Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 04 DECEMBRE 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/12261 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCJBC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juillet 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 15/16539

APPELANT

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la société FONCIA PARIS RIVE DROITE

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0337

INTIMES

Monsieur [C] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représenté par M^e Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087

Madame [Y] [G] (décédée)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087

Monsieur [O] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représenté par M^e Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087

Madame [P] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087

Monsieur [I] [G] venant aux droits de Madame [Y] [G]

Représenté par M^e Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087

Madame [L] [G] venant aux droits de Madame [Y] [G]

Représentée par M^e Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargér du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Christine MOREAU, Présidente de Chambre,

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame [L] BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [D] [Z] était propriétaire du lot n° 5 dans l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 10], seul appartement de l’étage, situé sous le toit.

Par la résolution n° 20, l’assemblée générale du 1er avril 2009 a rejeté la demande de Mme [D] [Z] aux fins d’acquisition des combles au-dessus de son lot.

Considérant que Mme [D] [Z] avait engagé des travaux dans son appartement aux fins de s’approprier les combles de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires a déposé une requête auprès du tribunal d’instance du 14e arrondissement de Paris afin qu’un huissier de justice soit nommé, puisse pénétrer dans les lieux, et les décrive.

Par ordonnance du 11 mai 2015, le tribunal d’instance a fait droit à la requête.

Par ordonnance en date du 6 octobre 2015, le tribunal d’instance a rétracté cette ordonnance au motif que le litige était de la compétence du tribunal de grande instance de Paris.

Par assignation en date du 2 novembre 2015, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [D] [Z] afin de voir dire que les combles de l’immeuble sont une partie commune et obtenir la condamnation de Mme [D] [Z] à remettre en état les lieux sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

Mme [D] [Z] est décédée le 9 novembre 2016.

Par acte d’huissier du 18 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires a assigné, M. [C] [Z]. Mme [Y] [G], M. [O] [Z] et Mme [P] [Z] venant aux droits Mme [D] [Z].

Par jugement du 9 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Paris :

— dit que les combles situés au-dessus du lot n°5 sont réputés être à l’usage privatif du propriétaire de ce lot,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— débouté M. [C] [Z], Mme [Y] [G], M. [O] [Z] et Mme [P] [Z] de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [C] [Z], Mme [Y] [G], M. [O] [Z] et Mme [P] [Z] la somme totale de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer les dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Mme [Y] [G] est décédée le 3 octobre 2021.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 20 août 2020.

Par conclusions du 29 juin 2022, M. [I] [G] et Mme [L] [G] sont intervenus volontairement dans la procédure en qualité d’ayant-droit de Mme [Y] [G].

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 avril 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 6 juillet 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa des articles 3 de la loi du 10 juillet 1965 et 1147 du code civil, à :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— juger que les combles de l’immeuble sont une partie commune de l’immeuble, le lot n°5 ne disposant pas à l’origine d’une trappe d’accès aux combles lesquelles n’étaient pas non plus scindées mais d’un seul tenant,

— condamner en conséquence in solidum M. [C] [Z], Mme [L] [G], M. [I] [G], M. [O] [Z] et Mme [P] [Z] à remettre en état les lieux et à effectuer, sous astreinte de 500 euros par jour de retard les travaux suivants :

'suppression de l’escalier en béton, création d’un plancher haut ayant pour structure de portance les fers posés lors des travaux de modifications, rebouchage de mur de refend, suppression de l’ensemble des installations de plomberie – douche, lavabo, ballon d’eau chaude et alimentation en eau chaude et eau froide et des installation d’électricité – fileries, prise, interrupteurs, alimentation des VMC – réalisés dans les combles, remise en état de ventilations primaires des chutes EV et EU de l’immeuble, suppression des colonnes d’eau montantes de l’immeuble, ouverture de l’accès aux combles depuis le palier du 4ème étage, suppression des cloisons, le plancher des combles doit être libre de tous travaux ou d’objet comme à son état initial.' comme indiqué dans le rapport de M. [F],

ces travaux devant être réalisés sous le contrôle d’un architecte expert désigné à cet effet aux frais des intimés,

— condamner in solidum M. [C] [Z], Mme [L] [G], M. [I] [G], M. [O] [Z] et Mme [P] [Z] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de dommages et intérêts,

— débouter M. [C] [Z], Mme [L] [G], M. [I] [G], M. [O] [Z] et Mme [P] [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum M. [C] [Z], Mme [L] [G], M. [I] [G], M. [O] [Z] et Mme [P] [Z] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [C] [Z], Mme [L] [G], M. [I] [G], M. [O] [Z] et Mme [P] [Z] en tous les dépens de la présente instance et de ses suites ;

Vu les conclusions notifiées le 27 mars 2024 par lesquelles MM. [C] et [O] [Z], Mme [L] [G], M. [I] [G] et Mme [P] [Z], intimés, invitent la cour, au visa des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— juger que les combles dont s’agit ne sont accessibles ni des parties communes de l’immeuble, ni d’un autre lot que le leur,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé que lesdits combles sont à l’usage privatif du propriétaire du lot n°5,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions élevées à l’encontre de cette dernière,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté l’indivision [Z] de sa demande reconventionnelle, à titre de dommages et intérêts, de la somme de 252 648 euros en indemnisation de la perte de loyer, outre la somme de 10 000 euros en réparation de la mauvaise foi manifeste dont il fait preuve,

statuant de nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser, à titre de dommages et intérêts, la somme de 192 357 euros en indemnisation de la perte de loyer, outre la somme de 10 000 euros en réparation de la mauvaise foi manifeste dont il fait preuve,

en tout état de cause,

— le condamner à payer au profit des membres de l’indivision [Z] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande de remise en état des combles

Le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [Z] a annexé les combles, lesquelles, d’une surface de 117 m2, étaient jusqu’à l’année 2010 uniquement accessibles par une trappe située au plafond du palier du quatrième étage, et donc partie commune de l’immeuble. Il allègue que cette situation ressort des plans dressés à la demande de Mme [Z] par M. [F], son architecte. Il fait valoir que postérieurement au refus de l’assemblée générale de lui céder les combles, Mme [Z] a fait percer une trappe d’accès dans son plafond, et que quelques mois plus tard le syndic a découvert qu’un mur avait été érigé dans les combles tout autour de la trappe d’accès au toit accessible depuis le palier du quatrième étage, de sorte que Mme [Z] avait désormais seule accès à 111 m2 de combles, la copropriété n’accédant plus qu’à 7m2 de combles. Il ajoute que l’architecte de l’immeuble a pu constater les travaux très importants réalisés par Mme [Z] dans son appartement, et notamment la démolition partielle du plancher haut du quatrième étage, la création d’un escalier en béton et d’installations de plomberie.

Les consorts [Z] soutiennent que la partie des combles que Mme [Z] a demandé à racheter n’est accessible que depuis le lot n° 5 et qu’une trappe ancienne dans l’appartement du quatrième étage permet l’accès exclusif à ces combles, séparées des parties communes par des cloisons préexistantes à l’acquisition par Mme [Z] de cet appartement. Ils font valoir que leur conseil l’a constaté en 2010 et que l’ancien syndic a également confirmé l’existence de ces cloisons. Ils soulignent que le constat d’huissier réalisé avant travaux démontre également que les combles sont plongées dans le noir, preuve qu’elles sont séparées de l’accès commun au toit par une tabatière.

Ils font valoir par ailleurs que les plans présentés par le syndicat des copropriétaires comme «des plans de l’architecte de Mme [Z], M. [F]», n’ont jamais été communiqués à cette dernière, ne correspondent à aucune réalité et sont contredits par les pièces qu’elle verse aux débats. Ils font valoir qu’ils sont datés du 4 mars 2009 alors que la demande d’inscription à l’ordre du jour est du 2 mars 2009, de sorte qu’il ne peut s’agir des plans joints à la demande.

Selon l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Selon l’article 3 de la même loi, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Il est constant que le règlement de copropriété du 27 décembre 1950, modifié le 14 mars 1986, ne comprend aucune stipulation concernant la nature des combles de l’immeuble.

Les consorts [Z] se prévalent d’un constat d’huissier dressé le 9 juillet 2014, dont il ressort que l’huissier a constaté, dans le réduit situé au bout du couloir à droite en entrant, l’existence d’une trappe d’aspect ancien donnant accès aux combles ainsi que, en partie haute des murs, des trous de chevillage non rebouchés sur toute la périphérie de la pièce à environ sept centimètres du plafond, laissant penser qu’un faux-plafond était précédemment installé. Une photographie des combles prise depuis la trappe permet de penser que celles-ci sont dans l’obscurité, ce qui laisse supposer que l’accès au toit par la trappe accessible depuis les parties communes était cloisonné.

Il ressort également du plan des combles dressé le 29 juin 2015 par l’architecte de Mme [Z], M. [E], que l’accès par le palier du quatrième étage est entouré d’une cloison.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un plan des combles dressé le 4 mars 2009 par l’agence d’architecture 3.4.5 Architecture, gérée par M. [F], accompagné de photos. Sur ce plan apparaît la trappe d’accès par les parties communes mais ne figure aucune cloison autour de celle-ci ni la trappe d’accès par l’appartement de l’indivision [Z].

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, sans doute induit en erreur par le fait que deux photos étaient accolées l’une à l’autre, les photos démontrent que les combles étaient alors un espace entièrement ouvert et qu’il n’existait pas de cloisons autour de la trappe d’accès par le pallier du quatrième étage. Le mur visible sur l’une des photos est en réalité un mur pignon en brique et non, comme l’a retenu le tribunal, une cloison «obstruant partiellement les combles».

Le syndicat des copropriétaires, qui soutient que M. [F] était alors l’architecte de Mme [Z], n’explique pas comment de dernier aurait pu l’être alors qu’il ressort sans conteste de la procédure qu’il est l’architecte de la copropriété. Cependant, les consorts [Z], qui affirment que Mme [Z] n’a jamais eu communication de ce plan et de ces photos et affirment que ce ne sont pas ceux qui ont été communiqués à l’appui de sa demande d’inscription à l’ordre du jour, omettent de produire le plan qui aurait effectivement été joint à l’appui de la demande. Force est de constater, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, que la convocation, qui mentionne dans le projet de procès-verbal «selon courrier en date du 2 mars 2009 et plan des combles, joints à la présente convocation», n’exclut pas que les plans aient été réalisés et déposés quelques jours après la convocation, celle-ci étant datée du 10 mars 2010.

M. [F] a en outre confirmé dans un courrier du 2 novembre 2020 que son cabinet avait réalisé en 2009 ce relevé des existants des combles à la demande de Mme [Z] et M. [N] dans le cadre de leur projet d’acquisition des combles de l’immeuble. Il a à cette occasion confirmé qu’aucun cloisonnement en dehors des conduits de cheminé n’avait été relevé.

Par ailleurs, il ressort du constat d’huissier du 25 mars 2015 versé par le syndicat des copropriétaires que les murs érigés autour de la trappe accessible du palier du quatrième étage ont un aspect récent et présentent par endroit de la matière isolante. Ces constatations entrent en contradiction avec les allégations des consorts [Z] selon lesquelles les cloisons existaient déjà en 1989 lorsque Mme [Z] a emménagé dans l’appartement en tant que locataire, et alors que les consorts [Z] ne prétendent pas que cette dernière a fait refaire les cloisons existantes à l’identique afin d’assurer une meilleure isolation.

Le fait que le conseil de l’indivision [Z] indique, le 10 mai 2010, avoir constaté que les combles au-dessus de chez Mme [Z] étaient fermées par «des cloisons les séparant d’un espace permettant de monter sur le toit et qui est accessible depuis les parties communes de l’immeuble», est inopérant, dès lors qu’il est démontré que les combles n’étaient pas fermées en 2009 et que les consorts [Z] ne produisent aucun élément démontrant qu’elles ont pu l’être par le passé.

Il est donc établi que les combles étaient, jusqu’au mois de mars 2009 au moins, un espace ouvert sur la totalité de la superficie de l’immeuble, accessible depuis une trappe située sur le palier du quatrième et dernier étage de l’immeuble.

S’il ressort des attestations versées aux débats que deux anciennes colocataires utilisaient, en 1990 et 1991, la trappe située dans le plafond de ce qui était alors un dressing, pour y entreposer des affaires, et qu’il ne peut être totalement exclu que le cabinet de M. [F] n’ait pas vu cette trappe lors du relevé réalisé en 2009, ce point est inopérant dès lors que, les combles étant accessibles depuis les parties communes, elles n’étaient pas à l’usage exclusif de l’appartement du quatrième étage et ne peuvent en conséquence être considérées comme une partie privative rattachée à ce lot.

Mme [Z] ayant annexé les combles, parties communes, ses héritiers doivent être condamnés à les restituer.

M. [F], architecte de la copropriété, indiquait le 16 juin 2017 au syndic : « Des travaux très importants qui modifient la typologie et la destination de cet appartement de manière notable ont commencé, sans être terminés (démolition partielle du plancher haut du quatrième étage pour récupérer l’espace combles, création d’un escalier sans garde-corps en béton pour accéder au niveau du haut, renforcement structurel très important et notamment pour la modification de la portance de la charpente, ouverture du mur de refend, salle d’eau et WC avec modification des chutes, VMC sortant en toiture, électricité, doublages, isolation qui ne semble pas efficace, eau chaude ' l’ensemble de ces travaux ne sont pas terminées)».

Les consorts [Z] devront par conséquent être condamnés à remettre en état les lieux en faisant procéder à la dépose de tous les éléments installés dans les parties communes, y compris les cloisons montées autour de la trappe partie commune, et en faisant rétablir un plancher séparatif, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble.

Il y a lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 200 euros par jour de retard pendant trois mois, à compter de l’expiration d’un délai de 6 mois suivant la signification du présent arrêt.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que, pendant de nombreux mois, les copropriétaires de l’immeuble ont subi des travaux entraînant bruits et poussières et que la reconstruction des combles nécessitera de même des travaux importants, alors que le règlement de copropriété stipule qu’ «il ne pourra être rien fait qui puisse nuire à la propreté de l’immeuble ni gêner les autres copropriétaires par le bruit, l’odeur ou autrement».

En dépit des stipulations du règlement de copropriété, les travaux de rénovation des appartements doivent être tolérés par la copropriété. Le syndicat des copropriétaires n’allègue ni ne justifie d’aucun préjudice lié à l’annexion des combles en elle-même.

Il doit par conséquent être débouté de sa demande. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [Z]

Les consorts [Z] font valoir que les travaux n’ont pu être terminés et que l’appartement n’est toujours pas habitable de sorte qu’il ne peut être ni loué ni vendu en l’état. Ils évaluent leur préjudice à la somme de 2 871 euros pendant 88 mois compte tenu d’une valeur locative moyenne de 29 euros par m2.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter leur demande. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [Z], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 6 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les consorts [Z].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que les combles de l’immeuble situé [Adresse 1] sont des parties communes ;

Condamne in solidum MM. [C] et [O] [Z], Mme [L] [G], M. [I] [G] et Mme [P] [Z] à remettre en état les lieux en faisant procéder à la dépose de tous les éléments installés dans les parties communes, y compris les cloisons montées autour de la trappe partie commune, et en faisant rétablir un plancher séparatif, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble ;

Assortit cette condamnation d’une astreinte de 200 euros par jour de retard pendant trois mois, à compter de l’expiration d’un délai de 6 mois suivant la signification du présent arrêt ;

Condamne in solidum MM. [C] et [O] [Z], Mme [L] [G], M. [I] [G] et Mme [P] [Z] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 10] la somme de 6 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE