N° Minute : [Immatriculation 1]/066

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 13 Février 2025

N° RG 24/00471 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HOKZ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] en date du 11 Mars 2024, RG 23/00450

Appelants

M. [W] [R]

et

Mme [H] [R]

née le 26 Septembre 1978 à [Localité 10], demeurant ensemble [Adresse 4]

Représentés par la SELARL C2M, avocat au barreau d’ANNECY

Intimés

M. [S] [D]

né le 18 Août 1974 à [Localité 8],

et

Mme [M] [D]

née le 19 Mai 1975 à [Localité 9], demeurant ensemble [Adresse 2]

Représentés par la SELURL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et M^e Jean Claude FABBIAN, avocat plaidant au barreau d’ANNECY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 19 novembre 2024 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Le 31 juillet 2013, M. [S] [D] et Mme [M] [Z] [D] ont constitué avec M. [T] [J] [O], une SCI dénommée PA2S. Le 19 décembre 2013, la SCI PA2S a acquis un terrain, sur lequel ont été édifiées deux maisons jumelées, identifiées en deux lots distincts, dont le lot 1 attribué à M. et Mme [D].

Par acte sous-seing privé en date du 9 août 2017, M. et Mme [D] ont donné en location à M. [W] [R] et Mme [H] [R] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Localité 6], identifié comme le lot n°1. La gestion locative a été confiée à l’agence immobilière Offissimo.

Se prévalant de retards dans le paiement des loyers dus, par acte du 17 mai 2023, M. et Mme [D] ont fait délivrer à M. et Mme [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par acte du 25 août 2023, M. et Mme [D] ont fait assigner M. et Mme [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, notamment aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et les condamner aux paiements des loyers impayés.

M. et Mme [R] ont comparu, s’opposant aux demandes des bailleurs.

Par ordonnance de référé contradictoire du 11 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 août 2017 entre M. et Mme [R] et M. et Mme [D], portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 17 juillet 2023,

constaté que le bail d’habitation se trouve résilié depuis cette date,

en conséquence, ordonné à M. et Mme [R] de libérer les lieux, de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

dit que faute pour M. et Mme [R] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

condamné solidairement M. et Mme [R] à payer à M. et Mme [D] à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

fixé par provision le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1 553,45 euros, provision sur charges incluse et supplément de loyer appliqué,

condamné solidairement M. et Mme [R] à verser à M. et Mme [D], à titre provisionnel, la somme de 20 093,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 décembre 2023, incluant l’échéance de décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

condamné in solidum M. et Mme [R] à payer à M. et Mme [D] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum M. et Mme [R] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

constaté que l’ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Par déclaration du 3 avril 2024, M. et Mme [R] ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2024 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. et Mme [R] demandent à la cour de :

réformer l’ordonnance en ce qu’elle a prononcé la résiliation du bail sans assortir cette résiliation d’une suspension des effets de la clause résolutoire, en ce qu’elle a condamné solidairement les concluants à régler une somme de 20 093,75 euros au titre de l’arriéré locatif et en ce qu’elle les a condamnés à verser une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant de nouveau,

dire et juger y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire pour une période de 36 mois,

dire et juger que les décomptes produits au titre de l’arriéré locatif sont erronés et à ce titre limiter la somme due à la somme de 6 593,02 euros au 31 mars 2021,

ramener à de plus justes proportions la somme prononcée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au regard de l’équité,

dire et juger que chacun conservera à sa charge ses frais et dépens.

Dans leurs conclusions adressées par voie électronique le 23 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. et Mme [D] demandent à la cour de :

débouter M. et Mme [R] des fins de leur appel tendant à entendre réformer l’ordonnance de référé du 11 mars 2024 en ce qu’elle les a condamnés au paiement d’une somme de 20 093,75 euros outre 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les débouter de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire pour une période de 36 mois,

les débouter de leur demande en limitation de leur condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

faire droit à l’appel incident de M. et Mme [D],

infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a limité la condamnation à 20 093,75 euros et condamner M. et Mme [R] à payer à M. et Mme [D] la somme de 26 412,45 euros arrêtée à la date du 1er juin 2024 au titre des loyers et indemnités d’occupation d’arriérés,

confirmer toutes autres dispositions de l’ordonnance entreprise,

condamner époux [R] conjointement à payer à M. et Mme [D] une indemnité de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, outre les entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELURL Bollonjeon, avocat associé.

L’affaire a été clôturée à la date du 14 octobre 2024 et renvoyée à l’audience du 19 novembre 2024, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’arriéré dû :

M. et Mme [R] soutiennent que l’arriéré de loyers réellement dû est très inférieur à celui réclamé par les bailleurs, les relevés de compte de l’agence immobilière étant incohérents.

M. et Mme [D] exposent pour leur part que l’arriéré s’élève au 1er juin 2024 à la somme de 26 412,45 euros, les loyers n’étant toujours pas régulièrement payés.

