AFFAIRE :N° RG 24/02041 -

ARRÊT N°

SP

ORIGINE : DECISION en date du 18 Juin 2024 du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

RG n° 21/03141

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 09 AVRIL 2026

APPELANT :

Monsieur [X] [J]

né le 05 Mai 1944 à [Localité 2] (TUNISIE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté et assisté de M^e Jérémy VILLENAVE, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2024-04312 du 25/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTIMEE :

S.C.I. [K] [N]

N° SIRET : 344 620 307

[Adresse 2]

[Localité 4]

Prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Pierre BLIN, avocat au barreau de LISIEUX,

assistée de M^e Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 12 février 2026

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 09 avril 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 14 mars 2018 à effet du 2 avril 2018, la SCI [K] [N] a donné à bail à M. [W] [H], un immeuble à usage d’habitation constitué d’une maison individuelle de deux pièces principales, sis [Adresse 3] à Cabourg (14390), moyennant un loyer mensuel révisable de 450 euros outre les charges.

Par acte sous seing privé du 14 mars 2018, M. [X] [J] s’est porté caution solidaire de M. [H] à l’égard de la SCI pour une durée fixée à 6 ans, s’engageant ainsi, en cas de défaillance du locataire, à régler au bailleur les loyers, charges et accessoires, indemnités d’occupation, et tous frais éventuels de procédure résultant du contrat de procédure.

M. [H] ayant cessé le règlement de ses loyers, M. [X] [J] a remis un chèque bancaire d’un montant de 1.871 euros qui a été rejeté le 19 juillet 2019 faute de provision suffisante.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2019, la SCI [K] [N] a fait délivrer à M. [J] une dénonciation à caution avec sommation de payer la somme principale de 4.498 euros, à titre de loyers et charges impayés, cet acte ayant été signifié suivant procès-verbal de recherches infructueuses.

Par ordonnance sur requête en date du 5 décembre 2019, le président du tribunal d’instance de Caen a notamment constaté la résiliation du bail en date du 14 mars 2018 et ordonné la reprise des locaux abandonnés, condamné M. [H] à payer à la SCI [K] [N] la somme de 4.498 euros au titre des loyers et charges dus, le mois d’octobre 2019 inclus, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise des lieux.

M. [H] a formé opposition à cette ordonnance.

La requête a fait l’objet d’une caducité par décision du 1er mars 2022 en application de l’article 468 du code de procédure civile.

Par acte du 25 novembre 2020, la SCI [K] [N] a fait signifier à M. [H] un commandement de payer afin de saisie vente à hauteur de la somme totale de 7.890,64 euros, en ce compris divers frais, à titre de loyers et charges impayés et indemnités d’occupation.

Par acte de commissaire de justice du 6 juillet 2021, la SCI [K] [N] a fait assigner M. [J] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 7.890,64 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement en date du 18 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :

— dit que les demandes reconventionnelles formulées par M. [J] sont recevables,

— débouté M. [J] du chef de sa demande avant dire droit consistant en la désignation d’une mission d’expertise judiciaire du logement sis [Adresse 3] à [Localité 5],

— débouté M. [J] du chef de sa demande formulée à titre principal et tendant à obtenir l’annulation du bail d’habitation conclu le 14 mars 2018 entre M. [H] et la SCI [K] [N] et, par voie d’accessoire, l’annulation de l’acte de cautionnement,

— débouté M. [J] du chef de sa demande formulée à titre subsidiaire et tendant à obtenir l’annulation de l’acte de cautionnement conclu le 14 mars 2018 entre M. [J] et la SCI [K] [N],

— débouté M. [J] du chef de sa demande de prescription de la dette locative formulée à titre infiniment subsidiaire,

— condamné M. [J] à verser au profit de la SCI [K] [N] la somme de sept mille huit cent quatre-vingt-dix euros et soixante-quatre centimes (7.890,64 euros) à titre de loyers et charges locatives, d’indemnités d’occupation, de frais et de coût avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

— débouté M. [J] du chef de sa demande formulée à titre reconventionnel sur l’engagement de la responsabilité de la SCI [K] [N],

— condamné M. [J] à verser au profit de la SCI [K] [N] une indemnité de trois cent cinquante euros (350 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [J] à prendre en charge les entiers dépens de la présente instance,

— dit qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

— rejeté le surplus des demandes des parties.

Par déclaration du 7 août 2024, M. [J] a interjeté appel de cette décision, la critiquant en toutes ses dispositions hormis celles par lesquelles ses demandes reconventionnelles ont été déclarées recevables et le surplus des demandes de la SCI [K] [N] a été rejeté.

Par ordonnance sur incident du 26 novembre 2025, la conseillère de la mise en état a débouté la SCI [K] [N] de sa demande tendant à voir prononcer la radiation du rôle de l’affaire sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens de l’incident.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 5 mai 2025, M. [J] demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu par la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de Caen en date du 18 juin 2024 (RG n° 21/03141) en ce qu’il a :

* débouté M. [J] du chef de sa demande formulée à titre principal et tendant à obtenir l’annulation du bail d’habitation conclu le 14 mars 2018 entre M. [H] et la SCI [K] [N] et, par voie d’accessoire, l’annulation de l’acte de cautionnement,

* débouté M. [J] du chef de sa demande de prescription de la dette locative formulée à titre infiniment subsidiaire,

* condamné M. [J] à verser au profit de la SCI [K] [N] la somme de sept mille huit cent quatre-vingt-dix euros et soixante-quatre centimes (7.890,64 euros) à titre de loyers et charges locatives, d’indemnités d’occupation, de frais et de coût avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

* débouté M. [J] du chef de sa demande formulée à titre reconventionnel sur l’engagement de la responsabilité de la SCI [K] [N],

* condamné M. [J] à verser au profit de la SCI [K] [N] une indemnité de trois cent cinquante euros (350 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [J] à prendre en charge les entiers dépens de la présente instance,

* dit qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

* rejeté le surplus des demandes de M. [J].

Statuant à nouveau dans cette limite,

A titre principal,

— annuler le bail d’habitation conclu le 14 mars 2018 entre M. [H] et la SCI [K] [N],

— annuler par accessoire l’acte de cautionnement consenti par M. [J] au profit de la SCI [K] [N],

— débouter la SCI [K] [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de M. [J],

A titre subsidiaire,

— constater la prescription de la dette locative de la SCI [K] [N] à l’égard de M. [H],

— débouter la SCI [K] [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de M. [J],

A titre infiniment subsidiaire,

— débouter la SCI [K] [N] de l’ensemble de ses demandes portant sur les provisions pour charges versées par M. [H] au cours du bail ainsi que les indemnités d’occupation et des intérêts de retard faute de signification du commandement de payer à la caution et de justification des charges,

En tout état de cause,

— condamner la SCI [K] [N] à payer à M. [J] la somme de 2.249 euros en réparation de son préjudice financier,

— ordonner la compensation des créances réciproques,

— débouter la SCI [K] [N] de son appel incident et de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de M. [J],

— condamner la SCI [K] [N] à payer la somme de 1.500 euros à Me [D] conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridique ainsi qu’à l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI [K] [N] aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 4 février 2025, la SCI [K] [N] demande à la cour de :

— déclarer recevable mais mal fondé M. [J] en son appel du jugement du tribunal judiciaire de Caen du 18 juin 2024,

— déclarer au contraire recevable et fondée la SCI [K] [N] en son appel incident,

réformant la décision entreprise,

— condamner M. [J] à payer à la SCI [K] [N] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant le premier juge.

Confirmant la décision en ses autres dispositions non contraires,

— condamner M. [J] à verser à la SCI [K] [N] la somme de 7.890,64 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— débouter M. [J] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles comme étant tant irrecevables que mal fondées,

— condamner M. [J] à payer à la SCI [K] [N] la somme de 3.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

— condamner M. [J] aux dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 janvier 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.

MOTIFS

I. Sur l’annulation du contrat de location et par voie d’accessoire de l’acte de cautionnement

Selon l’article 2289 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, le cautionnement ne peut exister que sur une obligation valable.

Aux termes de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige:

'Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Le contrat de location précise :

(..)

Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location. Cette notice d’information précise également les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en 'uvre de la garantie universelle des loyers, telle que prévue au même article 24-2. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.'

En l’espèce, M. [J] soutient que le contrat de bail, et par voie de conséquence l’acte de cautionnement, sont nuls au motif que la fiche d’information prévue à l’article susvisé n’a ni été annexée au contrat de bail ni remise à M. [H].

Cependant la remise de la notice d’information n’est pas exigée à peine de nullité du bail de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté l’appelant de sa demande d’annulation des actes en cause.

II. Sur la prescription des demandes en paiement de la SCI [K] [N]

M. [J] soutient que la dette locative de M. [H] à l’égard de la SCI est prescrite.

La cour observe que la prescription d’une demande constitue une fin de non recevoir au sens de l’aticle 122 du code de procédure civile. Or, force est de constater que M. [J] ne tire aucune conséquence juridiquement fondée de son moyen puisque dans le dispositif de ses conclusions, qui seul lie la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile, il ne sollicite que le débouté et non l’irrecevabilité des demandes de l’intimée.

Ce moyen soulevé par l’appelant à l’appui de sa demande d’infirmation de la disposition du jugement qui l’a débouté de sa demande de prescription de la dette locative étant inopérant, la cour ne peut que confirmer ladite disposition.

III. Sur le bien-fondé de la demande en paiement de la dette locative

Selon l’article 2313 ancien du code civil, dans sa version applicable au litige, la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal, et qui sont inhérentes à la dette.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989:

'(…)

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

(…)'

En l’espèce, la SCI [K] [N] sollicite le paiement de la somme de 7.890,64 euros qui correspond au montant mentionné dans le commandement de payer aux fins de saisie vente signifié au locataire le 25 novembre 2020, se décomposant comme suit:

— loyers et charges: 4.498 euros

— indemnités d’occupation: 1.680 euros

— frais: 1614,77 euros

— coût du présent acte: 74,77 euros

— A. 444-31 CC: 23,10 euros

Pour s’opposer au paiement de cette somme, l’appelant se prévaut de l’absence de décompte détaillé de la créance, du non-respect de l’article 24 I précité, l’exonérant du paiement des pénalités et des intérêts de retard, et du défaut de justification des charges locatives.

Force est effectivement de relever que la SCI ne produit aucun décompte détaillé et actualisé de sa créance locative permettant de justifier de la somme réclamée à hauteur de 7.890,64 euros.

Le seul décompte précis dont dispose la cour est celui établi en février 2019 par la SCI, mentionnant un solde dû de 1.871 euros au titre des loyers et provisions sur charges échus au mois de février inclus (pièce n°2 de l’appelant), pour le paiement duquel M. [J] a remis un chèque de 1.871 euros qui a été rejeté le 19 juillet 2019 faute de provision suffisante.

M. [J] n’est pas en mesure de vérifier si des versements ont été effectués le cas échéant par M. [H], s’imputant sur cet arriéré particulièrement ancien.

De même, la SCI ne justifie ni de l’envoi au locataire d’avis de régularisation des charges locatives ni du chiffrage de celles-ci.

Les frais réclamés ne sont pas explicités.

Quant aux indemnités d’occupation, on ne sait pas à quelle période elles se rapportent.

Il résulte de ce qui précède que la SCI ne justifie pas du bien-fondé de sa créance au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et frais de sorte qu’elle doit être déboutée de sa demande en paiement dirigée contre la caution.

IV. Sur la demande de dommages et intérêts de M. [J]

M. [J], qui soutient que la SCI a commis une faute en laissant la dette locative s’accroître pendant de longs mois, sollicite le paiement de la somme de 2.249 euros au titre de la perte de chance d’empêcher cette dette de s’accroître.

Cependant, au vu du rejet de la demande en paiement formée contre lui, l’appelant ne démontre pas le préjudice résultant de l’aggravation éventuelle de la dette de loyers et charges.

En conséquence, il convient de le débouter de sa demande indemnitaire, le jugement étant confirmé de ce chef.

Les autres dispositions non critiquées sont confirmées.

V. Sur les demandes accessoires

La SCI [K] [N] succombant, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel, à payer à Me [O] [D] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridique et est déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont infirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement entrepris des chefs de dispositions dont il a été interjeté appel sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [J] à verser au profit de la SCI [K] [N] la somme 7.890,64 euros à titre de loyers et charges locatives, d’indemnités d’occupation, de frais et de coût avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

— condamné M. [J] à verser au profit de la SCI [K] [N] une indemnité de 350 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [J] aux entiers dépens;

— rejeté le surplus des demandes de M. [J].

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Déboute la SCI [K] [N] de sa demande en paiement de la somme de 7.890,64 euros ;

Condamne la SCI [K] [N] à payer à Me [O] [D] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridique;

Déboute la SCI [K] [N] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SCI [K] [N] aux dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions sur l’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT