PG/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre Civile – 1^re section

Arrêt du Mardi 18 Octobre 2016

RG : 15/00133

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande
Instance d’ALBERTVILLE en date du 14
Novembre 2014, RG 13/00325

Appelante

SARL HOTEL RESTAURANT DU STADE, dont le siège social est situé 7 avenue du stade – 73700 BOURG SAINT MAURICE

représentée par la SCP LOUCHET FALCOZ, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimée

SCI AVENUE DU NANTET-NIEROZ FRERES, dont le siège social est situé Avenue de Haute
Tarentaise – 73700 BOURG SAINT MAURICE

représentée par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la
SELARL PADZUNASS SALVISBERG, avocats plaidants au barreau d’ALBERTVILLE

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 12 septembre 2016 par Monsieur Philippe GREINER, en qualité de rapporteur, avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Philippe GREINER,
Président

— Monsieur Pascal LECLERCQ,
Conseiller,

— Monsieur Guillaume SAUVAGE,
Conseiller

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La société civile immobilière du NANTET
-NIEROZ FRERES est propriétaire d’un bâtiment à usage d’hôtel de 13 chambres, bar, restaurant, avec logement de fonction de 74 m², à l’enseigne « Le Relais de la Vanoise », sis à BOURG SAINT MAURICE, construit dans les années 1950, une cuisine et un bar ayant été ajoutés entre 1978 et 1980 à l’occasion de travaux de rénovation.

Les 28 et 29/11/1990, elle a donné ces locaux à bail commercial à la société HOTEL
RESTAURANT DU STADE, le bail étant renouvelé par procès-verbal de conciliation en date du 03/07/1995, du 01/05/1994 au 30/04/2003 et se poursuivant ensuite tacitement.

Une première procédure va opposer les parties, concernant la fixation du loyer suite à la demande de renouvellement formée par le preneur le 26/08/2011. Suite à une expertise confiée à M. X par jugement du tribunal de grande instance d’Albertville du 18/12/2012, le juge des loyers, par jugement du 15/04/2014 a fixé le loyer à compter du 01/10/2011 :

— à la somme de 41.170 euros HT par an si les travaux de mise aux normes devaient incomber au bailleur ;

— à celle de 33.893 euros HT par an si les dépenses afférentes à la mise aux normes des locaux devaient être supportées par le preneur.

Par arrêt de la Cour d’Appel de Chambéry du 06/10/2015, la cour a infirmé cette décision et a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 01/10/2011 à un montant de 44.950 euros HT par an et hors charges.

La seconde procédure concerne la prise en charge de ces travaux.

Par ordonnance de référé du 20/09/2011, la société HOTEL DU STADE a été autorisée à déposer un dossier de demande de dérogation aux fins de dispense d’exécuter des travaux prescrits par l’arrêté du 24/07/2006 et à réaliser ces travaux à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra dans le cas où ses demandes de dérogation seraient rejetées.

Par arrêté préfectoral du 29/10/2012, la dérogation sollicitée a été accordée pour « la non conformité des étages de l’hôtel, qui en pourront pas accueillir les personnes en fauteuil roulant ».

Par jugement du 14/11/2014, le tribunal de grande instance d’Albertville a débouté la société preneuse de ses demandes de prise en charge des travaux par le bailleur et a condamné celui-ci à exécuter sous astreinte et avec exécution provisoire les travaux de reprise de fissures et de sol.

La société HOTEL RESTAURANT DU STADE a relevé appel de cette décision, demandant à la
Cour dans ses conclusions n° 2 de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné le bailleur à exécuter les travaux de reprise des fissures et l’affaissement du sol du bar, avec exécution provisoire et le réformer pour le surplus ;

— constater que les travaux de réparation ont été entrepris par la bailleresse ;

— constater que les travaux prescrits par l’autorité administrative et notamment les travaux de protection contre l’incendie, les travaux électriques y afférents et ceux d’accessibilité aux personnes handicapées sont obligatoires ;

— constater que les travaux ayant trait à l’installation électrique sont nécessités par la vétusté des locaux ;

— dire que la charge des travaux prescrits par l’autorité administrative incombe à la bailleresse ainsi que ceux ayant trait à l’installation électrique ;

— condamner la société civile immobilière du
NANTET NIEROZ FRERES à payer à la société
HOTEL RESTAURANT DU STADE :

* 49.269,95 euros HT outre TVA au titre des travaux de mise en conformité des lieux prescrits par l’autorité administrative, incluant les prestations des sociétés intervenantes ;

* 8.445,40 euros HT outre TVA au titre des travaux de mise en conformité des installations électriques en raison de leur vétusté ;

* 1.992,47 euros HT outre TVA au titre des dernières vérifications intervenues ainsi que l’actualisation de la signalétique sécuritaire ;

* 6.663 euros HT outre TVA au titre des pertes d’exploitation durant la période de fermeture de l’hôtel restaurant ;

— condamner le bailleur à faire entreprendre les travaux de nature à remédier aux désordres affectant le plafond de la lingerie dans le délai d’un mois de la décision à intervenir sous astreinte ;

— condamner le bailleur au paiement de la somme de 5.000 euros de dommages intérêts pour résistance abusive et de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter le bailleur de ses demandes de condamnation au paiement de dommages intérêts pour procédure abusive et de frais irrépétibles.

Elle fait valoir en substance que :

— elle-même a toujours satisfait à son obligation d’entretien, l’hôtel ayant été reclassé en catégorie deux étoiles en 1996 ;

— l’obligation de délivrance impose au bailleur de maintenir les qualités de la chose louée pour en garantir la jouissance au preneur, celui-ci n’ayant pas à supporter les travaux dus à la vétusté ;

— si le bail stipule que le locataire conserve à sa charge les transformations et réparations exigées par l’exercice de son activité, il ne prévoit pas pour autant que – les travaux prescrits par l’administration lui soient imputés ;

— les locaux doivent être mis aux normes, comme l’a rappelé la commission de sécurité les 23/06/2006 et 12/12/2011, la loi du 11/02/2005 imposant par ailleurs une accessibilité handicapés ;

— elle a fait exécuter les travaux dont elle demande le remboursement, s’étant vue autorisée par ordonnance de référé du 20/09/2011 pour le compte de qui il appartiendra ;

— l’hôtel a été fermé pour ce faire en octobre et novembre 2014 ;

— de nouveaux désordres sont survenus en plafond de la lingerie.

La société civile immobilière du NANTET-
NIEROZ FRERES conclut à la confirmation du jugement entrepris et demande à la Cour de :

— lui donner acte de ce qu’elle a fait réaliser les travaux de reprise des désordres concernant la fissure dans le haut du mur de la cuisine, l’affaissement partiel du sol de la salle bar et les chenaux, dans les délais requis ;

— dire qu’il n’est pas démontré que des travaux de mise aux normes des systèmes de lutte contre l’incendie et de l’installation électrique sont exigés par l’administration ;

— débouter l’appelante de ses demandes à ce titre ainsi que celles portant sur la somme de 8.736,86 euros ;

— rejeter la demande au titre des pertes d’exploitation ;

— condamner la société HOTEL RESTAURANT DU STADE au paiement de 10.000 euros de dommages intérêts pour procédure abusive et de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile.

Elle réplique en résumé que :

— l’expert a constaté que les lieux était dans un état de vétusté important ;

— le locataire n’a fait que des travaux très réduits pour les entretenir ;

— le bail a mis à la charge du locataire les travaux d’entretien et de mise aux normes des locaux ;

— l’administration n’a délivré à l’exploitant aucune injonction ;

— les travaux exécutés par le locataire l’ont été sans qu’il en soit référé au bailleur et sans demande de prise en charge par celui-ci ;

— le bail exclut toute indemnisation pour la perte d’exploitation due aux travaux ;

— les infiltrations en plafond de la lingerie constituent une demande nouvelle irrecevable et leur existence n’est pas suffisamment démontrée.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, il convient de constater que l’appel ne porte pas sur les travaux déjà effectués par le bailleur, les parties s’accordant pour dire que la reprise de fissures du gros 'uvre et du sol affaissé du bar ressortent bien des travaux de structure à la charge du propriétaire. Il y a lieu en outre de constater leur réalisation par le bailleur.

Sur la prise en charge des travaux de mise en conformité

En matière de bail commercial, les charges et les travaux sont répartis librement entre le bailleur et le preneur, le principe étant qu’en l’absence de clause expresse, les travaux de mise aux normes et de mise en conformité incombent au bailleur, au titre de son obligation de délivrance, l’article 1719 du code civil disposant que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, (..) d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Ce principe souffre une exception, en présence d’une clause du bail, spécifique ou générale, stipulant la prise en charge par le preneur d’une partie ou de la totalité de ces travaux.

Néanmoins, les clauses visant à décharger le bailleur de ses obligations, dès lors qu’elles dérogent à une règle générale, doivent être rédigées sans ambiguïté et de manière expresse.

En l’occurrence, les parties s’accordent pour dire que les clauses du bail originel s’appliquent toujours, en raison des renouvellements successifs intervenus.

L’acte des 28 et 29/11/1990 comporte, s’agissant des travaux dans les lieux loués, les clauses suivantes :

« 2°) entretien, réparations : le preneur entretiendra le bien loué en bon état de réparations locatives ou de menu entretien pendant la durée du bail et le rendra à sa sortie en bon état desdites réparations locatives. (..) Il aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet des façades, de la devanture et des fermetures de son établissement ; le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté ; toutes les réparations, grosses ou menues, et mêmes les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture de la boutique, seront à sa charge exclusive » ;

« 4°) Transformations : il aura à sa charge exclusive, les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité. Ces transformations ne pourront être faites qu’après accord préalable et écrit du bailleur et sous la surveillance et le contrôle de l’architecte de ce dernier dont les honoraires et les vacations seront à la charge du locataire » ;

« 6°) Améliorations : tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le locataire, même avec l’autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité ».

Ces stipulations contractuelles ne visent pas le cas précis de travaux de mise en conformité pour répondre aux exigences de l’autorité administrative, les travaux de mise aux normes ne relevant ni de l’entretien, qui vise simplement à maintenir les locaux loués dans leur état initial, ni de l’amélioration, la fonctionnalité du bâtiment n’étant pas modifiée par l’adjonction ou la remise à niveau de systèmes de sécurité. Ils ne relèvent pas non plus d’une transformation des lieux loués, la clause ayant pour l’objet les travaux rendus nécessaires par l’évolution de l’activité du preneur, dans un but de mieux répondre aux besoins de la clientèle, les travaux de mise aux normes n’ayant pour seul objet que de maintenir les conditions d’exploitation de façon à permettre au locataire de continuer son activité dans les mêmes termes que ceux prévus à l’origine.

En conséquence, les clauses stipulées au bail ne peuvent être considérées comme pouvant mettre à la charge de la société HOTEL RESTAURANT DU STADE les travaux litigieux.

Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

Sur les travaux de mise aux normes

Dans sa séance du 15/12/2011, la commission de sécurité d’arrondissement d’Albertville a émis, après visite des locaux, cinq prescriptions : boucher le passe plat pour la cuisine isolée, ou le doter d’une porte automatique coupe-feu, installer un écran de cantonnement au rez de chaussée au droit de l’escalier, terminer les prescriptions des rapports DEKRA, remplacer le bois au plafond par un revêtement présentant une réaction au feu M1 et faire réceptionner le système de sécurité incendie par un organisme agréé.

La société DEKRA, dans son rapport du 12/12/2011, avait émis une série de préconisations concernant 4 blocs éclairage de sécurité et 7 coffrets électriques.

Le 20/04/2012, la société ALPES CONTROLES a établi un rapport de vérification du système sécurité incendie, faisant état d’une non conformité, en l’absence de zone de détection par niveaux et d’une alarme non couplée à un éclairage de sécurité.

La société HOTEL RESTAURANT DU STADE a fait établir un dossier le 02/08/2012 par le bureau d’études CAP -ERP, prévoyant notamment :

— la création d’une rampe, le traitement du ressaut de la porte d’entrée, l’aménagement des sanitaires, d’une banque d’accueil adaptée, concernant l’accessibilité du rez de chaussée :
;

— la mise en place d’une fermeture automatique coupe-feu du passe-plat entre la cuisine et le restaurant ;

— remplacement du bois en plafond par un enduit en sous face de la dalle dans les circulations et un faux-plafond en plaques de plâtre M1 dans le bar et en dalles minérales M1 dans le restaurant ;

— pose d’un écran de cantonnement de 50 cm de retombée au rez de chaussée.

Suite à ce rapport, l’arrêté préfectoral du 29/10/2012 a imposé des travaux d’accessibilité des lieux, mais en les limitant toutefois au rez de chaussée, suite à l’avis du 25/10/2012 de la commission de sécurité.

Le 19/11/2013, le SDIS de la Savoie a autorisé l’exploitant à conserver le plafond en lambris bois de la salle de restaurant, avec en contrepartie la mise en place d’un détecteur incendie dans la salle

Il en résulte que des travaux de mise en conformité ont bien été exigés par l’autorité administrative.

Relèvent des prescriptions administratives les travaux effectués, soit :

— pour l’accessibilité 21.580,64 euros
HT

(aménagements extérieurs, revêtement de sol escalier, banque d’accueil, WC handicapé, rampe escalier, divers) ;

— pour les normes incendie : 17.497,45 euros
HT

(plafonds, blocs de sécurité, détecteur de fumée, porte coupe feu, reprise des embellissements)

soit un total de 39.078,09 euros HT, à laquelle doivent s’ajouter des reprises de peinture et des fournitures diverses pour 3.526,34 euros HT, ainsi que des frais d’étude de 4.437,64 euros HT, ainsi que de diagnostic amiante de 590 euros HT et de signalétique de 1.992,47 euros HT pour un montant total de 49.624,54 euros HT.

En revanche, les factures DEKRA, ALPES CONTROLES, PRO’POS COM de 1.637,88 euros ne seront pas prises en compte par la Cour, les contrôles périodiques relevant des charges inhérentes à l’exploitation de l’hôtel restaurant et devant être supportées par le locataire, l’exploitant devant faire procéder à des contrôles périodiques, par application de l’article R.123-43 du code de la construction et de l’habitation.

Pour ce qui est de l’installation électrique, le locataire fait valoir qu’elle est vétuste, et que c’est au bailleur de faire remplacer les tableaux électriques, encore dotés de fusibles et non munis de disjoncteurs, pour un coût de 1.858,10 euros HT et de 6.587,30 euros HT.

Ces travaux ne sont pas prescrits par l’autorité administrative, les prescriptions de la société DEKRA étant mineures, et ne nécessitant pas le remplacement des tableaux électriques eux-mêmes. Ils constituent ainsi des réparations que le bail a mis à la charge du preneur, étant précisé qu’au moment de l’entrée dans les lieux de celui-ci, l’installation électrique était conforme.

Le bailleur sera ainsi condamné à rembourser son locataire du montant des travaux retenus par la
Cour, le preneur ayant été autorisé judiciairement à les effectuer pour le compte de qui il appartiendra, les sommes allouées l’étant hors taxes, chacune des parties récupérant la
TVA.

Sur la perte d’exploitation

Cette demande sera rejetée, l’expert ayant indiqué que les travaux pouvaient être effectués durant la période de fermeture de l’établissement d’une part, et le bail stipulant que le locataire devait souffrir tous travaux sans pouvoir réclamer quoique ce soit au bailleur d’autre part.

Sur les infiltrations affectant le plafond de la lingerie

Cette demande, formée pour la première fois en appel, est recevable, s’agissant d’une demande constituant l’accessoire et le complément des demandes initiales.

Elle sera toutefois rejetée. En effet, pour établir la réalité de ce désordre, l’appelante verse aux débats une photo qui, si elle montre un plafond dont la peinture est cloquée, ne permet pas d’imputer ce désordre à un vice de construction de la responsabilité du bailleur, les assertions du preneur selon lesquelles les infiltrations proviendraient des eaux pluviales non recueillies par les chenaux, en raison de leur déficience, n’étant pas démontrées par les pièces du dossier.

Enfin, l’équité commande une application modérée des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile concernant les frais irrépétibles exposés par le preneur tant en première instance qu’en cause d’appel. En revanche, aucun abus du droit d’ester en justice n’est démontré de la part de l’intimée, qui avait vu son argumentation largement retenue par le premier juge. L’appelante sera déboutée en conséquence de sa demande de dommages intérêts pour résistance abusive.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société civile immobilière du
NANTET '
NIEROZ FRERES à exécuter sous astreinte les travaux de reprise de fissures et de sol,

CONSTATE que ces travaux ont été exécutés,

REFORME le jugement déféré pour le surplus,

STATUANT A NOUVEAU et y ajoutant,

DIT que les travaux prescrits par l’autorité administrative de mise aux normes de sécurité incombent au bailleur,

CONDAMNE la société civile immobilière du
NANTET NIEROZ FRERES à payer à la société
HOTEL RESTAURANT DU STADE les sommes suivantes :

—  49.624,54 euros HT au titre des travaux de mise aux normes ;

—  3.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leur demande,

CONDAMNE la société civile immobilière du
NANTET NIEROZ FRERES aux dépens de première instance et d’appel,

AUTORISE la SCP LOUCHET FALCOZ CAPDEVILLE, avocats, à recouvrer directement les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Ainsi prononcé publiquement le 18 octobre 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la
Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président et Sylvie
LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,