COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 28 Novembre 2024

N° RG 23/00153 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HFOV

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d’ALBERTVILLE en date du 17 Novembre 2022, RG 22/00732

Appelant

M. [K] [B]

né le 22 Février 1984 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Margaux MEDIELL, avocat au barreau de CHAMBERY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C 73065-2022-003305 du 02/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHAMBERY)

Intimées

S.C.I. CHAMP DE LA BARRE dont le siège social est sis [Adresse 1] – prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat au barreau de CHAMBERY

Mme [L] [T], demeurant [Adresse 3]

sans avocat constitué

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 24 septembre 2024 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2018, la SCI Champ de la Barre, ayant pour mandataire la société Agimalp, a donné en location à M. [K] [B] et Mme [L] [T] un logement à usage d’habitation de type 2 situé au second étage du [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer initial de 484,46 euros, outre une provision sur charges de 108 euros.

Par acte sous seing privé du 11 avril 2016, la SCI Champ de la Barre a également donné en location à M. [K] [B] et Mme [L] [T] un garage situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 32 euros, outre une provision sur charges de 11 euros.

Mme [T] a donné congé de l’appartement par courrier recommandé reçu le 19 mars 2019 de l’appartement. A son départ, elle s’est portée caution solidaire pour M. [B] par acte du 20 mars 2019.

Le bailleur a, par la voix de son mandataire et par courrier recommandé du 3 juillet 2020, donné congé à M. [K] [B] pour le garage pour le 8 août 2020. Puis, il lui a signifié la reprise des lieux, par acte d’huissier du 1er septembre 2020 avec effet au 4 octobre 2020.

Par acte d’huissier du 1er septembre 2020, le bailleur a signifié son congé pour le garage à Mme [L] [T], pour le 4 octobre 2020.

Enfin, le 8 juillet 2021, la SCI Champ de la Barre a donné congé pour reprise du logement à M. [B] au profit d’un des associés, Mme [V] pour le 18 janvier 2022.

Le congé a été notifié à Mme [L] [T] en tant que caution le 5 janvier 2022, reçu le 10 février 2022.

Par actes des 1er et 2 juin 2022, la SCI Champ de la Barre a fait assigner M. [B] et Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins notamment de faire dire que le bail est résilié au 4 octobre 2020 et donc que M. [B] et Mme [T] sont occupants sans droit ni titre depuis le 5 octobre 2020, et ainsi ordonner leur expulsion du garage et ordonner l’expulsion du logement s’agissant de M. [B]. Elle sollicitait également le paiement d’arriérés locatifs.

Par jugement contradictoire du 17 novembre 2022, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

Pour le garage,

— dit que le congé donné au locataire par acte d’huissier en date du 1er septembre 2020 pour le 4 octobre 2020 a été délivré régulièrement,

— constaté la résiliation du bail en date du 11 avril 2016 à la date du 4 octobre 2020,

— dit que M. [B] et Mme [T] sont devenus occupants sans droit ni titre du garage susmentionné, depuis le 4 octobre 2020, et qu’ils doivent ainsi évacuer, délaisser, rendre libre ledit garage et à en remettre les clés à la SCI Champ de la Barre,

— ordonné à défaut de restitution volontaire l’expulsion de M. [B] et Mme [T] ainsi que tout occupant de leur chef, du garage loué si besoin est avec l’assistance de la force publique,

— condamné solidairement M. [B] et Mme [T] à payer à la SCI Champ de la Barre une somme de 862,51 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois d’octobre 2002 inclus, et majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné solidairement M. [B] et Mme [T] à payer à la SCI Champ de la Barre une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges à compter du 1er novembre 2022 et jusqu’à la libération des lieux,

Pour le logement,

— dit que le congé donné au locataire par acte d’huissier en date du 8 juillet 2021 a été délivré régulièrement à M. [B],

— constaté la résiliation du bail en date du 18 décembre 2018 portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] à la date du 18 janvier 2022,

— dit que M. [B] est devenu occupant sans droit ni titre du garage susmentionné, depuis le 18 janvier 2022, et qu’il doit ainsi évacuer, délaisser, rendre libre ledit logement et à en remettre les clés à la SCI Champ de la Barre,

— ordonné, à défaut de restitution volontaire, l’expulsion de M. [B] du logement loué ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique,

— condamné solidairement M. [B] et Mme [T] à payer à la SCI Champ de la Barre une somme de 7 520,49 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus pour le logement jusqu’au mois d’octobre 2002 inclus, et majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement

— condamné solidairement M. [B] et Mme [T] à payer à la SCI Champ de la Barre une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer du logement augmenté des charges (604,60 euros) à compter du 1er novembre 2022 et jusqu’à la libération des lieux,

— autorisé Mme [T] à s’acquitter de sa dette par 24 versements mensuels, les 23 premiers d’un montant de 200 euros, le dernier versement représentant le solde,

— dit que ces sommes devront être réglées avant le 12 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la décision,