Sur ce, la cour,

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7-a de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte de l’examen des relevés de compte des locataires, établis par l’agence chargée de la gestion du logement par les bailleurs, que M. et Mme [R] ont accumulé pendant de nombreux mois les retards de paiement, les sommes payées étant souvent inférieures au montant dû. Les montants réclamés par l’agence immobilière sont conformes au montant du loyer augmenté des charges, et les locataires n’apportent pas la preuve qui leur incombe d’avoir effectivement payé ce qu’ils devaient.

C’est à juste titre que le premier juge a relevé que les quelques quittances produites ne suffisent pas à prouver le paiement de tous les loyers dus. Au demeurant ces quittances (pièces n° 5.1 à 5.7 des appelants) ont été éditées à des dates postérieures aux échéances concernées, ce qui permet de dire que l’agence a imputé des paiements postérieurs sur des échéances incomplètes antérieures. En tout état de cause, les appelants ne prouvent pas que des paiements qu’ils auraient effectués n’auraient pas été pris en compte, aucun relevé bancaire ni autre élément de preuve n’étant produit.

De la même manière, il ne peut être tiré aucune conséquence de l’attestation établie le 1er avril 2021 par l’agence immobilière et destinée à la caisse d’allocations familiales pour permettre aux locataires d’obtenir l’aide au logement (pièce n° 6 des appelants), celle-ci ne valant pas reconnaissance par les bailleurs de l’entier paiement des loyers, quand bien même il y est indiqué que les locataires sont à jour de leurs paiements.

Aussi, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge des référés a jugé que l’obligation de M. et Mme [R] au paiement de l’arriéré dû n’était pas sérieusement contestable et les a condamnés à payer la somme de 20 093,75 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges dus au 31 décembre 2023.

Les bailleurs réclament aujourd’hui un montant actualisé compte tenu des mois écoulés. L’examen du dernier extrait de compte des locataires (pièce n° 22 des intimés), établit que l’arriéré dû au 1er juin 2024, loyer de juin compris, s’élève à 34 317,45 euros dont il convient de déduire les loyers prescrits pour 7 905 euros, soit un montant dû de 26 412,45 euros.

L’ordonnance déférée sera donc réformée et M. et Mme [R] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme.

1. Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

M. et Mme [R] font grief au jugement déféré d’avoir rejeté leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire du bail alors, selon eux, qu’ils avaient repris le paiement du loyer courant, qu’ils ont déposé un dossier de surendettement et qu’ils rencontrent des difficultés pour retrouver un logement, malgré les démarches entreprises.

M. et Mme [D] sollicitent la confirmation du jugement, l’arriéré locatif ayant encore augmenté depuis la décision déférée.

Sur ce, la cour,

Ainsi que l’a justement retenu le premier juge, la clause résolutoire du bail a joué en l’espèce, faute pour les locataires d’avoir régularisé l’arriéré dû ensuite de la délivrance du commandement de payer du 17 mai 2023, et la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail à la date du 17 juillet 2023.

Au demeurant, M. et Mme [R] n’apportent encore aujourd’hui aucun élément de nature à établir que la clause résolutoire n’aurait pas joué, ceux-ci ne contestant pas n’avoir pas procédé au paiement des sommes dues figurant dans le commandement.

Par ailleurs, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge des référés a rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire en se fondant sur les dispositions de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989.

En effet, l’extrait du compte des locataires au 1er juin 2024 démontre que le paiement des loyers courants n’a jamais repris puisque les paiements réalisés, très ponctuellement, en 2024 (1 501 euros en janvier et février), ne couvraient pas la totalité du loyer actualisé à 1 553,45 euros depuis le 1er novembre 2023. Ainsi, et contrairement aux affirmations non étayées des appelants, aucune reprise régulière du paiement du loyer courant n’est établie, et plus aucun paiement n’est intervenu depuis février 2024. En outre, les appelants sont manifestement dans l’incapacité de s’acquitter de l’arriéré dû en plus du loyer courant, alors qu’ils ne payent même celui-ci. Accorder des délais de paiement dans ces conditions serait vain.

Enfin, les appelants ne justifient pas du dépôt du dossier de surendettement dont ils font état dans leurs conclusions.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion des locataires et les a condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer.

3. Sur les demandes accessoires :

M. et Mme [R], qui succombent en leur appel, en supporteront les entiers dépens, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELURL Bollonjeon, avocat associé.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [D] la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de leur allouer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy le 11 mars 2024, sauf en ce qu’elle a condamné solidairement M. [W] [R] et Mme [H] [R] à verser à M. [S] [D] et Mme [M] [Z] [D], à titre provisionnel, la somme de 20 093,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 décembre 2023, incluant l’échéance de décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

Réformant de ce chef et statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. [W] [R] et Mme [H] [R] à verser à M. [S] [D] et Mme [M] [Z] [D], à titre provisionnel, la somme de 26 412,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juin 2024, incluant l’échéance de juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [W] [R] et Mme [H] [R] aux entiers dépens de l’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELURL Bollonjeon, avocat associé,

Condamne in solidum M. [W] [R] et Mme [H] [R] à payer à M. [S] [D] et Mme [M] [Z] [D] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel.

Ainsi prononcé publiquement le 13 février 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies : 13/02/2025

la SELARL C2M

la SELURL BOLLONJEON

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