AFFAIRE :N° RG 25/00305

ARRÊT N°

SP

ORIGINE : DECISION en date du 06 Janvier 2025 du Tribunal paritaire des baux ruraux d’ARGENTAN

RG n° 5123000004

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

BAUX RURAUX

ARRÊT DU 07 MAI 2026

APPELANTS :

Monsieur [I] [Y], appelant et intimé

né le 18 Juillet 1966 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Bertrand DENIAUD, avocat au barreau D’ALENCON

E.A.R.L. PAPEROTTE

N° SIRET : 389 771 130

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN, substitué par M^e DAVID, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

Madame [V] [J]

née le 16 Mai 1948 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée parMe Dominique LE PASTEUR, substitué par M^e GONTIER, avocats au barreau D’ARGENTAN

DEBATS : A l’audience publique du 12 mars 2026, sans opposition du ou des avocats, M^me MEURANT, Présidente de chambre et M^me LOUGUET, Conseillère, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 07 mai 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié du 23 décembre 2003, Mme [V] [J] a consenti à son neveu, M. [I] [Y], un bail rural portant sur diverses parcelles sises commune de [Adresse 3], cadastrées section ZA n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], d’une contenance totale de 6ha 55a 95ca, moyennant un loyer annuel de 1.099,96 euros, le bail prenant effet rétroactivement au 1er décembre 2003.

Le bail a été renouvelé par tacite reconduction le 1er décembre 2012 et le 1er décembre 2021.

M. [I] [Y], qui a constitué en 1993 l’EARL Paperotte pour les besoins de son activité agricole, a mis à la disposition de celle-ci les parcelles données à bail par Mme [V] [J].

Le 14 janvier 2022, M. [I] [Y] a présenté à sa tante un document pour signature en prétendant qu’il s’agissait d’une simple formalité administrative, conduisant Mme [J] à signer une promesse de bail rural au profit de Mme [E] [X] portant sur les parcelles ZA n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sises [Localité 3].

M. [I] [Y] ayant reconnu avoir trompé sa tante, il n’a pas été donné suite à cette promesse.

Par acte du 4 février 2022, M. [I] [Y] a cédé à Mme [E] [X] et M. [F] [D] une partie de ses parts sociales de l’EARL Paperotte à effet au 1er décembre 2021.

Par requête reçue le 16 janvier 2023, Mme [V] [J] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Argentan afin de voir prononcer la résiliation du bail précité du 23 décembre 2003 aux torts exclusifs de M. [Y], ordonner en conséquence son expulsion et dire la décision opposable à l’EARL Paperotte.

Par jugement du 6 janvier 2025, le tribunal a :

— prononcé, à la date du jugement, la résiliation du bail rural notarié conclu le 23 décembre 2003 portant sur les parcelles à [Adresse 3] cadastrées section ZA n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] ;

— dit en conséquence que M. [I] [Y], occupant sans droit ni titre des lieux qui lui étaient précédemment loués, sera tenu de les vider de corps et de biens dans les deux mois suivant la signification de la présente décision, et qu’à défaut il sera procédé à son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamné M. [I] [Y] à payer à Mme [V] [J] une indemnité d’occupation équivalente au montant actuel du fermage, à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération complète des lieux ;

— dit que l’indemnité d’occupation est due au prorata temporis ;

— débouté Mme [V] [J] de sa demande au titre des fermages de l’année 2024 ;

— dit que le présent jugement est opposable à l’EARL Paperotte ;

— condamné M. [I] [Y] à payer à Mme [V] [J] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [I] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

— condamné M. [Y] aux dépens de l’instance ;

— écarté l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Pour prononcer la résiliation du bail rural, le tribunal a essentiellement relevé que :

— l’importance et persistance du défaut d’entretien des parcelles par le preneur était de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;

— ce dernier avait gravement manqué à ses obligations de bonne foi et de loyauté à l’égard de la bailleresse au regard des conditions dans lesquelles il avait fait signer la promesse de bail rural au profit de Mme [X].

Par déclaration du 6 février 2025, l’EARL Paperotte a interjeté appel de ce jugement le critiquant en toutes ses dispositions hormis celles par lesquelles Mme [V] [J] a été déboutée de sa demande au titre des fermages de l’année 2024 et l’exécution provisoire a été écartée.

Par déclaration reçue le 13 février 2025, M. [Y] a également interjeté appel de ce jugement.

Par décision du 05 septembre 2025, les deux instances d’appel ont fait l’objet d’une jonction.

Par dernières conclusions déposées le 11 mars 2025 et soutenues oralement à l’audience, l’EARL Paperotte demande à la cour de :

— la recevant en son appel, la dire bien fondée ;

— infirmer le jugement rendu le 6 janvier 2025 par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Argentan en ce qu’il a :

* prononcé à la date du présent jugement la résiliation du bail rural notarié conclu le 23 décembre 2003 et reconduit tacitement depuis, portant sur les parcelles à [Adresse 3] cadastrées section ZA n° [Cadastre 1], [Cadastre 2],[Cadastre 3] ;

* dit en conséquence que M. [I] [Y], occupant sans droit ni titre des lieux qui lui étaient précédemment loués, sera tenu de les vider de corps et de biens dans les deux mois suivant la signification de la présente décision, et qu’à défaut il sera procédé à son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;

* condamné M. [I] [Y] à payer à Mme [V] [J] une indemnité d’occupation équivalente au montant actuel du fermage, à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à libération des lieux,

* dit que l’indemnité d’occupation est due au prorata temporis ;

* dit que le présent jugement est opposable à l’EARL Paperotte ;

* rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

* condamné M. [I] [Y] à payer à Mme [V] [J] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné M. [I] [Y] aux dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau ;

— débouter Mme [V] [J] de toutes ses demandes ;

— condamner Mme [V] [J] à payer à l’EARL Paperotte la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Par dernières conclusions déposées le 13 mai 2025, M. [Y] demande à la cour d’infirmer le jugement, de débouter Mme [J] de l’ensemble de ses prétentions, et la condamner à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées 9 octobre 2025, Mme [J] demande à la cour de :

— rejeter l’appel formé par M. [I] [Y] du jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Argentan du 6 janvier 2025 et par l’EARL Paperotte entrepris,

— confirmer en conséquence le jugement,

Y ajoutant,

— condamner M. [Y] et l’EARL Paperotte à lui payer une indemnité de 2.500 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [I] [Y] et l’EARL Paperotte aux entiers dépens.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

L’EARL Paperotte soutient que Mme [J] ne démontre pas le défaut d’entretien des parcelles à la date de la requête en résiliation du bail, ni la compromission du fonds. S’agissant de la mauvaise foi, l’appelante souligne qu’il ne s’agit pas d’une cause de résiliation du bail prévue par l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. Elle estime que cette faute ne se rapporte pas à l’exécution du bail, mais concerne une autre opération contractuelle, la signature d’un nouveau bail, de sorte qu’aucun manquement à l’exécution du bail en cause ne peut être retenue. Elle ajoute que la faute ne présente pas un degré de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail, dans la mesure où la promesse n’a pas été suivie d’effet et est désormais caduque. Enfin, l’EARL Paperotte considère que la demande de résiliation du bail fondée sur la prétendue absence d’information de Mme [J] de la mise à disposition des terres à son profit est forclose et qu’en tout état de cause, elle est mentionnée au bail.

M. [Y] indique que la promesse de bail qu’il a fait signer à sa tante n’a été suivie d’aucun effet, qu’elle n’a plus de valeur puisqu’elle était conclue pour une durée déterminée d’un an et que Mme [J] ne justifie d’aucun préjudice. Il dénie tout manquement à son obligation de loyauté. Il conteste également tout manquement dans l’exécution du contrat s’agissant des loyers qu’il soutient avoir payé et des terres qui, selon lui, sont entretenues. Il affirme que Mme [J] était informée de l’exploitation des terres par l’EARL Paperotte depuis le 10 mai 2007 puisqu’elle a encaissé les loyers payés par cette dernière sans difficulté. Il estime que la demande de résiliation du bail pour ce motif est forclose et que la bailleresse ne justifie pas avoir été induite en erreur comme l’exige pourtant l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, le fait que les actionnaires de l’EARL aient changé n’ayant aucune incidence.

Mme [J] répond que M. [Y] a obtenu par ruse la signature d’une promesse de bail, avec l’assentiment de Mme [E] [X], associée de l’EARL Paperotte ; que cette tromperie justifie, par sa gravité et en application des articles 1103 et 1104 du code civil, la résiliation du bail en raison de la mauvaise foi et de la déloyauté du preneur, peu important que ce motif ne soit pas visé par l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, s’agissant d’un principe général ; que l’acte déloyal concerne les terres visées au bail exploitées par l’EARL Paperotte, qui n’est pas extérieure à l’opération ; qu’il importe peu que la promesse soit caduque, la tromperie n’ayant pas disparu. Elle ajoute que l’absence d’information concernant la mise à disposition des terres à l’EARL Paperotte n’a pu que l’induire en erreur, l’intrigue mise au point le 14 janvier 2022 l’engageant vers un autre bail démontrant qu’elle considérait toujours M. [Y] comme le titulaire du bail et non l’EARL. Elle considère que l’encaissement des loyers payés par l’EARL Paperotte ne suffit pas à établir son accord pour la mise à disposition de ses terres au profit de cette dernière. Elle se prévaut de photographies qu’elle date de septembre 2023, qui selon elle, établissent un défaut d’entretien patent des parcelles louées depuis de nombreux mois, voire de nombreuses années, ainsi que de l’attestation de Mme [A] [J], qu’elle considère non contredite par sa seconde attestation qui concerne d’autres terres.

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l’article 1104 du code civil, «Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public».

Par ailleurs, en application de l’article 1217 du même code, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, «La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter».

Ces stipulations sont applicables à l’ensemble des contrats, de sorte que le manquement grave d’une partie à un bail rural à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi ou à son obligation de loyauté est susceptible de justifier sa résiliation, au-delà des cas visés par l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime.

En l’espèce, Mme [J] communique la promesse de bail qu’elle a signée le 14 janvier 2022 au profit de Mme [E] [X], associée de l’EARL Paperotte, portant sur les parcelles en cause, ainsi qu’un courrier de M. [Y] du 4 octobre 2022 par lequel il reconnaît «avoir fait signer un document (de promesse du bail du 14/01/2022) en faveur de Mme [E] [X] à ma tante [J] [V] en prétextant une formalité administrative (DJA) l’engageant ainsi tacitement vers un deuxième bail. Je regrette cette faute morale».

Comme l’ont retenu les premiers juges, M. [Y] ne conteste pas être l’auteur de ce courrier, dans lequel il reconnaît avoir usé de man’uvres, consistant en un mensonge relatif à l’objet du document, afin d’obtenir la signature par Mme [J] d’une promesse de bail au profit de son associée et ainsi satisfaire à l’engagement pris dans l’acte de cession partielle de ses parts dans l’EARL Paperotte à l’égard de Mme [X].

La faute de M. [Y] se rapporte à l’exécution du contrat dont la résiliation est poursuivie en ce qu’elle a été commise par ce dernier en sa qualité de preneur, ladite qualité lui ayant permis de prétexter de manière plausible la nécessité pour la bailleresse de signer un document présenté comme purement administratif, afin d’obtenir qu’il soit mis fin au bail en cause en vue de la conclusion d’un nouveau bail portant sur les mêmes parcelles au profit de son associée. C’est donc dans le cadre de l’exécution du contrat litigieux que M. [Y] a commis la faute qui lui est reprochée.

Les premiers juges ont à juste titre considéré que l’absence de mise à exécution de la promesse désormais caduque, puisque limitée à un an, est inopérante, la faute constituée par la tromperie étant consommée.

Le manquement de M. [Y] à son obligation non seulement de bonne foi et mais également de loyauté vis-à-vis de la bailleresse, dont il doit être rappelé qu’elle est sa tante et que, âgée à la date de la signature de la promesse frauduleuse de près de 74 ans, elle a manifestement signé le document présenté par son neveu en toute confiance, présente un degré de gravité suffisant pour justifier, sans que la démonstration d’un préjudice soit nécessaire, la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur.

Sans qu’il soit besoin d’examiner les autres manquements invoqués, le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, ainsi qu’en ses mesures accessoires non discutées relatives à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation.

La décision est également confirmée en ce qu’elle a dit que le jugement était opposable à l’EARL Paperotte.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Au regard de la solution du litige, les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile sont confirmées.

M. [Y] et l’EURL Paperotte qui succombent en leur appel en supporteront les dépens et ne peuvent prétendre à une indemnité de procédure.

Ils seront condamnés à payer à Mme [J] une somme de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de sa saisine, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions déférées ;

Y ajoutant,

Condamne M. [I] [Y] et l’EURL Paperotte aux dépens d’appel ;

Condamne M. [I] [Y] et l’EURL Paperotte à payer à Mme [V] [J] la somme de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Déboute M. [I] [Y] et l’EURL Paperotte de leur demande au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT