N° RG 22/08128 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OU2U

Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 12 septembre 2022

RG : 21-004298

[R]

[U]

[U]

C/

[W]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 04 Décembre 2024

APPELANTS :

M. [T] [R]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Mme [E] [U]

[Adresse 2]

[Localité 4]

M. [X] [U]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentés par M^e Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocat au barreau de LYON, toque : 1113

INTIMÉ :

M. [H] [W]

[Adresse 3]

[Localité 9]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 202222952 du 19/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représenté par M^e Sophie KRETZSCHMAR, avocat au barreau de LYON, toque : 247

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 16 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Octobre 2024

Date de mise à disposition : 04 Décembre 2024

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 septembre 1988, Mme [D] [R] a consenti à M. [H] [W] le bail d’un appartement avec cave et deux greniers situé [Adresse 3] à [Localité 9].

A la suite du décès de Mme [D] [R], M. [T] [R], Mme [E] [U] et M. [X] [U] sont désormais propriétaires indivis des biens occupés par M. [W].

Souhaitant mettre fin à cette indivision successorale, M. [T] [R], Mme [E] [U] et M. [X] [U] ont par acte du 30 mars 2018 fait signifier à M. [W] un congé pour vendre.

M. [W] a sollicité un délai pour libérer les lieux en invoquant le fait qu’il hébergeait sa mère (non titulaire du bail) dont l’état de santé était précaire et s’est maintenu dans les lieux.

Par acte du 20 mai 2019, M. [T] [R], Mme [E] [U] et M. [X] [U] ont fait assigner M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, aux fins de constat de la résiliation du bail et d’expulsion, par l’effet du congé.

Par jugement du 3 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a déclaré nul et de nul effet le congé pour vendre délivré à M. [W] le 30 mars 2018. Le bail liant les parties s’est ainsi trouvé renouvelé pour une nouvelle période de 3 ans à compter du 1er octobre 2018, venant donc à expiration le 30 septembre 2021.

Par acte du 12 mars 2021, M. [R], Mme [U] et M. [U] ont fait signifier à leur locataire un nouveau congé pour vendre à effet du 30 septembre 2021, pour un prix de vente fixé à 543.000 €.

M. [W] n’a pas exercé son droit de préemption mais n’a pas libéré les lieux à la date d’échéance du bail.

Par acte du 4 octobre 2021, sa sommation d’avoir à quitter les lieux a été délivrée à M. [W], restée sans effet.

Par acte du 27 octobre 2021, M. [T] [R], Mme [E] [U] et M. [X] [U] ont fait assigner M. [H] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, aux fins de constat de la résiliation du bail et d’expulsion ainsi que celle de tous éventuels occupants de son chef, du fait du congé.

Par jugement contradictoire du 12 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Lyon a :

Déclaré nul et de nul effet le congé pour vendre donné à M. [W] le 12 mars 2021 ;

Débouté en conséquence [T] [R], [E] [U] et [X] [U] de l’ensemble de leurs prétentions ;

Les a condamnés aux dépens qui seront recouvrés selon les règles de l’aide juridictionnelle.

Le tribunal a retenu en substance que :

la difficulté tient à l’absence de détermination de la surface du bien qui permettrait une comparaison utile entre les valeurs au m² et la pertinence du prix proposé ;

le prix de vente depuis le précédent congé pour vendre a connu une augmentation substantielle de près de 60% que le seul état du marché immobilier lyonnais ne saurait expliquer ;

l’absence de production d’un avis de valeur du bien immobilier et de diagnostics obligatoires avant-vente interrogent sur la réelle intention de vendre des bailleurs qui ne justifient d’aucune démarche positive pour y parvenir depuis 2018 ;

le congé pour vendre en date du 12 mars 2021 a été délivré en fraude des droits du locataire ;

Par déclaration enregistrée le 6 décembre 2022, M. [T] [R], Mme [E] [U] et M. [X] [U] ont relevé appel de cette décision en tous ses chefs.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 21 août 2023 (conclusions récapitulatives), les appelants demandent à la cour de :

— Réformer le jugement du Tribunal Judiciaire de Lyon du 12 septembre 2022 en ce qu’il a :

Déclaré nul et de nul effet le congé pour vendre donné à M. [W] le 12 mars 2021 ;

Débouté [T] [R], [E] [U] et [X] [U] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamné les mêmes aux dépens ;

Statuant de nouveau,

— Constater la résiliation du bail consenti à M. [H] [W], suite au congé pour vendre signifié le 12 mars 2021 ;

— Constater que M. [H] [W] est occupant sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2021 ;

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de M. [H] [W], ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement, de la cave et des deux greniers sis [Adresse 3] à [Localité 9], si besoin est avec le concours de la force publique ;

— Condamner M. [H] [W] à payer à M. [T] [R], Mme [E] [U] et M. [X] [U] une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement prévus, à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— Condamner M. [H] [W] à payer à M. [T] [R], Mme [E] [U] et M. [X] [U] la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [H] [W] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SELARL Valérie Berthoz, avocat, sur son affirmation de droit ;

Ils invoquent la validité du congé pour vendre soutenant que le locataire ne justifie ni du caractère prétendument insalubre du logement qu’il lui appartient d’établir alors qu’il y a hébergé sa mère âgée de 90 ans pendant plusieurs années, ni d’avoir sollicité de quelconques réparations aux bailleurs, étant précisé qu’il a refusé l’accès aux entreprises mandatées par ces derniers.

Quant au prix de vente, ils font valoir qu’ils ont pu obtenir, avec difficultés compte tenu de l’absence de collaboration de M [S] à cet effet, une attestation de surface de 103,37 m² et appliqué le prix du marché à l’époque du second congé, dans le secteur de la [Adresse 11] lequel est compris entre 6.380 et 6.673€/m², pour fixer le montant du prix de vente, s’appuyant en outre sur des avis de valeurs établis par des professionnels de l’immobilier confirmant que l’appartement litigieux peut être estimé entre 540.000 € et 545.000 €. Ils observent que le prix de 543.000 € correspond à 5.236,26 €/m², soit moins que les estimations précitées.

Les appelants s’opposent par ailleurs à la demande subsidiaire de M. [W] de délais pour quitter le logement alors qu’il a déjà disposé de délais largement suffisants pour quitter les lieux, étant informé de leur intention de vendre depuis la délivrance du premier congé en 2018.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 1er juin 2023 (conclusions récapitulatives), M. [H] [W] demande à la cour de :

A titre principal,

— Confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon ;

— Déclarer nul et de nul effet le congé pour vendre délivré par exploit du 12 mars 2021 à la requête de M. [T] [R], de Mme [E] [U] et de M. [X] [U] à M. [H] [W] concernant le bail d’habitation portant sur l’appartement situé [Adresse 3] ;

— Constater en conséquence que ce bail est renouvelé pour une période de trois ans à compter du 30 septembre 2021 ;

A titre subsidiaire, en cas de réformation,

— Accorder à M. [W] les plus larges délais pour quitter l’appartement qu’il occupe [Adresse 3] ;

En tout état de cause,

— Débouter M. [T] [R], Mme [E] [U] et M. [X] [U] de toutes leurs demandes, fins et prétentions, notamment leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir que congé pour vendre délivré par les appelants est manifestement entaché de fraude compte tenu du prix de vente de l’appartement qui apparaît excessif, volontairement dissuasif et totalement disproportionné avec la valeur réelle du bien immobilier au regard du montant des travaux à effectuer pour rendre ce logement situé dans un immeuble de 1892 et très vétuste conforme aux normes de salubrité.

Il fait état notamment de fenêtres d’origine, non jointives, d’une salle de bains de plus de 50 ans qui n’a jamais été refaite, de l’électricité qui n’est plus aux normes et du chauffage assuré de manière aléatoire par un poêle à gaz défectueux et non conforme aux normes en vigueur. Il prétend que le bailleur n’a jamais effectué de travaux d’entretien dans ce logement donné à bail il y a 33 ans, à l’exception de la réparation de la chaudière, après de nombreuses relances, qu’il n’est produit aucune facture à ce titre par les appelants et que plusieurs témoins affirment que la baignoire est inutilisable. Il ajoute que lui-même et sa mère n’ayant pas d’autre lieu de vie se sont trouvés contraints de subir l’insalubrité de ce local.

Il soutient qu’au vu des offres de biens immobiliers dans le secteur de [Localité 9], les prix des appartements de 4 pièces se situent entre 429.000 et 460.000 €. Il invoque en outre une offre à hauteur de 410.000 € pour un appartement haussmanniende 81 m² proche de la [Adresse 10] et entièrement rénové. Il ajoute que les prix du secteur Préfecture avancés par les appelants correspondent à des biens rénovés.

A l’appui de sa demande subsidiaire de larges délais pour quitter les lieux, il invoque la modicité de ses ressources constituée de l’ASS de 525 € par mois ainsi que la dégradation de son état de santé tel que constaté par le médecin qui ne lui permettent pas d’envisager un relogement dans le secteur privé, alors qu’il n’a pas atteint l’âge de 65 ans qui lui permettrait de se prévaloir des dispositions protectrices de l’arrêté du 13 décembre 2017.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les 'demandes’ tendant à voir 'constater’ ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des 'demandes’ tendant à voir 'dire et juger’ lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur la validité du congé et ses conséquences

Selon l’article 15.II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis… A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local ».

La cour rappelle qu’en application de ce texte, la seule surestimation du prix de vente n’est pas de nature à établir l’intention frauduleuse et il appartient au locataire d’établir que le prix est dissuasif et témoigne à la fois de la volonté du bailleur d’obtenir le départ du locataire et de son absence de volonté de vendre le bien.

Il est acquis aux débats que le logement T3 est ancien et n’a pas été rénové, après plus de 30 ans de location, sous réserve de l’intervention sur la chaudière. L’état d’insalubrité invoqué par le locataire n’est en revanche nullement rapporté, les photographies et l’attestation de M. [F] versées aux débats ne suffisant pas, cette attestation étant au demeurant contredite par l’intervention effective sur la chaudière.

Si les bailleurs produisent comme en première instance des annonces de janvier 2022 pour des T3 et T4 dans le même secteur géographique démontrant une valeur oscillant entre 6126 et 6187 €/m² ainsi que l’estimation du site «MeilleursAgents» pour le [Adresse 11] à hauteur de 6.673 €/m², ils produisent également à hauteur d’appel un diagnostic établi par la société Essentiel dont il résulte une surface Loi Carrez de 103,37 m² ainsi que des attestations de valeur émanant des trois agences immobilières France Immobilier (Billon), Régie du Vendi et Foncia estimant leur bien à une valeur comprise entre 540.000 et 545.000 € en février 2023, à partir d’une surface retenue de 90 m² et en tenant compte des caractéristiques du bien, du marché actuel sur le secteur, de l’état de l’appartement et de leur connaissance spécifique de la copropriété concernée. L’état du bien est ainsi prise en considération par ces professionnels de l’immobilier.

Les offres de vente à [Localité 9] invoquées par M. [W] concernent des biens modernes dans le quartier de [Adresse 8] ce qui n’est pas comparable. Il produit également une annonce «Logic Immo» non datée concernant un appartement haussmanniende 81 m² entièrement rénové à [Adresse 10], également peu pertinente en raison de l’absence de date et du secteur.

Au vu de ces éléments nouveaux et de ce que le marché immobilier en général et le marché lyonnais en particulier n’a à tout le moins pas augmenté entre 2021 et 2023, la cour considère que le prix de vente retenu dans le congé du 12 mars 2021 est conforme au marché de l’époque, étant précisé au surplus que seul un prix excessif et dès lors dissuasif et non pas un prix simplement supérieur au marché peut être qualifié de frauduleux. Compte tenu en outre de la précédente annulation du congé de nature à dissuader les bailleurs de prendre un risque, la cour retient que le congé n’a pas été délivré en fraude aux droits du locataire, en sorte qu’il est valable.

Dès lors, le jugement attaqué est infirmé en ce qu’il a déclaré nul et de nul effet le congé pour vendre donné à M. [W] le 12 mars 2021 et débouté les bailleurs de leurs demandes.

La cour valide le congé et constate en conséquence la résiliation du bail litigieux à la suite du congé pour vendre signifié le 12 mars 2021 et ordonne l’expulsion de M. [H] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement, dans les conditions fixées au dispositif de l’arrêt.

Il convient d’assortir l’expulsion de M. [H] [W] d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement prévus à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créanciers, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

M. [W] a d’ores et déjà bénéficié de délais de fait conséquents sans justifier d’une quelconque recherche d’appartement. En outre, il a manifestement fait obstacle à l’intervention du diagnostiqueur mandaté pour réaliser le métré carrez du logement, retardant de plusieurs mois son intervention comme cela résulte des échanges de mails versés aux débats.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’assortir l’expulsion de M. [H] [W] des lieux qu’il occupe sans droit ni titre d’un délai supplémentaire. Il sera débouté de sa demande à cet effet.

Sur les demandes accessoires

La décision déférée est infirmée en ce qu’elle a mis les dépens de première instance à la charge de M. [T] [R], Mme [E] [U] et M. [X] [U], M. [W], succombant devant supporter les dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés selon les règles de l’aide juridictionnelle.

L’équité commande en outre d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [T] [R], Mme [E] [U] et M. [X] [U] de leur demande en application de l’article 700 du Code de procédure civile et de faire application des dispositions de ce texte à leur profit en première instance et à hauteur d’appel, en condamnant M. [W] à leur payer la somme totale de 1.000 €.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel ;

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Valide le congé pour vendre délivré par M. [T] [R], Mme [E] [U] et M. [X] [U] le 12 mars 2021 concernant l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 9] ;

Constate la résiliation du bail consenti à M. [H] [W] sur l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 9] ;

Constate que M. [H] [W] est occupant sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2021 ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [H] [W] de l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 9] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;

Condamne M. [H] [W] à payer à M. [T] [R], Mme [E] [U] et M. [X] [U] une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement prévus, à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

Condamne M. [H] [W] aux dépens de première instance, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de délais formulée par de M. [H] [W] pour quitter les lieux qu’il occupe sans droit ni titre ;

Condamne M. [H] [W] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Condamne M. [H] [W] à payer à M. [T] [R], Mme [E] [U] et M. [X] [U] la somme totale de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en première instance et à hauteur d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT