COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 14 Novembre 2024

N° RG 22/01776 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HDHG

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de CHAMBERY en date du 02 Septembre 2022, RG 1121000408

Appelants

M. [E] [D]

né le 24 Août 1960 à [Localité 4] – ALGERIE, demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Christian FORQUIN, avocat au barreau de CHAMBERY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022-002631 du 31/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHAMBERY)

Mme [Y] [M] épouse [D]

née le 15 Mars 1962 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

M. [J] [D]

né le 11 Juillet 1982 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Christian FORQUIN, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimés

M. [S] [F]

né le 15 Février 1935 à [Localité 5],

et

Mme [B] [G] épouse [F]

née le 17 Janvier 1939 à [Localité 5],

demeurant ensemble [Adresse 1]

Représentés par M^e Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et M^e Olivier FERNEX DE MONGEX, avocat plaidant au barreau de CHAMBERY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 10 septembre 2024 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 29 août 2016 M. [S] [F] et Mme [B] [G], son épouse, ont donné à bail à M. [E] [D] et Mme [Y] [M], son épouse, un logement (maison comprenant 3 chambres outre un terrain de 1 000 mètres carrés) situé à [Localité 8] (73) contre un loyer mensuel de 1 100 euros. Par acte du 30 août 2016 M. [J] [D] s’est porté caution solidaire de ses parents.

A la suite d’impayés, les époux [F] ont fait signifier aux époux [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 22 novembre 2021, les époux [D] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation des époux [D] et de la caution au paiement des arriérés locatifs.

Par jugement contradictoire du 2 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient acquises à la date du 7 octobre 2019,

— ordonné à M. [E] [D] et Mme [Y] [M] de libérer les lieux dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut M. [E] [D] et Mme [Y] [M] pourront être expulsés deux mois après un commandement infructueux de quitter les lieux,

— fixé l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui aurait été payé en cas de poursuite du bail,

— condamné M. [E] [D] et Mme [Y] [M] à payer à M. [S] [F] et Mme [B] [G] la somme de 44 000 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de février 2021, outre les loyers, charges et indemnité d’occupation dus postérieurement et outre intérêts au taux légal,

— condamné M. [E] [D] et Mme [Y] [M] et M. [J] [D] à payer à M. [S] [F] et Mme [B] [G] la somme de 1 100 euros de loyers et charges impayés et à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [E] [D] et Mme [Y] [M] et M. [J] [D] aux dépens comprenant le coût de la notification en préfecture de l’assignation et du commandement de payer,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 14 octobre 2022, M. [E] [D] et Mme [Y] [M] et M. [J] [D] ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [E] [D] et Mme [Y] [M] et M. [J] [D] demandent à la cour de :

— les dire et juger recevables et bien fondés en leur appel et, y faisant droit :

— infirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise et statuant à nouveau :

— dire et juger n’y avoir lieu à résiliation du bail et à l’expulsion des concluants,

— débouter les époux [F] de toutes leurs demandes fins et conclusions,

— les condamner à des dommages et intérêts à hauteur de l’arriéré locatif restant dû et les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel dont le montant sera recouvré par maître Forquin, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [S] [F] et Mme [B] [G] ont signifié leurs conclusions d’intimé par voie électronique le 3 mai 2023.

Par ordonnance du 9 mai 2023, Madame la Première Présidente de la cour d’appel de Chambéry a débouté M. [E] [D] et Mme [Y] [M] de leur demande d’arrêt de l’exécution provisoire et de leur demande de délai de relogement.

Par ordonnance du 6 juillet 2023, le conseiller chargé de la mise en état a déclaré les conclusions de M. [S] [F] et Mme [B] [G] irrecevables comme formées hors délai.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur le caractère insalubre du logement loué

M. [E] [D] et Mme [Y] [M] soulèvent plusieurs manquements qu’ils imputent aux bailleurs :

— ils prétendent que le logement loué n’était pas raccordé au réseau d’eau potable en ce que les services de la communauté de communes ont qualifié l’installation de non conforme et ont préconisé des travaux de mise en conformité ; ils ajoutent que la communauté de communes a demandé à Mme [B] [G], par courrier du 22 septembre 2017, de prendre attache avec elle, ce qu’elle n’a pas fait ; ils indiquent que ce désordre pré-existait à leur propre entrée dans les lieux ; ils disent ainsi qu’ils ont été contraints d’installer un surpresseur mais que ce dernier ne pouvait pas fonctionner en raison de la vétusté de l’installation électrique ; en conséquence, ils utilisaient une eau de source ;

— ils se plaignent ensuite de l’absence totale d’isolation de la maison louée, ce qui se traduisait par des factures exorbitantes d’électricité ; ils évoquent le fait qu’ils ont fait dresser un constat d’huissier pour faire constater ce problème, en décembre 2022 ;

— ils dénoncent encore la vétusté de l’installation électrique que démontreraient des photographies présentes dans le procès-verbal de constat.

Sur ce :

La cour relève qu’il appartient à M. [E] [D] et Mme [Y] [M] de démontrer l’existence des éléments qu’ils invoquent. Or force est de constater qu’aucun constat d’huissier n’est produit, ni même cité dans le bordereau de pièces des appelants.

Le rapport diagnostic des ouvrages de prélèvement des eaux privées réalisé par Chambéry Métropole le 12 septembre 2017, indique que la connexion au réseau d’eau public est conforme (rapport p.5/6). Il précise encore que le logement ne peut pas être alimenté par la source privée et qu’en conséquence la source a été déconnectée physiquement du réseau intérieur de l’habitation. Ce qui est mentionné comme 'non conforme’ c’est la protection du réseau public lequel est dépourvu de dispositif 'anti retour'. Il est préconisé l’installation de ce dispositif en aval immédiat du compteur. Cela explique une conclusion générale indiquant 'installation non conforme’ (rapport p.6/6). Il est demandé à Mme [B] [G], par courrier du 22 septembre 2017, de prendre contact avec le technicien.

Il convient de relever que ce rapport date de fin 2017, qu’aucune démonstration n’est faite de ce que le problème de clapet anti-retour existe encore. En outre le rapport lui-même ne permet pas de déduire que la maison n’était pas alimentée en eau, ce que les locataires n’auraient pas manqué de signaler lors de la prise de possession des lieux. Or ils ne produisent aucune pièce tendant à montrer qu’ils ont signalé pareil problème aux bailleurs. La raison pour laquelle les locataires ont choisi d’installer un surpresseur n’est pas davantage établie.

En ce qui concerne les problèmes liés à l’électricité et à l’isolation, force est de constater que là encore les locataires sont en carence probatoire. Comme le souligne le juge des contentieux de la protection des factures, même très élevées, d’électricité ne démontrent pas en elles-mêmes ni la vétusté de l’installation, ni le défaut d’isolation. Elles ne témoignent en effet que d’un volume de consommation, pas de son origine.

Enfin il est noté que les locataires ne contestent pas le montant de la dette locative.

Par conséquent le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, ordonné aux locataires de quitter les lieux, dit qu’à défaut ils seront expulsés, fixé le montant de l’indemnité d’occupation, condamné les locataires au paiement de 44 000 euros au titre des arriérés locatifs, au paiement des charges et indemnités d’occupation, condamné la caution avec les locataires au paiement de 1 000 euros de charges et loyers impayés.

2. Sur les délais

M. [E] [D] et Mme [Y] [M] sollicitent des délais sur le fondement de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution expliquant qu’ils ne disposent actuellement d’aucun autre logement, malgré leurs efforts pour en trouver un. Ils sollicitent également des délais de paiements en raison de leur insolvabilité.

Sur ce :

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : 'le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.'.

En l’espèce, M. [E] [D] et Mme [Y] [M] ne démontrent que s’être dit intéressés par des annonces concernant la location de maisons ou de villas et d’avoir ainsi contacté l’agence immobilière concernée (les 18 mai, 17 juin et 30 juin 2021). Ils produisent encore une réponse négative en date du 8 juillet 2021 concernant une autre annonce pour une maison. Ils ne justifient d’aucune démarche depuis cette date notamment auprès des organismes proposant des logements sociaux pouvant être adaptés à leur situation financière précaire. Par conséquent, M. [E] [D] et Mme [Y] [M] ne démontrent pas en quoi leur relogement ne peut pas avoir lieu dans des conditions normales. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté les locataires de leur demande sur le fondement des disposition du code des procédures civiles d’exécution.

L’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, les locataires produisent l’état de leurs revenus en 2020 (10 325 euros, soit environ 860 euros par mois). Ils ne justifient pas de leur situation actuelle. Au regard du montant très élevé de la dette locative (44 000 euros) M. [E] [D] et Mme [Y] [M] ne sont manifestement pas en mesure de régler leurs dettes selon un échéancier qui les conduirait à payer plus de 1800 euros par mois sur 24 mois ou plus de 1 200 euros sur 36 mois. Les locataires ne démontrent pas plus qu’ils seraient en capacité, à l’issue d’un moratoire qui leur serait accordé, d’éteindre, en une fois et intégralement leur dette. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de délai de paiement.

3. Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [E] [D] et Mme [Y] [M] qui succombent seront tenus in solidum aux dépens de première instance et d’appel. Ils seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [E] [D] et Mme [Y] [M] aux dépens d’appel qui seront recouvrés dans les conditions prévues à l’article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991.

Ainsi prononcé publiquement le 14 novembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies : 14/11/2024

M^e Christian FORQUIN

M^e Michel FILLARD

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