RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/02040 – N° Portalis DBVC-V-B7H-HIR3

ARRÊT N° 76

O.D

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] du 03 Août 2023 RG n° 22/03574

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 04 JUIN 2026

APPELANTE :

Madame [Q] [T]

née le 17 juin 1957 à [Localité 2],

[Adresse 1] à [Localité 3]

représentée et assistée de M^e Jean-jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉE :

S.C.I. [N]

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 507 992 287

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée et assistée de M^e Yannick FROMENT, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 02 octobre 2025, sans opposition de la part des avocats, M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIERE : M^me ALAIN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BARTHE-NARI, Présidente de chambre,

M. REVELLES, Président de chambre,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : réputé contradictoire

rendu publiquement mis à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 04 Juin 2026 après plusieurs prorogations du délibéré fixé initialement le 08 Janvier 2026 et signé par M^me BARTHE-NARI, présidente, et M^me TAHIRI, greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 21 mars 2022, par l’intermédiaire de l’agence immobilière Gilbert Pierre Immobilier, Mme [Q] [T] a signé un compromis de vente avec M. et Mme [D] pour un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant un prix de 188 000 euros.

Cette vente a été conclue sous la condition suspensive de la vente, par Mme [T], de son propre bien situé [Adresse 4], à [Localité 5]. La réitération de la vente devait intervenir au plus tard au 20 juin 2022.

Le 7 avril 2022, deux avenants au compromis de vente ont été régularisés, l’un portant sur le prix de vente dont le montant avait été renégocié à la somme de 179 000 euros et l’indemnité due en cas de non-réitération de l’acte de vente ayant été revue à la somme de 17 900 euros, et le second avenant ayant modifié l’identité du vendeur soit la SCI [N], réelle propriétaire du bien.

Mme [T] a vendu son bien immobilier situé à [Localité 6] et a ainsi levé la condition suspensive. Mais la réitération de la vente n’a pu avoir lieu, Mme [T] ayant appris que le bien qu’elle devait acquérir faisait l’objet d’une convention dite APL ne permettant pas de l’occuper à titre de résidence principale et imposant sa location jusqu’au 30 juin 2027.

Mme [T] a donc réclamé à la SCI [N], la somme de 17 900 euros, au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente en cas d’échec de la vente, en raison du préjudice subi par la faute de la société venderesse.

A défaut d’accord amiable, elle a, par acte d’huissier de justice en date du 7 octobre 2022, fait assigner la SCI [N] devant le tribunal judiciaire de Caen en paiement de la somme de

17 900 euros au titre des dommages et intérêts.

Par jugement du 3 août 2023, la juridiction a notamment :

— débouté Mme [T] de sa demande de condamnation de la société [N] à lui payer la somme de 17 900 euros ;

— condamné Mme [T] aux dépens ;

— débouté Mme [T] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné Mme [T] à payer à la société [N] la somme de 1 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que le jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Mme [T] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 28 août 2023.

Par ses dernières conclusions notifiées le 10 octobre 2023, Mme [T] demande à la cour de:

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 3 août 2023 en ce qu’il :

. l’a déboutée de sa demande de condamnation de la société [N] à lui payer la somme de 17 900 euros à titre de dommages et intérêts,

. l’a condamnée aux dépens,

. l’a condamnée à payer à la société [N] la somme de 1 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. l’a déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

En conséquence :

— condamner la société [N] à lui payer la somme de 17 900 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société [N] à lui payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance outre une indemnité complémentaire en cause d’appel de 2 500 euros ;

— condamner la société [N] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les conclusions de Mme [T] ont été déposées le 10 octobre 2023 et signifiées à la société [N] le 30 octobre 2023.

Par ordonnance du 17 avril 2024, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré les conclusions de la société [N] irrecevables faute d’avoir été déposées dans les délais de l’article 909 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2025.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

À titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou dont les conclusions sont déclarées irrecevables est réputée adopter les motifs de la décision de première instance.

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, il s’en déduit que la cour ne peut faire droit aux prétentions et moyens de l’appelante que dans la mesure où elle les estime reguliers, recevables et bien fondés.

Sur la responsabilité de la SCI [N] :

Pour débouter Mme [T] de ses demandes, le premier juge a relevé que la clause pénale insérée au compromis de vente ne prévoyait le paiement de la somme de 17 900 euros que dans l’hypothèse où une partie viendrait à refuser de signer l’acte de vente, ce qui n’était pas le cas de la SCI [N].

En appel, Mme [T] soutient que sa demande en paiement ne se fonde pas sur la clause pénale telle que prévue au contrat mais sur l’article 1112-1 du code civil relatif à l’obligation d’information selon laquelle 'celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant'.

Elle considère en outre que la SCI [N] a non seulement manqué à son obligation d’information mais également commis un dol en omettant, de manière intentionnelle, de l’informer de la restriction d’usage sur le bien objet de la vente alors qu’il s’agissait d’une information déterminante de son consentement compte-tenu de sa volonté d’y fixer sa résidence principale.

La cour constate que le compromis de vente conclu entre Mme [T] et la SCI [N] reproduit les dispositions de l’article 1112-1 du code civil et fait donc peser une obligation d’information pré-contractuelle sur les parties. Il ne fait cependant nullement mention de l’existence de la convention APL conclue avec l’État ni de la restriction d’usage qui en découle.

Il est de principe que le devoir d’information pré-contractuelle qui résulte de l’article 1112-1 du code civil ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et certain avec le contenu du contrat ou la qualité des parties et dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie.

En l’espèce, la SCI [N] ne pouvait ignorer l’existence de la convention APL qu’elle avait conclue avec l’État le 24 novembre 2011 ni les contraintes locatives qui en découlaient jusqu’au 30 juin 2027 pour le propriétaire. Elle savait également que Mme [T] qui avait fait de la vente de sa résidence à [Localité 6] une condition suspensive de l’achat du bien situé à [Localité 7], avait pour projet de fixer sa résidence principale et non de réaliser un investissement locatif, de sorte que cette information revêtait pour elle un caractère déterminant.

En s’abstenant volontairement d’informer Mme [T] de cette restriction d’usage, la SCI [N] a manqué à son obligation d’information, caractérisant ainsi une faute contractuelle. De surcroît, cette dissimulation intentionnelle d’un élément déterminant du consentement de Mme [T] constitue inévitablement une réticence dolosive.

Dès lors, la SCI [N] a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de Mme [T] et lui doit réparation pour tout préjudice qu’elle subirait, en lien avec son manquement contractuel.

Sur le préjudice de Mme [T] :

Il résulte du compromis de vente que la somme de 17 900 euros est due, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, pour le retard dans l’exécution uniquement dans le cas où l’une des parties refuse de signer l’acte authentique. Il est prévu que la partie qui n’est pas en défaut pourra à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant, invoquer la résolution du contrat aux torts de ce dernier et percevoir l’indemnité forfaitaire.

Mme [T] demande, dans ses conclusions, la résolution du contrat aux torts de la SCI [N] et le paiement de la somme de 17 900 euros. Mais elle ne reprend pas la demande de résolution du contrat dans le dispositif de ses écritures qui seul lie la cour, ne sollicitant que le paiement de la somme de 17 900 euros à titre de dommages-intérêts. Elle conclut que la clause pénale étant prévue en cas d’échec de la vente, son préjudice peut être évalué à hauteur du montant de celle-ci.

Rappelant qu’elle s’était engagée dans un processus de vente et qu’elle envisageait d’emménager dans l’appartement, objet de la vente, Mme [T] fait valoir également qu’elle avait passé commande d’une cuisine équipée pour la somme de 7 600 euros et qu’elle a été contrainte de trouver un hébergement en urgence ainsi que de faire garder ses meubles dans l’attente d’une solution.

Elle produit une quittance de loyer pour une location à [Localité 7] du 15 juin au 30 juin 2022 à hauteur de 250 euros, un bond de commande pour une cuisine pour 7 600 euros, un devis pour des travaux projetés dans l’appartement pour 2 650 euros et une facture de 95 euros pour un mois de garde-meubles à partir du 15 juin 2022. Elle soutient donc avoir subi un préjudice moral dont elle demande réparation à hauteur de 17 900 euros.

Si comme l’a relevé le premier juge, le refus de signer l’acte authentique ne provient pas de la SCI [N], il n’en demeure pas moins que Mme [T] rapporte la preuve d’un manquement de celle-ci à son obligation d’information pré-contractuelle mais aussi de la réticence dolosive commise par son cocontractant. C’est à juste titre qu’elle souligne que la vente n’a pu aboutir du fait de la dissimulation d’une information importante.

Cependant, il sera rappelé que l’indemnité forfaitaire de 17 900 euros prévue au compromis de vente vient sanctionner le refus de signature de l’acte authentique de l’une ou l’autre partie. Si le manquement de la SCI [N] à son obligation d’information pré-contractuelle rend impossible la vente pour Mme [T] qui se trouve contrainte d’y renoncer, ne pouvant plus jouir du bien immobilier comme elle l’entendait, l’évaluation du préjudice en résultant ne peut être égale au montant d’une indemnité forfaitaire prévue par le contrat au bénéfice de la partie qui se voit imposer le refus de réitération de l’acte par acte authentique. Or, c’est Mme [T] qui a refusé de signer l’acte.

Par ailleurs, Mme [T] ne justifie pas d’un réel préjudice matériel consécutif à l’échec de cette vente. Ni le bon de commande pour la cuisine ni le devis de travaux ne mentionnent le versement d’un acompte par Mme [T]. Les frais exposés pour faire face à l’absence de logement ne sont justifiés qu’à hauteur de 345 euros. Elle invoque d’ailleurs en toute fin de ses conclusions un préjudice moral.

L’existence d’un préjudice moral apparaît effectivement caractérisée en l’espèce, la SCI [N] ayant failli à son obligation d’information et fait échouer le projet d’achat de Mme [T] qui ne pouvait plus établir sa résidence principale dans le bien objet de la vente. Il s’avère en outre que Mme [T] a découvert les éléments l’empêchant de réitérer la vente alors qu’elle venait de vendre son bien et se trouvait sans logement.

En conséquence, le préjudice subi par Mme [T] sera justement réparé par l’allocation de la somme de 5 000 euros.

Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions et la SCI [N] condamnée à payer à Madame [T] la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Partie succombante, la SCI [N] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [T] l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés à l’occasion de l’instance. En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI [N] sera condamnée à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 2 500 euros pour ceux exposés en appel.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Infirme le jugement rendu le 3 août 2023 par le tribunal judiciaire de Caen en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI [N] à verser à Mme [Q] [T] la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral,

Condamne la SCI [N] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne la SCI [N] à verser à Mme [Q] [T] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 2 500 euros pour ceux exposés en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE