AFFAIRE : N° RG 24/01296

ARRÊT N°

VB

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en date du 15 Avril 2024 RG n° 23/00191

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2025

APPELANTE :

Madame [S] [V]

née le 13 Octobre 1960 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Oumou MINET, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2024-02656 du 25/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIMEE :

Société BRANCHCAST LIMITED

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 9] (ROYAUME-UNI)

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Mickaël DARTOIS, avocat au barreau de CAEN,

Assistée de M^e Paul ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

S.C.I. LIVO

N° SIRET : 811 261 098

[Adresse 3]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Mickaël DARTOIS, avocat au barreau de CAEN,

Assistée de M^e Paul ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS

DEBATS : A l’audience publique du 08 septembre 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Président de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

Madame LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 06 novembre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

*

* *

Suivant acte sous signature privée du 30 juin 2013, la société de droit anglais Branchcast limited a consenti au profit de Mme [S] [V] un bail d’habitation pour une durée de 12 années commençant à courir le 1er juillet 2013 pour se terminer le 30 juin 2025, portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 270 euros et une provision sur charges d’un montant de 30 euros.

Le contrat prévoyait la rénovation de l’intégralité de l’appartement aux frais exclusifs du locataire en contrepartie d’un loyer réduit.

Par ailleurs, il prévoyait que l’électricité resterait à la charge du bailleur jusqu’à la pose d’un compteur individuel.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 avril 2023, la société Branchcast a mis en demeure Mme [V] de régler les loyers demeurant impayés et de réaliser les travaux de rénovation prévus par le bail.

Cette demande restant vaine, la société Branchcast a, par acte de commissaire de justice du 13 juillet 2023, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de location, ordonner en conséquence la libération des lieux et voir condamner la locataire au paiement des différentes sommes au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement du 15 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux a :

— déclaré recevable la demande de la société Branchcast limited ;

— prononcé la résiliation du bail entre la société Branchcast limited d’une part et Mme [S] [V] d’autre part concernant le logement situé [Adresse 2] ;

— dit que Mme [S] [V] est occupante sans droit ni titre à compter de ce jour ;

— ordonné en conséquence à Mme [S] [V] de libérer le logement dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut pour Mme [S] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la société Branchcast limited pourra dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est et rappelle, qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [S] [V] à verser à la société Branchcast limited au titre des loyers et charges la somme de 13.375,32 euros euros arrêtée à la date du 1er décembre 2023, outre les intérêts au taux légal ;

— condamné Mme [S] [V] à verser à compter de ce jour à la société Branchcast limited une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— débouté les parties de l’intégralité du surplus de leurs demandes ;

— condamné Mme [S] [V] aux dépens tels que limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

— constaté que la décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire ;

— dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à M. le sous-préfet de Lisieux en application des articles L412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration du 27 mai 2024, Mme [V] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Mme [V] a quitté les lieux le 17 octobre 2024.

En cours de procédure, par acte notarié du 26 novembre 2024, la société Branchcast Limited a vendu à la société SCI Livo l’ensemble immobilier qu’elle détenait, comprenant également l’appartement donné à bail à Mme [V].

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées pas RPVA le 26 août 2024, l’appelante demande à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris,

Y faisant droit,

— Dire que la clause de rénovation intégrale est réputée non écrite,

— Rejeter les demandes de résiliation du bail conclu le 30 juin 2013 et de paiement de dommages-intérêts de la société Branchcast Limited,

— Prononcer la compensation légale entre la dette locative de Mme [V] et la dette de la société Branchcast limited au titre de l’arrêt du 16 mai 2017 confirmant le jugement de 2015, en conséquence,

— Condamner la société Branchcast limited à payer la somme de 24.524,20 euros au titre de l’indu de paiement à Mme [S] [V],

Si par extraordinaire, le tribunal entendait condamner la défenderesse à des sommes accessoires,

— Réduire les condamnations dans les plus larges proportions,

— Statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 17 juin 2025, la société Branchcast et la SCI Livo demandent à la cour de :

— Déclarer la SCI Livo recevable et bien fondée en son intervention volontaire,

— Déclarer la société Branchcast limited et la SCI Livo recevables et bien fondées en toutes leurs conclusions, fins et demandes,

Y faisant droit,

— Déclarer irrecevable comme étant nouvelle en appel la demande de Mme [V] tendant à voir dire non écrite la clause de rénovation inclue au bail,

— Débouter Mme [V] de son appel,

En conséquence,

— Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la société Branchcast limited de sa demande de dommage et intérêts au titre de la résistance abusive,

Et statuant à nouveau de ce chef,

— Condamner Mme [V] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de la résistance abusive,

Y ajoutant,

— Tenant compte de l’actualisation de la dette de Mme [V], condamner cette dernière à payer à la SCI Livo, subrogée dans les droits de société Branchcast limited, la somme de 15.897,77 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 17 octobre 2024, date de remise des clefs,

En tout état de cause,

— Condamner Mme [V] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [V] en tous les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

Il convient de donner acte à la SCI Livo, subrogée dans les droits de la société Branchcast limited en vertu de l’acte de vente du bien litigieux, de son intervention volontaire et de la déclarer recevable et bien fondée.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1184 ancien du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose :

'La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.'

En l’espèce, Mme [V] a reconnu devant le premier juge être redevable d’une somme de 12.993,27 euros au titre des loyers impayés.

Par ailleurs, il résulte du décompte de créance actualisé par la bailleresse au 17 octobre 2024 et non utilement contesté par la locataire que celle-ci reste devoir à cette date la somme de 15.897,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Mme [V] soutient sans en justifier qu’elle s’acquittait du loyer directement auprès de M. [Y], président de la société Branchcast limited aujourd’hui décédé, dont elle aurait été la compagne.

De même, elle n’est pas fondée à se prévaloir de l’accord donné en 2019 par Mme [I] [Z] [Y], devenue présidente de la société Branchcast limited, pour compenser les loyers dus de juillet à octobre 2019 avec la facture d’électricité, dès lors qu’elle ne justifie pas du paiement de cette facture.

En effet, la facture EDF du 12 novembre 2019 établie au nom d’une société Selectrum pour un montant de 1.853,22 euros, ne correspond pas au montant débité sur le compte bancaire de l’appelante le 29 novembre 2019 à hauteur de 1.702,55 euros.

Mme [V] se prévaut encore de la compensation entre sa dette locative et une somme qu’elle aurait réglée pour le compte de la société Branchcast limited au titre de la condamnation in solidum prononcée contre cette dernière et elle-même, par jugement du 5 juin 2015 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Caen du 16 mai 2017, dans un litige les opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dans lequel se situe le bien loué.

Cependant, elle ne produit aucune pièce de nature à prouver un quelconque paiement par elle de la dette de la bailleresse.

Ce moyen est donc écarté et la disposition du jugement qui a débouté Mme [V] de sa demande reconventionnelle en paiement de l’indû est confirmée.

Enfin, l’argument de Mme [V], selon lequel elle n’avait reçu aucune instruction quant aux modalités de paiement des loyers après le décès de M. [Y], n’est pas pertinent, dès lors que comme le souligne justement l’intimée, il est établi par les pièces produites qu’elle communiquait directement avec la nouvelle dirigeante de la société Branchcast limited (pièce n° 4 de l’appelante), qu’elle pouvait lui adresser les paiements par chèque et qu’en tout état de cause, malgré les précisions données à ce titre par le conseil de la bailleresse par courriel du 5 septembre 2023, elle a persisté dans le défaut de de règlement des loyers.

Ainsi, eu égard à l’ancienneté et l’importance de l’arriéré locatif et à l’absence de tout règlement suite à la mise en demeure et à l’introduction de la présente procédure, le défaut de paiement des loyers caractérise un manquement grave de Mme [V] à son obligation contractuelle justifiant la résiliation du bail sur le fondement des articles susvisés, sans qu’il soit besoin d’examiner l’autre manquement allégué tenant au défaut d’exécution des travaux de rénovation en contrepartie du loyer minoré.

Le prononcé de la résiliation du contrat est donc confirmé ainsi que les dispositions subséquentes.

L’appelante est condamnée à payer à la SCI Livo, subrogée dans les droits de la société Branchcast limited, la somme de 15.897,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 octobre 2024.

Concernant la demande de Mme [V] tendant à voir dire réputée non écrite la clause de rénovation intégrale prévue au bail, présentée pour la première fois en cause d’appel, elle est recevable en application de l’article 564 du code de procédure civile, dans la mesure où elle tend à faire écarter la prétention adverse de la bailleresse sollicitant la résiliation du bail notamment pour défaut de réalisation des travaux.

Cependant, cette prétention est sans objet puisqu’il a été jugé plus haut que le non-paiement des loyers suffisait à lui seul à prononcer la résiliation du bail.

La SCI Livo, subrogée dans les droits de la société Branchcast limited, ne justifie pas que la résistance de l’appelante procède d’un abus de droit ou de l’intention de nuire. Le rejet de sa demande indemnitaire est donc confirmé.

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles, justement appréciées, sont confirmées.

Mme [V] succombant, est condamnée aux dépens de l’appel, à payer à la SCI Livo, subrogée dans les droits de la société Branchcast limited, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et est déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné Mme [S] [V] à verser à la société Branchcast limited au titre des loyers et charges la somme de 13.375,32 euros arrêtée à la date du 1er décembre 2023, outre les intérêts au taux légal ;

Statuant à nouveau du chef de cette disposition infirmée et y ajoutant,

Condamne Mme [S] [V] à payer à la SCI Livo, subrogée dans les droits de la société Branchcast limited, la somme de 15.897,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 octobre 2024 ;

Déclare la demande de Mme [S] [V] tendant à voir dire réputée non écrite la clause de rénovation intégrale prévue au bail recevable mais sans objet ;

Condamne Mme [S] [V] à payer à la SCI Livo, subrogée dans les droits de la société Branchcast limited, la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [S] [V] de sa demande formée à ce titre ;

Condamne Mme [S] [V] aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT