COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 18 JUIN 2025

N° 2025/302

Rôle N° RG 19/09894 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEOTE

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

C/

[Z] [E]

[W] [L] épouse [E]

S.A.R.L. SIVANE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Florence ADAGAS-CAOU

M^e Jean Bernard GHRISTI

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 14 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/07931.

APPELANTE

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice demeurant en cette qualité au siège social

Demeurant [Adresse 1] – [Localité 1]

représentée par M^e Florence ADAGAS-CAOU de la SCP DUHAMEL ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Monsieur [Z] [E]

Né le 27 Janvier 1964 à [Localité 2] (71)

Demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

Madame [W] [L] épouse [E]

Née le 23 Novembre 1969 à [Localité 4] (83)

tous deux représentés par M^e Jean Bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.R.L. SIVANE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

Demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Johann LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Candice ARNAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2025. A cette date, les parties ont été informées que le délibéré était prorogé au 18 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique reçu par maître [G] [O], notaire associé à [Localité 3] le 9 septembre 2015, la SARL Sivane a vendu aux époux [E] les lots 7, 8 et 11 au sein d’un ensemble immobilier situé à [Localité 4] (83) [Adresse 4], cadastré Section AX numéro [Cadastre 1], lieudit « [Adresse 5] », pour une contenance de 9a 65ca.

Cette vente a été conclue pour le prix de 110 000 euros, outre les frais d’acte.

Pour s’acquitter de cette somme les époux [E] ont contracté un prêt auprès du Crédit foncier de France d’un montant de 113 592 euros remboursable en 240 mensualités au taux d’intérêt de 2,55 % l’an.

Les époux [E] ont donné à bail l’appartement acquis par acte du 1er novembre 2015 à leur fille et leur gendre moyennant un loyer mensuel de 650 euros.

Constatant l’apparition de traces de moisissures d’abord dans l’une des chambres puis progressivement dans les autres chambres, dans l’entrée et le séjour de l’appartement, ils ont par acte du 29 décembre 2015 sollicité la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 2 mars 2016 le juge des référés a désigné M.[B] en qualité d’expert judiciaire avec pour mission notamment de dire si le bien vendu présentait des désordres, dans l’affirmative d’en rechercher la cause, de dire si ces désordres sont imputables à des vices apparents ou cachés lors de la vente et de préciser si les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou rendent celui-ci impropre à sa destination.

L’expert a déposé son rapport le 5 septembre 2017.

Sur la base de ce rapport concluant à l’existence de vices cachés des acquéreurs et connus de la venderesse, les époux [E] ont assigné par acte du 18 octobre 2017, la SARL Sivane aux fins de voir prononcer la résolution de la vente intervenue le 9 septembre 2015 sur le fondement des articles 1641 et 1644 du Code civil, d’entendre prononcer corrélativement la résolution du contrat de prêt conclu avec le Crédit foncier de France et de condamner la société Sivane à les indemniser du préjudice qu’ils ont subi.

Le Crédit foncier de France pas constitué avocat.

Par jugement du 14 mai 2019, 1e tribunal de grande instance de Draguignan a :

— prononcé la résolution de la vente intervenue entre la SARL Sivane d 'une part et [Z] [E] et [W] [L] épouse [E], d’autre part, le 9 septembre 2015, portant sur les lots 7, 8 et 11 de l 'ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 4],

— condamné la SARL Sivane à verser à [Z] [E] et [W] [L] épouse [E] les sommes suivantes, assorties des intérêts au taux légal à compter du présent jugement :

110 000 euros en remboursement du prix de vente,

2 953 euros au titre des honoraires du notaire,

1 200 euros au titre des taxes foncières pour les années 2016 et 2017,

12 478, 09 euros au titre des appels de charge et de travaux,

3 000 euros au titre du préjudice moral,

— condamné [Z] [E] et [W] [L] épouse [E] à restituer à la SARL Sivane les clefs de l’ appartement litigieux,

— condamné [Z] [E] et [W] [L] épouse [E] à restituer à la SARL Sivane la somme de 650 euros au titre des fruits perçus,

— débouté la SARL Sivane de l’ensemble de ses autres demandes,

— ordonné la résolution du contrat de prêt conclu entre [Z] [E] et [W] [L] épouse [E] d 'une part et le Crédit foncier de France d 'autre part,

— condamné [Z] [E] et [W] [L] épouse [E] à restituer au Crédit foncier de France le seul montant du capital restant dû au jour du présent jugement, déduction faite de l’ensemble des mensualités réglées à cette date,

— condamné la SARL Sivane à payer à [Z] [E] et [W] [L] épouse [E], pris ensemble, la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise et le coût du procès-verbal de constat d 'huissier du I5 septembre 2015.

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté le surplus des demandes présentées par [Z] [E] et [W] [L] épouse [E].

Par déclaration du 20 juin 2019 le Crédit foncier de France a fait appel de l’ensemble des chefs du jugement .

Par conclusions d’incident du 1er septembre 2022, la SARL Sivane a saisi le conseiller de la mise en état aux 'ns qu’il soit sursis à statuer dans l 'attente de la réitération authentique de la vente des biens objet de la procédure et du protocole du 7 avril 202I, laquelle devrait intervenir au plus tard le 31 décembre 2022.

Par ordonnance d’incident en date du 25 octobre 2023, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer formée par la SARL Sivane et condamné la SARL Sivane à payer à M. [Z] [E] et Mme [W] [E] d 'une part, et à la SA Crédit foncier de France, d 'autre part, la somme de 1 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

La SARL Sivane a formé un déféré à 1'encontre de cette ordonnance par requête du 7 novembre 2023.

Par arrêt de déféré du 26 mars 2024, la cour d’appel a confirmé l’ordonnance de déférée en toutes ses dispositions et condamné la SARL Sivane à payer des sommes aux époux [E] et au Crédit foncier de France au titre de leurs frais irrépétibles.

La clôture de l’instruction est en date du 25 février 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 25 juillet 2024, au visa des articles 1134 et 1382 anciens du code civil, le Crédit foncier de France demande à la cour de :

— réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— débouter la SARL Sivane de ses demandes formulées à son encontre,

En conséquence,

— lui donner acte qu’il n’entend pas prendre partie dans le litige opposant le vendeur aux acheteurs ;

Dans l’hypothèse où la vente de l’immeuble serait résolue :

— juger qu’il est fondé à solliciter la restitution des sommes qu’il a prêté, soit la somme de 113 592, 00 euros ;

— juger que devra être déduite de cette somme le montant des échéances payées par les époux [E] soit 12 239, 83 euros

— condamner les époux [E] au paiement de la somme de 101 352,17 euros,

— juger qu’il est fondé à obtenir réparation du préjudice subi du fait de la résolution du contrat de prêt,

— condamner la SARL Sivane au paiement de 31 607,97 euros au titre du préjudice financier, à parfaire à la date de la décision qui sera rendue,

— juger que l’hypothèque conventionnelle dont le prêteur bénéficie subsistera jusqu’au désintéressement total des sommes dues,

Dans l’hypothèse où les époux [E] seraient déboutés de leurs demandes :

— juger qu’ils seront tenus de régulariser leur situation vis-à-vis d’elle et de reprendre le remboursement du prêt qui leur a été accordé, aux conditions contractuellement définies, avec régularisation des arriérés ;

En tout état de cause,

— condamner le ou les parties succombantes au paiement de la somme de 2 000 euros par application de l’artic1e 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de maitre Florence Adagas-Caou membre de la SCP Duhamel associés avocats sur ses offres et affirmations de droit.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 17 février 2024, les époux [E] demandent à la cour de :

— juger que les conditions et réserves figurant au protocole conclu entre les parties en cours de procédure, n’ont jamais été exécutées et levées par la société Sivane de telle sorte que celui-ci est caduc et sans effet possible. ;

— débouter en conséquence la société Sivane de sa demande tendant à voir homologuer le protocole et déclarer irrecevables leurs demandes et celles du Crédit foncier de France ;

— débouter la société Sivane de son appel incident ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente ;

En conséquence,

— faire droit à l’action rédhibitoire des requérants,

— prononcer la résolution du contrat de vente conclu le 9 septembre 2015 aux torts de la Société Sivane,

— condamner la société Sivane à leur payer sur le fondement de l’article 1646 Code civil :

— condamner la société Sivane à leur payer la somme de 110 000 euros correspondant au remboursement du prix de vente ;

— ordonner la résolution du contrat de prêt conclu avec le Crédit foncier de France,

— dire et juger qu’ils sont tenus de restituer au Crédit foncier de France les sommes dues à celui-ci sous déduction de l’ensemble des mensualités qu’ils auront réglées,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Sivane aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ;

Sur leur appel incident,

— condamner la société Sivane à leur payer sur le fondement de l’article 1646 Code Civil :

9 450 euros correspondant au remboursement des frais de notaire et des droits d’enregistrement réglés.

1 200 euros correspondant au remboursement des taxes foncières acquittées pour 2016 et 2017.

12 478,09 euros correspondant au remboursement des charges de copropriété acquittées.

— condamner la société Sivane à leur payer sur le fondement de l’article 1645 du Code Civil :

650 euros par mois à compter de décembre 2016 jusqu’à la date du jugement à intervenir, à titre de Dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et financier qu’ils ont subi (pertes de loyers) ;

10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral.

— condamner la société Sivane aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles,

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 24 février 2025, la SARL Sivane demande à la cour de :

*A titre principal,

Constatant que le protocole d’accord est en cours d’exécution et qu’en exécution de ce dernier, la somme de 43 826,75euros a déjà été réglée par elle entre les mains des consorts [E] et qu’une promesse de vente a été régularisée le 11 février 2025 ;

— déclarer irrecevables les demandes formulées par les Consorts [E] et la société Crédit foncier de France en ce qu’elles se heurtent aux termes du protocole, revêtu de l’autorité de la chose jugée ;

— homologuer et conférer force exécutoire au protocole d’accord régularisé entre les parties le 7 avril 2021 ;

*A titre subsidiaire,

— homologuer et conférer force exécutoire au protocole d’accord régularisé entre les parties le 7 avril 2021, et en tant que de besoin pour ce faire, reporter la clôture et renvoyer à l’audience de plaidoiries à une date ultérieure en vue de permettre à la juridiction de constater la vente intervenue et d’homo1oguerle protocole d’accord.

Et ce faisant, débouter les Consorts [E] et la société Crédit foncier de France de toutes leurs demandes ;

Et en tant que de besoin ce faisant, réformer le jugement entrepris en date du 18 septembre 2018 sauf en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes présentées par les Consorts [E].

*A titre plus subsidiaire encore,

— réformer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes présentées par les consorts [E] ;

Et ce faisant,

— débouter les Consorts [E] de leur demande de résolution de la vente sur le fondement de l’action rédhibitoire,

— dire et juger que seule peut-être envisagée, sous les réserves légales, une réduction de prix équivalente au coût des réparations dans le cadre d’une action estimatoire ;

— débouter le Crédit Foncier de France de toutes ses demandes ;

*A titre infiniment subsidiaire et pour l’hypothèse où la résolution de la vente serait con’rmée,

— réformer le jugement entrepris en sauf en ce qu’il a :

prononcé la résolution de la vente intervenue entre la société Sivane d’une part et les consorts [E] d’autre part, le 9 septembre 2015, portant sur les lots 7, 8 et 11 de l’ensemb1e immobilier sis [Adresse 4] a [Localité 4] ;

condamné les consorts [E] à restituer à la société Sivane les clefs de l’appartement litigieux;

condamne les Consorts [E] à restituer à la SARL Sivane les fruits perçus ;

ordonné la résolution du contrat de prêt conclu entre les consort [E] d’une part et le Crédit foncier de France, d’autre part ;

rejeté le surplus des demandes présentées par les consorts [E] ;

Et ce faisant,

— débouter les consorts [E] de leurs demandes formalisées au titre des droits d’enregistrement, de la taxe foncière, des charges de copropriété des mensualités réglées a la banque, des loyers, du préjudice moral et, de l’article 700 ainsi que des dépens et plus largement de leur appel incident ;

Au titre du prix de vente,

— dire que le montant des frais de remise en état du bien viendra en déduction des sommes mises à sa charge au titre de la restitution du prix de vente,

Au titre de la remise en état du bien,

— condamner les époux [E] à lui verser la somme de 15 000 euros sauf à parfaire ;

Au titre des restitutions,

— condamner les époux [E] à lui verser la somme de 6 500 euros au titre des loyers dans le cadre de la restitution des fruits sauf à parfaire,

Et si par impossible, la demande en résolution formalisée par les consorts [E] était accueillie,

— condamner ces derniers à restituer les clés du bien considéré ;

— les condamner à remettre le bien considéré dans l’état dans lequel ils l’avaient trouvé ;

— dire et juger que le contrat de prêt conclu entre les consorts [E] et le Crédit foncier de France ne produit d’effet qu’entre les parties ;

— rejeter l’ensemble des demandes, formulées par le Crédit foncier de France à son encontre au titre du préjudice de la résolution ;

A titre plus subsidiaire encore,

Si par extraordinaire la cour entendant allouer une quelconque somme aux époux [E],

— déduire des sommes éventuellement allouées la somme de 43 826,75 euros d’ores et déjà perçue par les consorts [E] ;

Si par extraordinaire la cour entendant allouer une quelconque somme au Crédit Foncier de France, la limiter à 10 000 euros conformément aux termes du protocole d’accord ;

En tout état de cause :

— condamner la société Crédit foncier de France qui ne respecte pas les termes du protocole régularisé entre les parties à la relever et garantir de toute condamnation qui viendrait à être prononcée à son encontre,

— condamner solidairement les époux [E] a et la société Crédit foncier de France à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1- Sur la recevabilité des demandes du Crédit foncier de France et des époux [E]

Moyens des parties

La société Sivane fait valoir que les demandes sont irrecevables en l’état du protocole d’accord signé par les parties le 7 avril 2021qui comporte deux étapes :

1- une obligation de règlement échelonné de la somme de 43 826,75 euros aux époux [E],

2- le règlement du solde à 1'occasion de la vente du bien litigieux.

Elle ajoute que l’étape 1 a été exécutée ce que les époux [E] passent sous silence.

Elle rappelle qu’il s’agit d’une vente complexe, dont la mise en place a nécessité de longues discussions, mais que le processus de vente de ce bien dans cette situation complexe a bien été initié, malgré diverses péripéties qui ont ralenti la finalisation de la promesse de vente régularisée le 23 janvier 2024 entre elle et la société Union Immobilier pour un prix de 65 000,00 euros avec réitération prévue le 2 mai 2024, sans condition suspensive de prêt et sous la seule condition suspensive du désistement du Crédit foncier de France dans le cadre de la présente procédure en application du protocole d’accord.

Elle considère que le Crédit foncier de France et les époux [E] sont irrecevables dans leurs demandes et ne peuvent persister dans la procédure d’appel alors qu’ils ont renoncé à leurs droits, qu’elle a exécuté la majeure partie de ses obligations et que même le protocole est sur le point d’être totalement exécuté car si la vente a fini par échouer, elle s’est immédiatement remise en quête d’un acquéreur et une nouvelle promesse de vente a été signée le 11 février 2025 et devrait être réitérée le 11 Juin 2025 par devant maître [J] [R] notaire.

Le Crédit foncier de France n’oppose à cette fin de non -recevoir aucune défense et considère que ses demandes sont recevables.

Les époux [E] soutiennent pour leur part en réponse, que la société Sivane n’est pas fondée à opposer un protocole dont elle n’a manifestement pas exécuté les engagements à sa charge et qui est dès lors sans aucun effet.

Il rappelle ainsi que le protocole stipulait que ce n’était 'qu’en contrepartie et sous réserve de l’exécution intégrale du protocole et des versements qui y sont stipulés en vue de permettre le règlement des causes du jugement du 14 mai 2019 que les consorts [E] s’interdisaient de se prévaloir dudit jugement et d’en poursuivre l’exécution, reconnaissant que l’exécution du présent protocole et des règlements qu’il comporte emporte exécution complète du jugement'.

Or, plus de 4 années se sont écoulées depuis la signature de ce protocole sans que la réserve et la condition mentionnée à celui-ci soit la vente de l’appartement et remboursement par la société Sivane des sommes dues à la banque, n’aient été réalisées et exécutées.

Ils considèrent que faute de réalisation des conditions expresses prévues, ce protocole est manifestement caduc et sans aucun effet possible sur les obligations de la société Sivane découlant du jugement rendu de sorte que leurs demandes sont parfaitement recevables.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non- recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixé, la chose jugée.

Il convient en outre de rappeler qu’aux termes de l’article 2044 du Code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

Aux termes de l’article 2048 du même code, les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu ; l’article 2049 prévoit par ailleurs que les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé et enfin, l’article 2052 dispose que la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

Il ressort des prétentions du Crédit foncier de France et des celles des époux [E] qu’ils sollicitent différentes sommes objets du protocole transactionnel, s’agissant d’indemnités au titre des préjudices subis en lien avec la résolution de la vente du bien litigieux.

Si le principe de paiement des sommes dues de ces chefs est prévu dans le protocole, force est de constater cependant que les époux [E] et implicitement le Crédit foncier de France considèrent toutefois, que ce protocole est caduc car il n’a pas été exécuté par la société Sivane.

Ainsi, la cour relève que pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée, elle doit au préalable examiner l’exception d’inexécution du protocole transactionnel et sa 'caducité'.

Ce dernier après avoir rappelé les termes du jugement du 14 mai 2019 mentionne que la Société Sivane propose :

— de procéder à la vente du bien litigieux sous la condition suspensive du désistement du Crédit foncier de France de son appel,

— de régler par la comptabilité du notaire en charge de cette vente, au Crédit foncier de France la somme de 10 000 euros au titre des intérêts, indemnités de emboursement, cotisations d’assurance et frais et plus largement de l’ensemble de ses demandes formées en cause d’appel,

— de régler aux époux [E] selon les mêmes modalités la somme de 34 986,22 euros à charge pour le notaire de les reverser au Crédit foncier de France ladite somme ayant vocation à s’imputer sur les sommes dues par les époux [E] au Crédit foncier de France au titre du capital restant dû de 87 508,13 euros,

— de donner ordre irrévocable au notaire en charge de la vente :

De régler sur le prix de vente 65 000 euros, la somme de 12 478,09 euros (revenant aux époux [E]) entre les mains du syndicat des copropriétaires,

Pour le surplus, soit 52 221,91 euros, de la verser au Crédit foncier de France au titre du surplus des sommes dues par les époux [E] au Crédit foncier de France,

— le règlement par la société Sivane des charges dues au jour de la vente tel que ressortant de l’état établi par le Syndic et sollicité par le notaire instrumentaire,

— le règlement de la société Sivane aux consorts [E] de la somme de 43 826,75 euros en 12 mensualités successives de 3 653 euros à compter du 1er mai 2021 ;

Et que l’ensemble des parties ont accepté pour mettre un terme à leur différend et à la procédure en cours.

Ce protocole a été signé par le Crédit foncier de France et les époux [E].

Il n’est prévu aucune date de réalisation des conditions et le protocole mentionne que :

— tout manquement aux échéances mensuelles par la société Sivane après mise en demeure entraînera l’exigibilité de la somme dans son intégralité,

— à l’exception de l’échéancier susvisé, les autres sommes prévues au protocole seront payées le jour de la régularisation de la vente du bien objet de la procédure contre mainlevée des hypothèques prises sur le bien par la banque et les époux [E],

— en contrepartie et sous réserve de l’exécution intégrale du protocole et des versements qui y sont stipulés pour permettre le règlement des causes du jugement dont appel, les époux [E] s’interdisent de poursuivre l’exécution du jugement,

— les consorts [E] reconnaissent que les versements effectués par la société Sivane sont libératoires au titre des causes du jugement dont appel,

— en contrepartie du versement des sommes (soit au total 97 508,13 euros) le Crédit foncier de France s’engage à se désister de son appel et renonce à toute réclamation à l’encontre de la société Sivane.

Enfin, le protocole prévoit que pour permettre la réalisation des engagements stipulés aux présentes :

— une promesse de vente sera régularisée avec l’acquéreur des biens considérés, sous condition suspensive du désistement du Crédit foncier de France de ses demandes dans la procédure d’appel,

— la société Crédit foncier de France s’engage à notifier auprès du greffe de la cour des conclusions aux fins de désistement dans les 8 jours du versement entre les mains du notaire des sommes revenant aux Crédit foncier,

— les époux [E] s’engagent sous les 48h du désistement du Crédit foncier de France à se désister de son appel incident.

Ainsi, les obligations de la société Sivane se résument en l’obligation de vendre le bien litigieux et de payer les causes du jugement dont appel avec le prix de la vente du bien litigieux, outre une indemnité au Crédit foncier de France pour ses préjudices du fait de la caducité du contrat de prêt accessoire à la vente et de l’échéancier à respecter pour le versement de la somme de 43 826,75 euros aux époux [E].

En contrepartie, les époux [E] et le Crédit foncier de France se sont engagés à ne plus rien réclamer à la société Sivane et à se désister de leurs appels respectifs.

Il n’est pas contesté qu’au jour de l’audience, la nouvelle promesse de vente n’a pas été réitérée et que par voie de conséquence la plupart des sommes à l’exception de l’échéancier rappelé ci-dessus n’ont pas été payées.

Il est de jurisprudence constante que la transaction ne met fin au litige que sous réserve de son exécution et qu’elle ne peut être opposée par une partie que si celle-ci en a respecté les conditions.

Si aucun terme fixe n’est effectivement prévu pour l’exécution des obligations, celles de la société Sivane conditionnant celles des autres parties, il ne peut être pour autant conférer à l’obligation de revendre le bien litigieux, un caractère perpétuel.

Les époux [E] soutiennent qu’ils n’ont aucune fortune et que cette situation les met dans une position difficile qui ne doit pas perdurer. La banque quant à elle a avancé des sommes dont elle n’a perçu aucun fruit et a supporté des frais supplémentaires qu’elle n’avait pas envisagés. Il en résulte que quelle que soit la complexité évoquée par la société Sivane de la revente du bien, les parties ont eu la commune intention de fixer un délai raisonnable pour l’exécution du protocole.

Or il s’est écoulé plus de 4 ans sans que cette revente du bien dont tout découle ou presque, soit effective. La banque mais surtout les époux [E] sont en droit d’invoquer non la caducité de la transaction mais son inexécution par la société Sivane.

Il en résulte que les demandes du Crédit foncier de France et des époux [E] sont recevables la transaction ayant autorité de la chose jugée que si celle-ci a été exécutée.

2-Sur la demande d’homologation du protocole d’accord

Au regard de ce qui vient d’être jugé, le protocole ne peut être homologué comme le demande subsidiairement la société Sivane, les autres parties ayant revendiqué et obtenu d’en être délié pour inexécution.

Pour examiner les demandes de la banque appelante principale, il est nécessaire d’examiner préalablement la demande de confirmation de la résolution de la vente des époux [E] formée contre la société Sivane en garantie des vices cachés.

3-Sur la garantie des vices cachés

Moyens des parties

Les époux [E] soutiennent que le bien vendu est affecté de vices graves le rendant impropre à son usage.

Ils rappellent les conclusions de l’expert judiciaire lequel au regard de l’ampleur des dommages notamment dans les deux chambres, estime que l’usage et la destination du logement sont compromis, et que les deux chambres sont insalubres.

Ils ajoutent que les désordres se sont manifestés postérieurement à la vente et que le vendeur ne peut se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés contenue à l’acte de vente car c’est un vendeur professionnel.

Ils font valoir également qu’il a transformé et aménagé des pièces initialement à l’usage d’annexes en pièces habitables sans pour autant réaliser aucun des travaux d’étanchéité des murs enterrés et des dalles et en faisant poser des cloisons de doublage non hydrofugées sur des supports pourtant humides. Ils en déduisent qu’il est donc manifestement de mauvaise foi et a sciemment trompé les acquéreurs. Ils rappellent qu’ils ont acquis les lieux les travaux réalisés de sorte que la mention dans l’acte de vente d’annexe pour le lot n° 7 ne change rien.

Ils soutiennent aussi que compte tenu d’une part de l’importance et de la nature des désordres, mais d’autre part, de l’irrégularité des travaux réalisés par la société Sivane, ils justifient pleinement de l’existence et de la gravité des vices rédhibitoires affectant l’immeuble vendu et ils n’ont pas d’autre solution que de solliciter la résolution pure et simple de la vente.

Le Crédit foncier de France soutient ne pas vouloir prendre part au débat entre le vendeur et l’acheteur sur la vente.

La société Sivane fait valoir qu’elle ne peut avoir à répondre de désordres trouvant leur origine non pas dans les parties privatives mais dans les parties communes de la copropriété , que contrairement à ce qu’indique la partie adverse, l’action en garantie des vices caches obéit à des règles juridiques très strictes dans le cadre desquelles la notion d’irréparabilité du vice à une importance majeure quant au point de savoir si la résolution de la vente doit être ordonnée ou si c’est le chemin de l’action estimatoire qui doit seule être préférée. Or elle prétend que les désordres étant réparables, ils ne sauraient conduire à l’annulation de la vente.

Par ailleurs, elle estime que c’est à tort que l’expert affirme mais ne prouve pas qu’elle a caché les désordres. Elle n’est pas un professionnel de la construction mais un professionnel de la vente immobilière et a simplement vendu un bien en l’état, après avoir procédé à sa seule division juridique qui s’est traduite par une mise en copropriété. Elle a ensuite fait réaliser des travaux de rafraichissement sur ce bien et l’a vendu en l’état sans modification préalable réalisée.

Elle considère ainsi que l’expert se trompe quand il prétend qu’elle pouvait avoir conscience des désordres dont l’origine a nécessité pour lui, l’intervention d’un sapiteur.

Elle ne connaissait pas les vices ce qui rend inapplicable les dispositions de l’article 1645 du code civil.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un prix moindre.

Aux termes de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Le vice apparent est celui qui apparaît après une vérification élémentaire.

Aux termes de l’article 1644 du même code l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se rendre une partie du prix.

Enfin, l’article 1645 du même code énonce que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Est assimilé au vendeur qui connaissait les vices de la chose, celui qui, par sa profession, ne pouvait les ignorer.

Les parties ne contestent pas en l’existence des vices et des désordres d’humidité telles qu’ils sont énoncés par l’expert judiciaire c’est-à-dire antérieurs à la vente.

Il sera également retenu que la question de l’origine des désordres qui proviendraient des parties communes ait indifférente à la question de la garantie due par le vendeur à son acheteur. En effet, la circonstance que la charge finale des travaux pèsera sur la copropriété n’est pas de nature à écarter le droit des acquéreurs d’être indemnisés des désordres dont le vendeur avait connaissance. Elle ne peut qu’ouvrir au vendeur un recours subrogatoire.

La venderesse reproche à l’expert et au tribunal qui l’a suivi, de ne pas avoir recherché si sa prétendue mauvaise foi n’était pas à exclure dès lors qu’elle n’est pas un professionnel de la construction et que d’autre part, elle n’a pas été détentrice d’informations s’agissant des vices affectant l’immeuble qu’elle a acheté puis revendu en l’état, de sorte qu’elle n’aurait pas davantage que l’acquéreur connu ces vices. Elle reconnait toutefois qu’elle a fait des travaux qu’elle appelle des travaux d’embellissement, avant de vendre le bien et les photographies versées aux débats permettent de constater que l’appartement avait été repeint et pourvu d’un plancher neuf.

Or, il est constant que la connaissance des vices par le vendeur suffit toujours à caractériser sa mauvaise foi, sans qu’il soit besoin d’entrer dans une discussion sur l’étendue exacte de cette connaissance et notamment sur la connaissance des causes des désordres. Ainsi, en estimant que du fait de leur gravité et de leur étendue, la société Sivane ne pouvait ignorer les vices dès lors qu’elle avait acquis le bien et l’avait conservé plus d’un an auparavant, c’est avec raison que le premier juge a considéré qu’elle connaissait les vices-cachés et était donc de mauvaise foi au sens de l’article 1645 du code civil. Il sera ajouté que la rénovation de l’appartement confirme qu’elle avait connaissance à tout le moins de problème d’humidité qui justifiait une réfection de l’appartement pour lui permettre de le vendre.

Peu importe ainsi que le tribunal l’ait aussi considérée comme un professionnel de la construction ce qu’elle n’ait effectivement pas.

Enfin, la société Sivane prétend que l’annulation du contrat de vente (sic) suppose une certaine gravité et l’impossibilité de réparation. Cependant, s’agissant d’une action en garantie des vices cachés et non en annulation de la vente, l’acquéreur dispose d’une option et cette option s’exerce sans que l’acheteur ait à la justifier.

Il en résulte que les époux [E] sont parfaitement fondés à réclamer la résolution du contrat de vente, étant au demeurant observé que les travaux de réparation envisagés par l’expert judiciaire s’élèvent à plus du tiers du prix de vente.

Celle-ci est fondée et la décision de première instance qui a prononcé la résolution de la vente mérite confirmation.

— sur les conséquences de la résolution du contrat de vente

*Sur la restitution du prix et des clés du bien litigieux

Au visa de l’article 1644 du code civil rappelé ci-dessus, les époux [E] exercent l’action rédhibitoire et revendique la restitution du prix en contrepartie de la restitution du bien par la remise des clés, sauf à rajouter que cette restitution du prix sera faite sous déduction des sommes déjà versées par la société Sivane.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente intervenue entre la société Sivane et les époux [E], ordonné la restitution du prix d’un montant de 110 000 euros et la restitution du bien par la remise des clés.

*Sur les dommages et intérêts

Moyens des parties

Les époux [E] soutiennent que les frais occasionnés par la vente comprennent les honoraires de notaire et les droits d’enregistrements acquittés ainsi que la taxe foncière et les charges de copropriété qui ne seront pas restitués.

Enfin, ils estiment avoir subi un préjudice financier important puisque cela fait 3 ans qu’ils sont privés de la jouissance du bien et qu’ils sont contraints d’assumer le prêt contracté. Ils rappellent que ce bien était destiné à la location et que le bail conclu a dû être résilié le 16 novembre 2016. Ils s’estiment dès lors pleinement fondés à solliciter le paiement de la perte de loyers à hauteur de 650 euros par mois depuis le mois de décembre 2016.

La société Sivane s’oppose à ces demandes et considère que faire droit à ces demandes reviendrait à indemniser deux fois les époux [E] qui seront remboursés par l’administration fiscale. S’agissant des charges de copropriété, elles ne constituent pas des frais liés à la vente et ne peuvent pas donner lieu à versement car elles n’ont pas été payées par les époux [E], le syndic l’ayant assigné ainsi que ces derniers en paiement de charges de copropriété qu’ils n’ont jamais payées.

Enfin, elle conteste devoir à assumer le paiement de loyers dès lors que la résolution implique un anéantissement rétroactif et suppose de remettre les parties à l’état antérieur. Ils ne sont donc pas créancier d’une quelconque indemnité mais débiteurs de la somme de 6 500 euros à parfaire s’agissant de fruits qui lui reviennent.

Elle ajoute que devra être déduit des sommes accordées le montant des sommes déjà versées aux époux [E] à hauteur de 43 826,75 euros.

Réponse de la cour

Au visa de l’article 1645 du même code si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il appartient néanmoins à l’acheteur de prouver le lien de causalité entre le préjudice invoqué et le vice de la chose.

En l’espèce, s’agissant du remboursement des frais d’enregistrement c’est de manière fondée tant en droit qu’en fait que le tribunal a débouté les époux [E] de cette demande. Le montant de cette imposition devant en être restitués par l’administration fiscale en application des dispositions de l’article 1961 du code général des impôts, ils ne constituent pas un préjudice certain.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a alloué aux époux [E] la somme de 2 953 euros représentant des honoraires du notaire dépensés en pure perte.

Sur le paiement des taxes foncières et des charges de copropriété, les époux [E] justifient avoir été contraints de payer sur les deux années 2016 et 2017 la taxe foncière de sorte que le paiement de ces sommes pour 1 200 euros qui ne donneront pas lieu à remboursement de l’administration fiscale, constitue un préjudice certain en lien de causalité avec la vente résolue réparable par le vendeur. En revanche, si le paiement des charges de copropriété constituerait un préjudice réparable, la société Sivane par la production de l’assignation en paiement de charges d’elle -même et des époux [E] délivrée par le syndicat des copropriétaires, démontre que contrairement à ce que soutiennent les époux [E] ils n’ont pas payé les charges de copropriété pour les appels de fonds depuis le 22 mars 2016. L’appel de fonds qu’ils produisent est daté du 28 mai 2018. Il fait état d’un retard de paiement et de l’appel de charges 2nd trimestre 2018 et entre dans le champ de l’assignation du syndicat.

Le jugement sera ainsi infirmé en ce qu’il a condamné la société Sivane a payé la somme de 12 478, 09 euros de ce chef.

Enfin, s’agissant de la perte de loyers, c’est avec raison que le tribunal a débouté les époux [E] de leur demande pour des motifs que la cour adopte. Il sera ajouté que si les loyers perçus avaient pour vocation de venir compenser les échéances du prêt, du fait de la résolution de la vente ils vont se voir restituer le prix de vente qui viendra compenser le remboursement de la somme prêtée de sorte qu’ils ne démontrent pas qu’ils subissent un préjudice financier.

Il en résulte que la société Sivane sera condamnée à payer aux époux [E] les sommes de 2 953 euros et de 1 200 euros soit la somme de 4 153 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant du vice caché affectant le bien acquis.

Les époux [E] demandent par ailleurs la réparation d’un préjudice moral. Peu importe que ce bien ne soit pas leur domicile, il est certain que les tracas liés à cette vente et la situation procédurale qu’a engendré les désordres ainsi que la longue attente d’une résolution du litige les plaçant dans une situation financière délicate caractérise leur préjudice moral que le premier juge a retenu et justement évalué et qu’il y a lieu de confirmer.

4-Sur le sort du contrat de crédit accessoires à la vente immobilière et les demandes de la banque

Moyens des parties

Le Crédit foncier de France fait essentiellement valoir que si le contrat principal sur lequel est appuyé le prêt est résolu, les époux [E] sont tenus de restituer le montant de la somme prêtée et non de régler le montant du capital restant dû au jour du jugement, déduction faites des sommes versées par eux au titre du remboursement du prêt et ils restent débiteur de la somme de 101 352.17 euros.

Elle ajoute la résolution du contrat de prêt lui cause un nécessaire préjudice et qu’en sa qualité d’organisme financier, elle est dans l’obligation d’emprunter des fonds sur le marché hypothécaire et elle doit assumer les frais de gestion pendant toute la durée du prêt : à savoir le remboursement du prêt au taux initialement prévu avec également une indemnité de remboursement anticipé.

Elle considère que l’intégralité de ce préjudice doit être mis à la charge de celui par la faute duquel le contrat a été résolu, en l’espèce la SARL Sivane.

Les époux [E] soutiennent que pour financer l’acquisition, ils ont contracté un prêt d’un montant de 113 592 euros auprès du Crédit foncier et que la résolution du contrat principal entraîne la résolution consécutive du contrat de prêt et que corrélativement, ils ont l’obligation de rembourser les sommes dues à celui-ci déduction à faire de l’ensemble des mensualités d’ores et déjà réglées.

La société Sivane s’oppose à toutes les demandes de la banque et fait valoir que cette dernière formule des demandes fantaisistes car elle n’a à rembourser aucune somme à quiconque.

Elle ajoute qu’elle a évolué dans ses demandes passant de 14 234,97 euros en 2019 à la somme de 31 607,97 euros désormais. Elle rappelle que le protocole avait fixé à 10 000 euros son préjudice. En toute hypothèse elle soutient que la banque ne rapporte pas la preuve des sommes qu’elle demande et du préjudice subi, son tableau étant fait de sa main et elle ne peut se rapporter de preuve à elle- même.

Enfin elle prétend que la banque ne peut solliciter des sommes au titre de la période postérieure au 10 mai 2019, date du jugement revêtu de l’exécution provisoire prononçant l’annulation de la vente et celle subséquente du prêt consenti.

Réponse de la cour

La cour ayant confirmé ci-dessus le prononcé de la résolution de la vente conclue entre M. et Mme [E] et la société Sivane, par voie de conséquence, confirme la résolution du contrat de crédit immobilier accessoire, laquelle n’est d’ailleurs pas remise en cause par les parties.

Il est de principe que la résolution du contrat de prêt entraîne la restitution réciproque des prestations fournies, soit le remboursement par le prêteur des sommes payées par les emprunteurs et le remboursement par les emprunteurs du capital prêté.

Les époux [E] doivent restituer le capital emprunté soit la somme de 113 592 euros déductions faites des mensualités et les frais déjà payées d’un montant total de 12 239,83 euros que la banque doit en retour leur restituer soit un solde au bénéfice de la banque de 101 352,17 euros.

Le jugement de première instance sera confirmé sauf à préciser ce le quantum des sommes à restituer.

S’agissant des demandes formées contre la société Sivane, la banque réclame réparation des préjudices qu’elle subit en raison de la faute qu’elle a commise en vendant un bien présentant des désordres qu’elle connaissait et qui a conduit à la résolution de la vente, et par voie de conséquence, du prêt.

Le préjudice invoqué de la perte des intérêts, des frais de dossier et de cotisation d’assurance qui auraient été réglés par les emprunteurs jusqu’à la date de la décision constitue un préjudice réparable et démontré contrairement à ce que soutient la société Sivane au regard des stipulations du contrat de prêt y compris au-delà de la décision de première instance.

Il n’est en effet pas évoqué de difficultés financières connues par les emprunteurs et ces derniers auraient été en mesure d’honorer le remboursement du prêt d’autant plus qu’ils avaient acquis ce bien à vocation locatif et qu’enfin ils avaient trouvé un locataire leur permettant d’honorer le prêt.

Il ainsi établi la perte des intérêts conventionnels des frais de dossiers et la perte de cotisations d’assurance conséquences de de la résolution de la vente et du contrat de prêt subséquemment.

Selon décompte arrêté au 26 mars 2024, la société Sivane sera condamnée à payer au Crédit foncier de France en réparation de son préjudice la somme de 31 607,97 euros se décomposant comme suit :

— frais de gestion ……………………………………………………………….. 500,00 euros

— cotisation d’assurance ……………………………………………………… 5 723,30 euros

— Intérêts au taux normal du 10/09/2015 au 10/03/2024 …………. 20 971.36 euros

— Intérêts au taux majoré du 10/05/2019 au 10/03/2024…………… 5 988, 89 euros.

5-Sur les demandes reconventionnelles de la SARL Sivane à l’encontre des époux [E]

— demande de remise en état du bien

Moyens des parties

La société Sivane soutient que les époux [E] ont dégradé le bien et doivent au titre de la restitution réparer ces dégradations.

Les époux [E] leur répondent qu’elles sont liées au vice d’humidité.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1352-1 du code civil, celui qui restitue la chose répond des dégradations et détériorations qui en ont diminué la valeur, à moins qu’il ne soit de bonne foi et que celles-ci ne soient pas dues à sa faute.

Dès lors que l’expertise judiciaire démontre que les dommages invoqués sont liés au vice d’infiltration et d’humidité, l’eau remontant par capillarité, provoquant des auréoles et des moisissures sur les murs, et que ces désordres ont rendu nécessaire pour en établir leur origine, la dépose des doublages réalisés, c’est avec raison que le tribunal a débouté la société Sivane de toute demande de ce chef, les dégradations n’étant pas imputables aux époux [E] et cette décision sera confirmée.

— sur la restitution des fruits

Moyens des parties

La société Sivane soutient que la restitution des fruits est à la charge des époux [E] par l’effet de la résolution de la vente. C’est donc à tort que les époux [E] sollicitent en cause d’appel que leur soit versé 650 euros par mois jusqu’à la date du jugement à intervenir oubliant d’une part que la vente a été résolue et que par courrier officiel en date du 19 août 2019 ils ont restitué les clés.

Les époux [E] ne répondent pas à ce moyen.

Réponse de la cour

La résolution remettant les parties à l’état antérieur, les fruits produits par le bien doivent également être restitués. Les époux [E] ont loué l’appartement pendant un mois au loyer de 650 euros c’est avec raison que le premier juge les a condamnés à restituer la somme de 650 euros au titre des loyers perçus.

La décision mérite confirmation de ce chef.

6-Sur les autres demandes

Partie perdante à titre principal, la SARL Sivane qui succombe, supportera la charge des dépens de l’appel et sera nécessairement déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, l’équité commande d’allouer aux époux [E] la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel et au Crédit foncier de France la somme de 2 000 euros que la SARL Sivane sera condamné à leur payer.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Déclare recevables les demandes du Crédit foncier de France et des époux [E] ;

Déboute la SARL Sivane de sa demande d’homologation du protocole d’accord transactionnel du 7 avril 2021 ;

Infirme le jugement déféré, mais seulement en ce qu’il a condamné la SARL Sivane à verser à M. [Z] [E] et Mme [W] [L] épouse [E] la somme de 12 478,09 euros au titre des appels de charge et de travaux ;

Le confirme pour le reste sauf à préciser que les époux [E] doivent restituer le capital emprunté soit la somme de 113 592 euros déductions faites des mensualités et les frais déjà payées d’un montant total de 12 239,83 euros et que la banque doit en retour leur restituer soit un solde au bénéfice de la banque de 101 352,17 euros et que les sommes dues par la SARL Sivane aux époux [E] seront versées déduction faites des sommes déjà payées ;

Statuant à nouveau sur le seul chef infirmé et y ajoutant,

Déboute M. [Z] [E] et Mme [W] [L] épouse [E] de leur demande de condamnation de la SARL Sivane à leur verser la somme de 12 478,09 euros en réparation du préjudice subi au titre des appels de charge et de travaux ;

Condamne la SARL Sivane à payer au Crédit foncier de France en réparation de son préjudice la somme de 31 607,97 euros se décomposant comme suit :

— frais de gestion : 500,00 euros,

— cotisation d’assurance : 5 723,30 euros,

— intérêts au taux normal du 10/09/2015 au 10/03/2024 : 20 971.36 euros,

— intérêts au taux majore du 10/05/2019 au 10/03/2024 : 5 988, 89 euros ;

La condamne à payer aux époux [E] la somme de 3 000 euros et au Crédit foncier de France la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

La déboute de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article du code de procédure civile ;

La condamne à supporter la charge des dépens de l’appel, avec recouvrement direct au profit des avocats en ayant fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président.