Cour d'appel de Toulouse, 3e chambre, 30 avril 2025, n° 22/03985

CA Toulouse
Confirmation 30 avril 2025

Arguments

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Accepté
Inopposabilité du bail
La cour a confirmé que les baux conclus par le débiteur saisi après la signification du commandement de payer sont inopposables au créancier, ce qui justifie la demande de confirmation de l'ordonnance.
Accepté
Indemnité d'occupation
La cour a jugé que Mme [P] devait payer une indemnité d'occupation pour la période du 4 janvier 2022 au 8 novembre 2022, date de l'adjudication du bien.
Accepté
Absence de justification de paiement de loyer
La cour a constaté que Mme [P] ne prouve pas qu'elle s'est acquittée de son loyer, rendant sa demande de garantie infondée.
Accepté
Dépens d'appel
La cour a confirmé que Mme [P] doit supporter les dépens d'appel, car elle a perdu son appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 3e ch., 30 avr. 2025, n° 22/03985
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	22/03985
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Maud TRESPEUCHStéphane FABBRI
Cabinet(s) :	TRESPEUCH AVOCATS
Parties :	S.A. BANQUE CIC SUD-OUEST

Texte intégral

30/04/2025

ARRÊT N°237/2025

N° RG 22/03985 – N° Portalis DBVI-V-B7G-PC4P

EV/KM

Décision déférée du 08 Novembre 2022

Juge des contentieux de la protection de Foix

( 22/00154)

E.BILLOT

[S], [C], [W] [P]

[Z] [M]

S.A. BANQUE CIC SUD-OUEST

CONFIRMATION

Grosse délivrée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [S], [C], [W] [P]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Atiyeh ZARRIN BAKHSH, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Stéphane FABBRI, avocat plaidant au barreau D’ARIEGE

INTIMES

Monsieur [Z] [M]

[Adresse 2]

[Localité 1]

assigné le 19/01/2023 à étude, sans avocat constitué

S.A. BANQUE CIC SUD-OUEST

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Maud TRESPEUCH de la SELARL LESPRIT-TRESPEUCH, avocat au barreau D’ARIEGE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

N. PICCO, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

M. [Z] [M] était propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6] acquis selon prêt consenti le 13 mars 2018 par la SA CIC Sud-Ouest.

Le 9 novembre 2021, la SA CIC Sud-Ouest a fait délivrer à M. [M] un commandement de payer valant saisie-immobilière.

Le 11 décembre 2021, Mme [P] a indiqué vouloir acquérir le bien au prix de 112'000 '.

Par acte du 22 décembre 2021, M. [M] donnait à bail à Mme [P] l’appartement objet du litige.

Par jugement d’orientation du 5 avril 2022, le juge de l’exécution de Foix a fixé la créance de la SA CIC Sud-Ouest à 106'111,70 ' et autorisé la vente amiable du bien au prix minimum de 112'000 '.

Par jugement du 4 août 2022, le juge de l’exécution a ordonné la vente forcée du bien immobilier à l’audience du 8 novembre 2022.

Par décision du 8 novembre 2022, le juge de l’exécution a adjugé le bien à la SCI SAFJ moyennant 67'000 '.

Par acte du 2 septembre 2022, la SA CIC Sud-Ouest a fait assigner Mme [P] et M. [M] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Foix statuant en référé afin d’obtenir l’expulsion de Mme [P] occupante sans droit ni titre du bien ayant fait l’objet d’une saisie-immobilière outre sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 4 janvier 2022.

Par ordonnance de référé du 8 novembre 2022, le juge a:

' déclaré le contrat de bail conclu entre M. [Z] [M] Mme [S] [P] le 22 décembre 2021 inopposable à la banque CIC Sud-Ouest,

' dit l’action de la banque CIC Sud-Ouest recevable et bien fondée,

' ordonné, faute de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6] (09), l’expulsion de Mme [S] [P] et de tous occupants, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique en application des articles L 153-1, L153-2 et R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution,

' fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 700 ' par mois,

' condamné Mme [P] à payer cette indemnité d’occupation à compter du 4 janvier 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, somme qui sera versée entre les mains de la Carpa de l’Ariège dans un sous-compte au nom du CIC Sud-Ouest, pour les besoins de la procédure civile d’exécution en cours,

' débouté Mme [P] de sa demande d’être relevée et garantie de sa condamnation par M. [M],

' débouté la banque CIC sud-ouest de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné Mme [P] aux dépens de l’instance tels que définis par l’article 695 du code de procédure civile,

' débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 16 novembre 2022, Mme [P] a formé appel de la décision en ce qu’elle a: «déclaré le contrat de bail conclu entre M. [Z] [M] et Mme [S] [P] le 22 décembre 2021 inopposable à la banque CIC Sud-Ouest, – dit l’action de la banque CIC Sud-Ouest recevable et bien fondée, – fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 700 ' par mois, – condamné Mme [S] [P] à payer cette indemnité d’occupation de 700 ' par mois, à compter du 04 janvier 2022, et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, somme qui sera versée entre les mains de la Carpa de l’Ariège, dans un sous- compte au nom du CIC Sud-Ouest, pour les besoins de la procédure civile d’exécution en cours, – débouté Mme [S] [P] de sa demande d’être relevée et garantie de sa condamnation par M. [Z] [M], – condamné Mme [S] [P] aux dépens de l’instance tels que définis par l’article 695 du Code de procédure civile, – débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.».

Par dernières conclusions du 21 mai 2024, Mme [P] demande à la cour de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— réformer l’ordonnance dont appel, en ce qu’elle :

« Déclare le contrat de bail conclu entre M. [Z] [M] et Mme [S] [P] le 22 décembre 2021 inopposable à la Banque CIC Sud-Ouest,

Dit l’action de la Banque CIC Sud-Ouest recevable et bien fondé,

Ordonne, faute de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6] (09), l’expulsion de Mme [S] [P], et de tous occupants, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique en application des articles L 153-1, L 153-2 et R 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 700 euros par mois,

Condamne Mme [P] [S] à payer cette indemnité d’occupation de 700 euros par mois, à compter du 04 janvier 2022, et jusqu’à la libéRation effective des lieux et la remise des clés, somme qui sera versée entre les mains de la Carpa de l’Ariège, dans un sous-compte au nom du CIC Sud-Ouest, pour les besoins de la procédure civile d’exécution en cours,

Déboute Mme [S] [P] de sa demande d’être relevée et garantie de sa condamnation par M. [Z] [M],

Condamne Mme [S] [P] aux dépens de l’instance tels que définis par l’article 695 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires »

Statuant de nouveau,

— rejeter l’ensemble des demandes de la requérante,

Si par extraordinaire, Mme [P] était condamnée à payer certaines sommes,

— condamner [Z] [M] à relever et garantir Mme [P] de toutes condamnations qui seraient mises à sa charge,

— condamner [Z] [M] à payer à Mme [P] la somme de 3000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure «pénale», ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 30 janvier 2023, la SA CIC Sud-Ouest demande à la cour de :

— confirmer en tout point l’ordonnance du 8 novembre 2022,

Y ajoutant,

— condamner Mme [P] [S] au paiement de la somme de 3000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Mme [P] [S] au paiement des entiers dépens d’appel y compris les frais de sommation interpellative.

M. [Z] [M] n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 12 novembre 2024.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Le dossier a été précédemment appelé à l’audience du 18 novembre 2024, et par arrêt avant-dire droit du 13 janvier 2025, il était demandé à la SA CIC Sud Ouest de transmettre à Mme [P] les pièces relatives à la saisie immobilière, Mme [P] pouvant faire parvenir à la cour ses éventuelles observations sur ces pièces.

Sur les demandes à l’encontre de Mme [P]:

Mme [P] fait valoir que :

' M. [M] ne l’a pas informée de la procédure de saisie-immobilière en cours et que ce n’est que le 16 mai 2022 qu’elle a été informée par le conseil de la banque qu’elle était occupante sans droit ni titre,

' ce n’est que par sommation interpellative du 24 juin 2022 qu’elle a été parfaitement informée de la situation telle qu’elle se présente juridiquement,

' bien qu’âgée de 83 ans elle a recherché activement un bien à acheter, qu’elle a trouvé le 17 novembre 2022 alors que la vente forcée devait se dérouler le 8 précédent,

' jusqu’au 24 juin 2022, elle ne peut être reconnue débitrice d’aucune indemnité d’occupation puisqu’elle était légalement liée par un bail à M. [M] et occupait le bien de bonne foi, que d’ailleurs elle a toujours payé le loyer qui lui était demandé jusqu’à la libération des lieux en effectuant des travaux d’une valeur équivalente au coût de l’occupation durant la période correspondante,

' elle conteste le témoignage de M. [M] évoquant, compte tenu de son âge, un abus de faiblesse.

La SA CIC Sud-Ouest oppose que :

' la délivrance du commandement de payer valant saisie-immobilière a rendu l’immeuble indisponible empêchant le saisi de conclure un bail et rendant inopposable celui signé avec Mme [P],

' Mme [P] ne justifie pas du paiement d’un loyer ni de la réalisation de travaux à hauteur d’un montant supérieur à 1588,79 ' selon facture du 1er décembre 2021 correspondant à l’achat de matériaux dont il n’est pas établi qu’ils étaient destinés à l’appartement objet du litige,

' Mme [P] était parfaitement informée de la procédure de saisie-immobilière et d’ailleurs l’offre d’achat qu’elle a faite le 11 décembre 2021 est contradictoire avec la signature du bail le 22 suivant.

SUR CE

Le 9 novembre 2021, la SA CIC Sud-Ouest a fait délivrer à M. [M] un commandement aux fins de saisie-immobilière du bien objet du litige publié le 15 décembre 2021 au service de la publicité foncière de Foix.

Conformément aux dispositions de l’article L 321-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte de saisie rend l’immeuble qui en est l’objet indisponible et restreint les droits de jouissance et d’administration du saisi qui ne peut ni l’aliéner ni le grever de droits réels. Par ailleurs, à moins que le bien soit loué, le saisi en est constitué séquestre.

L’article L 321-4 du code dès procédure civile d’exécution dispose : «Les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur.

La preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen. ».

L’article R 321-13 du même code précise que l’indisponibilité du bien et la restriction aux droits de jouissance et d’administration du débiteur courent à l’égard de celui-ci à compter de la signification du commandement de payer valant saisie.

Or, postérieurement à la signification du commandement valant saisie immobilière, M. [M] a consenti un bail sur le bien à Mme [P] le 22 décembre 2021.

Il résulte des textes visés que les baux conclus par le débiteur saisi postérieurement à la signification du commandement de payer valant saisie-immobilière ne sont pas opposables à l’acquéreur.

La décision déférée doit donc être confirmée sur ce point.

Mme [P], qui a fait appel de tous les chefs de la décision déférée a quitté les lieux.

Dès lors, il conviendra de constater ce départ.

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, la banque ne fait aucune référence à une quelconque urgence.

Il convient d’en déduire qu’elle agit sur le fondement de l’article 835 du même code aux termes duquel, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Pour solliciter la condamnation de son adversaire au paiement à son profit d’une indemnité d’occupation à compter du 4 janvier 2022, la banque indique agir sur le fondement de l’article 1341-1 du Code civil, aux termes duquel: «Lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.».

Il suffit en conséquence au créancier poursuivant d’établir la créance de son débiteur dans le recouvrement de sa propre créance à l’égard du tiers poursuivi.

Pour la période antérieure à l’adjudication, il appartient à la banque de démontrer d’une part la carence du débiteur d’autre part en quoi cette carence a compromis ses droits.

Dans le cadre de la procédure de saisie-immobilière, par jugement d’orientation du 5 avril 2022, le juge de l’exécution de Foix a fixé la créance de la banque à 106'111,70 '.

Par jugement d’adjudication du 8 novembre 2022, le bien a été adjugé à 67'000 '.

Il convient d’en déduire que la procédure de saisie-immobilière a été insuffisante à désintéresser la banque.

Au surplus, Mme [P] se reconnaît parfaitement débitrice au titre des loyers dont elle affirme s’être acquittée.

Cependant, elle ne justifie pas du paiement de loyers ni qu’une quelconque action ait été engagée à son encontre par son bailleur. À ce titre, M. [M] en première instance a reconnu que sa locataire n’avait jamais versé de loyer sans prétendre avoir engagé une action à son encontre, arguant d’un accord entre les parties.

De plus, si Mme [P] fait valoir qu’elle a fait réaliser des travaux devant venir en déduction des sommes réclamées, la réalisation de travaux par le locataire ne peut valoir paiement de loyers qu’en application d’un accord avec le bailleur dont Mme [P] ne justifie pas, le bail ne faisant aucune référence à ces travaux et aucun accord ultérieur avec le bailleur n’étant établi. Enfin, le simple achat de matériaux dont justifie Mme [P] est insuffisant à démontrer la réalisation effective de travaux dans les lieux.

L’intérêt à agir de la banque est donc établi dès lors que l’absence de recouvrement de loyer par le bailleur compromettait le règlement de la banque dont il était débiteur.

Enfin, Mme [P] ne conteste pas la valeur locative du bien évaluée à 700 ' par mois et correspondant au montant du loyer convenu. En tout état de cause, elle ne produit aucune évaluation contraire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer la décision déférée et de faire droit à la demande de la banque pour la période en courant du 4 janvier 2022 au 8 novembre 2022, date du jugement d’adjudication.

En effet, à compter de cette date Mme [P] est devenue débitrice d’une indemnité d’occupation au bénéfice du seul adjudicataire et la banque ne pouvais plus prétendre à une quelconque indemnité.

En conséquence, il conviendra de préciser la décision déférée en ce sens.

Sur la demande en garantie de Mme [P] :

Mme [P] sollicite la garantie de son bailleur sans préciser le fondement de cette garantie alors qu’elle a consenti à régler un loyer de 700 ' par mois, qu’elle ne justifie pas s’être acquittée de ce loyer et que le montant de la présente condamnation provisionnelle correspond exclusivement à son règlement.

En conséquence, cette demande doit être rejetée par confirmation de la décision déférée.

Sur les demandes annexes :

Les dépens de première instance doivent être confirmés et Mme [P] qui succombe gardera la charge des dépens d’appel.

L’équité commande de confirmer la décision déférée sur l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter la demande de l’intimée sur ce fondement en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Confirme la décision déférée,

Y ajoutant :

Constate le départ de Mme [S] [P],

Limite la durée de l’obligation de paiement par Mme [S] [P] à une indemnité d’occupation à la période du 4 janvier 2022 au 8 novembre 2022,

Condamne Mme [S] [P] aux dépens d’appel,

Rejette la demande de la SA CIC Sud-Ouest au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET