MINUTE N° 24/380

Copie exécutoire à :

— M^e Noémie BRUNNER

— M^e Valérie PRIEUR

— M^e Katja MAKOWSKI

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 02 Septembre 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/03973 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IFXM

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 octobre 2023 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg

APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM''E:

Madame [I] [U]

[Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/4261 du 12/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par M^e Noémie BRUNNER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS INCIDEMMENT APPELANTS :

Monsieur [H] [T]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Valérie PRIEUR, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [G] [P] [R] [W]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Katja MAKOWSKI, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 mai 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing privé du 29 novembre 2012, Monsieur [H] [T] a donné à bail à usage d’habitation à Madame [I] [U] une chambre dans un logement de trois pièces situé [Adresse 1] à [Localité 5], et ce moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 400 € outre 50 € à titre de provision sur charges.

Monsieur [G] [W] s’est engagé à titre de caution solidaire des engagements pris par la locataire.

Le bailleur a fait signifier à Madame [I] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement d’une somme de 10 945 € au titre des loyers et charges impayés et défaut de justification de l’assurance.

Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [G] [W] par acte signifié le 19 octobre 2021.

Par acte d’huissier signifié les 3 et 6 janvier 2022, Monsieur [H] [T] a fait assigner Madame [I] [U] et Monsieur [G] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins, dans le dernier état de la procédure, de voir constater la résiliation du bail, voir prononcer l’expulsion de la locataire, voir condamner solidairement les défendeurs à lui payer les sommes de 11 758 € au titre des loyers et charges impayés, 11 560 € à titre de dommages intérêts pour impossibilité de relouer les deux autres chambres et 2 399 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [H] [T] a également sollicité la condamnation de Madame [I] [U] à lui remettre la clé de la porte d’entrée de l’appartement dans un délai de huit jours et à défaut a sollicité l’autorisation de faire intervenir un serrurier aux frais de Madame [I] [U].

Concluant au rejet des demandes présentées par Monsieur [H] [T], Madame [I] [U] a sollicité la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 24 000 € en réparation de son préjudice de jouissance lié à l’indécence du logement et ce, pour la période du 29 novembre 2012 au jour de la demande. Subsidiairement, elle a sollicité l’octroi de larges délais de paiement.

Monsieur [W] a contesté la qualité à agir de Monsieur [T], a conclu à la nullité de son engagement de caution et subsidiairement a fait valoir que celui-ci s’était éteint le 28 novembre 2021.

Il a sollicité la condamnation de Monsieur [T] à lui payer des dommages intérêts pour préjudice résultant de son inaction, la compensation judiciaire des sommes dues, plus subsidiairement il a demandé l’octroi d’un délai de paiement sur deux ans et la condamnation du demandeur à lui payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 13 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— constaté la résiliation du contrat de bail au 6 octobre 2021,

— ordonné en conséquence l’expulsion de Madame [I] [U] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après signification du commandement d’avoir à libérer les locaux,

— dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par le code des procédures civiles d’exécution,

— dit que le cautionnement établi par Monsieur [W] au profit de Monsieur [H] [T] est valide et régulier,

— condamné solidairement Madame [I] [U] et Monsieur [G] [W] à verser à Monsieur [H] [T] la somme de 11 308 € au titre des loyers et charges impayés au 29 novembre 2021,

— condamné Monsieur [H] [T] à payer à Madame [I] [U] la somme de 7 560 € à titre de dommages intérêts pour trouble de jouissance résultant de la délivrance d’un logement insalubre,

— prononcé la compensation judiciaire des sommes dues,

— dit de ce fait Madame [I] [U] et Monsieur [G] [W] solidairement redevables du solde en résultant soit 3 748 €, sous réserve du bénéfice du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire accordé à Madame [I] [U] par décision du 23 mars 2022 emportant pour elle effacement de cette dette,

— accordé à Monsieur [G] [W] un délai de deux ans pour s’acquitter de sa dette et dit qu’il devra le faire en vingt-trois mensualités de 156 € chacune la vingt-quatrième mensualité soldant la dette en principal intérêt et frais,

— dit que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant le prononcé du jugement,

— dit que faute de règlement de deux mensualités aux échéances convenues, la totalité de la dette sera immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité,

— condamné Madame [I] [U] à payer à Monsieur [H] [T] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges (450 €) du 7 octobre 2021 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer,

— débouté Monsieur [H] [T] de sa demande de dommages intérêts et de sa demande d’autorisation de faire changer la serrure aux frais de Madame [I] [U],

— débouté Monsieur [G] [W] de sa demande de dommages intérêts,

— débouté chacune des parties de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— partagé les frais et dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de la notification à la préfecture, par tiers entre Monsieur [H] [T], Madame [I] [U] et Monsieur [G] [W],

— rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

Madame [I] [U] a interjeté appel à l’encontre de cette décision suivant déclaration en date du 3 novembre 2023, intimant tant Monsieur [H] [T] que Monsieur [G] [W].

L’affaire a été fixée à bref délai en application de l’article 905 du code de procédure civile, suivant ordonnance du président de la chambre en date du 27 novembre 2023.

Par dernières écritures le 22 mai 2024, Madame [I] [U] a conclu à l’infirmation du jugement s’agissant des dispositions la concernant, sauf en ce qu’il a débouté Monsieur [H] [T] de sa demande de dommages intérêts et de sa demande d’autorisation de faire changer la serrure à ses frais et en ce qu’il l’a débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de :

I À titre principal

— constater que Madame [I] [U] est recevable et bien fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution,

— débouter Monsieur [H] [T] de l’intégralité de ses demandes,

II Sur les demandes subsidiaires

— déclarer les demandes de Madame [I] [U] recevables et bien fondées,

— réduire le montant du loyer à hauteur de 100 € par mois sur la période du 29 novembre 2012 au 6 décembre 2021, soit sur une période de neuf ans, en réparation du préjudice de jouissance subi,

En conséquence, condamner Monsieur [H] [T] à verser à Madame [I] [U] une somme de 10 800 € à ce titre,

— ordonner la compensation des créances réciproques,

Si une quelconque somme devait rester à la charge de Madame [I] [U],

— accorder les plus larges délais de paiement à Madame [I] [U] pour s’acquitter de sa dette, sur 24 mensualités,

Si le jugement devait être confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du contrat de bail,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 350 € par mois jusqu’au 7 avril 2024, date à laquelle les lieux ont été libérés et débouter Monsieur [H] [T] de ses demandes pour le surplus,

III En toute hypothèse,

— condamner Monsieur [H] [T] à rembourser à Madame [I] [U] la somme de 896,51 € au titre du coût de l’assurance dépannage électricité,

— condamner Monsieur [H] [T] à verser Madame [I] [U] la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

— ordonner la compensation de ces sommes avec toutes sommes qui pourraient être mises à la charge de Madame [I] [U],

— condamner Monsieur [H] [T] aux dépens de la procédure de première instance,

Sur appel incident

— déclarer l’appel incident de Monsieur [H] [T] mal fondé, le rejeter,

— débouter Monsieur [H] [T] de l’intégralité de ses demandes formées à ce titre,

En tout état de cause

— débouter Monsieur [H] [T] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Monsieur [H] [T] à payer à Madame [I] [U] une somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 1°du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [H] [T] aux dépens de la procédure d’appel.

Au soutien de son appel, Madame [I] [U] se réfère aux dispositions de l’article 1719 1° du code civil stipulant que lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Elle conteste que l’invocation de l’exception d’inexécution en raison de la location d’un logement indécent puisse caractériser une demande nouvelle et comme telle irrecevable en appel.

En tout état de cause, elle conteste la mise en compte d’une somme de 50 € par mois à titre d’avance sur charges alors même qu’aucun décompte de charges ne lui a jamais été adressé.

Elle fait valoir avoir habité depuis plus de dix ans un logement totalement insalubre et que le bailleur n’a jamais remédié aux difficultés en dépit de nombreuses interpellations.

Elle estime que son préjudice de jouissance subi durant neuf années doit être réparé sur la base de 100 € par mois, soit un total de 10 800 € qui doit venir en compensation avec les sommes

dues au bailleur et considère que cette demande ne se heurte pas à la prescription triennale, ne s’agissant pas d’une demande de remboursement de loyers en tant que tels et s’agissant en outre d’un moyen de défense qui échappe à la prescription.

Elle indique percevoir l’aide juridictionnelle, être bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé et avoir déposé un dossier de surendettement en cours.

Elle demande encore le remboursement de sommes qu’elle a été contrainte d’exposer, en raison de l’inaction du bailleur, pour un total de 896,51 € au titre d’une assurance dépannage électricité plomberie.

Enfin, elle assure avoir subi un préjudice moral tant à raison du comportement du bailleur qu’à raison de l’état de l’appartement dans lequel elle s’est trouvée contrainte de vivre à défaut de pouvoir se reloger facilement.

