne sont corroborées par aucun constat de commissaire de justice ou aucune autre pièce n’émanant pas des locataires.

Il n’est communiqué devant la cour aucun diagnostic relatif au plomb, à l’installation électrique ou à la plomberie.

Par ailleurs, les documents médicaux communiqués concernant deux des enfants de M. et Mme [S] n’établissent pas que le logement donné à bail est indécent ou que la présence d’aspergillus y a été détectée.

Il sera relevé que dans leurs conclusions M. et Mme [S] indiquent que lorsqu’ils sont rentrés dans les lieux, la maison était repeinte à neuf et en parfait état.

L’état des lieux d’entrée décrit cependant un logement à l’état d’usage sans référence toutefois à la présence d’humidité.

Il n’est justifié d’aucune réclamation des locataires adressée aux bailleurs quant à l’état du logement.

Les bailleurs établissent la réalisation de travaux avant la signature du bail mais également après à savoir :

— facture du 22 décembre 2020 relative à des travaux de couverture pour un montant de 32.642 euros,

— facture du 25 octobre 2020 relative au changement d’un brûleur fioul,

— facture du 10 février 2021 relative au remplacement de la chaudière pour un montant de 9.218 euros.

Ils versent également aux débats des attestations de M. [H], peintre, et de [V], menuisier, dont il résulte que ceux-ci n’ont pas pu accéder à la maison pour réaliser des travaux du fait du refus des locataires.

Il s’ensuit que les locataires ne rapportent pas la preuve de la réalité des désordres invoqués et il résulte des dispositions de l’article 146 du code de procédure civile qu’en aucun cas une mesure d’expertise ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’expertise et les demandes indemnitaires formées par les époux [S].

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. et Mme [S] font valoir que leurs difficultés financière sont passagères et qu’ils seront en capacité de régler leur dette dans le délai qui leur sera imparti.

Les bailleurs indiquent, sans être démentis et sans que les époux [S] ne justifient de règlements non pris en compte, que la dette s’élève au mois de mars 2024 à la somme de 29.408,10 euros.

M. et Mme [S] ont trois enfants dont un mineur.

Ils ont perçu en juin 2022 des prestations familiales à hauteur de 612,69 euros, une somme de 511 euros étant par ailleurs retenue.

Ils ont déclaré en 2022 des pensions ou retraites à hauteur de 3.643 euros et ne fournissent aucun élément actualisé sur leur situation financière.

M. et Mme [S] ne justifient d’aucun règlement depuis le jugement entrepris rendu le 19 avril 2024.

Au vu de ces éléments et du montant de la dette, il n’apparaît pas que M. et Mme [S] soient en mesure de régler leur dette dans le délai sollicité.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile, exactement appréciées, seront confirmées.

M. et Mme [S], qui succombent en leur appel, seront condamnés solidairement aux dépens d’appel, à payer à M. et Mme [G] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à l’appel ;

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [N] [S] et Mme [I] [L] épouse [S] aux dépens d’appel ;

Condamne solidairement M. [N] [S] et Mme [I] [L] épouse [S] à payer à M. [U] [G] et à Mme [R] [B] épouse [G] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY