AFFAIRE : N° RG 24/01893

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de COUTANCES en date du 03 Juin 2024

RG n° 24/00030

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2025

APPELANT :

Monsieur [E] [T]

né le 21 Juin 1979 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté et assisté par M^e Christophe LOISON, avocat au barreau de CHERBOURG,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2024-04404 du 25/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

INTIMEE :

S.C.I. DE LA PITONNERIE

[Adresse 1]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Laurent MARIN, avocat au barreau de COUTANCES

DEBATS : A l’audience publique du 15 septembre 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me LOUGUET, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 13 novembre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

*

* *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous signature privée du 11 janvier 2021, la SCI de la Pitonnerie a consenti au profit de M. [E] [T] un bail d’habitation, portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 480 euros.

Par actes de commissaire de justice du 6 novembre 2023, le bailleur a signifié à M. [T] un commandement de payer la somme de 10.080,86 euros en principal à la date du 30 octobre 2023 au titre des loyers et charges échus et impayés, ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier d’une assurance, ces commandements reprenant les clauses résolutoires insérées au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2024, la SCI de la Pitonnerie a assigné M. [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, constater la résiliation du contrat de location par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner en conséquence la libération des lieux et de voir condamner la locataire au paiement des différentes sommes au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 3 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances a :

— déclaré l’action recevable ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 11 janvier 2021 entre M. [E] [T] et la SCI de la Pitonnerie portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 3] à la date du 07 décembre 2023 ;

— ordonné en conséquence à M. [E] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut pour M. [E] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI de la Pitonnerie pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

— condamné M. [E] [T] à payer à la SCI de la Pitonnerie une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail à compter du 7 décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés et susceptible de révision conformément au contrat ;

— dit que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard, le 5 du mois suivant ;

— condamné M. [E] [T] à payer à la SCI de la Pitonnerie la somme de 12.242,36 euros au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation 'dus au 07 décembre 2023 (terme du mois d’avril 2024 inclus)', en réalité dus au 06 avril 2024 au regard de la motivation du jugement, ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

— débouté la SCI de la Pitonnerie de ses autres demandes ;

— condamné M. [E] [T] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation ;

— rappelé l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 19 juillet 2024, M. [E] [T] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté la SCI de la Pitonnerie de ses autres demandes.

Faisant suite aux conclusions d’incident de la SCI de la Pitonnerie réclamant la radiation du rôle de l’affaire pour inexécution du jugement dont appel, le conseiller chargé de la mise en état a, par ordonnance du 30 avril 2025, débouté la SCI de la Pitonnerie de toutes ses demandes.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 6 mars 2025, l’appelant demande à la cour de :

— Déclarer son appel recevable et bien fondé,

— Réformer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté la SCI de la Pitonnerie de ses autres demandes,

Et en conséquence, statuant à nouveau,

A titre principal et reconventionnel,

— Déclarer l’action en résiliation de bail de la SCI de la Pitonnerie engagée à l’encontre de M. [E] [T] irrecevable,

— Débouter la SCI de la Pitonnerie de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la SCI de la Pitonnerie à réaliser les travaux dans le logement loué par M. [E] [T], conformément aux recommandations établies par le Centre de Développement pour l’Habitat et l’Aménagement des Territoires (CDHAT) dans son rapport du 18 juin 2024, dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, qui commencera à courir dans le délai de 6 mois de la signification de la décision et ce jusqu’à exécution effective des travaux,

— Autoriser M. [E] [T] à opposer l’exception d’inexécution du paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux conformes aux préconisations du CDHAT, sans compensation, ni pénalités à tout le moins,

— Autoriser M. [E] [T] à régler le loyer courant sur le compte séquestre du Bâtonnier de l’Ordre des avocats de Cherbourg, dans l’attente de la réalisation des travaux préconisés dans le rapport du CDHAT, les fonds séquestrés devront être débloqués sur justification du procès-verbal de réception des travaux préconisés par le CDHAT,

— Condamner la SCI de la Pitonnerie au paiement d’une indemnité de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

A titre subsidiaire et reconventionnel,

— Débouter la SCI de la Pitonnerie de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la SCI de la Pitonnerie à réaliser les travaux dans le logement loué par M. [E] [T], conformément aux recommandations établies par le CDHAT dans son rapport du 18 juin 2024, dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard, qui commencera à courir dans le délai de 6 mois de la signification de la décision et ce jusqu’à exécution effective des travaux,

— Autoriser M. [E] [T] à opposer l’exception d’inexécution du paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux conformes aux préconisations du CDHAT, sans compensation, ni pénalités à tout le moins,

— Autoriser M. [E] [T] à régler le loyer courant sur le compte séquestre du Bâtonnier de l’Ordre des avocats de Cherbourg, dans l’attente de la réalisation des travaux préconisés dans le rapport du CDHAT, les fonds séquestrés devront être débloqués sur justification du procès-verbal de réception des travaux préconisés par le CDHAT,

— Condamner la SCI de la Pitonnerie au paiement d’une indemnité de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

A titre infiniment subsidiaire et reconventionnel,

— Condamner la SCI de la Pitonnerie à réaliser les travaux dans le logement loué par M. [E] [T] , conformément aux recommandations établies par le CDHAT dans son rapport du 18 juin 2024, dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision, et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, qui commencera à courir dans le délai de 6 mois de la signification de la décision et ce jusqu’à exécution effective des travaux,

— Autoriser M. [E] [T] à régler les sommes dues sur le compte séquestre du Bâtonnier de l’Ordre des avocats de Cherbourg, dans l’attente de la réalisation des travaux préconisés dans le rapport du CDHAT, en lui accordant de larges délais de paiement, en l’autorisant à payer sa dette locative par échéance mensuelle de 2 euros au titre de l’arriéré des loyers en sus du loyer courant,

— Ordonner que les fonds séquestrés soient débloqués sur justification du procès-verbal de réception des travaux préconisés par le CDHAT,

Vu l’article 1219 du code civil,

— Autoriser M. [E] [T] à opposer l’exception d’inexécution du paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux conformes aux préconisations du CDHAT, sans compensation, ni pénalités,

— Condamner la SCI de la Pitonnerie à verser à M. [E] [T] une indemnité de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— Débouter la SCI de la Pitonnerie de ses autres demandes, dépens comme de droit.

Par dernières conclusions remises au greffe et déposée par RPVA le 24 mars 2025, la SCI de la Pitonnerie demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris dans ses chefs de dispositif attaqués,

— Débouter M. [E] [T] de ses demandes en appel,

— Le condamner à payer à la SCI de la Pitonnerie une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— Le condamner aux dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 11 juin 2025.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur l’irrecevabilité de l’action de la SCI DE LA PITONNERIE

Le premier juge a déclaré l’action de la SCI de la Pitonnerie recevable au vu des justificatifs de la notification à la sous-préfecture de la Manche d’une copie de l’assignation, et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ce dans les délais requis.

M. [T] soulève l’irrecevabilité de l’action de la SCI de la Pitonnerie expliquant qu’il n’est en possession d’aucune pièce de celle-ci, qu’en l’absence de production du contrat de bail, la cour ne peut qu’infirmer la décision de première instance en se basant uniquement sur les pièces mises à sa disposition qui se résument aux seuls statuts de la SCI, et qu’en l’état, il est dans l’incapacité de s’assurer de la recevabilité de l’action de la SCI de la Pitonnerie.

En réponse, la SCI de la Pitonnerie soutient qu’il appartient à M. [T] de produire en appel le bail qu’il invoque et d’expliquer en quoi la SCI de la Pitonnerie ne lui aurait pas donné à bail le bien dont s’agit.

En l’occurence, force est de constater :

— que le contrat de bail liant les parties est bien produit à la procédure d’appel ;

— que les pièces de la SCI de la Pitonnerie ont été communiquées suivant bordereau notifié par RPVA le 24 mars 2025 ;

— que M. [T] n’explicite pas le moyen d’irrecevabilité qu’il soulève.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré l’action de la SCI de la Pitonnerie recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à la date du 07 décembre 2023, relevant que le locataire n’avait pas justifié d’une assurance pour faire face aux risques locatifs, ni réglé les sommes visées au commandement dans les délais impartis.

M. [T] demande d’infirmer cette disposition du jugement et de débouter la SCI de la Pitonnerie de l’ensemble de ses prétentions, comprenant celle visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 07 décembre 2023.