Par dernières écritures notifiées le 11 mars 2024, Monsieur [G] [W] demande à la cour de :

Vu la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989,

les articles 1240, 1343-5, 1347 et suivants, 2293,2294,2298 du code civil

l’ensemble des pièces apportées aux débats dont le bail du 29 novembre 2011,

Sur l’appel principal

Statuer ce que de droit,

Sur l’appel incident

À titre principal,

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a dit l’acte de cautionnement valide et régulier,

— dire en conséquence que l’engagement de caution sollicité le 29 novembre 2012 à l’encontre de Monsieur [G] [W] est nul,

— rejeter à ce titre toute demande de condamnation à l’encontre de Monsieur [W],

— débouter Monsieur [H] [T] de son appel incident,

À titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit que l’engagement de caution s’est éteint au 29 novembre 2021, en ce qu’il a dit que Monsieur [W] n’est pas tenu des indemnités d’occupation et

qu’il pourra s’acquitter du paiement de toutes sommes après compensation judiciaire entre les condamnations par mensualités sur la période de vingt-quatre mois,

— dire en conséquence que Monsieur [W] bénéficiera de toute réduction de la dette, y compris par compensation judiciaire entre les condamnations retenues en cause d’appel,

— dire que Monsieur [W] bénéficiera des dispositions de l’article 2298 du code civil,

— dire qu’il bénéficiera d’un étalement des règlements par mensualités sur une période de vingt-quatre mois,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté Monsieur [W] de sa demande en réparation pour action tardive du bailleur, lui causant préjudice,

— dire en conséquence que l’inaction de Monsieur [H] [T] à l’encontre de la locataire pendant près de deux années cause préjudice à Monsieur [G] [W],

— condamner en conséquence Monsieur [H] [T] à payer à Monsieur [W] une somme de dommage intérêts égale au montant total de la condamnation retenue à l’encontre de lui-même en tant que caution,

— ordonner la compensation judiciaire entre les condamnations,

— débouter Monsieur [H] [T] de son appel incident,

— condamner Monsieur [H] [T] à payer à Monsieur [G] [W] la somme de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [W] fait d’abord valoir que Monsieur [H] [T] dirige ou a dirigé un certain nombre de sociétés civiles immobilières avec comme objet social la location de divers biens ; que s’il affirme avoir acheté à titre personnel l’immeuble [Adresse 1], il ne démontre pas qu’il ne serait pas actuellement intégré au patrimoine de l’une de ses SCI en activité, hypothèse dans laquelle la SCI en question n’aurait pu solliciter sa caution en vertu de l’article 55 de la loi 2009-323 du 25 mars 2009 ; que son cautionnement n’est pas valable dans la mesure où, d’une part il n’a pas reçu copie de l’acte de cautionnement, où, d’autre part, l’acte de cautionnement ne mentionne pas l’indice exact de révision du loyer, tel qu’il figure au contrat de location et qu’enfin, si l’acte comporte bien une mention manuscrite de sa main, il ne reproduit dans son intégralité ni le libellé imprimé ni la formule sacramentelle prévue à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version du 26 novembre 2009 au 27 mars 2014.

À titre subsidiaire, il se prévaut de l’article 2298 du code civil pour invoquer l’état d’insalubrité du logement,fondant en l’espèce une réduction de loyer.

Soulignant que le premier impayé est apparu au mois de mars 2019, il estime que par son inaction volontaire sur plus de deux ans, Monsieur [H] [T] a directement nui à ses intérêts en l’empêchant de bénéficier de la protection par subrogation prévue à l’article 2308 du code civil notamment parce que la situation d’endettement actuel de la locataire ne pourrait lui permettre aucun remboursement eu égard à l’ampleur de la dette que Monsieur [H] [T] a ainsi laissé se constituer.

Par dernières écritures notifiées le 24 mai 2024, Monsieur [H] [T] demande à la cour de :

Sur l’appel principal de Madame [I] [U] :

— déclarer l’appel principal mal fondé,

En conséquence :

— le rejeter,

— débouter Madame [I] [U] de l’intégralité de ses demandes,

Sur l’appel incident de Monsieur [W] :

— déclarer l’appel incident de Monsieur [W] mal fondé,

En conséquence :

— confirmer le jugement entrepris sous réserve de l’appel incident formé par Monsieur [H] [T],

Sur l’appel incident de Monsieur [H] [T] :

— déclarer l’appel recevable et bien-fondé,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné à payer à Madame [I] [U] la somme de 7 560 € à titre de dommages intérêts, en ce qu’il a prononcé la compensation judiciaire des sommes dues, en ce qu’il a dit de ce fait Madame [I] [U] et Monsieur [W] solidairement redevables du solde résultant soit la somme de 3 748 € sous réserve du bénéfice du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire accordé à Madame [I] [U] par décision du 23 mars 2022 emportant effacement de la dette, en ce qu’il a accordé des délais de paiement à Monsieur [W], en ce qu’il a débouté Monsieur [H] [T] de sa demande de dommages intérêts et de sa demande

d’autorisation de faire changer les serrures aux frais de Madame [I] [U] et en ce qu’il a ordonné le partage des frais et dépens par tiers et l’a débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le confirmer pour le surplus,

Et, statuant à nouveau dans cette limite :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la résiliation du bail litigieux par confirmation et adjonction de motifs, subsidiairement prononcer la résiliation du bail litigieux avec les mêmes conséquences : expulsion et condamnation du locataire à payer une indemnité d’occupation de 450 € par mois, avec indexation conformément au bail, à compter du 6 décembre 2021,

— subsidiairement, en cas d’infirmation sur la résiliation du bail, condamner solidairement Madame [I] [U] et Monsieur [W] au paiement de la somme de 24 358 € au titre des arriérés locatifs dus à la sortie des lieux le 30 avril 2024 (11 308 € au titre des loyers dus fins novembre 2021 plus 13 050 € au titre des loyers de décembre 2021 à avril 2024 inclus),

— condamner solidairement Madame [I] [U] et Monsieur [G] [W] au paiement de la somme de 35 020 € à titre de dommages intérêts pour l’impossibilité de louer les deux autres chambres de l’appartement avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

— enjoindre à Madame [I] [U] de restituer à Monsieur [H] [T] la clé de la porte d’entrée de l’appartement objet du contrat de location au plus tard dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, et à défaut, autoriser Monsieur [H] [T] à faire intervenir un serrurier de son choix qui procédera à l’ouverture de la porte dont le coût sera mis à la charge de Madame [I] [U],

— déclarer irrecevable la demande relative à l’exception d’inexécution pour être une demande nouvelle à hauteur d’appel,

— déclarer irrecevable la demande de diminution du loyer pour la période antérieure au 11 octobre 2016 pour cause de prescription, mal fondée pour le surplus, subsidiairement réduire le montant sollicité à de plus justes proportions,

— déclarer la demande en remboursement des sommes exposées au titre de l’assurance dépannage- électricité- plomberie irrecevable, à tout le moins mal fondée,

— déclarer la demande de dommages intérêts en réparation du préjudice moral irrecevable, à tout le moins mal fondée,

En conséquence :

— débouter Madame [I] [U] et Monsieur [W] de l’intégralité de leurs demandes,

Très subsidiairement, rejeter les demandes de délais de paiement, à défaut les assortir d’une clause cassatoire,

En tout état de cause :

— condamner solidairement Madame [I] [U] et Monsieur [W] à payer à Monsieur [H] [T] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

— condamner solidairement Madame [I] [U] et Monsieur [W] à payer à Monsieur [H] [T] la somme de 2 160 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— condamner solidairement Madame [I] [U] et Monsieur [W] aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris les frais de procès-verbal d’état des lieux de sortie et l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de l’arrêt à intervenir par voie d’huissier, et en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissement visés par le décret n° 2016-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fond interprofessionnel de l’accès au droit et à la justice.

Au soutien, Monsieur [H] [T] fait valoir que la clause résolutoire était acquise au regard du seul défaut de production de l’assurance locative ; que Madame [I] [U] ne peut se prévaloir de l’article 1719 1°du code civil, la demande au titre de l’exception d’inexécution étant irrecevable en cause d’appel comme nouvelle et mal-fondée dès lors que Madame [I] [U] a toujours fait obstruction à l’intervention des entreprises qui devaient réaliser les travaux qu’il avait commandés ; que Madame [I] [U] qui, devant le premier juge, demandait l’allocation de dommages intérêts exerce devant la cour une action visant à minorer le montant du loyer de sorte qu’il s’agit d’une nouvelle demande et partant irrecevable ; que la prescription est en tout état de cause triennale de sorte que la réduction de loyer ne pourrait être accordée qu’à compter du 11 octobre 2019.

Il fait grief au premier juge de n’avoir pas tiré les conséquences du constat de l’absence d’état des lieux d’entrée et suggère que le logement, présumé avoir été loué en bon état, a pu se dégrader du fait d’un manque d’entretien ou de dégradations commises par la locataire, qui ne peut pas exiger de bénéficier des normes d’un logement neuf dans un immeuble datant du milieu du XIXe siècle.

Il entend engager la responsabilité de Madame [I] [U] qui a fait changer les clés de la porte de l’appartement de sorte qu’il n’a pas pu louer les deux chambres non incluses dans le contrat de bail et n’a pu percevoir des loyers à ce titre et chiffre le manque-à-gagner qui en est résulté à la somme de 35 020 €.

Il entend voir déclarer irrecevables comme nouvelles en cause d’appel les demandes d’indemnisation du préjudice moral et en remboursement des frais d’assurance dépannage électricité plomberie, au demeurant partiellement prescrites et mal fondées faute de justification d’un préjudice.

S’agissant de l’engagement de caution de Monsieur [W], il fait valoir qu’il est bien le propriétaire de l’immeuble litigieux ; que la maladresse de rédaction de l’acte d’engagement de caution quant à la mention de l’indice de référence de révision des loyers n’est pas de nature à modifier le sens et la portée de cet engagement quant aux obligations du bail qui portent principalement sur le loyer y compris l’indexation et les charges locatives ; que Monsieur [W] a reconnu s’être vu remettre une copie de l’acte d’engagement de caution ; que l’erreur rédactionnelle concernant la mention manuscrite sacramentelle n’a pas d’incidence sur le sens et la portée du cautionnement et ne peut conduire à la nullité de celui-ci ; que Monsieur [W] ne justifie pas de l’aggravation des conditions de cautionnement liées à son inaction.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Sur la validité de l’engagement de caution pris par Monsieur [W]

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date du 9 novembre 2012, si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement.

La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, Monsieur [H] [T] a suffisamment apporté la preuve, par la production d’un certificat notarié du 4 septembre 2020 attestant de son acquisition à titre personnel du logement en cause par acte du 3 septembre 2008, qu’il est bien et lui seul propriétaire de l’appartement dont l’une des pièces a été donnée en location à Madame [I] [U].

Dès lors, les supputations de Monsieur [W] quant au fait que cet appartement pourrait être « intégré au patrimoine de l’une des trois Sci en activité de Monsieur [H] [T] » apparaissent totalement fantaisistes et dénuées de la moindre portée.

Figure sur l’acte de cautionnement une mention manuscrite rédigée par Monsieur [W] et ainsi libellée : « Je m’engage à apporter ma caution à Madame [I] [U] sans bénéfice de division ni de discussion du règlement des loyers et des charges, des impôts et taxes, des réparations locatives, des indemnités d’occupation éventuellement dues après résiliation du bail ou de congé, de toutes autres indemnités telles des dommages intérêts, des indemnités dues à titre de clause pénale, de tous intérêts dus par Madame [I] [U] et ce même en cas de changement de bailleur, en vertu du bail qui lui a été consenti pour une durée de trois ans à compter du 20 décembre 2012 pour les locaux situés dans l’immeuble sis au [Adresse 1], bail dont j’ai pris connaissance et dont un exemplaire m’a été remis. J’ai noté que le montant initial du loyer s’élève à 400 €, la provision sur charges s’élève à 50 €, payables par mois d’avance et révisable annuellement selon les variations de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE ; ce bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement pour une durée déterminée, cet engagement de cautionnement sera valable par dérogation à l’article 1740 du code civil jusqu’à l’extinction des obligations du dit locataire sans pouvoir dépasser la durée du bail renouvelé ou tacitement reconduit deux fois pour la même durée. ».

Monsieur [W] ayant, au pied de cette mention manuscrite, signé l’acte de cautionnement litigieux ne peut, contre la reconnaissance expresse qu’il en a faite, continuer à plaider qu’il n’aurait pas reçu un exemplaire de son engagement de caution.

En revanche, force est de constater que Monsieur [W] n’a fait figurer de sa main dans l’acte de cautionnement une mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’il a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’il contracte.

Les conditions de forme du cautionnement en conditionnant la validité, il convient, infirmant la décision déférée, d’annuler l’engagement de caution pris par Monsieur [W] et de débouter Monsieur [H] [T] de toutes les demandes articulées à son encontre.

Il s’ensuit que la demande de Monsieur [W] en réparation du préjudice découlant de l’ inertie du bailleur quant à actionner la débitrice principale, devient sans objet.

Sur l’exception d 'inexécution et la résiliation du bail

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire consiste à régler les loyers et les charges aux termes convenus.

De jurisprudence constante, le locataire ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour cesser de payer les loyers et les charges qu’à condition que le logement soit inhabitable.

En l’espèce, l’invocation par Madame [I] [U] de l’exception d’inexécution ne constitue pas une prétention nouvelle mais un moyen nouveau, recevable en application de l’article 563 du code de procédure civile.

Pour autant, aucun élément du dossier ne permet de retenir que le logement donné à bail, s’il présentait certains désordres, était inhabitable.

Par ailleurs, l’article 1719 1° du code civil prévoit que lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Or, Madame [I] [U] n’administre pas la preuve que le local donné à bail, qu’elle a occupé dix années, était impropre à l’usage d’habitation. Si elle prétend notamment que les températures atteignaient péniblement 13° en plein hiver à l’intérieur du logement alors que le radiateur était allumé en position maximum, elle ne produit aucun élément susceptible d’étayer cette allégation.

Il en résulte que c’est à bon droit et sans qu’il y ait lieu à substitution de motifs que, constatant que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, le premier juge a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail au 6 octobre 2021 et a ordonné l’expulsion de Madame [I] [U] à défaut d’avoir quitté les lieux dans le délai de deux mois après signification du commandement d’avoir à libérer les locaux.

Contrairement à ce que soutient Monsieur [H] [T], la résiliation du bail n’était pas acquise de plein droit faute de justification par Madame [I] [U], dans le délai requis, d’une police d’assurance locative. En effet, le contrat ne contient pas de clause résolutoire de plein droit pour défaut de justification d’un contrat d’assurance et, en tout état de cause, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non souscription d’une assurance des risques locatifs … Or, Madame [I] [U] a justifié, en cours d’instance, avoir été assurée du chef des risques locatifs.

L’indemnité d’occupation due par Madame [I] [U] à Monsieur [H] [T] à compter de la date de résiliation du bail soit à compter du 7 octobre 2021, en raison de l’occupation sans droit ni titre des locaux qui lui ont été loués, a justement été fixée à la somme de 450 euros par mois étant précisé que cette indemnité vise à réparer le dommage subi par le propriétaire en raison de la privation de jouissance de son bien mais présente également un caractère comminatoire.

Sur l’arriéré locatif

Madame [I] [U] conteste le montant de l’arriéré arrêté au 29 novembre 2021 à la somme de 11 308 € en ce que les provisions sur charges ne sont pas justifiées.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée… Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au

locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et le cas échéant une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage de production d’eau chaude sanitaire et collective. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, Monsieur [H] [T] ne produit aucun décompte de régularisation des charges ni aucun justificatif propre à les justifier ni établi avoir tenu les pièces justificatives à disposition de sa locataire.

Il y a donc lieu de déduire du montant de la créance l’intégralité des provisions sur charges injustifiées soit 50 € x 33 = 1 650 € de sorte que l’arriéré locatif au 29 novembre 2021 s’établit à la somme de 11 308 € -1 650 € = 9 658 €.

Sur la demande de dommages et intérêts

Devant le premier juge, Madame [I] [U] avait sollicité la condamnation de Monsieur [H] [T] à lui payer la somme de 24 000 € en réparation de son préjudice de jouissance pour la période du 29 novembre 2012 au mois d’octobre 2022.

Statuant sur cette demande, le premier juge a estimé que Madame [I] [U] « est bien fondée à solliciter une diminution du loyer à raison du trouble de jouissance subi » et a fixé le montant de cette diminution à la somme de 70 € par mois, condamnant ainsi Monsieur [H] [T] à payer une somme de 7 560 € pour la période de neuf années courue entre le 29 novembre 2012 et le 6 décembre 2021, date de résiliation du bail.

Devant la cour, Madame [I] [U] demande, dans le dispositif de ses écritures, de « réduire le montant du loyer à hauteur de 100 € par mois sur la période du 29 novembre 2012 au 6 décembre 2021, soit sur une période de neuf ans, en réparation du préjudice de jouissance subi » et, en conséquence, sollicite à ce titre la condamnation de Monsieur [H] [T] à lui payer une somme de 10 800 €.

La demande est la même que celle présentée devant le premier juge, soit une demande indemnitaire en réparation d’un trouble de jouissance dont le calcul s’effectue par référence au montant du loyer.

Elle n’est donc pas nouvelle et partant recevable.

En revanche, Monsieur [H] [T] invoque à juste titre la prescription d’une partie de la demande en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui stipule que toutes les

actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Dès lors que Madame [I] [U] a introduit sa prétention à percevoir des dommages intérêts par conclusions du 11 octobre 2022, elle n’est plus recevable en sa demande pour la période antérieure au 11 octobre 2019.

Au fond, il convient de constater que les parties n’ont pas établi de constat des lieux à l’entrée de Madame [I] [U] de sorte que Monsieur [H] [T] se prévaut à bon droit des dispositions de l’article 1731 du code civil suivant lesquelles s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Pour autant, la preuve est rapportée tant par témoignages, courriels adressés par la locataire à son bailleur, rapports d’intervention de plombiers et rapport de visite établi le 9 novembre 2022 par deux inspecteurs de salubrité de l’eurométropole de [Localité 5] que, comme l’a exactement relevé le premier juge, le logement présentait depuis l’origine des désordres liés à l’évacuation des eaux usées dans la salle de bain, l’extrême vétusté des volets, l’absence de système de ventilation permanente, à des infiltrations d’eau générant des moisissures en salle de bain, désordres dont les inspecteurs de la Ville de [Localité 5] ont indiqué qu’ils contrevenaient aux dispositions du règlement sanitaire départemental du Bas-Rhin, aux prescriptions de l’arrêté du 24 mars 1982 relatif à l’aération des logements ainsi qu’à celles du décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Monsieur [H] [T] ne peut soutenir que Madame [I] [U] aurait fait obstacle à la mise en 'uvre de travaux en cours de location alors que le seul document justificatif qu’il verse aux débats à cet égard consiste en un échange de mails pour prise de rendez-vous en vue de l’établissement d’un devis pour les volets battants en date des 22 février 2024 et 10 avril 2024.

Il ne saurait par ailleurs, en raison des nombreux courriers de doléances qui lui ont été adressées tout au cours de la location et pour la première fois dès le 21 janvier 2013, prétendre que les désordres relevés dans le local donné à bail résultent en réalité d’un manquement par la locataire à son obligation d’entretien durant les dix années écoulées.

Par ailleurs et comme l’a justement relevé le premier juge, il ressort des comptes-rendus établis par les techniciens étant intervenus pour remédier aux problèmes récurrents d’évacuation des eaux que les difficultés étaient liées à un problème d’installation de la baignoire, en l’occurrence à l’existence d’une contre-pente, qui aurait nécessité un relèvement de la baignoire.

C’est à juste titre que le premier juge a retenu d’une part que Madame [I] [U] établissait par la production de plusieurs bulletins d’intervention de plomberie avoir, quant à elle, rempli ses obligations de locataire portant sur l’entretien du matériel mis à sa disposition et, d’autre part, que l’humidité importante et permanente et les fuites à répétition auraient dû donner lieu à remise en état par le bailleur, celui-ci ne pouvant se retrancher derrière l’acceptation par la locataire des locaux donnés à bail.

La décision déférée repose sur des motifs pertinents que la cour adopte en ce qu’elle a retenu l’existence des troubles de jouissance subis par Madame [I] [U] et a fixé à 70 € par mois le montant du préjudice qui en est résulté.

Compte tenu de la prescription, l’indemnité allouée à Madame [I] [U] en réparation de son préjudice sera évaluée à la somme 70 € x 26 mois (11 octobre 2019 au 6 décembre 2021) = 1 820 € avec intérêts à compter de la décision déférée à titre de dommages intérêts compensatoires.

Il y aura lieu de constater la compensation de plein droit entre les créances réciproques.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [H] [T]

Monsieur [H] [T] reproche à Madame [I] [U] d’avoir changé les serrures de l’appartement dans lequel une chambre, sur les trois disponibles, lui était louée, cette circonstance l’ayant empêché, du 1er janvier 2020 au 26 avril 2024 de procéder à la location des deux autres chambres, après départ des deux autres locataires.

Monsieur [H] [T] ne conteste pas les énonciations du jugement déféré par lesquelles le premier juge a retenu qu’il était établi qu’il avait la fâcheuse habitude d’entrer dans le logement sans solliciter l’autorisation de ses locataires ni même les prévenir, fait constituant une violation de domicile.

Dans ces conditions, Madame [I] [U] n’a pas commis de faute en faisant changer les serrures de l’appartement, ainsi que justement apprécié en première instance.

En tout état de cause, Monsieur [H] [T], qui se borne à produire aux débats un exemplaire d’un contrat de location en date du 1er septembre 2021 portant sur deux pièces sises au 2[Adresse 4] à [Localité 5], ne justifie d’aucun préjudice en lien de causalité avec la faute prétendue dans la mesure où il n’établit pas avoir mis en demeure Madame [I] [U] en vue d’obtenir un double des clés ni avoir sollicité un rendez vous pour faire visiter les lieux et s’être heurté au refus de la locataire.

La copie du contrat de bail produite ne prouve rien en soi dès lors qu’elle n’est pas accompagnée d’une mise en demeure infructueuse délivrée par le bailleur à sa locataire de laisser entrer dans les lieux les nouveaux locataires et de leur ou lui fournir un double des clés, ce que Madame [I] [U] aurait refusé de faire.

Il est ainsi défaillant à rapporter la preuve d’une obstruction effective de la locataire qui l’aurait empêché de relouer les deux pièces vacantes s’il en avait eu l’intention étant précisé que si, dans sa déposition à la police en date du 4 septembre 2020, Madame [I] [U] indiquait effectivement que « régulièrement, il essaie de m’imposer d’autres colocataires », elle a ajouté « alors que nous avions convenu qu’il devait effectuer des travaux de réfection du logement, car ce dernier n’est pas vraiment aux normes et à charge pour moi en contrepartie de trouver des locataires saisonniers. Il n’a jamais effectué ces travaux ».

La décision déférée sera en conséquence confirmée en ce que la demande de dommages intérêts formée par Monsieur [H] [T] a été rejetée.

Sur la demande en restitution des clefs de la porte d’entrée de l’appartement objet du contrat de location résiliée

Cette demande est sans objet dès lors qu’il résulte du procès-verbal de constat d’ huissier du 26 avril 2024 que Madame [I] [U] a restitué à Monsieur [H] [T] une clé de boîte aux lettres, une clé de la porte d’entrée de l’appartement, une clé de la porte d’entrée de l’immeuble.

Sur la demande en paiement au titre des dépens du procès-verbal d’état des lieux de sortie

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandataire. Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État.

En l’espèce, rien n’établit que Madame [I] [U] ait refusé l’établissement amiable d’un état des lieux de sortie.

Il en résulte que les frais de constat d’huissier doivent être supportés par Monsieur [H] [T] qui les a exposés.

Sur la demande de Madame [I] [U] en remboursement de la somme de 896,51 € au titre du coût de l’assurance dépannage électricité et en réparation de son préjudice moral

La demande de Madame [I] [U] en remboursement de sommes qu’elle a exposées au titre de la souscription d’une assurance dépannage électricité plomberie depuis 2013 apparaît doublement recevable dès lors, d’une part, qu’elle se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires qu’elle a élevées en paiement de dommages intérêts du fait des troubles et tracas causés par la mauvaise évacuation des eaux et où d’autre part, elle vise à opposer compensation.

Pour autant, Madame [I] [U] a de son plein gré et sans mise en demeure du bailleur ni autorisation de justice, décidé de souscrire une assurance dépannage : elle ne peut en répercuter le coût sur le bailleur.

Il en résulte que sa demande sera rejetée.

La demande en dommages intérêts pour préjudice moral apparaît également recevable pour les motifs sus indiqués.

Cependant, les certificats médicaux versés aux débats, qui ne font que reprendre les déclarations de Madame [I] [U], ne sont pas suffisants à justifier de la réalité et encore moins du quantum du préjudice moral allégué.

Ce chef de demande sera rejeté également.

Sur la demande de délai de paiement

En ne produisant aucun justificatif de sa situation sociale et financière actuelle, Madame [I] [U], qui par ailleurs indique avoir fait l’objet d’une procédure de surendettement, ne place pas la cour en situation d’apprécier dans quelle mesure elle serait en capacité de régler sa dette dans le délai légal de vingt-quatre mois.

Sa demande sera en conséquence rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement déféré s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées sauf en ce qui concerne les relations entre Monsieur [H] [T] et Monsieur [W] en ce que Monsieur [H] [T] sera condamné aux dépens relatifs à la mise en cause de Monsieur [G] [W].

Madame [I] [U] étant largement perdante sur son appel, elle sera condamnée aux entiers dépens en ce compris ceux relatifs à la mise en cause de Monsieur [W] qu’elle a intimé et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [H] [T] n’étant pas condamné aux dépens, la demande formée à son encontre par Monsieur [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne peut aboutir.

Madame [I] [U] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a constaté la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties au 6 octobre 2021, a ordonné l’expulsion de Madame [I] [U] et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des avances sur charges (450 €) du 7 octobre 2021 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a débouté Monsieur [H] [T] de sa demande de dommages intérêts et de sa demande d’autorisation de faire changer la serrure aux frais de Madame [I] [U],

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a débouté Monsieur [G] [W] de sa demande de dommages intérêts,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a mis un tiers des dépens à la charge de Monsieur [H] [T] et un tiers à la charge de Madame [I] [U],

L’INFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

ANNULE le cautionnement établi par Monsieur [G] [W] au profit de Monsieur [H] [T],

DEBOUTE Monsieur [H] [T] de toutes ses demandes en paiement dirigées à l’encontre de Monsieur [G] [W],

DIT en conséquence n’y avoir lieu à statuer sur la demande de Monsieur [W] en délais de paiement,

CONDAMNE Madame [I] [U] à payer à Monsieur [H] [T] la somme de 9 658 € au titre des loyers échus impayés au 29 novembre 2021,

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer à Madame [I] [U] la somme de 1 820 € à titre de dommages-intérêts avec les intérêts au taux légal à compter du jugement déféré au besoin à titre de dommages intérêts complémentaires,

CONSTATE la compensation de plein droit entre les créances réciproques,

DIT que Monsieur [H] [T] devra supporter le tiers des dépens de première instance mis à la charge de Monsieur [W],

Et y ajoutant,

DECLARE recevables en appel les demandes formées par Madame [I] [U],

CONSTATE que Madame [I] [U] a évacué les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5],

DÉBOUTE Madame [I] [U] de ses demandes en paiement des sommes de 10 000 € à titre de préjudice moral et de 896,51 € au titre du coût de l’assurance dépannage électricité,

DÉBOUTE Madame [I] [U] de sa demande de délais de paiement,

DEBOUTE Monsieur [H] [T] de sa demande en paiement des frais de constat d’état des lieux de sortie,

REJETTE les demandes de Monsieur [W] et de Monsieur [H] [T] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au détriment de Madame [I] [U],

CONDAMNE Madame [I] [U] aux entiers dépens d’appel y compris ceux liés à une éventuelle exécution de l’arrêt et ce dans les conditions prévues par les textes en vigueur et sans dérogation.

Le Greffier La Présidente