IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 19 Novembre 2024

N° RG 22/00455 – N° Portalis DBVY-V-B7G-G6AN

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ANNECY en date du 02 Février 2022

Appelante

S.A.R.L. B.G.D. IMMO, dont le siège social est situé [Adresse 1] – [Localité 3]

Représentée parla SELAS CCMC AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimé

M. [X] [R] [T]

né le 19 Mai 1965 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

Représenté par la SAS ANDERLAINE, avocats au barreau de CHAMBERY

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Date de l’ordonnance de clôture : 06 Mai 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 juillet 2024

Date de mise à disposition : 19 novembre 2024

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Composition de la cour :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— Madame Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Les 20 et 23 mai 2016 il a été établi entre la société B.G.D. Immo (BGD) projetant une construction à [Localité 5] et M. [T] un contrat de réservation en secteur libre portant sur le bâtiment 1 d’un ensemble immobilier outre 30 places de parking au prix de vente en cas de réalisation de 3 180 000 euros TTC.

Cet acte était assorti de la condition suspensive d’obtention par le réservataire d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximum de 3 250 000 euros.

Par courrier du 31 août 2017, la société BGD a mis en demeure M. [T] d’avoir à régulariser cette vente, ce à quoi il lui a été répondu par l’intermédiaire de son notaire le 18 septembre 2017 qu’à défaut d’avoir obtenu le financement sollicité, le contrat de réservation était devenu caduc.

Par acte du 17 décembre 2018, la société BGD a fait assigner M. [T] devant le tribunal de grande instance d’Annecy, notamment aux fins de paiement de la clause pénale de 150 000 euros, outre accessoires.

Par jugement du 2 février 2022, le tribunal de grande instance d’Annecy, devenu le tribunal judiciaire, a :

— Débouté la société BGD de ses demandes ;

— Débouté M. [T] de sa demande par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société BGD aux dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

' La condition suspensive d’obtention de prêt stipulée au contrat de réservation ne s’est pas réalisée, sans que cela soit imputable à M. [T] comme soutenu par la société BGD ;

' La seule carence de M. [T] est de ne pas avoir informé la société BGD par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard le 25 août 2016 de l’acceptation ou du refus des prêts ;

' La seule sanction prévue pour l’absence de cette information par lettre recommandée avec accusé de réception avant le 25 août 2016 était le constat, sans autres formalités, de la caducité du contrat de réservation et non l’application de la clause pénale prévue au paragraphe précédent du contrat.

Par déclaration au greffe du 16 mars 2022, la société BGD a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a débouté M. [T] de sa demande par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 15 juin 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société BGD sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision demande à la cour de :

Statuant à nouveau,

— La déclarer recevable et bien fondée en son action et en ses demandes formées à l’encontre de M. [T] ;

— Déclarer que M. [T] a empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt ;

— Condamner M. [T] à lui payer la somme de 150 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, et capitalisation des intérêts ;

— Condamner M. [T] à lui payer la somme de 41 666,67 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel et financier tiré de la perte de chance de commercialiser le bien à hauteur de 2 650 000 euros HT (3 180 000 euros TTC) qu’elle a subi, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, et capitalisation des intérêts ;

— Condamner M. [T] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de la résistance abusive de M. [T] et les frais engagés en vain pour la réalisation de l’acte de cession ;

— Condamner M. [T] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [T] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la société BGD fait valoir notamment que :

' M. [T] ne pouvait ignorer soit son impossibilité de faire face au financement du projet, soit, à défaut, que le manquement à son obligation de demander un prêt conforme serait sanctionné ;

' La condition suspensive stipulée dans le contrat de réservation ne s’est pas réalisée par la négligence fautive de M. [T], justifiant la mise en jeu de la clause pénale.

Par dernières écritures du 13 septembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [T] demande à la cour de :

A titre principal,

— Constatant que la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention du prêt n’est pas imputable à sa faute ;

— Constatant qu’il n’a pas failli à ses obligations contractuelles et n’a pas empêché la condition suspensive relative à l’obtention du prêt ;

En conséquence,

— Débouter la société BGD de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Annecy du 2 février 2022 ;

A titre subsidiaire,

— Dire et juger qu’il n’y a pas lieu de faire application de la clause pénale ;

— Dire et juger que la société BGD ne rapporte pas la preuve de son préjudice ;

— Débouter la société BGD de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Dire et juger que le montant de la clause pénale devra être réduit et modéré pour être fixé à une somme de cent euros ;

En conséquence,

— Débouter la société BGD de sa demande d’indemnisation ou à tout le moins modérer la clause pénale et la fixer à un montant de cent euros ;

En tout état de cause,

— Condamner la société BGD à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Au surplus,

— Débouter la société BGD IMMO de l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, M. [T] fait valoir notamment que :

' La défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt ne résulte pas d’une faute ou d’une défaillance de sa part ;

' Il rapporte la preuve que les demandes de prêts qu’ils ont faites n’étaient pas fantaisistes et qu’il n’aurait pu obtenir le prêt dans les conditions énoncées dans l’acte compte tenu de sa situation personnelle ;

' La condition suspensive n’a pas été levée sans que l’on puisse lui opposer une faute, dès lors la clause pénale ne peut être appliquée.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 6 mai 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 2 juillet 2024.

Motifs et décision

Sur les obligations respectives des parties

Le contrat de réservation consenti par la société BGD portait sur un lot correspondant au bâtiment n°1 d’un projet de construction à [Localité 5] comportant trois bâtiments d’activités dont deux destinés à recevoir du public.

Il était précisé que l’acquisition envisagée portait sur le lot correspondant au bâtiment 1 devant comprendre à son achèvement :

— au rez de chaussée, un plateau de bureau d’une surface d’environ 290 m2 avec sanitaires, deux espaces Showroom d’une surface d’environ 200 m2 chacun avec sanitaires, et un atelier d’environ 1 300 m2 dont 20 m2 de local technique,

— à l’étage un plateau de bureaux d’une surface d’environ 690 m2

— avec trente places de stationnement privatives

La réalisation de ce projet était subordonnée à l’acquisition effective par le réservant du foncier et à une bonne commercialisation des lots, permettant de rendre rentable et financièrement réalisable le projet immobilier projeté, « ceci étant laissé à la seule et libre appréciation du réservant compte tenu des particularités techniques du projet ».

L’acte prévoyait comme condition suspensive au profit du réservant, l’obtention d’un permis de construire modificatif à celui accordé le 18 décembre 2015 purgé du recours des tiers et d’un retrait administratif portant sur la création d’un niveau de bureaux et des modifications de façades pour le bâtiment n°1.

Il était également prévu que la réitération du contrat était conditionnée à l’obtention par le réservant d’un financement bancaire, notamment une garantie extrinsèque d’achèvement bancaire.

Ainsi que l’a retenu le premier juge, les termes de la rédaction du contrat de réservation montrent que ce dernier ne contenait aucun engagement ferme de la société BGD de construire quoi que ce soit au profit du réservataire.

M. [T], quant à lui, bénéficiait d’une seule condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, rédigée comme suit :

« La présente réservation est consentie sous la condition suspensive de l’obtention par le réservataire d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :

montant maximum : 3 250 000 euros ;

durée maximum : 20 ans ;

conditions financières : taux maximum fixe hors assurance : 2,50%.

Le réservataire s’oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de 15 jours des présentes et à justifier au réservant de ce dépôt par tous moyens utiles (lettre ou attestation).

Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard le 20 août 2016.

Le réservataire devra justifier au réservant de l’acceptation ou du refus de ce(s) prêt(s) par pli recommandé adressé au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut d’envoi d’une telle lettre dans le délai fixé, les présentes seront caduques de plein droit sans aucune formalité de part ni d’autre. »

Par ailleurs l’acte prévoyait une faculté de substitution ainsi rédigée :

« Il est toutefois convenu que la réalisation par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit du réservataire aux présentes soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner, mais dans ce cas, il restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l’exécution de toutes les conditions de la vente telles que relatées aux présentes. Il est toutefois précisé au réservataire que cette substitution ne pourra avoir lieu qu’à titre gratuit qu’en totalité et en pleine propriété. »

En effet, ainsi que l’a relevé le premier juge, la société SNC International dont M. [T] est le dirigeant projetait d’établir dans les locaux à construire son siège social et son atelier, ce que n’ignorait pas la société BGD puisque le projet du bâtiment n°1 qu’elle a présenté le 6 avril 2016 est adapté aux besoins de cette société, étant précisé que la société SNC international est mentionnée comme étant « maître d’ouvrage.

Sur l’existence d’une faute de la société BGD dans la non réalisation de la condition suspensive.

Selon l’ancien article 1178 du code civil, applicable aux faits de l’espèce, « la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ».

Il appartient normalement au créancier qui invoque l’application de cette disposition de démontrer que le débiteur a commis une faute à l’origine de la défaillance de la condition, mais le débiteur de l’obligation a la charge de prouver qu’il a accompli des diligences normales.

Il ressort ainsi d’une jurisprudence constante que la condition est réputée accomplie lorsque le bénéficiaire d’une promesse de vente n’a pas demandé l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations de celle-ci. Le bénéficiaire de la promesse est donc tenu de solliciter un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le contrat.

L’acquéreur est en faute, par exemple, :

— lorsqu’il ne dépose aucune demande de prêt ;

— lorsqu’il ne dépose pas sa demande en temps utile ou lorsqu’il demande un crédit le jour de l’expiration de la promesse ;

— lorsqu’il dépose une demande de prêt d’un montant excédant celui fixé à la promesse.

Par ailleurs, s’il appartient à l’acquéreur de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, dans l’hypothèse où cette preuve ne serait pas rapportée, il peut, pour échapper à l’application de l’article 1178 du code civil, démontrer qu’en tout état de cause, un prêt conforme aux stipulations du contrat lui aurait été refusé pour des motifs indépendants de sa volonté.

La défaillance de la condition ne peut donc pas être imputée au bénéficiaire, si celui-ci démontre que la réalisation de l’événement était, quel que soit son comportement, vouée à un échec certain.

En l’espèce, ainsi que l’a relevé à bon droit le premier juge, par une motivation pertinente que la cour adopte expressément :

Il résulte des pièces produites que :

— une demande de prêt d’un montant de 1 300 000 euros sur 15 ans a été déposée auprès de la BNP le 2 juin 2016 soit dans les délais requis, laquelle a donné lieu à un refus le 9 août 2016, confirmé par écrit le 6 septembre 2016,

— une autre demande de prêt d’un montant identique de 1 300 000 euros a été déposée le 3 juin 2016 auprès de la banque Laydernier et a donné lieu également à un refus confirmé par courrier du 13 septembre 2017.

La condition suspensive faisant référence uniquement à un ou plusieurs prêts d’un montant de 3 250 000 euros et d’une durée maximum de 20 ans, toute latitude était ainsi laissée au réservataire dans le choix du ou des prêts à solliciter à l’intérieur de ces limites. Les deux prêts sollicités étaient donc conformes aux stipulations du contrat de réservation, quand bien même ils ne portaient pas sur une somme totale de 3 250 000 euros et ils ont bien été sollicités dans les quinze jours du contrat de réservation.

S’agissant de l’identité de l’emprunteur, les courriers des banques font référence pour la banque Laydernier à M. [X] [T] représentant du groupe SNC et pour la BNP tant à la société SNC international qu’à M. [X] [T], de sorte que ce dernier apparaît donc bien, à tout le moins, comme co-demandeur des prêts.

En tout état de cause il est évident que des prêts refusés à la société SNC international pour les besoins de son activité pouvant financer jusqu’à 100% du prix de vente des locaux, n’auraient jamais été accordés par les établissements bancaires s’ils avaient été demandés par M. [T] à titre personnel.

En conséquence, le premier juge a retenu à bon droit que la non réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt stipulée au contrat de réservation n’était pas imputable à M. [T] et le jugement sera confirmé en ce sens.

Le tribunal a retenu, par ailleurs à juste titre que la seule carence de M. [T] était de ne pas avoir informé la société BGD par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard le 25 août 2016.

Pour autant, aux termes d’un courrier en date du 18 septembre 2017, le notaire de M. [T] a répondu au courrier du conseil de la société BGD mettant en demeure M. [T] d’avoir à régulariser la vente, en ces termes :

« Un contrat de réservation avait été signé le 23 mai 2016. La condition suspensive d’obtention d’un financement avait été précisée pour le 20 août 2016, en accord avec vos clients, en raison d’une part du montage délicat du dossier, du montant du financement à obtenir et des difficultés à obtenir des réponses concrètes des banques pendant la période estivale.

Mon client a fait ses demandes de prêts dans les quinze jours qui ont suivi la signature du contrat de réservation. Je vous joins les justificatifs.

La banque a donné une réponse négative qui a été transmise en son temps à votre client. Il est bien indiqué dans l’avant contrat qu’ « à défaut d’envoi d’une lettre dans le délai fixé ' 20.08.2016 ' les présentes seront caduques de plein droit sans autre formalité de part et d’autre, ni pénalités ou frais ».

Par suite le dossier est clos depuis la date où votre client a été informé de cet état de fait.

De mon côté j’en avais fait part à mon confrère par mail de ce refus. »

D’ailleurs, dans son courrier de mise en demeure du 31 août 2017, le conseil de la société BGD indiquait être en possession d’une copie du courrier de la BNP en date du 6 septembre 2016 confirmant le refus de prêt.

Ainsi la société BGD était parfaitement au courant des refus de prêts par les banques et la mise en demeure adressée à M. [T] l’a été dans le seul but d’obtenir le paiement de la clause pénale.

En effet, il résulte des attestations correspondant aux ventes intervenues dans le bâtiment n°1 et produites par la société BGD que :

Les 2 et 3 mai 2017, une vente en l’état futur d’achèvement est intervenue sur des lots du bâtiment n°1, (lot B 107 local professionnel, lots 9 et 11 places de stationnement)

Aux mêmes dates, une autre vente en l’état futur d’achèvement est intervenue sur des lots du même bâtiment (lot B 108, local professionnel, lots 14 et 18 places de stationnement)

Le 6 juin 2017 la société BGD a vendu en l’état futur d’achèvement les lots B102 (local professionnel en duplex) ainsi que les lots 4 et 5 (places de stationnement) du bâtiment n°1

Le 25 juillet 2017 la société BGD a vendu en l’état futur d’achèvement les lots B 103 (local professionnel), ainsi que les lots 2, 3, 44, 45, 19 (places de stationnement) du bâtiment n°1.

Il en résulte que la société BGD, compte tenu des refus de prêts par les banques, a modifié son projet pour créer des lots au sein du bâtiment n°1 et qu’à la date du 31 août 2017, elle avait déjà vendu une partie de ces lots dans le cadre de VEFA, de sorte que sa mise en demeure à l’encontre de M. [T] et de la société SNC de régulariser la vente par acte authentique du bâtiment n°1 sur la base d’un contrat de réservation devenu caduc ne pouvait en aucun cas prospérer.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu que la seule sanction prévue pour l’absence d’information par lettre recommandée avec accusé de réception avant le 25 août 2016, était le constat sans autres formalités de la caducité du contrat et non l’application de la clause pénale et en ce qu’il a débouté la société BGD de l’intégralité de ses demandes relatives à la clause pénale, ou indemnitaires pour perte de manque à gagner et de ses demandes accessoires.

Sur les mesures accessoires

La société BGD qui échoue en son appel est tenue aux dépens exposés devant la cour.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel au profit de M. [T].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société BGD Immo aux dépens exposés devant la cour,

Condamne la société BGD Immo à payer à M. [X] [T] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 19 novembre 2024

à

la SELAS CCMC AVOCATS

la SAS ANDERLAINE

Copie exécutoire délivrée le 19 novembre 2024

à

la SAS ANDERLAINE