AFFAIRE : N° RG 24/02128

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 16 Mai 2024

RG n° 24/00100

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

APPELANTE :

S.C.I. ADS

N° SIRET : 442 249 405

[Adresse 4]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par la SCP FERRETTI HUREL LEPLATOIS, avocat au barreau de CAEN

INTIME :

Monsieur [M] [U]

né le 15 Novembre 1977 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Non représenté, bien que régulièrement assigné

DEBATS : A l’audience publique du 19 mai 2025, sans opposition du ou des avocats, M. GOUARIN, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 11 septembre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me COURTADE, Conseillère, pour le président empêché et M^me LE GALL, greffier

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* *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Selon acte sous signature privée du 3 janvier 2017, la SCI ADS (la SCI) a donné à bail d’habitation à M. [M] [U] un logement situé [Adresse 2] à Rots, moyennant un loyer mensuel de 290 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 10 euros.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée le 14 juin 2022 et distribuée le 16 juin suivant, le bailleur a délivré au locataire un congé pour reprise du logement à effet au 2 janvier 2023.

Le 5 octobre 2023, la SCI a fait sommation à M. [U] de quitter les lieux.

Le 26 janvier 2024, la SCI a assigné en référé M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins, notamment, de voir valider le congé, ordonner l’expulsion de M. [U] et condamner ce dernier au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 290 euros.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 16 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :

— renvoyé les parties à se pourvoir au fond mais, dès à présent,

— déclaré nul le congé pour reprise délivré le 16 juin 2022 par la SCI à M. [U],

— constaté que le bail conclu le 3 janvier 2017 s’est tacitement reconduit depuis le 3 janvier 2023 pour une nouvelle durée de trois ans,

— débouté la SCI de sa demande d’expulsion de M. [U],

— débouté la SCI de sa demande tendant à la condamnation de M. [U] au paiement d’une indemnité d’occupation,

— rejeté toutes les autres et plus amples demandes de la SCI,

— condamné la SCI aux dépens,

— débouté la SCI de sa demande d’indemnité de procédure.

Selon déclaration du 21 août 2024, la SCI a relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions du 3 octobre 2024, l’appelante demande à la cour d’infirmer l’ordonnance attaquée en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, de valider le congé délivré le 16 juin 2022, de constater la résiliation du bail consenti à M. [U] à effet au 2 janvier 2023, de constater que M. [U] occupe sans droit ni titre le logement situé [Adresse 3], à [Localité 9], d’ordonner son expulsion, de condamner celui-ci au paiement de la somme de 290 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 2 janvier 2023 jusqu’à libération effective des lieux, celle de 3 000 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens comprenant la sommation de quitter les lieux signifiée le 5 octobre 2023.

M. [U] n’a pas constitué avocat, la déclaration d’appel lui ayant été signifiée le 4 octobre 2024 à étude.

La mise en état a été clôturée le 23 avril 2025.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures de la partie appelante.

MOTIFS

1. Sur la validité du congé pour reprise

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre le logement ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Suivant l’article 13 a), les dispositions de l’article 11 et de l’article 15 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de ses associés.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception distribuée le 16 juin 2022, la SCI ADS représentée par M. [C] [W], son représentant légal, a donné à M. [U] congé à effet au 2 janvier 2023 pour reprise du logement loué 'pour ma fille [O] [W] qui demeure actuellement [Adresse 6] à Paris'.

Pour déclarer nul le congé pour reprise délivré le 16 juin 2022 par la SCI à M. [U], le premier juge a retenu que le bailleur ne rapportait pas la preuve du caractère familial de la SCI ADS.

Cependant, il ressort des pièces produites à hauteur d’appel, notamment les statuts de la SCI et le livret de famille de M. [C] [W] et Mme [Z] [I] épouse [W], que les associés de la SCI sont M. [C] [W], Mme [Z] [I] épouse [W], Mme [N] [W] ainsi que M. [J] [W] et que ces derniers sont les enfants des époux [W], de sorte que la SCI ADS doit être qualifiée de société civile à caractère familial au sens de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 et que Mme [O] [W] peut bénéficier de la reprise du logement loué en sa qualité d’associée.

Le délai de préavis de six mois a été respecté par la SCI, si bien que le bail conclu entre les parties le 3 janvier 2017 est résilié à compter du 2 janvier 2023 et que M. [U] est occupant sans droit ni titre du logement en cause depuis le 3 janvier 2023, malgré la sommation de quitter les lieux qui lui a été adressée le 5 octobre 2023.

Ainsi, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [U] suivant les modalités fixées au dispositif du présent arrêt et de condamner celui-ci au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 290 euros à compter du 3 janvier 2023 jusqu’à libération effective des lieux.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce sens.

2. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution donnée au litige, les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance seront infirmées.

M. [U], qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, en ce non compris les frais de sommation de quitter les lieux du 5 octobre 2023 non judiciairement ordonnée et constituant des frais irrépétibles, et condamné à payer à la SCI ADS la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut mis à disposition au greffe,

Infirme l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que le congé pour reprise délivré le 16 juin 2022 par la SCI ADS à M. [L] [U] est régulier ;

Constate la résiliation du bail d’habitation conclu le 3 janvier 2017 entre la SCI ADS et M. [L] [U] à compter du 2 janvier 2023 ;

Ordonne l’expulsion de M. [L] [U] du logement A situé [Adresse 2] à [Localité 9], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt ;

Condamne M. [L] [U] à payer à la SCI ADS, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 290 euros à compter du 3 janvier 2023 ;

Condamne M. [L] [U] aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la SCI ADS la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT

EMPECHE

N. LE GALL L. COURTADE