N° Minute : 2C25/382

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 16 Octobre 2025

N° RG 24/00072 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HMUQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de CHAMBERY en date du 05 Décembre 2023, RG 1123000030

Appelante

SEML CRISTAL HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 3] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par la SELARL CABINET ALCALEX, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimés

Mme [J] [E] épouse [W]

née le 03 Décembre 1985 à [Localité 6] (Algérie), demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

Représentée par M^e Mandy LAURITA, avocat au barreau de CHAMBERY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 73065-2024-001096 du 08/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHAMBERY)

M. [P] [W]

né le 10 Juin 1981 à [Localité 7] (Algérie), demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

Représenté par M^e Mandy LAURITA, avocat au barreau de CHAMBERY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 24 juin 2025 par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente,

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,qui a rendu compte des plaidoiries

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 11 mai 2012, la société [Localité 4] Alpes Habitat, aux droits de laquelle intervient désormais la SEML Cristal Habitat, a donné à bail à M. [P] [W] et à Mme [J] [E] son épouse un logement à usage d’habitation de type 4 situé [Adresse 2] à [Localité 4] contre un loyer mensuel de 342,45 euros.

Par contrat du 12 mai 2015, la société [Localité 4] Alpes Habitat a par ailleurs donné à bail aux époux [W] un garage situé [Adresse 5] contre un loyer de 27,66 euros.

Se plaignant de divers désordres liés au logement en lien avec une humidité excessive, la présence de rats et de cafards, puis de l’existence de troubles anormaux de la part d’une autre locataire, les époux [W] ont, par acte du 31 janvier 2023, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry aux fins notamment de voir ordonner la réfaction du loyer à la somme de 200 euros par mois, outre la condamnation de la SEML Cristal Habitat à leur payer diverses sommes en indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement contradictoire du 5 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry a :

— débouté les époux [W] de leur demande d’expertise avant-dire droit,

— ordonné la diminution du loyer du logement pris à bail par les époux [W] à la somme de 200 euros par mois à compter du 1er mars 2020 jusqu’au 1er août 2023, loyer du mois d’août exclu,

— condamné la SEML Cristal Habitat à payer aux époux [W] la somme de 1 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment la demande d’indemnisation du coût des matelas, de leur déménagement et le remboursement des produits de désinfection,

— condamné la SEML Cristal Habitat aux dépens,

— condamné la SEML Cristal Habitat à payer au cabinet Bouzol la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Par acte du 12 janvier 2024, la SEML Cristal Habitat a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SEML Cristal Habitat demande à la cour de :

— réformer ou infirmer partiellement le jugement déféré,

— réformer ou infirmer partiellement la décision déférée en ce qu’elle a considéré qu’elle ne justifiait pas avoir pris des mesures suffisamment importantes pour faire cesser le trouble de voisinage et s’exonérer de sa responsabilité,

— juger qu’elle a, en sa qualité de bailleur, entrepris toutes les diligences utiles afin de permettre aux époux [W] de bénéficier d’un logement décent et a respecté son obligation d’assurer aux locataires la jouissance paisible de leur logement,

— juger dès lors que la SEML Cristal Habitat a respecté l’ensemble de ses obligations et que sa responsabilité ne peut être considérée comme engagée,

— juger s’agissant plus particulièrement de la présence de nuisibles ou parasites au sein du logement, que la cause de cette présence reste incertaine et ne peut être considérée comme un vice inhérent au logement dont le bailleur serait seul responsable,

— juger en toutes hypothèses que la SEML Cristal Habitat s’est trouvée confrontée à un cas de force majeure exonératoire de responsabilité,

— réformer ou infirmer la décision déférée en ce qu’elle a ordonné la diminution du loyer du logement pris à bail par les époux [W], à la somme de 200 euros par mois à compter du 1er mars 2020 jusqu’au 1er août 2023, loyer du mois d’août exclu,

— réformer ou infirmer la décision déférée en ce qu’elle l’a condamné à payer aux époux [W] la somme de 1 000 euros, au titre de leur préjudice moral,

— réformer ou infirmer la décision déférée en ce qu’elle a accordé aux époux [W] une indemnité de 700 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer la décision déférée pour le surplus,

— rejeter l’intégralité des fins, moyens et prétentions présentés par les époux [W] en cause d’appel, et plus particulièrement, à ce titre, les débouter de leur appel incident visant :

à obtenir, avant-dire droit, une mesure d’expertise judiciaire,

et a bénéficier d’une somme de 2 000 euros, soit 4 000 euros au total, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral subi,

— les débouter également de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [W] à lui payer une somme de 1 500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner enfin les époux [W] aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés par M^e Lorelli, avocat de la SELARL Alcalex, sur son affirmation de droit, et en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En réplique, dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [W] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

ordonné la diminution du loyer du logement pris à bail à la somme de 200 euros par mois à compter du 1er mars 2020 et jusqu’au 1er août 2023,

condamné la SEML Cristal Habitat à leur verser la somme de 1 000 euros au titre de leur préjudice moral,

condamné la SEML Cristal Habitat à verser la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile,

— réformer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’expertise avant-dire droit,

Statuant à nouveau,

— ordonner avant-dire droit une mesure d’expertise,

— ordonner la désignation d’un expert avec pour mission de :

de se rendre sur place après y avoir convoqué les parties,

y faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres allégués (humidité dans le logement, les parties communes, présence de nuisibles/cafards dans les parties communes),

donner son avis sur l’origine de l’humidité et préconiser les travaux permettant d’y remédier,

— débouter la SEML Cristal Habitat de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner la SEML Cristal Habitat à verser une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner la SEML Cristal Habitat aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au terme de leurs dernières écritures, les époux [W] sollicitent en principal la confirmation du jugement déféré sauf en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’expertise judiciaire, tandis que la SEML Cristal Habitat conclut à la réformation du jugement sauf en ce qu’il a rejeté ladite demande d’expertise.

Au visa des articles 6 et 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et 1240 du code civil, le premier juge a fait droit à la demande de réfaction du loyer, pour la période de mars 2020 à août 2023, en fixant ce dernier à la somme mensuelle de 200 euros. Il a par ailleurs condamné le bailleur à verser à ses locataires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts concernant les troubles de jouissance subis par eux.

Il résulte des débats que les époux [W] fondent notamment leur demande de réfaction du loyer sur la présence d’insectes et de nuisibles au sein de leur logement.

A ce titre, ces derniers produisent différentes photographies, non fixées dans le temps et l’espace, ainsi que des témoignages ou attestations de voisins et de proches de la famille lesquels ont constaté la présence de cafards ainsi que la présence ponctuelle, courant 2019, d’un ou de deux rats au sein du logement pris à bail.

Ces attestations sont en cohérence avec le listing d’intervention produit par le bailleur lequel fait notamment état, pour le logement des époux [W], de travaux exécutés en 2018, 2019 puis 2020 concernant la dératisation du logement, la condamnation de points d’intrusion ou encore la réalisation d’un traitement anti-blattes. Aucun élément de l’espèce ne permet toutefois de confirmer que ces difficultés se sont poursuivies postérieurement, les attestations précitées, datées de 2022 et 2023, ne mentionnant aucune période ou durée précise ni la persistance desdits troubles après les interventions susvisées.

S’agissant de la présence de punaises de lit, le bailleur retient à raison que ces dernières, véhiculées par l’homme, relèvent de la responsabilité des locataires. En ce sens, quoiqu’un traitement ait été effectué en 2022, la responsabilité de la SEML Cristal Habitat ne saurait être recherchée de ce chef.

Les difficultés d’humidité, telles que décrites par les époux [W], sont contestées par le bailleur lequel indique que, si des travaux ont été diligentés au sein du logement en 2019, 2022 et 2023 (recherches de fuite, reprise de la canalisation d’eau froide, remplacement d’un réservoir de wc), l’intervention ultérieure d’un technicien n’a pas objectivé de problématique particulière sur ce point. Les difficultés décrites par les preneurs ne sont par ailleurs documentées que par des photos qu’il n’est pas possible de rattacher, de façon certaine, au logement pris à bail, et ce quand bien même la géolocalisation du téléphone mentionne que les photographies produites à hauteur d’appel ont été réalisées dans un secteur de la commune de [Localité 4] susceptible de correspondre au logement pris à bail.

Dans ces conditions, le caractère non décent du logement ne s’avère pas objectivé. Les époux [W] sont donc déboutés de leur demande de réfaction du loyer ainsi que de leur demande d’expertise judiciaire.

Enfin, concernant les troubles de voisinage allégués, il résulte des témoignages produits, et notamment ceux des autres résidents de l’immeuble, que les nuisances sonores diurnes et nocturnes, émanant de l’appartement situé au dessus de celui des époux [W], ont, de façon anormale, durablement impacté les conditions d’existence de la famille [W] au regard de l’intensité et de la répétition des troubles subis. Est en outre versée aux débats une pétition de habitants de l’immeuble, signée par 11 locataires et datée du 27 février 2023, laquelle corrobore le caractère répété et anormal de ces troubles. A ce titre, la SEML Cristal Habitat ne justifie avoir procédé qu’à trois interventions ponctuelles en juillet 2019 (rappel à l’ordre par le chargé de mission), septembre 2022 (rencontre à domicile doublée d’un courrier de rappel) et mars 2023 (rencontre dans locaux du bailleur doublée d’un courrier de rappel) auprès de la locataire concernée. Il en résulte dès lors, en l’absence d’initiative plus pertinente permettant aux époux [W] de jouir paisiblement du bien pris à bail, une faute justifiant la condamnation indemnitaire laquelle sera confirmée, étant en outre précisé qu’aucune considération de force majeure ne saurait s’appliquer en l’espèce dans la mesure où l’appelante ne conteste pas être propriétaire des deux logements concernés et aurait pu initier une procédure de résiliation du bail concernant l’auteur des troubles.

Les époux [W], qui succombent en appel, sont condamnés aux dépens dont distraction au profit de M^e Lorelli, avocat de la SELARL Alcalex, s’agissant des frais dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

En équité, la cour dit n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Réforme la décision déférée mais seulement en ce qu’elle a ordonné la diminution du loyer du logement pris à bail par M. [P] [W] et à Mme [J] [E] épouse [W] à la somme de 200 euros par mois à compter du 1er mars 2020 et jusqu’au 1er août 2023, loyer du mois d’août exclu,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [P] [W] et à Mme [J] [E] épouse [W] de leur demande de diminution du loyer,

Y ajoutant,

Condamne M. [P] [W] et à Mme [J] [E] épouse [W] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Lorelli, avocat de la SELARL Alcalex, s’agissant des frais dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi prononcé publiquement le 16 Octobre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, en remplacement de la Présidente légalement empêchée et Madame Sylvie DURAND, Greffière pour le prononcé.

La Greffière P/La Présidente

Copies :

16/10/2025

la SELARL CABINET ALCALEx

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M^e Mandy LAURITA

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