— dit qu’au contraire, à défaut du règlement d’une seule mensualité ou d’un seul terme à son exacte échéance l’intégralité des sommes deviendra immédiatement exigibles,

— débouté la SCI Champ de la Barre du surplus de ses demandes,

— dit qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire,

— condamné in solidum M. [B] et Mme [T] aux dépens qui ne comprendront pas le procès-verbal de constat du 18 janvier 2022,

— condamné in solidum M. [B] et Mme [T] à payer à la SCI Champ de la Barre une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 30 janvier 2023, M. [B] a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 26 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [B] demande à la cour de :

— juger son appel interjeté à l’encontre du jugement déféré recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Pour le garage,

— condamné solidairement M. [B] et Mme [T] à payer à la SCI Champ de la Barre une somme de 862,51 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus pour le garage jusqu’au mois d’octobre 2022 inclus, et majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement,

— dit que le congé donné au locataire par acte d’huissier en date du 1er septembre 2020 pour le 4 octobre 2020 a été délivré régulièrement,

— constaté la résiliation du bail en date du 11 avril 2016 portant sur un garage situé [Adresse 2] à [Localité 4] à la date du 4 octobre 2020,

— dit que M. [B] et Mme [T] sont devenus occupants sans droit ni titre du garage susmentionné, depuis le 4 octobre 2020, et qu’ils doivent ainsi évacuer, délaisser, rendre libre ledit garage et à en remettre les clés à la SCI Champ de la Barre,

— ordonné à défaut de restitution volontaire l’expulsion de M. [B] et Mme [T] ainsi que tout occupant de leur chef, du garage loué si besoin est avec l’assistance de la force publique,

— condamné solidairement M. [B] et Mme [T] à payer à la SCI Champ de la Barre une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges à compter du 1er novembre 2022 et jusqu’à la libération des lieux,

Pour le logement,

— condamné solidairement M. [B] et Mme [T] à payer à la SCI Champ de la Barre une somme de 7 520,49 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus pour le logement jusqu’au mois d’octobre 2002 inclus, et majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement,

— dit que le congé donné au locataire par acte d’huissier en date du 8 juillet 2021 a été délivré régulièrement à M. [B],

— constaté la résiliation du bail en date du 18 décembre 2018 portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] à la date du 18 janvier 2022,

— dit que M. [B] est devenu occupant sans droit ni titre du garage susmentionné, depuis le 18 janvier 2022, et qu’il doit ainsi évacuer, délaisser, rendre libre ledit logement et à en remettre les clés à la SCI Champ de la Barre,

— ordonné, à défaut de restitution volontaire, l’expulsion de M. [B] du logement loué ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique,

— condamné solidairement M. [B] et Mme [T] à payer à la SCI Champ de la Barre une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer du logement augmenté des charges (604,60 euros) à compter du 1er novembre 2022 et jusqu’à la libération des lieux,

— dit qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire,

— condamné in solidum M. [B] et Mme [T] aux dépens qui ne comprendront pas le procès-verbal de constat du 18 janvier 2022,

— condamné in solidum M. [B] et Mme [T] à payer à la SCI Champ de la Barre une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

Pour le garage,

— annuler le congé délivré par acte du 1er septembre 2020 pour le 4 octobre 2020 à M. [B] portant sur le garage, dans la mesure où il ne respecte pas les formes imposées par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— débouter la SCI Champ de la barre de sa demande au titre de l’arriéré locatif portant sur le garage, dans la mesure où M. [B] est à jour de ses loyers et que la SCI Champ de la Barre ne justifie pas de la réalité de sa dette,

Pour l’appartement,

— annuler le congé délivré par acte du 8 juillet 2021 à M. [B] et portant sur l’appartement, dans la mesure où la SCI Champ de la Barre ne justifie pas d’un motif réel et sérieux dans sa décision de reprise au bénéfice de Mme [V],

— parfaire le montant de l’arriéré locatif concernant l’appartement, en tenant compte des règlements effectivement réalisés par M. [B],

En toutes hypothèses,

— lui octroyer des délais de paiement pour apurer sa dette de la manière suivante : 23 mensualités d’un montant de 200 euros, une dernière mensualité représentant le solde,

— débouter la SCI Champ de la Barre de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

rejeté la demande d’indemnisation à hauteur de 1 000 euros au titre de la résistance abusive et injustifiée de M. [B] du fait de son maintien dans les lieux,

rejeté la demande de la SCI Champ de la Barre de condamner M. [B] et Mme [T] à lui rembourser le procès-verbal de constat du 18 janvier 2022,

En tout état de cause,

— débouter la SCI Champ de la Barre des demandes formulées au titre des frais exposés en exécution de la décision de première instance, dans la mesure où il n’est pas démontré qu’ils sont imputables à M. [B],

A titre subsidiaire,

— fixer un taux de vétusté de 15% sur la somme totale de 8 519,10 euros correspondant aux réparations entreprises et ce, par année d’occupation soit 60% (8 519,10 euros – 60% = 3 407,64 euros),

— débouter la SCI Champ de la Barre de sa demande de condamnation au titre du procès-verbal de constat du 2 août 2023 et réduire à de plus justes proportions le reste des sommes sollicitées au titre des frais de commissaire de justice,

— débouter la SCI Champ de la Barre de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— débouter la SCI Champ de la Barre de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— dire que chacune des parties conservera à sa charge les dépens en cause d’appel.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 29 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI Champ de la Barre demande à la cour de :

— juger mal fondé l’appel de M. [B] selon déclaration d’appel du 30 janvier 2023,

— rectifier le dispositif du jugement déféré en ce qu’il a indiqué 'octobre 2002" au lieu de 'octobre 2022' à deux reprises, 'M. [B] est devenu occupant sans droit ni titre du garage susmentionné, depuis le 18 janvier 2022 (')' au lieu de 'M. [B] est devenu occupant sans droit ni titre du logement susmentionné, depuis le 18 janvier 2022 (')' et 'la résiliation du bail en date du 11 avril 2016« au lieu de 'la résiliation du bail en date du 19 janvier 2019 »,

— confirmer le jugement en date du 17 novembre 2022 rendu par le tribunal judiciaire d’Albertville, en ce qu’il a validé l’ensemble des congés et condamné le(s) locataire(s) et la caution à payer l’arriéré de loyers et charges ainsi que les indemnités d’occupation,

— infirmer le jugement en date du 17 novembre 2022 rendu par le tribunal judiciaire d’Albertville du chef du quantum des sommes allouées et statuant à nouveau,

condamner solidairement M. [B] et Mme [T] à lui payer la somme de 1131,71 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et des indemnités d’occupation dues jusqu’au 3 mai 2023 concernant le garage,

condamner M. [B] à lui payer la somme de 10 790,37 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et des indemnités d’occupation dues jusqu’au 3 mai 2023 concernant le logement,

condamner Mme [T] au paiement solidaire des loyers et charges et des indemnités d’occupation mises à la charge de M. [B] concernant le logement, outre actualisation ultérieure,

— confirmer le jugement en date du 17 novembre 2022 rendu par le tribunal judiciaire d’Albertville, en ce qu’il a condamné in solidum M. [B] et Mme [T] à lui payer une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance,

— infirmer le jugement en date du 17 novembre 2022 rendu par le tribunal judiciaire d’Albertville en ce qu’il a :

octroyé des délais de paiement à Mme [T],

rejeté la demande d’indemnisation à hauteur de 1 000 euros au titre de la résistance abusive et injustifiée de M. [B] du fait de son maintien dans les lieux,

rejeté sa demande de condamner M. [B] et Mme [T] à lui rembourser le procès-verbal de constat du 18 janvier 2022,

Statuant à nouveau,

— débouter Mme [T] de sa demande de délais de paiement,

— condamner M. [B] à l’indemniser à hauteur de 1 000 euros au titre de sa résistance abusive et injustifiée du fait de son maintien dans les lieux,

— condamner in solidum M. [B] et Mme [T] à lui payer le coût du procès-verbal de constat

du 18 janvier 2022, soit 489,20 euros,

En tout état de cause,

— débouter M. [B] de sa demande d’octroi de délai de paiement,

— condamner in solidum M. [B] et Mme [T] à lui payer la somme de 11 071,66 euros au titre des frais exposés en exécution de la décision de première instance,

— débouter M. [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— condamner M. [B] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel et accorder à M^e Dormeval le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

La déclaration d’appel a été signifiée à Mme [L] [T] le 8 mars 2023 (dépôt à étude), laquelle n’a pas constitué avocat. Les avant dernières conclusions de l’appelant lui ont été signifiées le 4 mai 2023, celle de l’intimé lui ont été signifiées le 26 juin 2024.

M. [K] [B] a été expulsé le 3 mai 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la résiliation des baux

1.1 Sur le congé concernant le bail portant sur le garage

M. [K] [B] expose que, bien qu’issue d’un bail différent, la location portant sur le garage constitue l’accessoire du bail de l’appartement de sorte qu’il est soumis à la loi du 6 juillet 1989 et que sa résiliation devait suivre les règles y afférentes. Il estime que ce caractère accessoire découle de la commune intention des parties lors de la conclusion du bail litigieux. Il précise que l’article 7 du bail stipule qu’en cas de bail de logement rattaché, le bail du garage prendra fin en même temps que celui de l’appartement. Il ajoute que, lui et Mme [L] [T], sont entrés en jouissance d’un appartement situé à la même adresse que le garage de sorte que le lien entre eux est indéniable. Il en déduit que le congé délivré pour le garage ne respectant pas les règles prévues par la loi du 6 juillet 1989 pour une reprise n’est pas valable.

La SCI Champ de la Barre prétend pour sa part que le bail du garage a été régularisé le 19 janvier 2019 et non le 11 avril 2016 comme indiqué par erreur sur l’instrumentum. Ce bail prévoyait la résiliation par lettre recommandée ou acte d’huissier en respectant un délai de préavis de 1 mois. Elle précise que ce délai a bien été respecté en l’espèce tant à l’égard de M. [K] [B] qu’à l’égard de Mme [L] [T]. Elle ajoute que M. [K] [B] ne respectait pas la destination du lieu en s’en servant de stockage des biens de son entreprise ce qui est interdit par le contrat. Elle précise enfin que les deux contrats de bail sont parfaitement indépendants et qu’il n’ a pas eu d’intention commune de faire du garage l’accessoire de l’appartement. Elle estime donc parfaitement régulier le congé donné aux locataires pour le garage.

Sur ce :

L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dispose que ses dispositions s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. En cas de contrats séparés, il est constant en jurisprudence que le caractère accessoire du garage doit être recherché dans la commune intention des parties (cass. civ. 3ème, 30 octobre 2012, n°11-16.394).

En l’espèce les deux baux ont été conclus auprès du même bailleur pour des locaux se situant à la même adresse : en décembre 2018, a effet au 19 janvier 2019, pour le logement (pièce intimé n°1) et le 11 avril 2016, également a effet au 19 janvier 2019 pour le garage (pièce intimé n°2). La SCI Champ de la Barre indique que la vraie date de ce dernier contrat est également le 19 janvier 2019, celle de 2016 ayant été portée par erreur. La cour observe qu’il est de toutes façons constant que le bail du garage a bien une date d’effet au 19 janvier 2019, comme l’appartement.

Ces éléments constituent autant d’indications montrant que le garage était vu, dans l’esprit des parties comme l’accessoire du logement. Il en résulte que le congé doit respecter les formes prévues par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Les actes signifiés à M. [K] [B] et à Mme [L] [T] le 1er septembre 2020 par voie d’huissier sont intitulés 'reprise du garage lot 303". Force est de constater que les conditions de résiliation par le bailleur telles que visées à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne sont pas remplies, aucun repreneur n’étant mentionné et le délai de 6 mois de préavis n’ayant pas été respecté.

Il convient de constater que le congé délivré aux locataires pour le garage par les actes du 1er septembre 2020 sont nuls. Toutefois, la règle selon laquelle l’accessoire suit le principal s’applique en la matière. Par conséquent, s’il est établi ci-dessous que le congé donné pour l’appartement l’a été valablement, il produira ses effets pour le garage. Le jugement déféré sera réformé en ce sens.

1.2 Sur le congé concernant le bail portant sur l’appartement

1.2.1 Sur le congé donné par Mme [L] [T]

Il est constant et non contesté que Mme [L] [T] a donné son congé pour le logement par lettre recommandée datée du 15 mars 2019. Elle a donc été libérée de ses obligations de locataire le 15 juin 2019, conformément au délai de préavis prévu à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La SCI Champ de la Barre ne conteste pas la validité de ce congé. Il convient de noter que, conformément à ce qui a été jugé ci-dessus et aux règles applicables en la matière, ce congé, portant sur le principal (le logement) a également et nécessairement produit ses effets sur l’accessoire (le garage). Sur ce dernier, Mme [L] [T] a donc également été libérée de ses obligations de locataire à la date du 15 juin 2019.

1.2.2 Sur le congé donné à M. [K] [B] par la SCI Champ de la Barre

La SCI Champ de la Barre a signifié à M. [K] [B] un congé pour reprise par acte d’huissier délivré le 8 juillet 2019 (pièce intimé n°9). M. [K] [B] conteste la validité de ce congé en disant que la reprise annoncée était en réalité factice et de complaisance.

L’article 13 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que : 'Les dispositions de l’article 11 et de l’article 15 peuvent être invoquées :

a) Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés'.

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : 'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur'.

En l’espèce l’acte de congé précise que la reprise est effectuée 'au profit de Melle [V] [W], actuellement domiciliée [Adresse 1] (73), associée au sein de la SCI familiale'. Le caractère réel et sérieux de la reprise est justifié par le fait que 'Melle [V] [W] habite à ce jour chez ses parents et souhaite habiter en couple. Pour cela elle a besoin d’un logement indépendant de celui de ses parents'. L’acte indique également que le congé est donné pour le 18 janvier 2022 et contient la reproduction intégrale des dispositions légales.

Il convient de constater que le congé litigieux est régulier en la forme, tant sur les mentions obligatoires et la qualité de la personne du repreneur, que sur le délai de préavis de 6 mois.

En ce qui concerne le motif du congé, il est constant en jurisprudence que le congé n’est valable que s’il s’agit pour le repreneur, d’habiter les lieux à titre de résidence principale (cass. civ 3ème, 4 novembre 2003, n°02616.391). En l’espèce, l’acte indique clairement que tel est bien le cas (habiter en couple). Il convient de relever que le bailleur apporte la preuve que le repreneur habite effectivement les lieux loués (pièces n°31 et 32) depuis une période (novembre 2023) compatible avec celle de la libération effective du bien en mai 2023, laquelle a été suivie de travaux de remise en état en août et en septembre 2023 (pièces n°27, 28 et 33). Quant au fait que la repreneuse habitait dans la région parisienne et non pas à l’adresse indiquée dans l’acte de reprise il est indifférent. En effet, la SCI Champ de la Barre démontre que l’adresse indiquée pouvait correspondre a minima à un domicile au sens juridique, et donc à une adresse où l’intéressée était juridiquement joignable, adresse qui figure d’ailleurs sur les certificats d’immatriculation et d’assurance de son véhicule automobile (pièce intimé n°21). Enfin le motif fondé sur le souhait pour la repreneuse de venir travailler dans la région d'[Localité 4] n’est pas sérieusement contredit par M. [K] [B].

Par conséquent il y a lieu de dire que le congé donné par la SCI Champ de la Barre à M. [K] [B] pour l’appartement est valable, qu’il étend ses effets à l’accessoire que constitue le garage, le tout à compter du 18 janvier 2022. Le jugement déféré sera réformé en ce sens.

1.3 Sur les effets du congé

En ce qui concerne Mme [L] [T] il n’est pas prétendu qu’elle a continué à occuper les lieux loués (appartement et garage) après la date du 15 juin 2019. Dès lors, aucune occupation sans droit ni titre n’est établie à son égard. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il lui a ordonné de libérer les locaux du garage sous peine d’expulsion et l’a condamnée, pour le garage, à payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges.

En ce qui concerne M. [K] [B], il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il :

— a dit que l’intéressé est devenu occupant sans droit ni titre du logement et du garage, sauf à dire que la date est la même pour les deux locaux, soit le 18 janvier 2022 ;

— a ordonné à l’intéressé de libérer les lieux sous peine d’expulsion,

— condamné M. [K] [B] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer du logement et du garage augmenté des charges, sauf à dire que cette indemnité est due à compte du 19 janvier 2022 et jusqu’à la libération complète des lieux.

Par conséquent, la demande de rectification d’erreur matérielle du jugement est devenue sans objet, le présent arrêt remplaçant le jugement déféré.

2. Sur les arriérés locatifs

2.1 Sur les arriérés locatifs du garage

En ce qui concerne les arriérés locatifs sur le garage, la SCI Champ de la Barre réclame une somme de 1 131,71 euros pour la période courant du 1er octobre 2020 au 31 mars 2023 au titre des loyers ou des indemnités d’occupation. M. [K] [B] conteste ces sommes et reproche au bailleur de ne pas fournir de décompte clair et donc de ne pas démontrer la réalité de sa créance.

Sur ce :

Il convient de relever que la réalité de la créance détenue par SCI Champ de la Barre contre M. [K] [B] résulte du contrat de bail pour le loyer et les charges et de la décision de condamnation en ce qui concerne les indemnités d’occupation. Le bailleur produit des décomptes indiquant clairement le montant des loyers, charges indemnités d’occupation dues jusqu’au 3 mai 2023, déduction faite d’un dépôt de garantie de 23 euros (pièces n°18 et 25). M. [K] [B] ne conteste pas ne pas avoir réglé ces sommes mais se contente de critiquer la clarté du décompte. Il convient donc de condamner M. [K] [B] à payer à la SCI Champ de la Barre la somme de 1 131,71 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2022 date du jugement entrepris. Mme [L] [T] s’est engagée solidairement à cautionner le paiement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, intérêts et indemnités et conséquence pécuniaires de la résiliation pour 'les locaux loués au [Adresse 2] à [Localité 4]' (pièce intimé n°4). L’adresse du logement et du garage étant identiques, l’acte de caution n’opérant aucune distinction et la location du garage étant l’accessoire du logement principal, il convient de condamner solidairement Mme [L] [T] au paiement de cette somme. Le jugement déféré sera réformé en ce sens.

2.2 Sur les arriérés locatifs du logement

La SCI Champ de la Barre réclame une somme globale de 10 790,37 euros comprenant 1 838,39 euros arrêtée au 18 janvier 2022, au titre des loyers et charges, le reste représentant les indemnités d’occupation courant jusqu’au 5 mai 2023. M. [K] [B] ne conteste pas devoir des sommes à la SCI Champ de la Barre mais en discute le montant. Il prétend que les décomptes fournis ne sont pas exacts et qu’il conviendra de parfaire le montant de sa dette.

La cour relève que M. [K] [B] qui se prétend libéré d’une partie de la dette, puisqu’il en conteste le montant, n’apporte pas la preuve qui lui incombe de ce qu’il se serait partiellement libéré de celle-ci. La SCI Champ de la Barre pour sa part produit un décompte (pièce n°24) faisant apparaître une dette locative d’un montant de 11 974,04 euros comprenant les loyers et charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de juin 2023 compris. Or, comme elle l’explique dans ses conclusions, M. [K] [B] a été expulsé des lieux le 3 mai 2023. Il convient donc de déduire de ce montant les indemnités d’occupation des mois de mai et juin (621,93 x2 = 1 243,86) et d’ajouter le montant dû pour les 3 premiers jours de mai (621,93 : 30 = 20,731 ; 20,731 x 3 = 62,19). Ainsi le total de l’arriéré locatif de l’appartement doit être arrêté à la somme de [11 974,04 – 1 243,86] + 62,19 = 10 792,37. La SCI Champ de la Barre limite sa demande à la somme de 10 790,37 euros.

M. [K] [B] en qualité de locataire et Mme [L] [T] en qualité de caution seront donc condamnés solidairement à payer à la SCI Champ de la Barre la somme de 10 790,37 euros au titre des arriérés locatifs de l’appartement, outre intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2022 date du jugement entrepris.

3. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La SCI Champ de la Barre sollicite, auprès de M. [K] [B], une somme de 1 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de la résistance abusive de ce dernier. Elle lui reproche de n’avoir pas donné suite aux congés qui lui ont été délivrés, malgré les nombreuses démarches tendant à la recherche d’une issue amiable au contentieux.

Il convient de rappeler, après le premier juge, que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière. En l’espèce, M. [K] [B] n’a pas donné suite aux congés délivré dans la mesure où il en contestait la validité. Le fait qu’il a cessé tout paiement relève de ses obligations locatives et ne permet pas de caractériser une malice, une mauvaise foi ou une erreur grossière. Dès lors, c’est à bon droit que le juge des contentieux de la protection a rejeté la demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

4. Sur les frais exposés par la SCI Champ de la Barre

La SCI Champ de la Barre dit avoir été contrainte d’exposer des frais don’t elle sollicite le remboursement. Elle note ainsi qu’elle a dû :

— faire appel à une entreprise pour dégager les encombrants laissés dans le garage et l’appartement (645 euros),

— faire réaliser des travaux avant que la repreneuse puisse occuper le bien (6 756,75 euros),

— faire réparer la porte du garage détériorée (1 762,35 euros),

— engager des frais de commissaire de justice (1 907,56 euros).

Elle précise que si l’expulsion a été effectuée quelques mois avant le constat d’huissier du mois d’août 2023, l’huissier instrumentaire avait conservé par devers lui les clés de l’appartement de sorte que ce dernier n’a pas pu être dégradé par d’autres personnes que le locataire lui-même du temps de son occupation des lieux.

M. [K] [B] précise, pour le coût du procès-verbal de sortie des lieux, que rien ne s’opposait à l’établissement d’un état des lieux amiable, de sorte que le coût doit être entièrement supporté par la SCI Champ de la Barre. Pour les autres frais il rappelle qu’il a été expulsé le 3 mai 2023 et qu’il n’est donc pas possible de lui imputer des dégradations constatées ultérieurement. Sur le débarras des encombrants il prétend avoir été empêché d’accéder dans les lieux pour terminer son déménagement. Sur l’état de l’appartement il signale que l’état des lieux d’entrée faisait mention d’un certain nombre de dégradations et, qu’à tout le moins, dans la mesure où il est resté 4 ans dans les lieux, il doit être fait application d’un coefficient de vétusté sur la base d’un taux de 60 %.

Sur ce :

La cour relève que M. [K] [B] ne produit, au soutien de ses prétentions, que l’état des lieux d’entrée.

4.1 Sur l’enlèvement des encombrants

La SCI Champ de la Barre produit des photographies, non contestées par M. [K] [B] (pièce n°26) dont celle montrant l’intérieur du garage, reprise dans le constat d’huissier du 3 août 2023 (pièce n°27). Ces images montrent de très nombreux meubles, objets et cartons qui ont été laissés dans les lieux loués. M. [K] [B] ne démontre pas, comme il l’affirme pourtant, avoir été empêché de les retirer. La SCI Champ de la Barre produit une première facture du 1er août 2023 correspondant à un 'forfait aide débarras (8h maximum)' outre frais de transport, pour un montant de 225 euros (pièce n°29). Elle produit une seconde facture de août 2023 (pièce n°29) pour un montant de 420 euros mais dont aucun élément ne permet de la rattacher à l’enlèvement d’encombrant. Les conditions générales figurant au dos de cette facture montre que le prestataire intervient pour des services de ménage et de repassage. Par conséquent, cette facture sera écartée et M. [K] [B] sera condamné à payer à la SCI Champ de la Barre la somme de 225 euros au titre de l’enlèvement des encombrants. Mme [L] [T], au regard du contenu de son engagement de caution sera condamnée solidairement au paiement de cette somme.

4.2 Sur les travaux

La SCI Champ de la Barre évoque les 'travaux considérables’ qu’elle a été obligée d’entreprendre pour que la repreneuse puisse occuper le bien. Elle produit deux factures pour l’appartement (pièces n°33) montrant que les travaux en question concernent :

— le remplacement du sol,

— la peinture des murs et des plafonds du salon, de la cuisine et de la chambre,

— la reprise de la porte de WC,

— le changement de la façade coulissante du placard,

— la réparation du système de la baie vitrée coulissante.

Elle produit également deux factures d’un même montant concernant le remplacement de la porte du garage : une du mois de septembre 2023 (pièce n°29), l’autre du mois de juillet 2024 (pièce n°35).

Il est constant qu’il n’existe pas d’état des lieux d’entrée pour le garage. Pour l’appartement (pièce appelant n°3), la quasi totalité des items font état, pour les éléments concernés par les travaux d’un bon état ; il est signalé des traces sur les murs de la cuisine et du salon (séjour). Aucun état des lieux de sortie n’a été fait ni pour le garage, ni pour l’appartement. La SCI Champ de la Barre a en effet fait intervenir un huissier mais en dehors des règles prévues par l’article 3-2 alinéa 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la SCI Champ de la Barre ne démontrant pas qu’il existait une impossibilité d’établir un état des lieux amiable et contradictoire et ne rapportant pas la preuve du respect des règles de convocations en vue d’un état des lieux pour le mois d’août 2023.

Le constat produit a eu lieu 3 mois après l’expulsion mais le procès-verbal d’expulsion mentionnait l’obligation pour le locataire de retirer les meubles dans le délai de 2 mois (pièce intimé n°22) et M. [K] [B] reconnaît dans ses écritures qu’il avait commencé à procéder à son déménagement (conclusions p.18) et, comme rappelé ci-dessus, ne montre pas la réalité de l’obstacle qui aurait été mis à ce qu’il puisse poursuivre.

La cour relève, d’après le constat du mois d’août :

— en ce qui concerne le sol, il n’est fait état que de deux carreaux plastique abîmés ; dès lors le remplacement total, n’est pas justifié et la somme de 398 euros hors taxe ne sera pas retenue ;

— en ce qui concerne la cuisine les murs sont signalés comme 'crasseux, graisseux et poussiéreux’ ; aucune observation n’est faite quant au plafond ; dès lors la SCI Champ de la Barre ne justifie pas qu’il était nécessaire de refaire à neuf l’ensemble des peintures en raison de l’usage des lieux par le locataire ; un simple nettoyage semblait ici suffisant ; aucune observation n’est faite sur l’état des murs ou du plafond du séjour ; pour la chambre le sol est noté comme sale et il n’y a pas d’observation sur l’état des murs ; le plafond est indiqué comme noirci en périphérie ; dès lors la SCI Champ de la Barre ne justifie pas la mise à la charge du locataire de la remise à neuf des peintures des murs et du plafond, le caractère noirci du seul plafond de la chambre et seulement en périphérie pouvant relever de l’usure normale des lieux, qui n’étaient pas à neuf à l’entrée dans les lieux, pendant les quelques années de location de M. [K] [B] ; dès lors la somme de 4 760 euros hors taxe de peinture ne sera pas retenue ;

— en ce qui concerne la porte des toilettes, il est indiqué qu’elle est impactée et sale, ce qui justifie les réparations entreprises pour 140 euros hors taxe ; dans la mesure où les réparations sont avant tout dues aux impacts, aucun coefficient de vétusté ne sera appliqué ; il convient donc de retenir la somme de 154 euros TTC pour la porte des toilettes ;

— en ce qui concerne la baie vitrée, il est noté l’absence de poignées, justifiant la réparation entreprise ; il convient de retenir à ce titre la somme de 284,35 euros TTC ;

— en ce qui concerne les portes coulissantes du placard, il est noté qu’elles sont cassées ce qui justifie, là encore, la réparation à hauteur de 654,50 euros TTC.

Pour la porte du garage, le constat note que la porte est détériorée et provisoirement réparée. Toutefois, il n’est pas établi que l’accès extérieur à ce garage était limité au seul M. [K] [B]. Par conséquent, la dégradation de la porte du garage ne peut pas être imputée avec certitude à M. [K] [B]. Dès lors la somme de 1 762,35 euros ne sera pas retenue.

Il résulte de ce qui précède que M. [K] [B] sera condamné à payer à la SCI Champ de la Barre la somme totale de 1 317,85 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt au titre des réparations et frais. En raison du contenu de son engagement de caution, Mme [L] [T] sera condamnée solidairement au paiement de cette somme.

4.3 Sur les frais du commissaire de justice

La SCI Champ de la Barre sollicite la condamnation de M. [K] [B] à la somme de 1 907,56 euros. Elle produit un décompte (pièce n°34) dont le total ne correspond pas à la somme demandée. Dans la mesure où elle ne détaille pas précisément les frais dont elle sollicite le remboursement, la cour n’est pas en mesure d’en contrôler la régularité. La SCI Champ de la Barre sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La SCI Champ de la Barre demande aussi le remboursement du coût du constat du 18 janvier 2022 à hauteur de 489,20 euros. Ce constat (pièce intimé n°16) correspond à la venue de l’huissier de justice pour réaliser un état des lieux ce qui s’est révélé impossible, personne n’ayant ouvert la porte. Or, comme il a été relevé ci-dessus, la SCI Champ de la Barre ne démontre pas l’impossibilité d’établir un état des lieux amiable, ni l’existence d’une convocation préalable envoyée au locataire par l’huissier de justice. En conséquence, la SCI Champ de la Barre sera déboutée de sa demande à ce titre. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

5. Sur les délais de paiement

En ce qui concerne Mme [L] [T], la cour constate que le jugement lui accordant des délais de paiement ne comporte aucune explication sur les raisons de cet octroi, ne visant que 'la situation de Madame [T] [L]'. Dans la mesure où l’intéressée n’a pas constitué avocat à hauteur d’appel, la cour ne dispose d’aucun élément lui permettant de lui accorder des délais. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point et Mme [L] [T] déboutée de sa demande en délais de paiement.

En ce qui concerne M. [K] [B], il propose de régler l’arriéré locatif en 23 mensualités de 200 euros et une 24ème couvrant le solde. Il ne fournit toutefois aucun élément permettant d’apprécier sa situation au regard de ses ressources et de ses charges. En outre, l’échéancier qu’il propose ne permettrait que de solder une petite partie de la dette seulement en 23 mois (4 300 euros). Or M. [K] [B] ne démontre pas en quoi il serait dans la capacité, deux ans après le présent arrêt à pouvoir payer en une seule fois une somme de plus de 8 000 euros en ne s’en tenant qu’au principal de l’arriéré locatif. Dès lors, M. [K] [B] sera débouté de sa demande en délais de paiement.

6. Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

M. [K] [B] et Mme [L] [T] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de première instance d’appel, par application de l’article 696 du code de procédure civile et qui seront recouvrés, à l’égard de M. [K] [B], dans les conditions prévues à l’article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991, maître Dormeval avocat, étant autorisée au besoin à recouvrer directement auprès de lui ceux d’appel dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront les frais d’huissier engagés pour l’expulsion de M. [K] [B].

Il n’est pas inéquitable de faire supporter par M. [K] [B] et Mme [L] [T] partie des frais irrépétibles exposés par la SCI Champ de la Barre en première instance et à hauteur d’appel. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il les a condamnés in solidum à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront condamnés à lui payer une nouvelle sommes de 600 euros au même titre en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision de défaut,

Réforme partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau sur le tout pour plus de clarté,

Dit nul le congé concernant le bail du garage délivré à M. [K] [B] et à Mme [L] [T] par acte d’huissier délivré le 1er septembre 2020,

Déboute la SCI Champ de la Barre sa demande tendant à ordonner à Mme [L] [T] de libérer les locaux du garage sous peine d’expulsion et de la condamner, pour le garage, à payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer,

Dit que le congé valablement donné par Mme [L] [T] pour l’appartement produit ses effets sur le bail du garage,

Constate à l’égard de Mme [L] [T] la résiliation du bail du garage à la date du 15 juin 2019

Dit valable le congé délivré par la SCI Champ de la Barre à M. [K] [B] sur l’appartement,

Dit que le congé délivré contre M. [K] [B] sur l’appartement produits ses effets sur le bail du garage,

Constate à l’égard de M. [K] [B] la résiliation du bail de l’appartement et du garage à la date du 18 janvier 2022,

Condamne solidairement M. [K] [B] et Mme [L] [T] à payer à la SCI Champ de la Barre la somme de 1 131,71 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2022 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues pour la location du garage,

Condamne solidairement M. [K] [B] et Mme [L] [T] à payer à la SCI Champ de la Barre la somme de 10 790,37 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2022 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues pour la location du logement,

Condamne solidairement M. [K] [B] et Mme [L] [T] au paiement de la somme de 1 317,85 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt au titre des frais et réparations,

Déboute la SCI Champ de la Barre de sa demande au titre du constat du 18 janvier 2022,

Déboute la SCI Champ de la Barre de sa demande au titre des frais de commissaire de justice,

Déboute la SCI Champ de la Barre de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Déboute M. [K] [B] et Mme [L] [T] de leurs demandes en délais de paiement,

Condamne in solidum M. [K] [B] et Mme [L] [T] aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés, à l’égard de M. [K] [B], dans les conditions prévues à l’article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991, maître Clarisse Dormeval avocat, étant autorisée au besoin à recouvrer directement auprès de lui ceux d’appel dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

Condamne in solidum M. [K] [B] et Mme [L] [T] à payer à la SCI Champ de la Barre la somme globale de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et la cause d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 28 novembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies : 28/11/2024

M^e Margaux MEDIELL

M^e Clarisee DORMEVAL

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