Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03667 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI665

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Février 2024 -Président du TJ de PARIS – RG n° 23/52530

APPELANTS

M. [J] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Mme [V] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par M^e Anne BOURGEONNEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0120

INTIMÉE

S.A.S. INTERNATIONAL INVESTISSEMENT, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119

Ayant pour avocat plaidant M^e Florence CHEREL et M^e Pierre-Edouard VINO, avocats au barreau des Hauts-de-Seine

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 septembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, régi par le règlement de copropriété du 26 avril 1977, modifié le 25 mars 2021.

M. et Mme [W] sont propriétaires des lots n°2 et 15 de l’immeuble sis [Adresse 2]. Leur appartement, correspondant au lot n° 2, est situé au 1er étage du bâtiment A sur rue, au-dessus du passage sous voûte s’ouvrant [Adresse 4] qui permet d’accéder au bâtiment « Fond de cour » (tel qu’il résulte de l’état descriptif de division actuel ' anciennement bâtiments B à H dans le règlement de copropriété de 1977).

La société International Investissement est propriétaire de plusieurs lots de copropriété dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] situés dans le bâtiment « Fond de cour » depuis le règlement de copropriété du 25 mars 2021.

Elle a obtenu, par arrêté n°092 024 16 00008 du 30 août 2016, un permis de démolir et de construire un complexe hôtelier en fond de parcelle, en lieu et place de bâtiments à usage d’entrepôt et de bureaux.

Cet arrêté a fait l’objet d’un recours gracieux formé par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5], ainsi que par certains copropriétaires (dont ne faisaient pas partie M. et Mme [W]) le 12 décembre 2016 puis d’un recours contentieux pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise.

Ce recours a donné lieu à un protocole d’accord en date du 11 décembre 2017.

Parallèlement, M. et Mme [W] et la société International Investissement ont signé un protocole d’accord le 25 janvier 2018 aux termes duquel la société International Investissement s’est engagée à :

— payer aux appelants une indemnité de 10.000 euros, outre une consignation d’un montant de 800 euros pour le cas où la copropriété refuserait de faire droit à leur demande de dispense de participation aux prochains appels de charges destinés à couvrir les honoraires des conseils de la copropriété au titre des diligences accomplies dans le cadre du recours administratif,

— procéder, dans le cadre de la campagne de réfection des murs et sol du passage sous voûte de l’immeuble dont s’agit, aux postes de travaux suivants :

' mise en 'uvre d’une isolation thermique et phonique en plafond et/ou sous-plafond du passage sous voûte,

' mise en place d’un revêtement de type bande synthétique au sol,

' installation d’un interphone silencieux,

' motorisation du portail s’ouvrant [Adresse 4] de sorte que les bruits de fermeture soient temporisés.

En contrepartie, M. et Mme [W] se sont engagés à :

— renoncer à tout recours en contestation de la validité de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires tenue le 20 décembre 2017, prise en son entier et/ou l’une quelconque de ses résolutions,

— renoncer à tout recours, contentieux ou non contentieux, à l’encontre du permis de construire modificatif déposé le 12 décembre 2017 et plus généralement à toute action susceptible de remettre en cause la réalisation du programme de construction conformément audit permis de construire modificatif et aux autorisations données en assemblée générale extraordinaire du 20 décembre 2017.

Le 22 janvier 2021, la société International Investissement a obtenu plusieurs autres permis de construire modificatifs, dont un permis de construire modificatif n°4.

M. et Mme [W] ont fait adresser à la société International Investissement une première mise en demeure le 22 novembre 2022 d’avoir à communiquer tout justificatif de la réalisation des travaux du passage sous voûte conformes aux prévisions contractuelles et une seconde le 16 janvier 2023 d’avoir à modifier le revêtement de sol de manière à respecter les engagements pris aux termes du protocole précité.

Par acte du 15 mars 2023, M. et Mme [W] ont fait assigner la SAS International Investissement devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

ordonner à la société International Investissement de communiquer tout justificatif de la réalisation de travaux d’isolation conforme au protocole,

enjoindre à la société International Investissement de procéder à la pose d’un revêtement de type bande synthétique au sol en lieu et place d’un revêtement de pierre.

Par ordonnance contradictoire du 15 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par M. et Mme [W] tendant à voir ordonner à la société International Investissement de communiquer tout justificatif de la réalisation de travaux d’isolation conformes au protocole et à lui enjoindre de procéder à la pose d’un revêtement de type bande synthétique au sol en lieu et place d’un revêtement de pierre,

condamné M. et Mme [W] aux dépens et à payer à la société International Investissement la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts.

Par déclaration du 15 février 2024, M. et Mme [W] ont relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 17 juin 2024, M. et Mme [W] demandent à la cour de :

infirmer l’ordonnance de référé du 15 janvier 2024 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur leurs demandes tendant à voir ordonner à la société International Investissement de communiquer tout justificatif de la réalisation de travaux d’isolation conforme au protocole et de lui enjoindre de procéder à la pose d’un revêtement de type bande synthétique au sol en lieu et place d’un revêtement de pierre, en ce qu’elle les a condamnés aux dépens et à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

débouter la société International Investissement de ses prétentions,

Statuant à nouveau,

ordonner à la société International Investissement de communiquer tout justificatif de la réalisation des travaux du passage sous voûte de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] avec « mise en 'uvre d’une isolation thermique et phonique en plafond et/ou sous-plafond du passage sous voûte », et ce, sous astreinte de la somme de 200 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

enjoindre à la société International Investissement de procéder à la pose au sol du passage sous-voûte de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] d’un revêtement de type bande synthétique au sol en lieu et place du revêtement de pierre, conformément aux termes du protocole d’accord transactionnel du 25 janvier 2018, et ce, sous astreinte de la somme de 200 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

condamner la société International Investissement à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société International Investissement aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 juillet 2024, la société International Investissement demande à la cour de :

à titre principal,

déclarer irrecevables les demandes de Mme et M. [W] ;

à titre subsidiaire,

constater qu’elle a réalisé ses travaux conformément aux termes du protocole transactionnel du 25 janvier 2018 ;

En conséquence,

débouter Mme et M. [W] de l’ensemble de leurs prétentions ;

à titre incident,

juger que la demande de Mme et M. [W] est abusive et réparer le préjudice subi du fait de cette nouvelle action judiciaire infondée ;

en conséquence,

condamner Mme et M. [W] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre du caractère abusif de leur demande ;

en tout état de cause,

débouter Mme et M. [W] de l’ensemble de leurs prétentions ;

condamner Mme et M. [W] à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

SUR CE, LA COUR

Sur le moyen tiré de la prescription

Pour soutenir que les demandes de M. et Mme [W] sont irrecevables, la société International Investissement invoque la prescription au motif que le protocole ayant été signé le 25 janvier 2018, le délai de prescription prévu à l’article 2224 du code civil avait expiré au jour de l’introduction de l’instance le 15 mars 2023. En tout état de cause, elle considère d’une part, que M. et Mme [W] ne démontrent pas que les travaux prévus au Protocole auraient été achevés en mars 2023 en même temps que les travaux de réalisation de l’hôtel ayant donné lieu à l’établissement de la déclaration d’achèvement des travaux (DAACT) en mars 2023 et d’autre part, que c’est à juste titre que le premier juge a retenu que l’analyse de la prescription relevait du juge du fond.

M. et Mme [W] répliquent que le protocole prévoit que les travaux mis à la charge de la société International Investissement devaient être effectués « dans le cadre de la campagne des murs et sol du passage sous voûte ». Ils en concluent qu’en tant que créanciers de l’obligation de réalisation des travaux, ils ne pouvaient connaître les faits leur permettant d’exercer une action devant le juge des référés qu’une fois la campagne de réfection terminée et qu’en conséquence le moyen tiré de la prescription soulevée par la société International Investissement n’est pas sérieux.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le protocole prévoit en son article 1.2 au titre des engagements de la société International Investissement que :

« dans le cadre de la campagne de réfection des murs et sol du passage sous voûte, la société International Investissement s’engage à procéder aux postes de travaux suivants :

— mise en 'uvre d’une isolation thermique et phonique en plafond et/ou sous-plafond du passage sous voûte,

— mise en place d’un revêtement de type bande synthétique au sol,

— installation d’un interphone silencieux,

— motorisation du portail s’ouvrant [Adresse 4] de sorte que les bruits de fermeture soient temporisés. »

Si le protocole ne prévoit ni date ni délai, il en résulte clairement, sans qu’il ne soit besoin d’une interprétation du juge du fond, que la société International Investissement devait assumer la réalisation des travaux postérieurement à la signature du protocole dans le cadre de la campagne de réfection des murs et sol du passage sous voûte.

L’exercice de l’action par M. et Mme [W], créanciers de l’obligation de faire, suppose que les travaux aient été effectués et qu’ils en aient eu connaissance. C’est donc à compter de la fin de la réalisation des travaux que le délai de prescription commence à courir.

M. et Mme [W] soutiennent que les travaux ont été réalisés entre l’été 2022 et janvier 2023. La société International Investissement, quant à elle, ne justifie pas que les travaux seraient intervenus avant mais produit la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux signée le 3 mars 2023. Si celle-ci concerne « la totalité des travaux » et ne porte pas spécifiquement sur les travaux visés dans le protocole, la société International Investissement ne rapporte aucune autre preuve permettant d’attester la fin de la réalisation des travaux alors que la charge de la preuve du point de départ d’un délai de la prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir. (Com. 25 janv. 2024, n° 22-10.492, F-B). L’action en référé introduite par M. et Mme [W] est donc recevable.

Sur la demande de communication des justificatifs de la réalisation de travaux d’isolation conforme au protocole

M. et Mme [W] font valoir que la société International Investissement s’est engagée à mettre en 'uvre « une isolation thermique et phonique en plafond et/ou sous plafond du passage sous voûte » et que rien ne leur permet de s’assurer que lesdits travaux ont été effectués. Ils considèrent que le protocole est suffisamment clair et précis et qu’il n’existe aucune difficulté d’interprétation susceptible de constituer une contestation sérieuse. Ils rappellent qu’ils subissent des nuisances notamment sonores et qu’ils ont donc intérêt à vérifier si les travaux ont été effectués avant d’envisager la désignation d’un expert.

La société International Investissement considère que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer dès lors que le protocole ne précise pas les normes spécifiques à respecter permettant d’établir la non-conformité des travaux réalisés, que M. et Mme [W] échouent à rapporter la preuve d’un trouble manifestement illicite et de nuisances sonores liés aux passages sous le porche et qu’ils ne disposent pas d’un intérêt légitime. Elle ajoute que les appelants ne rapportent pas la preuve permettant d’établir l’absence de réalisation de l’isolation prévue au protocole, qu’ils habitent au premier étage du [Adresse 4] et sont donc particulièrement impactés par le bruit de la circulation, et qu’en tout état de cause, elle a bien mis en 'uvre une isolation thermique et phonique.

L’article 145 du code de procédure civile prévoit que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner, sur le fondement de ce texte, une communication de pièces, sous réserve pour le demandeur de justifier d’un motif légitime.

Le protocole signé par les parties prévoit expressément la mise en 'uvre d’une isolation thermique et phonique en plafond et/ou sous-plafond du passage sous voûte.

La société International Investissement soutient avoir réalisé ces travaux mais refuse d’en justifier auprès de M. et Mme [W].

Contrairement à ce que soutient la société International Investissement, la disposition du protocole est suffisamment claire et ne suppose aucune interprétation dès lors que M. et Mme [W] se bornent à demander la communication de pièces justifiant la réalisation des travaux. Il importe peu, à ce stade de la procédure, que le protocole ne précise pas les caractéristiques phoniques et thermiques attendues par les parties, la demande des appelants ne portant pas sur la non-conformité des travaux qui auraient été effectués.

M. et Mme [W] ont mis en demeure la société International Investissement d’avoir à leur communiquer tout document justifiant de la réalisation des travaux conformément au protocole. Ils ont un intérêt légitime à disposer de tels documents afin de vérifier la conformité des travaux aux prescriptions du protocole, sans qu’il ne puisse leur être reprochés de ne pas avoir requis un acousticien pour constater dans leur appartement le niveau des nuisances sonores liés aux passages sous le porche ou de ne pas avoir sollicité une mesure d’instruction.

Dans ces conditions, il est enjoint à la société International Investissement de communiquer tout justificatif de la réalisation des travaux de l’isolation thermique et phonique en plafond et/ou sous-plafond du passage sous voûte comprenant le descriptif des travaux et notamment le devis et la facture, sous astreinte dont les modalités seront fixées au dispositif. L’ordonnance est infirmée sur ce point.

Sur la demande d’injonction de procéder à la pose au sol du passage sous-voute de l’immeuble sis [Adresse 2] d’un revêtement souple

M. et Mme [W] font valoir que la société International Investissement n’a pas fait poser un revêtement de type bande synthétique au sol mais un sol en pierre comme en atteste la notice présentant les modifications apportées au modificatif n°6 du permis de construire n°4. Ils estiment qu’une mesure d’instruction pour établir la nature du revêtement est dès lors inutile. Ils considèrent que le protocole est suffisamment clair et précis et qu’il n’existe aucune difficulté d’interprétation susceptible de constituer une contestation sérieuse.

La société International Investissement considère qu’il existe une contestation sérieuse dès lors qu’il n’est ni établi que le type de revêtement posé ne serait pas conforme aux stipulations contractuelles, ni qu’un revêtement en pierre a été posé au sol du passage sous voute. Elle ajoute qu’il existe une ambiguïté sur le point de savoir si le revêtement devait concerner le passage sous voûte évoqué par les appelants.

L’article 835 du code de procédure civile énonce que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le protocole prévoit en son article 1.2 au titre des engagements de la société International Investissement que :

« dans le cadre de la campagne de réfection des murs et sol du passage sous voûte, la société International Investissement s’engage à procéder aux postes de travaux suivants :

— mise en 'uvre d’une isolation thermique et phonique en plafond et/ou sous-plafond du passage sous voûte,

— mise en place d’un revêtement de type bande synthétique au sol,

— installation d’un interphone silencieux,

— motorisation du portail s’ouvrant [Adresse 4] de sorte que les bruits de fermeture soient temporisés. »

Il ressort de cet article que la mise en place d’un revêtement de type bande synthétique au sol concerne le passage sous voute. La clause contractuelle, contrairement à ce que soutient l’intimée, est claire et dépourvue d’ambiguïté, même si elle ne contient pas les caractéristiques détaillées du revêtement à installer. En outre, la notice produite par M. et Mme [W] présentant les modifications au permis de construire n°6 déposée le 7 avril 2022 à la mairie confirme que le sol du passage sous voute était prévu en revêtement de type bande synthétique, conformément au protocole. En effet, il y est indiqué que « le sol de la circulation piétons/véhicules entre la rue et l’entrée de l’hôtel prévu en revêtement souple sur toute sa largeur sera remplacé par un revêtement en pierre comprenant une bande centrale de 95 cm de large en pierre foncée, poncée, lisse, à joints réduits, des bandes latérales de 95 cm de large environ en pierre clair non poncées, nota, une signalétique, de chaque coté de cette circulation, invitera les clients à faire rouler leurs valises sur la bande centrale. ».

Par ailleurs, dans son attestation, Mme [H], demeurant dans l’immeuble, affirme que le sol est revêtu de pierres ou d’un matériau d’un aspect et d’une dureté similaire. Les photographies produites à l’appui de son attestation et de celle de Mme [I] confirment que la circulation piétons/véhicules entre la rue et l’entrée de l’hôtel est constituée d’une bande centrale large effectuée dans un matériau semblable à de la pierre foncée et de bandes latérales effectuées dans un matériau semblable à de la pierre claire.

Il s’en déduit que la société International Investissement a réalisé les travaux conformément à la notice précitée laquelle mentionnait que le revêtement souple sera remplacé par un revêtement en pierre et non conformément au protocole.

Si la société International Investissement soutient qu’il existe une contestation sérieuse sur la nature du revêtement posé, elle ne produit aucune pièce, tel que les devis et factures décrivant les travaux effectués et plus particulièrement les revêtements posés, permettant de contredire les éléments avancés par M. et Mme [W]. Au contraire, elle verse la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux déposée le 3 mars 2023 pour la totalité des travaux ce qui implique qu’elle porte également sur les travaux réalisés à la suite du permis modificatif du 7 avril 2022. En outre, ces allégations sur l’absence de durabilité d’un revêtement de type bande synthétique, qui serait donc contraire à l’intérêt des appelants ou encore l’absence d’autorisation donnée par l’assemblée générale aux appelants pour modifier le type de sol du passage sont inopérantes au regard de l’obligation mise à sa charge par le protocole.

Dans ces conditions, la société International Investissement ne démontre pas l’existence d’une contestation sérieuse. Il lui sera enjoint d’exécuter le protocole en procédant à la pose d’un revêtement de type bande synthétique au sol du passage sous voute conformément au protocole dans un délai de huit mois à compter de la signification de l’arrêt, sous astreinte dont les modalités seront fixées au dispositif. L’ordonnance qui a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction à la société International Investissement de procéder à la pose d’un revêtement de type bande synthétique au sol au lieu et place d’un revêtement de pierre, est infirmée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

La société International Investissement sollicite la condamnation de M. et Mme [W] pour procédure abusive.

Toutefois, dès lors que la cour a fait droit aux demandes de M. et Mme [W], il ne peut être retenu que leur action était abusive. La demande de dommages-intérêts formée par la société International Investissement est rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’ordonnance est infirmée en ce qu’elle a condamné M. et Mme [W] aux dépens et à payer à la société International Investissement la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société International Investissement succombant en ses prétentions est condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à verser à M. et Mme [W] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare recevable l’action en référé de M. et Mme [W],

Infirme l’ordonnance,

Statuant à nouveau,

Enjoint à la société International Investissement de procéder à la pose au sol du passage sous-voûte de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] d’un revêtement de type bande synthétique en lieu et place du revêtement de pierre, conformément aux termes du protocole d’accord transactionnel du 25 janvier 2018, et ce, sous astreinte de la somme de 100 euros par jour de retard, qui sera due à l’expiration d’un délai de 8 mois à compter de la signification du présent arrêt et pendant une période de trois mois, à l’issue de laquelle il pourra être statué sur une nouvelle astreinte,

Enjoint à la société International Investissement de communiquer à M. et Mme [W] tout document justifiant de la réalisation des travaux de l’isolation thermique et phonique en plafond et/ou sous-plafond du passage sous voûte comprenant le descriptif des travaux et notamment le devis et la facture, sous astreinte de la somme de 100 euros par jour de retard, laquelle sera due à l’expiration d’un délai de 15 jours commençant à courir le premier jour suivant la signification du présent arrêt, et pendant une période de trois mois, à l’issue de laquelle il pourra être statué sur une nouvelle astreinte,

Rejette la demande de dommages-intérêts formée par la société International Investissement,

Condamne la société International Investissement aux dépens et à verser à M. et Mme [W] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT