Cour d'appel de Caen, 2e chambre civile, 30 janvier 2025, n° 23/01264

CA Caen
Infirmation partielle 30 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Preuve des dégradations locatives
La cour a constaté que les dégradations locatives étaient survenues pendant la durée du bail et que la société avait fourni des preuves suffisantes pour justifier sa demande de paiement.
Accepté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé que la demande d'indemnité était justifiée et a accordé le montant demandé.
Accepté
Droit aux dépens
La cour a confirmé que la société avait droit au remboursement des dépens d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Caen, 2e ch. civ., 30 janv. 2025, n° 23/01264
Juridiction :	Cour d'appel de Caen
Numéro(s) :	23/01264
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	23 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine BESSON
Parties :	S.A. LES CITES CHERBOURGEOISES

Texte intégral

AFFAIRE : N° RG 23/01264

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 21 Mars 2023

RG n° 23-000006

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 30 JANVIER 2025

APPELANTE :

S.A. LES CITES CHERBOURGEOISES

N° SIRET : 682 650 247

[Adresse 3]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Catherine BESSON, avocat au barreau de CHERBOURG

INTIME :

Monsieur [N] [M]

né le 15 Octobre 1976 à [Localité 5]

Chez Mme [H]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Non représenté, bien que régulièrement assigné

DEBATS : A l’audience publique du 25 novembre 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 30 janvier 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

* *

Par acte sous seing privé du 20 mars 2019, la SA d’HLM « Les cités cherbourgeoises » a donné à bail à M. [N] [M], à compter du 21 mars 2019, un logement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 230,61 euros, hors charges, pour une durée d’un mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction.

Se prévalant de plusieurs loyers demeurés impayés, la société Les cités cherbourgeoises a, par acte d’huissier de justice du 16 mai 2022, signifié à M. [N] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 1.739,02 euros, correspondant aux loyers et charges dus au 13 mai 2022, et une sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux.

Par ordonnance du 19 juillet 2022, signifiée à M. [N] [M] par acte d’huissier de justice du 26 juillet 2022, délivré à personne, le juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation du bail et ordonné la reprise des locaux abandonnés, laquelle est intervenue le 8 septembre 2022.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 5 octobre 2022, la société « Les cités cherbourgeoises » a mis en demeure M. [N] [M] d’avoir à régler la somme de 7.530,59 euros au titre des sommes restant dues.

Suivant acte de commissaire de justice du 21 décembre 2022, remis à personne, la SA d’HLM « Les cités cherbourgeoises » a fait assigner M. [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes réclamées, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 21 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin a :

— condamné M. [N] [M] à payer à la SA d’HLM « Les cités cherbourgeoises » la somme de 3.155,50 euros au titre des loyers, charges, réparations locatives et déduction faite de la restitution du dépôt de garantie, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— condamné M. [N] [M] au paiement des dépens de l’instance ;

— condamné M. [N] [M] à payer à la SA d’HLM « Les cités cherbourgeoises » la somme de 100 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SA d’HLM « Les cités cherbourgeoises » surplus de ses demandes ;

— rappelé que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration du 2 juin 2023 adressée au greffe de la cour, la société « Les cités cherbourgeoises » a fait appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 28 juillet 2023, la société « Les cités cherbourgeoises » demande à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris en ce qui concerne la demande en paiement,

Statuant à nouveau,

— Condamner M. [N] [M] à lui payer la somme principale de 3.386,11 euros au titre des loyers outre les intérêts au taux légal sur cette somme, et ce en application de l’article 1155 du code Civil et ce, selon décompte arrêté au 28 novembre 2022,

— Condamner M. [N] [M] à lui payer la somme principale de 2.977,80 euros au titre des réparations locatives, outre les intérêts au taux légal sur cette somme, et ce en application de l’article 1155 du code civil et ce, selon décompte arrêté au 28 novembre 2022,

— Dire que la SA « Les cités cherbourgeoises » sera autorisée à conserver le dépôt de garantie (230,61 euros) qui viendra se déduire des sommes dues par M. [N] [M],

— Voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner M. [N] [M] à lui payer une indemnité de 800 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [N] [M] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût de commandement de payer délivré le 16 mai 2022, le procès-verbal de constat du 12 juillet 2022, des débours témoin et serrurier du 12 juillet 2022, de la requête du 15 juillet 2022, de la signification du 26 juillet 2022, du procès-verbal de reprise des lieux du 8 septembre 2022, des débours des témoins et déménageurs, du PV de signification de reprise du 22 septembre 2022.

M. [N] [M] n’a pas constitué avocat, bien que la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appelant lui ont été signifiées le 21 juillet 2023, à étude de commissaire de justice.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 octobre 2024.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de l’appelante.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le premier juge a débouté la société « Les cités cherbourgeoises » de sa demande en paiement pour partie aux motifs que celle-ci ne rapportait pas la preuve des dégradations locatives dont elle réclame le paiement.

A titre liminaire, il convient d’observer que la société « Les cités cherbourgeoises » ne conteste pas le montant de 3.155,50 euros euros retenu par le jugement entrepris au titre de l’arriéré de loyers dû par M. [N] [M], selon décompte établi le 28 novembre 2022, déduction faite du dépôt de garantie.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

(…)

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 détermine les réparations locatives à la charge du locataire.

L’article 1755 du code civil énonce qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

La société « Les cités cherbourgeoises » reproche au jugement entrepris de l’avoir déboutée de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, alors qu’au vu des pièces communiquées aux débats, elle rapporte la preuve des dégradations locatives alléguées.

En l’espèce, par ordonnance du 19 juillet 2022, signifiée à M. [N] [M] par acte d’huissier de justice du 26 juillet 2022 délivré à personne, non contestée dans le délai légal, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a constaté la résiliation du bail et ordonné la reprise des locaux abandonnés.

Selon procès-verbal de reprise des lieux établi par l’huissier de justice le 8 septembre 2022, signifié à M. [N] [M] par acte d’huissier de justice du 26 septembre 2022, délivré à personne, la société « Les cités cherbourgeoises » a repris les locaux loués.

Suivant décompte de sortie établi par le bailleur le 14 septembre 2022, il était demandé au locataire de s’acquitter d’un montant total de 2.977,80 euros au titre des réparations locatives, réparti comme suit :

—  496 euros correspondant aux réparations prévues dans l’entrée (remplacement de papier peint),

—  180 euros correspondant aux réparations prévues dans la cuisine (réfection de la toile de verre et peinture) ,

—  1.242 euros correspondant au changement du papier peint dans le séjour,

—  1.035 euros correspondant aux réparations prévues dans la chambre 2 (remplacement du papier peint),

—  24 euros correspondant à la facturation de 2 clés et accessoires.

Le bailleur demande le paiement de ces sommes au titre des réparations locatives.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 20 mars 2019, communiqué en cause d’appel, que le logement se trouvait en bon état au moment de la conclusion du contrat de bail, que l’état des murs et du plafond des pièces de l’appartement loué était 'bon', avec les seules mentions de 'tâches dessus plinthe’ pour les murs de la chambre 2 et de 'peinture écaillée sous fenêtre’ pour les murs du séjour.

Il résulte du procès-verbal de constat du 14 novembre 2022 établi non contradictoirement par l’huissier de justice, l’existence de plusieurs désordres, consistant notamment dans :

— un état hors d’usage du papier peint des murs de l’entrée, du séjour et des chambres 1 et 2, étant notamment observées une 'multitude de déchirures, griffures, marques et traces’ ou encore 'l’absence de papier peint’ ;

— peinture des murs hors d’usage et 'entoilage présentant de multiples et importantes griffures et déchirures de part et autre de la pièce’ dans la cuisine et 'peinture sur entoilage présentant des marques et taches ' dans la salle de bains ;

— un état général encrassé des sols (parquet, linoleum), des plafonds, des fenêtres en PVC, des radiateurs et des portes dans l’ensemble des pièces.

Ces constatations sont étayées par les photographies jointes au procès-verbal de constat et confirment les désordres repris dans le décompte de sortie du 14 septembre 2022.

Il apparaît ainsi que les dégradations locatives sont survenues au cours du contrat de bail conclu par les parties.

Il est en outre communiqué une facture de travaux de réfection des murs du 30 décembre 2022 émise par la société Guy Lefevre d’un montant total de 2.637,96 eurosTTC se décomposant comme suit : 208 euros HT (entrée), 798,20 euros HT (séjour), 479,70 euros HT (cuisine) et 712,40 euros HT(chambre 2).

Les frais de remplacement de clés d’un montant de 24 euros sont justifiés au vu de l’abandon du domicile par le locataire sans remise des clés.

Au vu des demandes de la bailleresse et du justificatif communiqué, il convient de fixer le préjudice au titre des réparations locatives à la somme de 1.922,60 euros.

Toutefois, le logement ayant été occupé pendant 3 ans et demi et n’étant pas à l’état neuf au moment de la location, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 30 % même si une partie des désordres est la conséquence de dégradations.

Il est donc dû par le locataire une somme de 1.345,82 euros au titre des réparations locatives.

Au vu de ces éléments, il convient de condamner M. [M] au paiement d’une somme de 4.501,32 euros au titre des loyers, charges, réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie (3.386,11 euros + 1.345,82 euros – 230,61 euros), avec intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris sur la somme de 3.155,50 euros et du présent arrêt sur le surplus.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Les dispositions du jugement entrepris relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, exactement appréciées, seront confirmées.

M. [M], qui est condamné à paiement, sera condamné aux dépens d’appel ainsi qu’ à payer à la société « Les cités cherbourgeoises » la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, étant précisé que les dépens pris en compte sont énumérés limitativement à l’article 695 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne les dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure et aux dépens ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Condamne M. [N] [M] à payer à la SA « Les cités cherbourgeoises » la somme de 4.501,32 euros au titre des loyers, charges, réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris sur la somme de 3.155,50 euros et à compter du présent arrêt sur le surplus ;

Condamne M. [N] [M] à payer à la SA « Les cités cherbourgeoises » la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procdéure civile en cause d’appel ;

Condamne M. [N] [M] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY