XXX

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

chambre civile – première section

Arrêt du Mardi 06 Septembre 2016

RG : 14/01763

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 13 Juin 2014, RG 10/01428

Appelante

XXX, dont le siège social est situé XXX

représentée par M^e Bernard COUTIN, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et la SELARL Cornet-Vincent-Ségurel, avocats plaidants au barreau de NANTES

Intimé

M. E Y

né le XXX à XXX

représenté par M^e André AGUETTAZ, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 13 juin 2016 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Philippe GREINER, Président,

— Madame Françoise VAUTRAIN, Présidente,

— Monsieur Pascal LECLERCQ, Conseiller, qui a procédé au rapport

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La SCCV appelée «le village gaulois» a fait construire à Saint Z H (Savoie) un immeuble destiné à servir de résidence de tourisme sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis et après vente des lots en l’état futur d’achèvement à différents acquéreurs.

Par acte authentique du 8 avril 2002, M. Y a fait l’acquisition du lot n° 26, et par acte du même jour, il a conclu, conformément aux dispositions du code du tourisme, un bail commercial de neuf ans avec l’exploitant, la société Goelia Saint-Z.

Cependant, celui-ci a payé les loyers mais n’a pas appliqué l’indexation prévue par le bail.

Le 21 octobre 2010, M. Y a fait délivrer un commandement de payer la somme de 4 469,34 euros représentant l’indexation due depuis l’année 2004, visant la clause résolutoire comprise dans le bail.

Il a fait délivrer le même jour un congé avec offre de payer une indemnité d’éviction.

Le 19 novembre 2010, la société Goelia Saint-Z a fait assigner M. Y devant le tribunal de grande instance d’Albertville pour voir :

À titre principal, annuler le commandement de payer du 21 octobre 2010,

À titre subsidiaire, constater la prescription de la créance antérieure au 21 octobre 2005, dire n’y avoir lieu à résiliation du bail à raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance,

À titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette,

Par jugement du 13 juin 2014, cette juridiction a :

— rejeté la demande d’annulation du commandement,

— constaté la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire et ordonné, en tant que de besoin, l’expulsion de la société Goelia Saint Z et de tous occupants de son chef, avec le concours, au besoin d’un serrurier et de la force publique,

— condamné la société Goelia Saint Z à payer à M. Y le montant

correspondant à l’indexation des loyers de 2005 à 2010,

— rejeté le surplus de la demande au titre des loyers,

— rejeté la demande de la société Goelia Saint Z au titre de l’indemnité d’éviction,

— rejeté sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— sursis à statuer sur la demande relative à l’indemnité d’occupation due par la Société Goelia Saint Z et ordonné avant dire droit une expertise, confiée à M. C D,

— ordonné l’exécution provisoire en ce qui concerne l’expertise,

— condamné la société Goelia Saint-Z à payer à M. Y la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et débouté la société Goelia Saint Z de sa demande sur le même fondement ;

— condamné la société Goelia Saint-Z aux dépens.

La société Goelia Saint-Z a interjeté appel de cette décision.

Vu les conclusions n° 2 de la société Goelia Saint-Z signifiées le 26 décembre 2014 qui tendent à l’infirmation du jugement déféré pour voir :

— à titre principal, annuler le commandement de payer du 21 octobre 2010,

— à titre subsidiaire, constater la prescription de la créance antérieure au 21 octobre 2005,

— dire n’y avoir lieu à résiliation du bail à raison de la mauvaise foi du bailleur,

— à titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai,

— en tout état de cause, désigner un expert pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et pour évaluer le montant de l’indemnité d’occupation,

— condamner M. Y à payer une indemnité de 12 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance et d’appel ainsi que les dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions n° 1 devant la cour d’appel de Chambéry de M. A Y signifiées le 17 novembre 2014 qui tendent :

— à titre principal, à voir confirmer le jugement déféré, condamner la société Goelia Saint-Z à lui payer la somme de 4 469,34 euros représentant les sommes dues par application de la clause de révision du loyer, ainsi qu’une indemnité d’occupation de 514,56 euros par semaine à compter de la date de résiliation du bail, ou à compter du 1^er janvier 2012,

— à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail en raison des fautes commises par le preneur,

— à titre plus subsidiaire, dire que le bail a pris fin à compter du 31 décembre 2011 en vertu du congé avec refus de renouvellement, dire n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité d’éviction à laquelle le preneur a renoncé,

— à titre plus subsidiaire, ordonner une expertise pour en chiffrer le montant,

Dans tous les cas, condamner la société Goelia Saint-Z à lui payer une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens d’instance et d’appel comprenant le coût du commandement, de l’état des inscriptions grevant le fonds de commerce avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Aguettaz ;

Sur ce :

1- sur le montant de la dette de la société Goelia Saint-Z

Attendu que celle-ci invoque à juste titre la prescription quinquennale de l’ancien article 2277 du Code civil, applicable en l’espèce, par l’effet de laquelle M. Y ne peut réclamer paiement que des loyers échus après le 21 octobre 2005, qu’il convient donc de déduire des causes du commandement les sommes de 104,44 euros et 262,84 euros soit en tout 367,28, ce qui ramène à 4 469,34 – 367,28 = 4 102,06 euros le montant de la dette de la société Goelia Saint-Z ;

Attendu que lorsqu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré pour un montant inexact, il produit néanmoins ses effets à hauteur de la somme pour laquelle il a été délivré à bon droit ;

2 – sur le jeu de la clause résolutoire

Attendu que d’une part, la société Goelia Saint-Z fait valoir que la clause résolutoire pourrait jouer seulement en cas de défaut de paiement d’un terme de loyer, et non d’une fraction de celui-ci, comme c’est le cas en l’espèce ;

Attendu cependant que l’expression « terme de loyer » vise toute somme due en vertu du bail et qui demeure impayée à l’échéance ;

Attendu que la société Goelia Saint-Z fait encore valoir que M. Y a fait délivrer le commandement de payer de mauvaise foi, qu’en effet, il n’aurait pas respecté son obligation de délivrance en raison des nombreux et importants désordres qui se sont manifestés et qui affectaient l’ensemble de la résidence et notamment le lot donné à bail, ainsi que ses accessoires et dépendances et particulièrement la piscine, à tel point que le gel des canalisations d’eau aurait entraîné la fermeture de la résidence en janvier 2013 ;

Attendu qu’il résulte des pièces produites que le promoteur a engagé en tout début d’année 2003 une action pour obtenir la réparation des désordres affectant l’immeuble, et plus particulièrement, le gel des canalisations d’arrivée d’eau, circonstance qui démontre que les désordres sont apparus avant réception car en effet, à défaut, seul le syndicat aurait eu qualité pour agir ;

Attendu en conséquence que la société Goelia Saint-Z ne peut reprocher ces désordres à M. Y compte-tenu de leur date d’apparition ;

Attendu que la société Goelia Saint-Z pourrait tout au plus se plaindre du retard pour apporter un remède ;

Attendu qu’en toute hypothèse, la société Goelia Saint-Z bénéficiait d’une clause par laquelle le bailleur l’autorisait, et en tant que de besoin, la subrogeait, dans ses droits et obligations concernant la mise en jeu contre la société venderese de toutes les garanties de vente et de construction telles que les garanties biennales et décennales auxquelles cette société est tenue, et à mettre en jeu également l’assurance « dommages ouvrage », dans ce cas les indemnités versées seront encaissées par le preneur qui aura la charge de faire exécuter les travaux ;

Attendu que que la société Goelia Saint-Z fait valoir à juste titre que cette clause n’est pas de nature à exonérer complètement le bailleur de son obligation de délivrance, que toutefois, elle manifeste la volonté des parties de mettre à la charge du preneur l’exercice des actions tirées de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et qui appartiennent normalement au bailleur ;

Attendu surtout que la société Goelia Saint-Z n’a jamais mis en demeure M. Y de remplir son obligation de délivrance et ne s’est pas fait autoriser à suspendre le paiement des loyers ;

Attendu qu’il en résulte que le commandement a été délivré de bonne foi ;

Attendu que la demande de délais de paiement doit être rejetée dans la mesure où la somme en jeu est de faible importance de sorte que la société Goelia Saint-Z pouvait la payer dès la délivrance du commandement ;

Attendu en conséquence que les premiers juges ont décidé à juste titre de rejeter l’exception de nullité du commandement de payer, lequel a produit ses effets le 21 novembre 2010 date à laquelle le bail a été résilié ;

3 – sur l’indemnité d’éviction

Attendu que la société Goelia Saint-Z expose de manière pertinente en page 18 de ses conclusions les raisons pour lesquelles elle n’a pas renoncé à l’indemnité d’éviction ;

Attendu toutefois que le congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction donnée le 21 octobre 2010 ne produisait ses effets que le 31 décembre 2011, et qu’ainsi, le bail se poursuivait jusqu’à cette date ;

Attendu que la clause résolutoire mise en jeu par le commandement de payer délivré le même jour a produit ses effets avant cette date, de sorte que la société Goelia Saint-Z n’est pas devenu créancière de l’indemnité d’éviction ;

Attendu en conséquence qu’il convient de confirmer par substitution de motifs les dispositions du jugement qui ont débouté la société Goelia Saint Z de sa demande en paiement de l’indemnité d’éviction ;

4 – sur l’indemnité d’occupation

Attendu qu’il est inutile d’avoir recours à une expertise pour en chiffrer le montant des lors que le montant des loyers que la société Goelia Saint Z perçoit est connu et s’élève, en moyenne annuelle, à 960 euros par semaine, selon les brochures publicitaires produites par M. X ;

Attendu que l’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative, qu’il y a lieu le cas échéant de pratiquer un abattement pour précarité dans l’hypothèse où le preneur n’est pas responsable de la résiliation du bail ;

Attendu que la méthode proposée par M. Y pour chiffrer le montant de l’indemnité d’occupation n’est guère pertinente, qu’il convient d’appliquer la méthode hôtelière ;

Attendu qu’il y a lieu de chiffrer la recette théorique hebdomadaire en fixant un taux d’occupation ;

Attendu que la fréquentation des stations de ski en dehors de la saison d’hiver est très faible, de sorte que le taux de 80 % proposé par M. Y est excessif, qu’il convient de fixer ce taux à 60 %, ce qui conduit à chiffrer la recette théorique hebdomadaire à 576 euros ;

Attendu qu’il convient de déduire la TVA au taux de 5,5 % applicable à la date de résiliation du bail, ce qui ramène la recette théorique à 550,08 euros ;

Attendu qu’il n’est pas d’usage de consentir des ristournes pour ce type de location ;

Attendu que le « taux d’effort » doit être chiffré à 25 %, habituellement retenu pour les résidences de tourisme, ce qui conduit à une valeur locative de 137,52 euros par semaine ;

Attendu que le bail se trouve résilié par la faute du preneur, qu’il n’y a en conséquence pas lieu de pratiquer un abattement pour précarité ;

Par ces motifs

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme les dispositions du jugement qui ont sursis à statuer sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation et qui ont ordonné une expertise pour en chiffrer le montant,

Statuant à nouveau, condamne la société Goelia Saint-Z à payer de ce chef à M. Y une indemnité d’occupation de 137,52 euros par semaine depuis le 21 novembre 2010, date de résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, sous déduction, le cas échéant des sommes payées pour la même période, par la société Goelia Saint- Z à titre de loyers,

Confirme pour le surplus en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Y ajoutant, condamne la société Goelia Saint-Z à payer la somme de 4 102,06 euros représentant la partie des loyers impayés non atteinte par la prescription,

Condamne la société Goelia Saint-Z à payer une indemnité supplémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Aguettaz.

Ainsi prononcé publiquement le 06 septembre 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,