Il ne développe toutefois aucun moyen pour s’opposer précisément à l’acquisition de la clause résolutoire, sollicitant seulement à titre reconventionnel la reconnaissance de son droit d’opposer l’exception d’inexécution du paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux conformes aux prescriptions du rapport du CDHAT qui a relevé des suspicions de non décence du logement.

A l’inverse, la SCI de la Pitonnerie conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 07 décembre 2023, date à laquelle les conditions d’acquisition de ladite clause relative au défaut d’assurance contre les risques locatifs étaient réunies. Il relève en outre que M. [T] ne justifie pas avoir réglé l’impayé de loyers et ne conclut pas sur la suspension de la clause résolutoire.

Sur ce, la cour rappelle qu’aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et de justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, ce commandement reproduisant, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, il ressort des pièces versées :

— que par actes du 06 novembre 2023, la SCI de la Pitonnerie a fait signifier à M. [T], outre un commandement de payer l’arriéré de loyers dans un délai de deux mois pour un montant en principal de 10.080,86 euros visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois visant également la clause résolutoire prévue au contrat de bail pour ce motif, les deux clauses résolutoires étant reproduites dans les commandements de payer correspondants avec les textes applicables ;

— que le premier juge ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 07 décembre 2023, soit un mois après la délivrance des commandements de payer, le motif retenu est celui du défaut d’assurance ;

— que M. [T] ne justifie pas avoir souscrit une assurance contre les risques locatifs afférente au logement loué à quelque période que ce soit.

Par ailleurs, M. [T] invoque l’exception d’inexécution pour être dispensé de son obligation au paiement des loyers, et non de celle de souscrire une assurance contre les risques locatifs.

Partant, c’est à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance à la date du 07 décembre 2023.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef ainsi qu’en ce qui concerne les dispositions en découlant (libération des lieux, expulsion, et paiement d’une indemnité d’occupation).

Sur la demande de réalisation de travaux

M. [T] sollicite la réalisation de travaux dans le logement loué conformément aux recommandations établies par le CDHAT dans son rapport du 18 juin 2024 ayant relevé des suspicions de logement indécent, ce à quoi s’oppose la bailleresse faisant valoir que le bail est aujourd’hui résilié.

La cour partage cette dernière analyse, dès lors que suite à la résiliation du bail au 07 décembre 2023, M. [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date, ayant perdu la qualité de locataire, et ne peut donc revendiquer l’exécution pour l’avenir d’une obligation pesant sur la bailleresse avec laquelle il n’est plus lié par un contrat de bail.

Par conséquent, cette demande de M. [T] sera rejetée.

Sur la demande en paiement des loyers et indemnités d’occupation

Le premier juge a condamné M. [T] à payer à la SCI de la Pitonnerie la somme de 12.242,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations dus au 06 avril 2024 (loyer d’avril 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

M. [T] soutient qu’il est dans l’incapacité de vérifier le montant des sommes sollicitées, et plus précisément le caractère liquide de la créance en l’absence de production par la bailleresse des pièces justifiant des sommes dues. Il invoque également l’exception d’inexécution de son obligation du paiement des loyers en raison d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Il sollicite par conséquent l’infirmation de ce chef du jugement et le rejet de la demande de la SCI de la Pitonnerie au paiement de la dette locative.

A l’inverse, cette dernière sollicite la confirmation de ce chef du jugement sans développer de moyens particuliers.

Sur ce, la cour rappelle qu’en application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 6 de la même loi, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, force est de constater que contrairement aux allégations de l’appelant, la SCI de la Pitonnerie produit deux décomptes arrêtés pour l’un à la somme de 10.080,86 euros au 31 octobre 2023 (terme échu et mois d’octobre 2023 non inclus) et l’autre à la somme de 11.490,86 euros au 08 janvier 2024 (loyer de décembre inclus), et que M. [T] ne critique pas les sommes mentionnées au débit et au crédit dans ces documents.

Partant, en l’absence de contestation de M. [T] quant au montant retenu par le premier juge à hauteur de 12.242,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations dus au 06 avril 2024 (loyer d’avril 2024 inclus), la créance de la SCI de la Pitonnerie sera arrêtée à cette somme.

Par ailleurs, l’exception d’inexécution invoquée par le locataire n’est fondée que si les désordres affectant le logement sont si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

En l’occurence, M. [T] produit le rapport du CDHAT en date du 18 juin 2024 qui relève des suspicions d’indécence concernant :

— l’installation de la ventilation mécanique suspendue dans un local ouvert en façade arrière ;

— la mauvaise évacuation et le refoulement des eaux usées des équipements sanitaires dans la salle d’eau ;

— la présence d’un ballon avec fuite dessous ;

— la présence d’un fil apparent dénudé au-dessus de la porte de garage ;

— l’absence d’un DPE.

Or, ces points qualifiés de 'suspicion’ nécessitent l’intervention de professionnels qualifiés pour être confirmés. En outre, ils restent cantonnés à certains espaces et équipement identifiés et il n’est pas démontré qu’ils rendent impossible l’utilisation des lieux conformément à leur destination.

En conséquence, l’exception d’inexécution ne saurait être retenue pour justifier le non paiement des loyers.

Au regard de ces éléments, M. [T] sera condamné au paiement de la somme de 12.242,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations dus au 06 avril 2024 (loyer d’avril 2024 inclus).

Le jugement de première instance est donc confirmé sur ce point.

Sur l’exception d’inexécution du paiement des loyers invoquée par le locataire jusqu’à la réalisation des travaux et les délais de paiement

M. [T] considère que compte tenu de la gravité des manquements de la SCI de la Pitonnerie à son obligation de délivrance d’un logement décent, et de la persistance de ces manquements, ainsi que du préjudice qui en découle pour le locataire, il est bien fondé à opposer l’exception d’inexécution du règlement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux conformes aux prescriptions du CDHAT, et à reprendre le paiement des loyers lorsque le logement sera conforme sur justification du procès-verbal de réception des travaux préconisés par le CDHAT.

Il sollicite également l’autorisation de régler les sommes dues sur le compte séquestre du Bâtonnier de l’ordre des avocats de Cherbourg, dans l’attente de la réalisation des travaux préconisés dans le rapport du CDHAT, en lui accordant de larges délais de paiement par échéances mensuelles de 2 euros au titre de l’arriéré des loyers en sus du loyer courant qui devront être séquestrées. Il demande en outre d’ordonner que les fonds séquestrés soient débloqués sur justification du procès-verbal de réception des travaux préconisés par le CDHAT.

Or, ces demandes de M. [T] qui sont présentées à titre reconventionnel, qui portent sur le paiement d’un loyer alors qu’il est désormais redevable d’une indemnité d’occupation, et qui sont toutes liées à la réalisation des travaux préconisés dans le rapport du CDHAT, ne sauraient prospérer dès lors que la demande de réalisation de ces travaux a été rejetée en raison de la résiliation du bail, tel qu’indiqué précédemment. Au surplus, il a été constaté que M. [T] ne démontrait pas que les manquements invoqués rendaient l’utilisation des lieux conformément à leur destination impossible.

Concernant la demande de délai de paiement fondée sur l’article 1343-5 du code civil, lequel prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, la cour relève, au vu des pièces produites :

— que M. [T] a déclaré pour l’année 2023 des pensions d’invalidité de 5.385 euros outre des salaires de 1.120 euros, soit un total de 6.505 euros et un revenu mensuel de 542 euros ;

— qu’il justifie percevoir une pension d’invalidité d’un montant de 702,21 euros entre janvier et mai 2024 et de 799,14 euros en juin 2024 ;

— que sa situation financière ne lui permet absolument pas de s’acquitter de sa dette dans le délai légal de deux ans.

Par conséquent, sa demande de délais de paiement à hauteur de 2 euros par mois jusqu’à apurement de la dette n’est pas réaliste et ne saurait être accueillie. Il sera donc débouté de cette prétention.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, la disposition du jugement relative aux dépens mis à la charge de M. [T] est confirmée.

En outre, pour le même motif, M. [T] est condamné aux dépens de l’appel, et à payer à la SCI de la Pitonnerie, eu égard aux situations respectives des parties, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et il est débouté de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [E] [T] à payer à la SCI de la Pitonnerie la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [T] de sa demande formée à ce titre ;

Condamne M. [T] aux dépens de l’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT