AFFAIRE :N° RG 24/00899

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 12 Mars 2024 du Tribunal paritaire des baux ruraux de CAEN

RG n° 5122000015

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

BAUX RURAUX

ARRÊT DU 15 MAI 2025

APPELANT :

Monsieur [O] [H]

né le 31 Mars 1980 à [Localité 31] (PAYS-BAS)

[Adresse 16]

[Localité 32]

Représenté par M^e Mickaël DARTOIS, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

G.F.A. FONCIERE DE NORMANDIE

N° SIRET : 539 62 9 2 46

[Adresse 1]

[Localité 8]

pris en la personne de son représentant légal

Représenté par M^e Catherine ROUSSELOT, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 13 mars 2025

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 15 mai 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

Suivant acte authentique en date du 14 mai 2018, le GFA Foncière de Normandie a consenti au profit de M. [O] [H] un bail rural à long terme, pour une durée de 18 année à compter du 24 avril 2018, portant sur un ensemble de parcelles, situées communes de :

— [Localité 32] : B [Cadastre 9]-[Cadastre 11]-[Cadastre 12]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14] pour 3ha 42a 92ca,

— [Localité 32] : C [Cadastre 15] pour 1ha 04a 45ca

— [Localité 30]: A [Cadastre 2]-[Cadastre 3]-[Cadastre 17]-[Cadastre 19]-[Cadastre 20]-[Cadastre 21]-[Cadastre 22]-[Cadastre 23]-[Cadastre 25]-[Cadastre 26]-[Cadastre 27]-[Cadastre 28]-[Cadastre 29] pour 29ha 79a 94ca,

— [Localité 30]: A [Cadastre 4]-[Cadastre 10] pour 6ha 88a 10ca,

— [Localité 30]: A [Cadastre 5]-[Cadastre 6]-[Cadastre 7]-[Cadastre 18]-[Cadastre 24] pour 9ha 30a 10ca,

le tout pour une surface totale de 50ha 45a 51 ca.

Le montant du fermage a été fixé annuellement à une somme de 14.632 euros payable par trimestre à terme échu les 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 30 décembre de chaque année.

Par acte d’huissier de justice du 15 avril 2022, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 13.728,57 euros correspondant aux échéances dues du 31 mars 2021 au 31 décembre 2021.

Par requête enregistrée le 10 octobre 2022, le GFA Foncière de Normandie a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Caen afin de voir ordonner la résiliation du bail et condamner le preneur à lui régler les fermages impayés.

A l’audience de conciliation en date du 21 novembre 2022, les parties ne sont pas parvenues à trouver un accord.

Par jugement du 12 mars 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Caen a :

— prononcé la résiliation du bail rural consenti suivant acte authentique en date du 14 mai 201 8 par le GFA Foncière de Normandie à M. [O] [H] ;

— dit, en conséquence, que M. [O] [H], occupant sans droit ni titre des lieux qui lui étaient précédemment loués, sera tenu de les vider de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef clans les deux mois de la signification de la décision ;

— autorisé, à défaut de libération volontaire, le GFA Foncière de Normandie à faire procéder à l’expulsion du preneur ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique ;

— rejeté la demande d’astreinte formée par le GFA Foncière de Normandie ;

— condamné M. [O] [H] à payer au GFA Foncière de Normandie la somme de la somme de 37.932, 73 euros arrêtée au 3ème trimestre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2022. date du commandement de payer, sur la somme de 13.728,57 euros, et à compter du jugement pour le surplus ;

— condamné M. [O] [H] au paiement des fermages postérieurement au 3ème trimestre 2023 jusqu’à la résiliation, et au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du fermage indexé et majoré des taxes à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamné M. [O] [H] à verser au GFA Foncière de Normandie la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [O] [H] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 15 avril 2022 et de la saisie attribution du 20 juillet 2022 ;

— rejeté le surplus des demandes des parties ;

— écarté l’exécution provisoire pour le prononcé de la résiliation du bail et l’autorisation de faire procéder à l’expulsion des preneurs ;

— rappelé que pour le surplus des dispositions, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 10 avril 2024 adressée au greffe de la cour, M. [H] a fait appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 4 mars 2025 et reprises oralement devant la cour, l’appelant demande à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

— Constater que M. [H] s’est acquitté de sa dette de fermage auprès du GFA Foncière de Normandie,

— Ordonner la restitution des sommes facturées à M. [H] au titre du commandement de quitter les lieux en date du 19 juillet 2024 pour un montant de 78,57 euros, du procès-verbal de tentative d’expulsion en date du 02 septembre 2024 pour un montant de 63,11 euros et du procès-verbal de réquisition de la force publique pour un montant de 86,30 euros, au titre de la répétition de l’indu ou, le cas échéant, en ordonner la compensation avec les sommes susceptibles d’être dues par M. [H],

— Déclarer recevables et bien fondées les raisons sérieuses et légitimes justifiant le défaut de paiement des fermages par M. [H],

— En conséquence, débouter le GFA Foncière de Normandie de sa demande de résiliation du bail rural consenti suivant acte authentique en date du 14 mai 2018, ainsi que de la mesure de résiliation subséquente,

— Débouter le GFA Foncière de Normandie de sa demande de condamnation de M. [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant en cause d’appel qu’en première instance, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance.

Y additant,

— Condamner le GFA Foncière de Normandie à verser à M. [H] une indemnité d’une montant de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Par dernières conclusions déposées le 6 mars 2025 et reprises oralement devant la cour, le GFA Foncière de Normandie demande à la cour de :

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— Débouter M. [H] de toutes ses demandes,

— Condamner M. [H] à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions.

SUR CE, LA COUR

Selon l’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance.

Ce motif ne peut être invoqué en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

Le preneur ne conteste pas être débiteur du GFA Foncière de Normandie mais invoque des raisons sérieuses et légitimes ne lui ayant pas permis de régler le fermage.

Il fait ainsi valoir :

— qu’il a acheté une ferme et des parcelles appartenant à M. [X] et à la SCEA Les forges ainsi qu’un troupeau de vaches appartenant à la SCEA Les forges en mars et avril 2018 ;

— que le GFA Foncière de Normandie, dont M. [R] est le gérant, a racheté aux consorts [X] des terres pour ensuite les lui donner à bail rural, M. [R] étant également gérant du cabinet d’expertise comptable de M. [X] ;

— que la vente de la ferme, des parcelles et la fixation du fermage ont été réalisées sous l’égide du cabinet d’expertise dirigé par M. [R] ;

— que les terres données à bail par le GFA Foncière de Normandie ne sont pas de bonne qualité contrairement à ce que le cabinet comptable lui avait loué, qu’elles ne lui ont pas permis d’atteindre le rendement escompté et que seuls 20 hectares sont cultivables, ce qui a conduit à la nécessité d’un investissement important non prévu pour améliorer la qualité des terres ;

— que le fermage est trop élevé par rapport au rendement des terres ;

— que le troupeau de 148 vaches acquis en 2018 présentait un état de santé dégradé entraînant des frais non prévus, qu’il ignorait la mise en place d’un programme 'cellule’ empêchant la vente de lait du 10 octobre 2017 au 8 septembre 2018, que 76 vaches n’étaient pas gestantes, qu’il a dû racheter des vaches pour un coût de 101.090 euros ;

— qu’il a commencé son exploitation sans revenus immédiats et en devant emprunter ;

— que le GFA connaissait ses difficultés dès lors que son gérant était également gérant du cabinet d’expertise comptable du vendeur des terres ;

— que la crise sanitaire et l’augmentation des prix ont également fortement impacté l’exploitation ;

— qu’il a soldé son arriéré et que la dette sera entièrement réglée à la mi-mars 2025.

Le bailleur soutient que les motifs invoqués, à savoir la mauvaise qualité sanitaire du troupeau laitier, la mauvaise qualité des terres, le montant excessif du fermage et l’intervention du cabinet d’expertise de M. [R] dans la transaction, ne constituent pas des faits indépendants de la volonté du preneur constitutifs de raisons sérieuses et légitimes expliquant le non-paiement des fermages, qu’en outre les motifs avancés en sont pas justifiés, qu’aucune action en révision du fermage n’a été engagée, ni aucune action contre la venderesse du troupeau, qu’il ressort des pièces comptables que c’est au moment où ses résultats se sont améliorés que le preneur n’a pas réglé son fermage, que les difficultés de celui-ci n’ont d’autres raisons que ses choix de gestion et le taux d’endettement auxquels il a librement consenti lors de l’achat de l’exploitation.

Les raisons sérieuses et légitimes de non-paiement du fermage doivent résulter de faits indépendants de la volonté du preneur. (3ème Civ., 7 septembre 2022, n°21-16.667)

Elles doivent exister et être appréciées à la date de la demande de résiliation du bail.

En l’espèce, concernant la mauvaise qualité des terres données à bail, le preneur communique des factures de fertilisants de 2019, 2020 et 2022 sans que ne soit établie la destination de ces produits puisque M. [H] est également propriétaire de 50 hectares de terres et sans démontrer par les pièces produites la mauvaise qualité des terres qui lui ont été données à bail ni qu’il aurait été trompé par le bailleur sur la qualité desdites terres, ni que l’apport de fertilisants est anormal.

Dès lors, le moyen tiré du montant excessif du fermage est également inopérant étant précisé qu’il n’est étayé par aucune pièce et que c’est justement que le bailleur souligne qu’aucune action en révison du fermage n’a été engagée au cours de la troisième année de jouissance comme prévu par les dispositions de l’article L411-13 du code rural et de la pêche maritime, la vente des terres et le bail rural ayant en outre été réalisés via l’intervention de la SAFER.

Sur l’état sanitaire du troupeau, il est produit :

— une facture de soin des sabots du 15 mai 2018 d’un montant de 1.228,80 euros,

— des factures d’achat de vaches datées de l’année 2018,

— un constat de gestation du 12 avril 2018 dont il ressort que 76 vaches sont vides.

La pièce n°13 de l’appelant intitulée 'historique du troupeau’ ne démontre pas une interdiction de vente de lait pendant un an, ni de surcroît en tout état de cause que l’état du troupeau aurait été caché à l’acheteur.

Aucune pièce n’établit que les vaches ont été vendues gestantes, ni que la mauvaise santé des vaches aurait impacté leur fertilité et nécessité leur remplacement, étant relevé que les factures sont datées de l’année 2018 et que M. [H] ne justifie pas d’un prêt supplémentaire contracté pour le financement d’un nouveau troupeau.

La facture de soin de mai 2018 d’un montant de 1.228,809 euros ne peut justifier le non-paiement du fermage en 2021.

C’est justement que le bailleur fait en outre valoir qu’aucune action n’a été engagée contre le vendeur au motif que le preneur aurait été trompé sur les qualités essentielles des animaux achetés, le preneur étant en outre un professionnel auquel il appartenait de vérifier l’état du troupeau qu’il acquérait.

Il ressort des dossiers financiers que M. [H] a produit 470.108 litres de lait en 2018, 689.845 litres en 2019, 737.624 litres en 2020, 578.573 en 2021 et 452.466 en 2022.

Les difficultés de paiement du fermage ont débuté en mars 2021 alors que la production de lait a beaucoup diminué en 2021 et 2022 par rapport à l’année 2020 sans que ne puisse être retenue une cause liée à l’état d’origine du troupeau vendu en 2018, et sans que ne soient justifiés sur cette période des investissements exceptionnels liés à l’état du troupeau ou des terres et alors que les bilans font apparaître un résultat d’exploitation supérieur en 2021 par rapport à 2020.

Par ailleurs, le lien entre les difficultés financières et la crise sanitaire ou encore l’augmentation des prix n’est pas établi.

M. [H] échoue ainsi à démontrer que les difficultés économiques rencontrées en 2021 et 2022 et que son taux d’endettement résultent de faits indépendants de sa volonté.

Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation dubail.

Il ressort du décompte communiqué par le bailleur qu’il reste dû au 13 mars 2025 une somme de 10.682,60 euros, déduction faite des frais relatifs au commandement de quitter les lieux, au procès-verbal de tentative d’expulsion et au procès-verbal de réquisition de la force publique.

M. [H] ne justifie pas de réglements qui n’auraient pas été pris en compte.

Dès lors, il est mal fondé à demander qu’il soit constaté qu’il s’est acquitté de sa dette de fermage.

Concernant les frais facturés à tort, ils devront être déduits de la créance par le bailleur.

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, exactement appréciés, seront confirmées.

M. [H], qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens d’appel, à payer au GFA Foncière de Normandie la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et cause d’appel et sera débouté de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Dit que le la GFA Foncière de Normandie devra déduire de sa créance la somme de 227,98 euros correspondant aux frais liés à la tentative d’expulsion ;

Condamne M. [H] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [H] à payer au GFA Foncière de Normandie la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Déboute M. [H] du surplus de ses demandes.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY