AFFAIRE : N° RG 23/02717

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de Caen en date du 19 Octobre 2023 RG n° 23/01080

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 09 MAI 2025

APPELANTE :

Madame [B] [T] [N] [J] épouse [Z]

née le 26 Avril 1984 à [Localité 5]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée et assistée par M^e Mickaël DARTOIS, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2023-04239 du 25/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

INTIMEE :

S.A. ICF ATLANTIQUE

N° SIRET : 775 690 886

[Adresse 3]

[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par la SCP MORIN MAZIER, avocat au barreau de LISIEUX

DEBATS : A l’audience publique du 03 mars 2025, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 09 mai 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte sous signature privée du 6 juillet 2021, prenant effet à compter du 30 juillet 2021, la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF Atlantique a consenti au profit de Mme [B] [Z] épouse [J] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel d’un montant de 473,64 euros et une provision sur charges récupérables d’un montant de 120,30 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2023, ICF Atlantique a fait délivrer à Mme [B] [Z] épouse [J] un commandement de payer la somme de 1.791,21 euros au titre des loyers et des charges impayés à la date du 30 novembre 2022 et de justifier de l’occupation du logement.

Le 17 août 2022, le bailleur a informé la Caisse d’allocations familiales du Calvados de cette situation de loyer impayé.

Le commandement visant la clause résolutoire étant resté infructueux, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 8 mars 2023, assigné Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins, principalement, de voir constater la résiliation du contrat de location par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner en conséquence la libération des lieux de I’occupant et de voir condamner Mme [Z] au paiement des différentes sommes au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 19 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :

— constaté la résiliation du bail en date du 06 Juillet 2021 liant ICF Atlantique à Mme [B] [Z] épouse [J], s’agissant d’un local à usage d’habitation, un appartement de type 3 catégorie Libre (logement n°409293) situé [Adresse 1] à [Localité 5], à la date du 03/03/2023 ;

— dit que Mme [B] [Z] épouse [J] devra rendre libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 5], un appartement de type 3 catégorie Libre (logement no 409293) ;

— ordonné son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à I’expiration d’un délai de deux (2) mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— autorisé le bailleur à faire transporter les meubles et les effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de Mme [B] [Z] épouse [J] ;

— condamné Mme [B] [Z] épouse [J] à verser mensuellement à ICF Atlantique une indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

— dit que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclue et de débouter ICF Atlantique du surplus de ses prétentions de ce chef ;

— condamné Mme [B] [Z] épouse [J] à verser à ICF Atlantique la somme de quatre mille six cent quatre-vingt-quatorze euros et sept centimes (4.694,07 euros) au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dus au 1er septembre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, soit le 08 mars 2023, à hauteur de la somme de deux mille neuf cent vingt-trois euros et trente-quatre centimes (2.923,34 euros) et à compter de la date du présent jugement pour le surplus ;

— condamné Mme [B] [Z] épouse [J] à verser à ICF Atlantique une indemnité de cinquante euros (50 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

— condamné Mme [B] [Z] épouse [J] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer résolutoire signifié le 3 janvier 2023, le coût de l’acte d’assignation et de ses suites ;

— rejeté le surplus des demandes des parties.

Par déclaration du 28 novembre 2023, Mme [Z] a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 5 juillet 2024, l’appelante demande à la cour de :

— Réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection en date du 19 octobre 2023, en ce qu’il a :

* constaté la résiliation du bail,

* dit que Mme [Z] devra libérer les lieux,

* ordonné l’expulsion de Mme [Z] ,

* rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux,

* autorisé le bailleur à faire transporter les meubles et les effets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde-meubles de son choix,

* condamné Mme [Z] à verser mensuellement à ICF Atlantique une indemnité d’occupation révisable de la date de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et de la remise des clefs, qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

* condamné Mme [Z] à verser à ICF Atlantique la somme de quatre mille six cent quatre-vingt-quatorze euros et sept centimes (4.694,07 euros) au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dus au 1er septembre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 08 mars 2023, à hauteur de la somme de deux mille neuf cent vingt-trois euros et trente-quatre centimes (2.923,34 euros) et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

* condamné Mme [Z] à verser à ICF Atlantique une indemnité de cinquante euros (50 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* ordonné l’exécution provisoire du jugement,

* condamné Mme [Z] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer résolutoire signifié le 3 janvier 2023, le coût de l’acte d’assignation et ses suites.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— Constater que les sommes sollicitées par la société ICF Atlantique ont été entièrement réglées par Mme [Z],

— Suspendre les effets de la clause résolutoire,

— Dire et juger qu’il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail consenti par la société ICF Atlantique à Mme [Z], le 06.07.2021 concernant le logement situé [Adresse 1],

— Dire et juger qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion de Mme [Z] du logement situé [Adresse 1],

— Dire et juger qu’il n’y a plus lieu de prononcer une condamnation de Mme [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation.

A titre subsidiaire,

— Dans l’hypothèse où le tribunal prononcerait la résiliation du contrat de bail et l’expulsion de Mme [Z] , accorder un délai de 4 mois à Mme [Z] pour quitter les lieux,

En toute hypothèse,

— Débouter la SA ICF Atlantique de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires,

— Débouter la société ICF Atlantique de sa demande de condamnation de Mme [Z] à une quelconque indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en appel,

— Débouter la société ICF Atlantique de sa demande de condamnation de Mme [Z] aux entiers dépens de première instance comprenant les coûts d’actes de commissaire de justice, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Par dernières conclusions déposées le 29 août 2024, la société ICF Atlantique demande à la cour de :

— Débouter Mme [Z] de ses demandes,

— Confirmer le jugement entrepris,

Et, y ajoutant,

— Condamner Mme [Z] à payer à la SA ICF Atlantique la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

Aux termes de l’article 24 modifié de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, le contrat de location sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré à Mme [Z] le 3 janvier 2023 pour paiement de la somme principale de 1791,21 euros reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Il ressort de l’historique du compte arrêté au 1er août 2024 (pièce n° 18 de l’intimée) et il est constant qu’aucune régularisation totale n’a eu lieu dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

L’appelante sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 susvisé, expliquant qu’elle a apuré son arriéré locatif et qu’aucune dette locative n’est à présent due.

L’historique du compte susvisé mentionne qu’au 1er août 2024, Mme [Z] était redevable de la somme de 627,45 euros à titre d’indemnité d’occupation.

Cependant, il apparaît qu’ont été comptabilisés au débit du compte locatif de Mme [Z] des frais de relance, de poursuite et au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour un montant total de 756,91 euros.

Le contrat de bail comporte un article 4.7 stipulant que 'dans la limite de l’article 4 alinéa p de la loi du 6 juillet 1989, tous les frais engagés par le bailleur en raison du manquement par le locataire à l’une quelconque de ses obligations sont à la charge exclusive et intégrale de ce dernier.'

L’article 4 p) de ladite loi dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Indépendamment de la question de savoir si les frais litigieux entrent ou non dans les dépens et frais irrépétibles dus au titre de la première instance, pour lesquels la société ICF Atlantique dispose d’un titre, il convient de relever qu’ils excèdent le solde débiteur de 627,45 euros et que les paiements de Mme [Z] ont intégralement réglé l’arriéré locatif.

Dès lors, au regard de l’apurement total de la dette locative et du paiement de l’indemnité d’occupation courante, il y a lieu de faire droit à la demande de délais formulée par l’appelante, de lui accorder des délais rétroactifs expirant le 1er août 2024 et de constater que ceux-ci ayant été respectés, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris et de débouter la société ICF Atlantique de ses demandes au fond.

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées.

Compte tenu des circonstances de la cause, Mme [Z] doit garder à sa charge les dépens de l’appel.

L’équité commande de débouter la société ICF Atlantique de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Accorde à Mme [B] [Z] des délais de paiement expirant le 1er août 2024 et suspendant les effets de la clause résolutoire pour apurer sa dette locative ;

Constate que les délais ainsi accordés ont été respectés et que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

Déboute en conséquence la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF Atlantique de ses demandes au fond ;

Déboute la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF Atlantique de sa demande au titre des frais irréptibles d’appel ;

Condamne Mme [B] [Z] aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY