AFFAIRE :N° RG 25/00335

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 05 Juillet 2019 du Tribunal de Grande Instance de CAEN

RG n° 17/01175

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 26 FEVRIER 2026

APPELANTE :

S.A.R.L. M. [Y] prise en la personne de Me [Q], mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL M. [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Noël LEJARD, avocat au barreau de CAEN

INTIMEES :

S.C.I. [M]

[Adresse 2]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Franck THILL, avocat au barreau de CAEN

S.A. CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE

N° SIRET : 478 834 930

[Adresse 3]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Jean-michel DELCOURT, avocat au barreau de CAEN

S.E.L.A.R.L. AJIRE

[Adresse 4]

[Localité 3]

Non comparante, bien que régulièrement assignée

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

S.E.L.A.R.L. TRAJECTOIRE, prise en la personne de Me [R] [B], administrateur provisoire de la SCI [M]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Franck THILL, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 18 décembre 2025

GREFFIER : M^me LE GALL, greffière

ARRET prononcé publiquement le 26 février 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me FLEURY, greffière

*

* *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SARL M. [Y] et la SCI [M] sont deux sociétés familiales dont les associés sont M. [J] [Y] et sa s’ur, Mme [T] [Y] épouse [N].

La SARL M. [Y], gérée par M. [J] [Y], a pour activité la menuiserie, et notamment, la fabrication, la vente et la pose de portails.

Suivant bail commercial sous seing privé du 12 août 1997, la SCI Gezoute, gérée par Mme [T] [Y], épouse [N], a loué à la SARL M. [Y] pour une durée de neuf ans un ensemble immobilier situé à l’angle de la [Adresse 2] et de la [Adresse 7], cadastré section V n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] comprenant un bâtiment à usage artisanal avec bureaux et un terrain à usage d’exposition sur l’arrière, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 11.891,02 euros (78.000 francs).

Par acte notarié du 30 avril 2001, M. [Y], père de Mme [T] [Y] épouse [N] et de M. [J] [Y], a vendu à la SCI [M] trois parcelles de terrain, cadastrées section V n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], contiguës dudit ensemble immobilier, sur lesquelles a été construit un bâtiment, qui a été mis à la disposition de la SARL M. [Y] de manière tacite à partir de 2002 pour un loyer de 3.300 euros HT par mois.

Le 16 juin 2010, la SARL M. [Y] a été placée en redressement judiciaire puis a bénéficié d’un plan de continuation le 24 juin 2011.

Par ordonnance du 28 juin 2011, le juge commissaire aux opérations du redressement judiciaire, saisi d’une contestation sur le montant de la créance de loyers déclarée par la SCI [M], a arrêté celle-ci à la somme de 17 623,34 euros au titre du privilège du bailleur.

Le 16 mars 2012, la SCI [M] a fait délivrer à la SARL M. [Y] un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 14.729,65 euros, avec mise en demeure de cesser la sous-location accordée à une entreprise qui entreposait notamment du matériel dans une partie des locaux, et ce, sous peine de résiliation du bail.

Par acte d’huissier de justice du 11 avril 2012, la SARL M. [Y] a fait assigner la SCI [M] devant le tribunal de grande instance de Caen pour voir déclarer nul ou de nul effet ce commandement, constater que les locaux loués avaient été libérés par son sous-locataire, juger qu’elle n’était redevable d’aucune somme relativement aux loyers commerciaux, et condamner la SCI [M] à lui payer la somme de 16.405,75 € au titre des loyers indûment payés, outres des dommages et intérêts pour procédure abusive, ses frais irrépétibles et les dépens.

Par exploits des 7 et 11 décembre 2012, la SCI [M] a fait intervenir à la cause la SELARL Ajire prise en la personne de Me [L] en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SARL M. [Y], ainsi que la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Calvados.

Ces instances ont été jointes le 6 mars 2013.

Après plusieurs radiations et retraits de l’affaire du rôle compte tenu de pourparlers transactionnels qui n’ont finalement pas abouti, le tribunal, statuant par jugement du 5 juillet 2019, a :

— rejeté l’exception d’irrecevabilité de la demande de la SCI [M] aux fins de déclaration de jugement commun présentée contre la SELARL Ajire prise en la personne de Me [L] en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SARL M. [Y],

— débouté la SARL M. [Y] de sa demande de nullité du commandement de payer délivré à son encontre le 16 mars 2012 par la SCI [M],

— prononcé la résiliation du bail commercial verbal conclu en 2002 entre la SARL M. [Y] et la SCI [M],

— constaté la résiliation de plein droit au 16 avril 2012 du bail commercial écrit conclu le 12 août 1997 entre la SARL M. [Y] et la SCI [M],

— ordonné en conséquence l’expulsion de la SARL M. [Y] de l’ensemble immobilier qu’elle occupe, situé à l’angle de la [Adresse 2] et de la [Adresse 7], cadastré section V n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ct section V n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, et ce, dans le respect des dispositions prévues par les articles L411-1 et suivants, L433-1 et suivants (sur le sort des meubles) du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la SARL M. [Y] à payer à la SCI [M] :

— la somme de 60.401,54 euros (soixante mille quatre cent un euros et cinquante-quatre centimes d’euros) arrêtée au 31 octobre 2016, au titre des arriérés de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation,

— à compter du 1er novembre 2016 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés : une indemnité mensuelle d’occupation de 6.723,16 euros TTC (six mille sept cent vingt-trois euros et seize centimes d’euros), outre les charges,

— la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en réparation de son manque-à-gagner du fait du non-respect manifeste de l’interdiction de sous-louer,

— débouté la SARL [Y] de ses demandes de suspension de la clause résolutoire contenue dans le commandement de payer du 16 mars 2012 et d’octroi d’un délai de paiement,

— débouté la SARL M. [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— condamné la SARL M. [Y] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les dépens de la présente instance, ainsi que le coût du procès-verbal de constat (256,57 euros TTC) dressé le 18 octobre 2011 par Me [S], huissier de justice à Caen, autorisé en ce sens par ordonnance sur requête du président de ce tribunal du 22 septembre 2011,

— accordé le bénéfice du recouvrement direct des dépens à M^e Valéry, avocat,

— condamné la SARL M. [Y] à payer à la SCI [M] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclaré ce jugement commun à la SELARL Ajire prise en la personne de Me [L] en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SARL M. [Y],

— débouté la SELARL Ajire prise en la personne de Me [L] en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SARL M. [Y] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Après avoir rappelé que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait point à son engagement, conformément à l’ancien article 1884 du code civil, en vigueur en 2002, le tribunal a retenu que le non-paiement des loyers indexés par la SARL M. [Y] à compter du 1er août 2010 justifiait que soit prononcée la résiliation du bail verbal de 2002.

Il a par ailleurs constaté la résiliation de plein droit du bail du 12 août 1997 à la date du 16 avril 2012, dès lors que la SARL M. [Y] ne s’était pas acquittée des loyers arriérés dans le délai légal d’un mois suivant le commandement que lui avait fait délivrer la SCI [M] le 16 mars 2012 et qu’elle ne démontrait pas avoir mis fin à la sous-location consentie tacitement à la société CMTP avant le 16 avril 2012.

Par déclaration du 15 juillet 2019, la SARL M. [Y] a interjeté appel de cette décision, la critiquant en toutes ses dispositions hormis celle par laquelle l’exception d’irrecevabilité de la demande de la SCI [M] aux fins de déclaration de jugement commun présentée contre la SELARL Ajire prise en la personne de Me [L] en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SARL M. [Y] a été rejetée.

Eu égard au conflit opposant les associés, la SELARL Trajectoire en la personne de Me [B] a été désignée par ordonnance de référé du 1er octobre 2020 en qualité d’administrateur provisoire avec mission générale de gestion et de représentation de la SCI [M] dans le cadre des procédures en cours.

Par ordonnance du 15 mars 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire du rôle sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile.

Suivant jugement du 12 juillet 2023, le tribunal de commerce de Caen a prononcé, sur déclaration de cessation des paiements de son gérant, la liquidation judiciaire de la SARL M. [Y] en fixant une date provisoire de cessation des paiements au 30 juin 2023 finalement reportée au 15 mars 2023 par jugement du 13 décembre 2024, et désigné Me [Q] en qualité de mandataire liquidateur.

Par conclusions du 10 février 2025, Me [Q] ès qualités a sollicité la réinscription au rôle de l’affaire.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 2 décembre 2025, la SARL M. [Y], prise en la personne de Me [Q] ès qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL M. [Y] demande à la cour de :

— voir ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture,

— voir réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Caen en ce qu’il a :

* rejeté l’exception d’irrecevabilité de la demande de la SCI [M] aux fins de déclaration de jugement commun présentée contre la SELARL Ajire prise en la personne de Me [L] en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SARL M. [Y],

* débouté la SARL M. [Y] de sa demande de nullité du commandement de payer délivré à son encontre le 16 mars 2012 par la SCI [M],

* prononcé la résiliation du bail commercial verbal conclu en 2002 entre la SARL M. [Y] et la SCI [M],

* constaté la résiliation de plein droit au 16 avril 2012 du bail commercial écrit conclu le 12 août 1997 entre la SARL M. [Y] et la SCI [M],

* ordonné en conséquence l’expulsion de la SARL M. [Y] de l’ensemble immobilier qu’elle occupe, situé à l’angle de la [Adresse 2] et de la [Adresse 8], cadastré section VC n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] et section V n° [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, et ce, dans le respect des dispositions prévues par les articles L 411-1 et suivants, L 433-1 et suivants (sur le sort des meubles) du code de procédures civiles d’exécution,

* condamné la SARL M. [Y] à payer à la SCI [M] :

° la somme de 60 401.54 euros (soixante mille quatre cent un euros et cinquante-quatre centimes d’euros) arrêté au 31 octobre 2016, au titre des arriérés de loyers , de charges et d’indemnités d’occupation,

° à compter du 1er novembre 2016 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés : une indemnité mensuelle d’occupation de 6723.16 euros TTC (six mille sept cent vingt-trois euros et seize centimes d’euros), outre les charges,

° la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en réparation de son manque à gagner du fait du non-respect de l’interdiction de sous-louer,

* débouté la SARL M. [Y] de ses demandes de suspension de la clause résolutoire contenue dans le commandement de payer du 16 mars 2012 et d’octroi d’un délai de paiement,

— débouté la SARL M. [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la SARL M. [Y] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les dépens de la présente instance, ainsi que le coût du procès-verbal de constat (256.57 euros TTC) dressé le 18 octobre 2011 par Me [S], huissier de justice à Caen, autorisé en ce sens par ordonnance sur requête du président de ce tribunal du 22 septembre 2011,

* accordé le bénéfice du recouvrement direct des dépens à M^e Valery, avocat,

* condamné la SARL M. [Y] à payer à la SCI [M] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* déclaré ce jugement commun à la SELARL Ajire prise en la personne de Me [L] en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SARL M. [Y],

* débouté la SELARL Ajire prise en la personne de Me [L] en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SARL M. [Y] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

* ordonné l’exécution provisoire,

Statuer à nouveau,

— débouter la SCI [M] de ses demandes tendant tant à constater la résiliation des baux en application de la clause résolutoire que le prononcé de leur résiliation,

— fixer la créance de la SCI [M] au passif de la liquidation judiciaire de la SARL M. [Y] à la somme de 249.922,60 euros dont 154.878,35 euros à titre privilégié, le surplus devant être fixé à titre chirographaire,

— débouter la SCI [M] du surplus de ses autres demandes, fins et prétentions notamment celles relatives à la condamnation de Me [Q], ès-qualités de mandataire de la SCI [M] (sic) au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au titre des dépens.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 3 décembre 2025, la société [M] demande à la cour de :

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 19 novembre 2025,

— dire que le loyer dû par la société M. [Y] à compter du 1er août 2010 s’élevait à :

* 2.188 euros TTC par mois pour la partie ancienne,

* 4.512,75 euros TTC par mois pour la partie nouvelle.

— confirmer le jugement qui a constaté la résiliation du bail du 12 août 1997 en application de la clause résolutoire,

— réformer le jugement en ce qu’il a refusé de constater la résiliation au 16 avril 2012 des locaux loués à partir de 2002 par avenant verbal, portant sur les parcelles cadastrées V [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] sises à [Localité 4],

— dire qu’il existe un seul bail portant sur l’ensemble des locaux loués en 1997 et cadastrés sous les numéros V [Cadastre 4], [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 7], [Cadastre 5], [Cadastre 8], [Cadastre 9], 94, [Cadastre 6] et en 2002 portant les numéros V [Cadastre 7], 91 et [Cadastre 9],

— constater la résiliation du bail de l’ensemble des locaux loués, tant en vertu du bail écrit du 12 août 1997 qu’en vertu du bail verbal de 2002, à la date du 16 avril 2012,

Subsidiairement, à défaut de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,

— prononcer la résiliation du bail écrit de 1997, et verbal de 2002, pour manquement du preneur à ses obligations,

En toute hypothèse,

— débouter la société M. [Y] de sa demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— débouter la société M. [Y] de l’intégralité de ses demandes,

— confirmer le jugement en ces dispositions non contraires au présent dispositif,

— fixer la créance de la SCI [M] au passif de la liquidation judiciaire de la SARL M. [Y] à la somme de 249.922,60 euros se décomposant :

* A titre privilégié à hauteur de :

° principal

(indemnités d’occupation juillet 2021 – mars 2023) : 132.931,00 euros

° intérêts (juillet 2021 – mars 2023): 21.947,35 euros

° total à titre privilégié : 154.878,35 euros

* A titre chirographaire à hauteur de :

° principal (jugement + indemnités d’occupation novembre 2016 ' juin 2021 + frais irrépétibles et dépens) : 67.190,80 euros

° intérêts : 27.853,45 euros

° total à titre chirographaire : 95.044,25 euros

° outre intérêts légaux postérieurs au 12 juillet 2023 calculés selon le taux en vigueur,

En tout état de cause,

— condamner Me [Q] ès qualités à payer à la SCI [M] la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Me [Q] ès qualités aux entiers dépens d’appel.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 15 novembre 2019, la Caisse de crédit agricole mutuel de Normandie demande à la cour de statuer ce que de droit sur le mérite de l’appel et de condamner toute partie succombante au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Trajectoire, prise en la personne de Me [R] [B], en qualité d’administrateur provisoire de la SCI [M] est intervenu volontairement à l’instance par conclusions signifiées le 9 juin 2021, mais n’a pas conclu.

La société Ajire, prise en la personne de Me [H], en qualité de commissaire à l’exécution du plan, à laquelle la déclaration d’appel a été signifiée par remise à l’étude le 30 août 2019 n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 3 décembre 2025, la clôture, initialement fixée au 19 novembre 2025 a été révoquée pour être prononcée le 17 décembre 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour relève que si la société M [Y], désormais représentée par Me [Q] en qualité de mandataire liquidateur, conclut aux termes de ses dernières écritures à la réformation du jugement en ce qu’il a rejeté l’exception d’irrecevabilité de la demande de la SCI [M] aux fins de déclaration de jugement commun présentée contre la SELARL Ajire prise en la personne de Me [L] en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SARL M. [Y], ce chef du jugement n’a pas été déféré à la cour par la déclaration d’appel du 15 juillet 2019, de sorte qu’elle n’en est pas saisie. Au surplus et en tout état de cause, Me [Q] ès qualités ne formule pas de prétention au titre de ce chef du jugement au dispositif de ses dernières écritures.

Par ailleurs, la société M [Y] désormais représentée par Me [Q] ès qualités a déféré à la cour le chef du jugement par lequel le tribunal l’a déboutée de ses demandes de nullité du commandement de payer du 16 mars 2012, de dommages et intérêts pour procédure abusive, de suspension de la clause résolutoire contenue dans le commandement de payer du 16 mars 2012 et d’octroi d’un délai de paiement. Il a également déféré les chefs du jugement par lesquels le tribunal a accordé le bénéfice du recouvrement direct des dépens à M^e Valéry, avocat, déclaré le jugement commun à la SELARL Ajire prise en la personne de Me [L] en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SARL M. [Y] et débouté la SELARL Ajire prise en la personne de Me [L] en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SARL M. [Y] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Cependant, Me [Q] ès qualités dans ses dernières écritures ne formule pas de prétentions à ces titres, de sorte que le jugement ne peut qu’être confirmé de ces chefs.

Enfin, l’ordonnance de clôture ayant été révoquée par ordonnance du 3 décembre 2025, la demande s’y rapportant est sans objet.

Sur la résiliation des baux

Me [Q] ès qualités expose que les locaux ont été donnés à bail à la société M. [Y] dans le cadre de deux baux, un bail écrit daté du 12 août 1997 portant sur un bâtiment à usage artisanal avec bureaux, outre un terrain à usage d’exploitation, le tout cadastré V n° [Cadastre 10] et un bail verbal portant sur le terrain cadastré V n° [Cadastre 7], V n° [Cadastre 8] et V n° [Cadastre 9] sur lequel est édifié un bâtiment d’exploitation ; que ces baux sont soumis à des régimes juridiques distincts, l’application d’une clause d’indexation que la société M. [Y] a toujours refusé d’appliquer étant exclue ; qu’il n’existe pas d’impayés justifiant la résiliation des baux.

La SCI [M] soutient qu’il existe un seul et même bail portant sur l’ensemble immobilier mis à la disposition de la société M. [Y], la location verbal de 2002 portant sur l’extension constituant un avenant au bail principal signé en 1997 dont les clauses doivent s’appliquer à l’ensemble des biens loués ; que la société M. [Y] n’a jamais tenu compte de la révision des loyers notifiée par courrier recommandé du 4 août 2010 ; qu’au jour du commandement du 16 mars 2012, l’arriéré s’élevait à la somme de 14.729,65 euros et qu’en l’absence de régularisation dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement, le bail a été résilié de plein droit en application de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Sur l’existence de deux baux et l’application de la révision

Il est constant qu’aucun bail écrit n’a été régularisé entre les parties concernant le terrain cadastré V n° [Cadastre 7], V n° [Cadastre 8] et V n° [Cadastre 9] sur lequel est édifié un bâtiment d’exploitation mis à la disposition de la société M. [Y] en 2002.

Si la SCI [M] soutient que le bail verbal de 2002 doit s’analyser en un avenant au bail écrit de 1997 et être soumis aux mêmes clauses, notamment celle relative à la révision du loyer, il ressort toutefois d’un courrier du 28 juin 2011 que la société M. [Y] a demandé à la SCI [M] « d’établir un avenant à notre bail initial », demande à laquelle la bailleresse n’a jamais donné suite. Il ne peut donc être considéré que le bail verbal conclu entre les parties en 2002 constitue un avenant au bail écrit de 1997, dont les clauses et conditions lui sont applicables. En outre, quand bien même il devrait être considéré que le bail verbal de 2002 constitue un avenant au bail écrit de 1997, la clause d’indexation stipulée à cette convention n’aurait pas pu être appliquée à l’avenant verbal, dès lors qu’en application des articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier, la clause d’indexation doit être formalisée par écrit afin de déterminer l’accord des parties concernant le choix de l’indice, l’indice de référence et le mécanisme de l’indexation. Si la société M. [Y], dans son courrier du 28 juin 2011, a évoqué « la révision des loyers (') selon l’indice INSEE pour 99 ans », cette seule mention est insuffisante à satisfaire aux conditions de validité de la clause d’indexation en l’absence de précision concernant l’indice de référence et le mécanisme de l’indexation. Au surplus, la SCI [M] n’ayant donné aucune suite à ce courrier, elle ne peut désormais se prévaloir de l’existence d’un avenant au bail écrit de 1997 et de l’application de la clause d’indexation insérée à ce contrat. L’argumentation développée par la SCI [M] concernant la demande de permis de construire formulée par M. [Y] le 15 novembre 2000 et l’ordonnance du juge commissaire du 28 juin 2011 qui ne revêt aucune autorité de chose jugée concernant l’existence de baux distincts, est inopérante.

Comme le soutient Me [Q] ès qualités, il doit donc être considéré qu’il existe deux baux distincts, le premier conclu par écrit le 12 août 1997 et le second, verbalement en 2002 et il n’y a pas lieu à application, dans le cadre du bail verbal, de la clause d’indexation stipulée au bail écrit.

Sur la résiliation du bail écrit de 1997

Me [Q] ès qualités soutient que la bailleresse a perçu en octobre 2010 un double règlement du loyer de sorte qu’au titre du bail de 1997, la société M. [Y] bénéficiait d’un solde créditeur de 1.844,04 euros. Il ajoute que la bailleresse ne pouvait se prévaloir d’une indexation en raison de modifications antérieures du loyer.

Cependant, comme le souligne la SCI [M], à la suite de la fixation du loyer au contrat de bail du 12 août 1997 à la somme de 78.000 francs HT, les parties ont convenu de le porter à la somme de 9.615 francs, comme l’établissent les rapports de la gérance aux assemblées générales ordinaires des 29 juin 1998 et 30 juin 2000 et le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 29 septembre 1999. La SCI [M] a régulièrement appliqué la révision en 2002, portant le montant du loyer à la somme de 1.600 euros HT par mois, qui a été payée, certes après régularisation, mais sans contestation par la société M. [Y]. La SCI [M] n’a ensuite appliqué aucune révision jusqu’au 1er août 2010, portant le loyer à la somme de 2.188 euros TTC par mois.

La SCI [M] établit, par la production du décompte joint au commandement, que nonobstant le double règlement de loyer intervenu en octobre 2010 qui est mentionné au décompte, la société M. [Y] demeurait débitrice à la date du commandement, au titre du bail de 1997, d’une somme de 3.313,20 euros (loyers appelés : 956,85 euros + 1913,60 euros + 19 x 2.188 euros ' les loyers payés : 943,65 euros + 21x 1913,60 euros).

En outre, restaient également dues, sans qu’il soit précisé à quel bail elles se rapportent, une somme totale de 2.483,20 euros (402,90 + 2.080,30) au titre des taxes foncières 2010 et une somme globale de 1.800 euros au titre de provisions sur charges (6 x 300 euros).

Proratisée au montant du loyer du bail, la dette de la société M. [Y] au titre de la taxe foncière et des provisions sur charges s’élevait à la somme de 1.527,39 euros, soit un solde débiteur final à la date du commandement de 4.840,59 euros (3.313,20 + 1.527,39).

Le commandement de payer signifié le 16 mars 2012 rappelle les termes de la clause résolutoire insérée au bail du 12 août 1997. A défaut de régularisation de l’impayé dans le délai contractuel d’un mois, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner le second manquement visé au commandement relatif à la sous-location, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail conclu le 12 août 1997 au 16 avril 2012.

Sur la résiliation du bail verbal de 2002

Pour les motifs précités, aucune indexation ne peut être appliquée au titre du bail verbal de 2002.

S’il ressort des différents décomptes produits que la société M. [Y] a, pendant de nombreux mois, réglé la somme de 3.946,80 euros correspondant au loyer du bail verbal non indexé, il apparaît qu’à partir du mois de novembre 2019, la preneuse n’a plus réglé qu’une somme de 1.920 euros au titre des deux baux de 1997 et 2002.

Les premiers juges ont justement rappelé qu’en application de l’article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à la réforme de 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisferait point à son engagement.

Le manquement de la locataire à son obligation essentielle de paiement du loyer par la locataire justifie, sans qu’il y ait lieu d’examiner le grief relatif à la sous-location, le prononcé de la résiliation du bail. Le jugement sera confirmé sur ce point.

La société M. [Y] soutient avoir restitué les locaux en cause, sans toutefois en justifier, de sorte qu’il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné son expulsion au titre des deux baux dans les conditions fixées au dispositif de la décision entreprise.

Sur la demande de fixation de créances

Les parties s’accordent pour demander à la cour de fixer la créance de la SCI [M] au passif de la liquidation judiciaire de la société M. [Y] à la somme de 249.922,60 euros dont 154.878,35 euros à titre privilégié et le surplus, soit 95.044,25 euros, à titre chirographaire au titre des loyers impayés.

Si la SCI [M] sollicite en outre le bénéfice des intérêts légaux postérieurs au 12 juillet 2023, il doit être rappelé qu’en application de l’article L. 622-28 du code de commerce, le cours des intérêts légaux a été arrêté par le jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire du 12 juillet 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du manque à gagner du fait de la sous-location des biens loués

Me [Q] ès qualités soutient que le tribunal a retenu l’existence d’une sous-location prohibée sans préciser l’assiette du terrain concerné alors que seul le bail de 1997 contient une clause interdisant le recours à la sous-location. Il ajoute que le préjudice n’est pas justifié.

La SCI [M] répond que la société M. [Y] a sous-loué une partie des terrains mis à disposition à une société tierce en méconnaissance de l’interdiction figurant au bail et du refus qu’elle lui avait opposé lorsqu’elle lui avait demandé l’autorisation de procéder à une sous-location.

Sur ce,

Selon l’article L. 145-31 du code de commerce, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En l’espèce, le bail de 1997 stipule que le recours à la sous-location est interdit.

Par ailleurs, par courrier du 23 juin 2011, la SCI [M], à laquelle la société M. [Y] avait demandé l’autorisation de recourir à la sous-location, l’a informée de son refus. A défaut de précision sur ce point, il doit être considéré que cette opposition vise l’ensemble des biens mis à disposition dans le cadre des deux baux.

Pourtant, il ressort du procès-verbal de constat d’huissier du 18 octobre 2011, que M. [Y] a reconnu avoir sous-loué une partie des terrains mis à sa disposition par la SCI [M] en prétendant que « la sous-location avait été autorisée par le tribunal », ce qu’il savait ne pas être le cas.

Il ressort des éléments de la procédure que la sous-location a duré au moins jusqu’au 27 avril 2012, soit a minima 6 mois.

Si Me [Q] ès qualités soutient que le préjudice invoqué n’est pas justifié, la cour constate qu’il s’abstient de produire un quelconque élément de preuve concernant le bénéfice ou au contraire l’absence de profit tiré de cette sous-location avérée.

Au regard du montant du loyer de chacun des baux, en octroyant une indemnité de 3.000 euros, les premiers juges ont procédé à une exacte appréciation du manque à gagner subi par la SCI [M] du fait de cette sous-location occulte. Le jugement entrepris, qui a condamné la société M. [Y] au paiement de ladite somme, doit être infirmé sur ce point et la créance indemnitaire, fixée au passif.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Du fait de la liquidation judiciaire de la société M. [Y], le jugement doit être infirmé des chefs des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de première instance, comprenant les frais du constat d’huissier du 18 octobre 2011, et d’appel seront fixés au passif de la procédure collective, de même que deux sommes de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la SCI [M] en première instance et en cause d’appel.

Enfin, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Normandie ne justifiant pas avoir déclaré de créance au passif de la procédure collective de la société M. [Y] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, elle sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, dans les limites de sa saisine, par mise à disposition au greffe,

Constate que la demande de révocation de l’ordonnance de clôture est sans objet ;

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— débouté la SARL M. [Y] de sa demande de nullité du commandement de payer délivré à son encontre le 16 mars 2012 par la SCI [M],

— constaté la résiliation de plein droit au 16 avril 2012 du bail commercial écrit conclu le 12 août 1997 entre la SARL M. [Y] et la SCI [M],

— prononcé la résiliation du bail commercial verbal conclu en 2002 entre la SARL M. [Y] et la SCI [M],

— ordonné en conséquence l’expulsion de la SARL M. [Y] de l’ensemble immobilier qu’elle occupe, situé à l’angle de la [Adresse 2] et de la [Adresse 7], cadastré section V n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ct section V n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, et ce, dans le respect des dispositions prévues par les articles L411-1 et suivants, L433-1 et suivants (sur le sort des meubles) du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté la SARL M. [Y] de ses demandes de suspension de la clause résolutoire contenue dans le commandement de payer du 16 mars 2012 et d’octroi d’un délai de paiement,

— débouté la SARL M. [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— accordé le bénéfice du recouvrement direct des dépens à M^e Valéry, avocat,

— déclaré ce jugement commun à la SELARL Ajire prise en la personne de Me [L] en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SARL M. [Y],

— débouté la SELARL Ajire prise en la personne de Me [L] en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SARL M. [Y] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Fixe les créances de la SCI [M] au passif de la liquidation judiciaire de la société M. [Y] comme suit :

—  249.922,60 euros dont 154.878,35 euros à titre privilégié et le surplus, soit 95.044,25 euros, à titre chirographaire, au titre des loyers impayés,

—  3.000 euros de dommages et intérêts au titre du manque à gagner lié à la sous-location,

—  3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

—  3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Déboute la SCI [M] de sa demande au titre des intérêts ;

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société M. [Y] les dépens de première instance, comprenant les frais du constat d’huissier du 18 octobre 2011, et d’appel ;

Déboute la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Normandie de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. FLEURY B. MEURANT