AFFAIRE :N° RG 24/00405

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 08 Février 2024 du Juge commissaire de [Localité 30]

RG n°23/01147

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 11 DECEMBRE 2025

APPELANTS :

Monsieur [R] [O] [N] [H]

né le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 27]

[Adresse 6]

[Localité 19]

S.C. FINANCIERE D.J.L

N° SIRET : 523 502 797

[Adresse 10]

[Localité 20]

prise en la personne de son représentant légal

Représentés et assistés par M^e Robert APÉRY, avocat au barreau de CAEN

INTIMES :

Maître [J] [M] mandataire liquidateur de la SCI IMMOBILIERE SD

[Adresse 24]

[Localité 17]

Représenté et assisté par M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN

Monsieur [G] [F] [K] [O] [X]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 28]

[Adresse 25]

[Localité 8]

Représenté et assisté par M^e Bénédicte MAST, avocat au barreau de COUTANCES

S.A. BANQUE CIC NORD OUEST

[Adresse 15]

[Localité 23]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Stéphanie JUGELE, avocat au barreau de COUTANCES

S.C.I. IMMOBILIERE SD

N° SIRET : 814 730 834

[Adresse 5]

[Localité 22]

prise en la personne de son représentant légal

PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE DE [Localité 30]

[Adresse 38]

[Localité 18]

Madame [E] [I]

[Adresse 3]

[Localité 21]

Non représentés, bien que régulièrement assignés

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée.

DÉBATS : A l’audience publique du 16 octobre 2025

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 16 octobre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

*

* *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI Immobilière SD, constituée en 2015 par Mme [E] [I], co-associée et gérante, et la SC Financière DJL, co-associée, a pour objet social l’acquisition, la construction, la rénovation, la réhabilitation, la propriété et la gestion par bail ou autrement de tous biens immobiliers.

Suivant acte du 27 janvier 2016, la SCI Immobilière SD a fait l’acquisition moyennant un prix de 266.500 euros d’un ensemble immobilier sis à Lingreville, comprenant des parcelles de terre cadastrées section [Cadastre 40] [Adresse 39] n°[Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 14] et [Cadastre 12], d’une superficie totale d’environ 40.481 m², 3 bâtiments à usage de box et stockage étant édifiés sur la parcelle ZB n°[Cadastre 14].

Pour financer cette opération, la SCI Immobilière SD a contracté un prêt auprès de la banque CIC NORD OUEST, garanti par une inscription d’hypothèque conventionnelle sur ledit bien et par l’engagement de caution personnelle solidaire de M. [R] [H], gérant et associé de la SC Financière DJL .

Selon acte notarié du 20 février 2016, la SCI Immobilière SD a consenti, au profit de Mme [E] [I], un bail rural portant sur cet ensemble immobilier, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er mars 2016, moyennant un fermage annuel d’un montant de 26.556 euros HT.

Par ordonnance du 25 mai 2023, un administrateur provisoire a été chargé de gérer et d’administrer la SCI Immobilière SD.

Le 12 septembre 2023, l’administrateur provisoire a déposé une déclaration de cessation de paiements auprès du tribunal judiciaire de Coutances, lequel, par jugement du 5 octobre 2023, a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la SCI Immobilière SD et désigné Me [J] [M] en qualité de liquidateur.

Par ordonnance du 5 décembre 2023, le juge-commissaire a constaté la résiliation amiable du bail rural liant Mme [I] et la SCI Immobilière SD, à effet du 30 avril 2024, et dit que Mme [I] devrait libérer les lieux au plus tard à cette date.

Le 15 décembre 2023, Me [J] [M] ès qualités a été destinataire d’une offre d’acquisition de M. [G] [X], ce dernier indiquant se porter acquéreur de l’ensemble immobilier sis [Adresse 35], moyennant le prix principal net vendeur de 165.000 euros.

Par requête du 22 décembre 2023, Me [J] [M] ès qualités a saisi le juge-commissaire de la procédure collective de la SCI Immobilière SD afin d’être autorisé à céder de gré à gré l’ensemble immobilier dépendant de l’actif de la liquidation judiciaire de la SCI Immobilière SD à M. [G] [X].

Par ordonnance du 8 février 2024, le juge-commissaire du tribunal de commerce de Coutances a, notamment :

— autorisé la cession de gré à gré de la propriété agricole située sur la Commune de [Adresse 33] [Adresse 4], consistant :

* ensemble de parcelles de terre

* dont une parcelle cadastrée section ZB n°[Cadastre 14] sur laquelle sont édifiés trois bâtiments à usage de box et stockage raccordé à l’eau et l’électricité,

figurant au cadastre comme suit :

Section

Numéro

Lieudit

Contenance

ZB

[Cadastre 9]

[Adresse 39]

1ha 37 a 40 ca

ZB

[Cadastre 11]

[Adresse 39]

90 a 80 ca

ZB

[Cadastre 13]

[Adresse 39]

30 a 10 ca

ZB

[Cadastre 16]

[Adresse 39]

61 a 54 ca

ZB

236

[Adresse 39]

67 a 37 ca

ZB

[Cadastre 12]

[Adresse 39]

17 a 60 ca

Contenance totale

4 ha 04 a 81 ca

telle que décrite dans la requête et dépendant de l’actif de la procédure, moyennant le prix principal net vendeur de 165.000 euros payable comptant au jour de la signature de l’acte, au profit de M. [G] [X] demeurant [Adresse 25] à [Adresse 7] [Localité 32] [Adresse 29] ;

— donné acte à M. [G] [X] qu’il a connaissance que la partie habitation a été aménagée sans autorisation et qu’aucune autorisation ne sera possible compte tenu de la zone où se situe le bien ;

— donné acte à M. [G] [X] qu’il fait l’achat du bâtiment en l’état même si celui-ci comporte de l’amiante ;

— dit que la cession de l’ensemble immobilier ne pourra intervenir que si la propriété est libre de toute occupation, au 30 avril 2024, date à laquelle interviendra la résiliation du bail rural conclu avec Mme [E] [I], conformément à l’ordonnance du 05 décembre 2023 ;

— dit que les frais de purge seront à la charge de l’acquéreur et les frais de mainlevée à la charge de la procédure de liquidation judiciaire ;

— dit qu’à défaut pour l’acquéreur d’obtenir des créanciers inscrits dispense de purge, il lui appartiendra d’effectuer toutes diligences aux fins de purge;

— dit que l’acte de cession sera régularisé par les soins de Me [U] [C], notaire à [Localité 37] ;

— rappelé qu’au titre des dispositions des articles L 642-3 et L 642-20 du code de commerce, ni le débiteur au titre de l’un quelconque de ses patrimoines, ni les dirigeants de droit ou de fait de la personne morale en liquidation judiciaire, ni les parents ou alliés jusqu’au deuxième degré inclusivement de ces dirigeants ou du débiteur personne physique, ni les personnes ayant ou ayant eu la qualité de contrôleur au cours de la procédure ne sont admis, directement ou par personne interposée, à présenter une offre ; de même, il est fait interdiction à ces personnes d’acquérir, dans les cinq années suivant la cession, tout ou partie des biens compris dans cette cession directement ou indirectement, ainsi que d’acquérir des parts ou titres de capital de toute société ayant dans son patrimoine directement ou indirectement, tout ou partie de ces biens, ainsi que des valeurs mobilières donnant accès dans le même délai au capital de cette société.

Par déclaration du 19 février 2024, M. [R] [H] et la SC Financière DJL ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 18 septembre 2024, les appelants demandent à la cour de :

— Déclarer la SC Financière DJL. et M. [R] [H] recevables et bien-fondés en leur recours,

— Infirmer l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a rappelé les dispositions des articles L 642-3 et L 642-20 du code de commerce, et ordonné la communication aux parties,

Statuant a nouveau,

— Rejeter la requête de Me [J] [M] ès qualités en date du 22 décembre 2023 tendant à être autorisé à accepter l’offre d’acquisition de la propriété agricole située sur la Commune de [Adresse 34] (dépendant de l’actif de la procédure de la SCI Immobilière SD) de M. [G] [X] demeurant [Adresse 26] moyennant le prix principal net vendeur de 165.000 euros payable comptant au jour de la signature de l’acte et à régulariser l’acte de cession correspondant par-devant Me [U] [C] notaire à Montmartin sur Mer,

— Débouter Me [J] [M] ès qualités de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner Me [J] [M] ès qualités aux dépens de l’appel ;

— Condamner Me [J] [M] ès qualités au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la SC Financière D.J.L. et M. [H] unis d’intérêt ;

— Débouter la SA Banque CIC Nord Ouest et Me [J] [M] ès qualités de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

— Débouter M. [G] [X] de ses demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 19 septembre 2024, Me [J] [M] ès qualités demande à la cour de :

— Rejeter les appels formés,

— Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

— Débouter M. [R] [H] et la SC Financière DJL de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— Rejeter toutes les demandes présentées à l’encontre de Me [J] [M] ès qualités,

— Condamner in solidum M. [R] [H] et la SC Financière DJL à payer à Me [J] [M] en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Immobilière SD la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum M. [R] [H] et la SC Financière DJL aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 18 juin 2024, la Banque CIC Nord Ouest demande à la cour de :

— Lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur le bien-fondé de l’appel interjeté,

— Condamner tout succombant aux dépens de l’appel,

— Condamner tout succombant à lui payer une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 19 août 2024, M. [G] [X] demande à la cour de :

— Infirmer l’ordonnance dont appel,

— Juger que la condition suspensive contenue dans l’offre d’acquisition selon laquelle les lieux devaient être libérés pour le 30 avril 2024 a défailli,

— Juger que l’offre d’acquisition n’a jamais existé,

— Condamner les parties succombantes aux dépens,

— Les condamner à payer à M. [G] [X] la somme de 3.000 euros sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [E] [I] n’a pas constitué avocat, bien que la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appelant lui aient été signifiées respectivement les 18 avril et 27 mai 2024 à personne.

La SCI Immobilière SD n’a pas constitué avocat, bien que la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appelant lui aient été signifiées respectivement le 18 avril 1024 à personne morale et le 27 mai 2024 à l’étude.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 juin 2025.

Par avis du 16 octobre 2025 communiqué avant l’ouverture des débats, le ministère public a indiqué s’en rapporter à justice.

Par conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 16 octobre 2025 avant l’ouverture des débats, la SC Financière DJL et M. [R] [H] ont demandé de révoquer l’ordonnance de clôture en date du 04 juin 2025, ce à quoi s’est opposé Me [M] ès qualités par conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le même jour.

Par arrêt distinct en date du 16 octobre 2025, la cour a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 04 juin 2025, prononcé la clôture de la procédure à la date du 16 octobre 2025, et réservé les dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DÉVELOPPÉS PAR LES PARTIES

1° Sur l’autorisation de la vente de gré à gré

Les appelants, M. [H] et la SC Financière DJL, font grief à l’ordonnance entreprise d’avoir autorisé la cession de gré à gré de l’ensemble immobilier dépendant de l’actif de la procédure, estimant que les conditions proposées par M. [X] ne seraient pas meilleures que celles pouvant être attendues en cas d’adjudication judiciaire dudit ensemble immobilier.

Au soutien de leurs prétentions, ils font observer :

— que Me [M] a déposé au soutien de sa requête uniquement deux estimations et que l’un des notaires auteur de l’estimation est le notaire de M. [X] ;

— qu’une seule offre a été reçue, aucune publicité n’ayant vraisemblablement été effectuée ;

— qu’ils sont en possession d’estimations dont il ressort qu’au regard du marché actuel, le valeur estimée de l’ensemble immobilier se situerait entre 250.000 euros et 300.000 euros net vendeur.

En réplique, Me [M] ès qualités fait valoir :

— que le juge commissaire dispose d’un choix possible entre la vente judiciaire par adjudication à la barre du tribunal et la vente amiable et que ce choix doit s’opérer à partir de critères d’ordre économique ;

— qu’en l’espèce, compte tenu de plusieurs éléments (situation des parcelles dans des zones inondables, état des bâtiments, présence de l’amiante, éventuels travaux de rénovation, etc.), les estimations réalisées par les notaires consultés, soit :

* une valeur comprise entre 160.000 euros et 170.000 euros, pour Me [C],

* une valeur comprise entre 140.000 euros et 150.000 euros, pour Me [B],

sont cohérentes ;

— que l’offre d’acquisition de M. [X] au profit de laquelle la cession de gré à gré a été autorisée était non seulement conforme aux estimations notariées, mais permettait aussi une plus-value par rapport à la valeur réelle d’acquisition du bien ;

— qu’enfin, l’évolution du litige dont se prévaut M. [X], consistant dans la non réalisation de la condition suspensive insérée dans l’offre d’achat, à savoir l’exigence que les lieux soient libérés par l’ancienne preneuse à bail, Mme [I], à partir du 30 avril 2024, ne justifie pas la réformation de la décision dont appel qui simplement ne pourra jamais recevoir exécution.

M. [X], intimé et appelant à titre incident, demande à la cour de juger en application de l’article 1306-4 du code civil que son offre d’acquisition n’a jamais existé, compte tenu du fait que la condition suspensive prévue dans l’offre et reprise dans la décision, condition selon laquelle les lieux devaient être libérés pour le 30 avril 2024, n’a pas été levée à la date prévue. En effet, Mme [I] est toujours dans les lieux.

Sur ce, la cour rappelle qu’aux termes de l’article L642-18 du code de commerce, le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine.

En l’espèce, l’autorisation de vendre de gré à gré l’ensemble immobilier dont s’agit à M. [G] [X] au prix de 165.000 euros a été donnée sur la base de deux estimations de valeur émanant d’une part de Me [U] [C], notaire à [Localité 36], qui mentionne le 30 octobre 2023 une valeur comprise entre 160.000 euros et 170.000 euros, et d’autre part de Me [T] [B], notaire à [Localité 31], qui retient le 21 novembre 2023 une valeur comprise entre 140.000 euros et 150.000 euros.

Si le prix offert par M. [X] correspondait donc aux évaluations recueillies, force est de constater :

— qu’il n’est pas justifié de mesures de publicité de la mise en vente du bien immobilier pour susciter d’autres propositions d’acquisition, alors que les appelants avaient requis auprès du mandataire liquidateur, par mail du 31 janvier 2024, le concours de professionnels de l’immobilier, notamment le cabinet Folliot, afin de vendre dans les meilleures conditions le centre équestre ;

— qu’une nouvelle offre d’achat a été régularisée par les époux [A] pour un prix de 235.000 euros en date du 13 septembre 2025 ;

— que les appelants produisent deux autres évaluations, l’une émanant de l’agence immobilière ImmoNew qui estime le bien entre 270.000 et 290.000 euros en date du 21 février 2024, et l’autre établie par M. [W] [L], conseiller en immobilier, qui estime le bien entre 250.000 et 300.000 euros le 20 février 2024.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que Mme [I] n’a pas libéré les lieux au 30 avril 2024, de telle sorte que la condition suspensive de la vente de gré à gré autorisée n’a pas été levée et que par conséquent M. [X] se trouve délié de son engagement d’acquisition, son offre n’étant donc plus d’actualité, ce qui prive l’ordonnance contestée de tout effet pratique.

En considération de l’ensemble de ces éléments, et au vu de l’évolution du litige, l’offre reçue de M. [X] n’apparaît pas de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions qu’une adjudication judiciaire, alors qu’une offre mieux-disante a été régularisée depuis, que des estimations de valeur mentionnent un prix significativement plus élevé, et qu’en tout état de cause, l’ordonnance d’autorisation prononcée n’a plus d’objet.

Par conséquent, l’ordonnance déférée sera infirmée et la requête de Me [M] ès qualités tendant à se voir autoriser à accepter et à régulariser l’acte de cession conformément à l’offre d’acquisition de M. [X] rejetée.

2° Sur les frais irrépétibles

L’ordonnance déférée étant infirmée au vu de l’évolution du litige, chacune des parties conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles, et sera donc déboutée de ses demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt réputé contradictoire, par mise à disposition,

Infirme l’ordonnance rendue le 08 février 2024 par le juge-commissaire de la liquidation judiciaire de la SCI Immobilière SD ;

Statuant à nouveau,

Rejette la requête en date du 22 décembre 2023 de Me [J] [M] présentée en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Immobilière SD tendant à être autorisé à accepter l’offre d’acquisition de la propriété agricole située sur la commune de [Adresse 33] [Adresse 4] (dépendant de l’actif de la procédure de liquidation judiciaire de la SCI Immobilière SD) de M. [G] [X] moyennant le prix principal net vendeur de 165.000 euros et à régulariser l’acte de cession correspondant ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT