AFFAIRE :N° RG 23/02608

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 11 Octobre 2023 du Tribunal de Commerce de CAEN

RG n° 2022004809

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 30 MAI 2025

APPELANTE :

E.U.R.L. PIERRE-DOMINIQUE

N° SIRET : 428 825 152

[Adresse 4]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Nicolas MARGUERIE, substitué par M^e Marion BELLAMY, avocats au barreau de CAEN

INTIMEE :

Madame [H] [P] [N] épouse [J]

née le 24 Mars 1994 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Mickaël DARTOIS, avocat au barreau de CAEN,

Assistée de M^e Romuald MOISSON, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 03 avril 2025

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 30 mai 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me COLLET, greffier

Suivant acte authentique du 6 mai 2022, l’EURL Pierre-Dominique, le promettant, a consenti au profit de Mme [H] [N] épouse [J], la bénéficiaire, une promesse de cession de fonds de commerce, ayant pour objet un fonds à usage de bar-restaurant-vente à emporter-traiteur, exploité sous le nom commercial 'O Rest’O', situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Cette promesse de vente a été consentie et acceptée moyennant le prix principal de 520.000 euros pour une durée expirant le 30 juin 2022 à 16 heures.

L’acte prévoyait le versement d’une indemnité d’immobilisation de 52.000 euros par Mme [H] [J], selon les modalités suivantes :

—  10.000 euros dans un délai de 10 jours suivant la signature de la promesse de cession ;

—  16.000 euros au plus tard le 31 mai 2022.

Le surplus de l’indemnité d’immobilisation, fixé à un montant de 42.000 euros devant être versé par le bénéficiaire au promettant au plus tard dans le délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

Parmi les conditions suspensives stipulées en faveur du bénéficiaire, la condition n°6 prévoyait l’obtention par le bénéficiaire au plus tard le 20 juin 2022 d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes : un montant maximum de 500.000 euros, une durée minimale de 7 ans, un taux d’intérêts maximum de 2% l’an.

Mme [H] [J] n’a pas versée la somme de 10.000 euros, ni la somme de 16.000 euros, et n’a pas levé l’option qui lui avait été consentie par le promettant avant l’expiration de la durée de validité de la promesse, soit le 30 juin 2022.

Enfin, Mme [H] [J] n’a pas versé la somme de 42.000 euros dans les 8 jours suivant l’expiration de la durée de validité de la promesse.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 28 juillet 2022, l’EURL Pierre-Dominique a mis en demeure Mme [H] [J] de lui verser sous quinzaine la somme de 52.000 euros en règlement de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2022, l’EURL Pierre-Dominique a assigné Mme [H] [J] devant le tribunal de commerce de Caen, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 52.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2022, outre la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement du 11 octobre 2023, le tribunal de commerce de Caen a :

— condamné Mme [H] [J] à payer l’EURL Pierre-Dominique la somme de 10.000 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2022 ;

— condamné Mme [H] [J] à payer l’EURL Pierre-Dominique la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté l’EURL Pierre-Dominique et Mme [H] [J] du surplus de leurs demande ; – ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné Mme [H] [J] aux entiers dépens, y compris les frais de greffe.

— liquidé les frais de greffe à la somme de 62,76 dont TVA 10,46 euros.

Par déclaration du 10 novembre 2023, l’EURL Pierre-Dominique a fait appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 10 juillet 2024, l’EURL Pierre-Dominique demande à la cour de :

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande tendant à la condamnation de Mme [H] [N] épouse [J] à lui payer une somme de 52.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation outre les intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2022 (date de la mise en demeure),

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [H] [N] épouse [J] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, y compris les frais de greffe,

Statuant à nouveau,

— Condamner Mme [H] [N] épouse [J] à lui payer la somme de 52.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2022 (date de la mise en demeure),

— Dire mal fondé l’appel incident formé par Mme [H] [N] épouse [J],

— Débouter Mme [H] [N] épouse [J] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner Mme [H] [N] épouse [J] à lui payer une indemnité de 3.000 euros, en cause d’appel, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens et en accorder distraction au bénéfice de la SCP Dorel-Lecomte-Marguerie, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées le 16 avril 2024, Mme [H] [N] épouse [J] demande à la cour de :

— La recevoir en son appel incident,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à payer à la société EURL Pierre-Dominique la somme de 10.000 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2022, ainsi qu’une somme 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la procédure,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

— Débouter la société EURL Pierre-Dominique de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

À titre subsidiaire,

— Fixer le montant de l’indemnité allouée à la société EURL Pierre-Dominique au titre de la clause pénale ou de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 1 euro,

En tout état de cause,

— Condamner la société EURL Pierre-Dominique à lui régler la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société EURL Pierre-Dominique aux entiers dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’art 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 5 mars 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR

Sur la nullité de l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1188 du même code, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Selon l’article 1189, toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Selon l’article 1190, dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé.

Selon l’article 1191, lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun.

Selon l’article 1192, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

Selon l’article 1163 du code civil, l’obligation a pour objet une prestation présente ou future.

Celle-ci doit être possible et déterminée ou déterminable.

La prestation est déterminable lorsqu’elle peut être déduite du contrat ou par référence aux usages ou aux relations antérieures des parties, sans qu’un nouvel accord des parties soit nécessaire.

L’intimée fait valoir que la stipulation contractuelle relative à l’indemnité d’immobilisation est affectée de vices dès lors qu’elle prévoit une indemnité d’immobilisation d’un montant de 52.000 euros et qu’elle décompose le montant de celle-ci pour atteindre un montant de 68.000 euros, que cette incohérence prive de tout effet ladite stipulation qui est nulle à défaut de pouvoir déterminer le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Il n’est pas contesté que les parties ont décidé d’une indemnité d’immobilisation pour le cas où le bénéficiaire ne signerait pas l’acte de vente, à l’expiration du délai de réalisation de la promesse, de son seul fait.

Page 29 de l’avant-contrat, il est indiqué directement sous le paragraphe 'Indemnité d’immobilisation-Séquestre’ que les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 52.000 euros et que sur cette somme, le bénéficiaire versera dans les 10 jours de l’acte la somme de 10.000 euros, la somme de 16.000 euros au plus tard le 31 mai 2022 et que le surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 42.000 euros, sera versée par le bénéficiaire au plus tard dans le délai de 8 jours à l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire, toutes concitions suspensives réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

Il s’ensuit qu’il ne peut être retenu que l’obligation n’est pas déterminée ou déterminable.

En effet, l’interprétation du contrat conduit à retenir que les parties ont sans conteste prévu une indemnité d’immobilisation, ce qui n’est pas contesté, et que le montant de celle-ci est clairement énoncé dès le début de la clause comme étant de 52.000 euros, soit 10 % du montant du prix de vente principal, le décompte opéré par la suite étant manifestement erroné puisqu’il porte le montant de l’indemnité d’immobilisation à un montant supérieur soit 68.000 euros.

La stipulation du contrat relative à l’indemnité d’immobilisation ne peut donc être annulée.

Le moyen selon lequel le promettant n’a pas déclaré la promesse caduque à la suite du non-règlement du premier versement de 10.000 euros est inopérant dès lors que l’intimée n’en tire aucune conséquence juridique, ce fait ne pouvant en toute hypothèse rendre nulle la stipulation contractuelle relative à l’indemnité d’immobilisation.

Sur la réalisation des conditions suspensives

L’appelante fait valoir que la bénéficiaire n’a pas levé l’option dans le délai imparti soit au plus tard le 30 juin 2022 à 16H00, que celle-ci n’a pas non plus justifié des démarches accomplies afin d’obtenir son financement de sorte que la condition suspensive d’obtenir un prêt est réputée accomplie, que la bénéficiaire ne justifie ni du dépôt d’une demande de prêt dans le délai prévu dans la convention, ni avoir formulé une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse, ni notifié au promettant le refus de prêt dans le délai prévu.

L’intimée indique qu’elle a bien fait les démarches pour obtenir un prêt, qu’elle n’a pas obtenu le financement escompté et que la vente n’aurait donc pas pu intervenir, que la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt ne pouvait être réalisée quels que soient les délais prévus dans l’acte et précise que les refus des banques lui ont été notifiés tardivement.

La promesse de cession du fonds de commerce prévoit des conditions suspensives stipulées dans l’intérêt du bénéficiaire et notamment l’obtention par le bénéficiaire au plus tard le 20 juin 2022 d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :

* montant maximum: 500.000 euros

* durée minimale : 7 ans

* taux d’intérêts maximum : 2% l’an.

Si la bénéficiaire justifie de démarches pour obtenir un prêt auprès du Crédit agricole et auprès de la BRED, qui lui ont opposé un refus de financement par courrier du 8 juin 2022 concernant le Crédit agricole renvoyé par courriel le 8 juillet 2022 et par courrier du 4 mai 2022 concernant la BRED renvoyé par courriel du 8 juillet 2022, force est de constater qu’elle ne justifie toutefois aucunement, au vu des pièces communiquées, avoir demandé aux établissements bancaires un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de cession.

Or, la première diligence imposée au bénéficiaire consiste à demander un prêt conformes aux stipulations contractuelles.

Il s’ensuit que les diligences de la bénéficiaire ne peuvent être considérées comme suffisantes et qu’au vu des termes de la promesse relatifs au défaut de réalisation de l’une ou de l’autre des conditions suspensives du fait de la faute du bénéficiaire, la condition suspensive doit être réputée accomplie et l’indemnité d’immobilisation conservée par le promettant.

Sur la demande de réduction de l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

L’appelante demande l’infirmation du jugement entrepris au motif que la clause d’immobilisation ne peut être qualifiée de clause pénale.

L’intimée soutient qu’il s’agit d’une clause pénale et qu’elle est manifestement disproportionnée au regard notamment de la faible durée de la promesse, de la vente rapide du fonds de commerce après la caducité de ladite promesse et de l’absence d’un préjudice direct et certain.

Cependant, ne sanctionnant pas une inexécution contractuelle mais représentant le prix de l’exclusivité accordée au bénéficiaire de la promesse de vente, l’indemnité d’immobilisation, qui ne constitue pas une clause pénale, ne peut être réduite par le juge.( 3ème Civ., 16 janvier 2025, n°23-23.378)

Le jugement entrepris sera par conséquent infirmé et Mme [N] épouse [J] sera condamnée à payer à L’EURL Pierre-Dominique la somme de 52.000 eurs au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2022, date de réception de la mise en demeure.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile, exactement appréciées, seront confirmées.

Mme [N] épouse [J], qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel, à payer à L’EURL Pierre-Dominique la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;

Confirme le jugement entrepris dans les limites de l’appel sauf en ce qu’il a condamné Mme [H] [N] épouse [J] à payer à L’EURL Pierre-Dominique la somme de 10 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2022 ;

Statuant à nouveau du chef de la dipositions infirmée et y ajoutant,

Condamne Mme [H] [N] épouse [J] à payer à L’EURL Pierre-Dominique la somme de 52.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2022 ;

Condamne Mme [H] [N] épouse [J] aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués sur la cause qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [H] [N] épouse [J] à payer à L’EURL Pierre-Dominique la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La déboute de sa demande formée à ce titre ;

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET F. EMILY